건물 주인들은 왜 임대료를 내리지 않을까요?
요즘 경기가 너무 안 좋아서 길거리에 빈점포가 너무나 많습니다. 제가 가게를 얻으려고 돌아다녀보니 아무리 많은 임대가 나부터 있어도 임대료를 낮춰주지 않더라고요. 가게를 비워 놓느니 임대료를 낮춰서 조금이라도 수입을 얻어가는 게 낫지 않나요? 굳이 높은 임대료를 고집하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대인 입장에서는 임대료를 한번 내리면 10년동안은 재계약할때마다 5%씩만 올릴수 있다는 것도 있고 한번 내리면 쉽게 못올린다는 생각 때문에 안내리는거 같습니다
비어있는것보다 나을텐데 몇년씩 비워두는 점포도 있습니다
그만큼 여유도 있다는 얘기도 됩니다
세입자들이 절실하지 임대인은 아닌가 봅니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
이전에 도 본 질문 같긴 합니다. 우선 우리나라에는 특별법에 따른 상가임대차보호법이 있고, 그에 따라 한번 입주하는 상인에 대해서는 10년간 갱신청구권이 있어 함부로 퇴거를 요구할수 없고, 매년 계약시에 법에 따라 5%이내 인상만 가능합니다. 이런 제약들 때문에 한번 저가 임차인을 받게 되면 10년간 퇴거도 안되고, 매년 5%인상만 할수 있기에 상가를 통한 수익창출에 제한이 생길수 밖에 없습니다. 즉, 당장 손실이 발생하더라도 시세대로 임차인을 받아야 향후 임대수익을 유지할수 있기 때문에 임대료를 쉽게 낮추기 어렵습니다. 또한 임대인 입장에서는 해당 건물매입으로 인한 원리금과 세금 , 기타 건물유지비용등이 추가로 발생하기 때문에 수익을 위한 최소한의 임대료 하한선이 있을수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
만약 본인이 대출금없이 투자했다면 임대료를 낮춰서라도 임대하는 것이 유리 할 수 있습니다. 다만, 대출금 비중이 높다면 이자율이상으로 임대료를 받아야 수익성이 보장되기 때문에 임대료를 함부로 낮출 수 없으며, 상가임대차 보호법에 따라 임대료 상승폭이 제한되어 있기 때문에 한번 받게 되면 올리기기 쉽지 않기 때문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 가로수길도 공실률이 매우 높아서 심각한 상황이라고 합니다. 이렇게 된 데에는 코로나사태 이후로 손님들이 많이 줄어든 데다가 분양가와 매매가의 하락을 우려해서 임대료를 낮추지 않고 있다 보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있습니다.
요즘 경기가 너무 안 좋아서 길거리에 빈점포가 너무나 많습니다. 제가 가게를 얻으려고 돌아다녀보니 아무리 많은 임대가 나부터 있어도 임대료를 낮춰주지 않더라고요. 가게를 비워 놓느니 임대료를 낮춰서 조금이라도 수입을 얻어가는 게 낫지 않나요? 굳이 높은 임대료를 고집하는 이유가 뭘까요?
==> 최근 공실이 많아 짐에 따라 임대료를 낮추는 경우도 있습니다. 그러나 이러한 상황에도 불구하고 임대인이 임대료를 낮추지 않는 이유는 임차인과 한번 계약을 하게 된다면 최초 계약일을 시작으로 10년간 계약갱신시 5% 범위 내에서 만 인상이 가능하기 때문입니다.
안녕하세요. 답변 드립니다.
건물주가 임대료를 내리지 않는 이유에 대해 질문 주셨는데요.
임대료를 내리지 않는 이유는, 몇 개월 간 공실로 발생하여 손해가 발생하는 것보다는
그래도 더 높은 임대료를 통해 높은 수익을 보장받고 싶어하는 심리가 작용하기 때문이라고 볼 수 있습니다.
