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지방에서 전세 만기가 다되가는데, 집주인 보증금 반환이 불투명 해요. 이사 나가도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 이사를 하실 생각이라면 대항력 유지를 위해 만기일 이후에 법원에 임차권 등기명령을 신청하셔야 합니다. 해당부분은 셀프로 하셔도 크게 문제가 없기 떄문에 법무사등에 대리할 필요는 없으며, 대신 관련된 서류들의 준비는 하셔야 합니다. 이후 등기가 완료되면 전입 및 점유를 상실해도 대항력은 그대로 유지되게 됩니다. 보통 임차권 등기는 신청후 2주면 등기부상 등기가 완료되게 됩니다. 그리고 이후 보증보험을 청구하거나 없다면 반환소송을 통해 해당 주택에 대한 경매신청을 하여 매각후 자금을 회수하는 과정을 거치셔야 하는데, 보통 주택가격이 보증금보다 높다면 대부분 해당과정이전까지는 어떻게든 반환을 해주게 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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현 정부에서도 부동산 관련 세금 규제를 하게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금에 대한 규제 강화는 현 정부가 최후에 사용할 카드라고 알고 있습니다. 이유는 이전 문재인정부시절에 부동산 시장에 대한 세금, 규제강화를 하였으나, 그결과치가 부동산 폭등이라는 쓰라린 경험이 있기에 이에 대한 사용역시도 조심스럽기 때문입니다. 다만 규제강화와 공급대책 발표에도 부동산 가격이 안정화되지 않는다면 최후에 방법으로 사용될 가능성이 있는데, 세금의 규제는 눈에 보이는 장점으로 실수요나 투자수요의 감소한다는 장점이 있지만 일회성 단기성 역할외에는 하지 못하는게 단점으로 이후에 해당 영향이 줄어들게 될 경우 더 큰 상승세가 나타날수 있는 위험이 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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전세계약이 2년이 다되는가는데, 임대차법 개정으로 세입자가 더 산다고하면 살수 있는거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선은 추가 거주를 원하시면 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보를 하지 않고 임대인이 먼저 연락오기 전까지 기다리시는게 유리합니다. 이유는 해당기간에 양측모두 의사통보없이 지나가면 묵시적갱신이 성립되고 이런경우 동일조건으로 주택의 경우 2년연장이 되므로 임차이에게 유리할수 있기 때문입니다. 만약 해당기간에 연락이 오게 된다면 그때는 갱신청구권을 사용하여 연장을 하시면 되고, 이후에 계약서를 작성하여 대출과 보증보험 연장을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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월세 묵시적갱신시.. 계약기간이..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 묵시적 갱신으로 연장이 될 경우 중도해지는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 자동종료가 되기 때문에 보통 세입자자 해지통보를 한 3개월후 다른 패널티 부담없이 보증금 반환 및 퇴거가 가능합니다. 특히 간혹 계약서상 2개월전 통보 및 별도 패널티등에 대한 내용을 기초로 임대인이 이러한 부분을 인정하지 않거나 별도 다른 요구를 하는 경우가 있는데 해당부분은 법에 따른 강행규정으로 특약보다 우선하기에 특약은 의미가 없습니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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아파트 월세줬는데 세입자가 이사를 간다네요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청소라면 입주청소를 말하는 건가요? 아니면 퇴거시에 청소비를 말하는건가요? 우선 전자의 경우는 새로 체결하는 임차인과 협의가 필요한 부분인데 통상적으로 입주하는 세입자가 알아서 부담하고 입주를 하게 됩니다. 후자의 경우로써 퇴거시 청소비를 요구하는 경우라면 이는 원상복구의무에 해당되지 않아 계약서상 특약등에 청소비가 기재된 부분이 없다면 청구를 하기는 어렵습니다. 다만, 현 세입자 입주시에 입주청소비를 임대인이 부담하였다면 원상복구에 따라 입주청소된 상태와 동일하게 한뒤 퇴거를 하는게 맞기에 이때는 청소에 대한 요구를 하실수는 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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집 이사해야할 날이 머지 않았습니다 꿀팁 좀
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.죄송하지만 부동산 시장 특히 전월세 시장에서 가성비 좋은 주택은 없습니다. 개인적 생각일수 있지만 주택의 시세는 결과적으로 주택가치와 동일하기 때문인데, 싸면서 좋은 주택은 존재하지 않고 비싸면 비싼 이유가 반드시 있고, 저렴하면 그에 맞는 이유가 반드시 존재합니다. 예를 들어 시설조건이 좋다거나 입지조건이 좋으면 당연히 비싸질것이고 , 권리관계가 불안전하고, 입지상 좋지 않은경우 그리고 시설상태가 좋지 않은 경우 그에 따라 가격도 낮아지기 때문입니다.결국은 본인 경제적 상황에 따라 지역과 주택유형 매물을 선택하실수 밖에 없고, 금전적 여유가 없을수록 선택의 폭은 한되는게 안타깝지만 현실입니다. 그럼에도 꿀팁이 있다면 최대한 시간을 두고 발품을 팔아보시면서 많은 매물을 접하시는게 원하시는 만큼은 아니더라도 근접한