예시를 들자면,
적정 임대료가 50만원인 상가가 있을 경우
임대료를 40만원으로 내리고 2달 정도 일찍 계약을 하면, 단기적으로 볼 땐 80만원의 수익이 발생하므로 이득이라고 생각할 수 있습니다.
그러나 장기적으로 볼 때, 임대료가 50만원인 경우에는 그 이상의 수익(80만원 이상)을 낼 수 있습니다.
또한, 임대료는 1년에 5% 증감할 수 있는데, 임대료가 높아야 더 많이 증가시킬 수 있기 때문에 건물주는 임대료를 낮추지 않는 것입니다.
그밖의 이유로는, 임대료를 낮추면 이러한 시세가 반영이 되어 부동산의 가치가 떨어질 수 있으므로 공실이 나더라도 월세를 잘 내리지 않는 것입니다.
그렇게 생각할수도 있지만 주인 입장에서는 꼭 이정도는 받아야 하는 수준도 있습니다.
신축 상가들이라면 이자 때문에도 그렇겠고 어느정도 좋은 자리에 있는 건물이라면 건물의 가치 때문에도 그렇습니다.
임대료가 10만원만 낮아져도 건물 가치는 몇천만원 낮아지는 효과가 납니다.
그렇게 가치가 낮아지면 건물을 담보로 하는 대출 한도도 낮아지고 하기 때문에 버틸 여력이 있는 사람들은 굳이 임대료를 낮추지 않습니다.
또 언제 누군가가 들어오겠다고 할지도 모르는 일이기도 하고요.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
건물 주인들이 공실을 하더라고 임대료를 인하를 하지 않는 이유는 건물의 가치가 낮게 평가되기를 꺼리기 때문입니다.
즉 보증금과 임대료는 그 상가건물의 가치를 평가하는 지표이기 때문에 차라리 공실로 있는 것이 건물의 가치를 높게 유지하고 나중에 매도시에도 유리하다고 생각을 하기 때문입니다.
하지만 공실이 길어질 경우 꼭 건물의 가치보다는 임대수익의 손실분을 생각한다면 어느 정도 인하도 생각을 해 봐야 하지 않을까 생각을 해 봅니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
건물주인이 공실을 그대로 놔두고 임대료를 내리지 않는 가장 큰 이유는 건물 가격이 내려가기 때문입니다.
임대료를 내리면 건물의 가치가 내려가서 더욱 손해를 보기 때문에 공실로 놔두는 것이 오히려 이득입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
임대료를 내리지 않는 이유는 여러 가지가 있습니다. 주된 이유는 다음과 같습니다.
고정 비용 회수입니다
건물 소유자들은 대출 이자나 유지 관리 비용 등 고정 적인 비용이 있어,임대료를 인하하면 이러한 비용을 충당하기 어려울 수 있습니다.
시장 가치입니다.
일부 건물주는 특정 지역의 임대료 수준이 다시 상승할 것이라는 기대를 가지고 있어, 현재의 임대료를 고수하려는 경향이 있습니다.
장기 계약의 선호입니다
임대료를 낮추면 단기적으로 임대 수익을 증가할 수 있지만, 장기적을 안정적인 임대료 수익을 원하기 때문에 현재 가격을 유지하는 경우가 많습니다.
거래 심리입니다.
임대료를 낮추는 것이 자신의 자산 가치를 떨어뜨리는 것처럼 느낄 수 있어, 심리적으로 높은임대료를고수하려는 경향이 있습니다.
임대인 간의 경쟁입니다.
주변 임대인들이 높은 임대료를 유지하고 있다면, 영향을 받아 비슷한 수준의 임대료를 유지하려는 경향이 있습니다.
이러한 이유들로 인해 실제로 임대료를 내리기 어려운 경우가 많습니다. 가게를 얻으실 때는 다양한 조건을 고려하시고, 협상 할 수 있는 여지를 찾아 보는 것도 좋은 방법입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
임대료를 내리게되면 임대차보호법 때문에 임대료를 올리기 어렵고 수익률이 낮아지면 건물 가격자체가 떨어지기 때문에 버티는것으로 해석됩니다.
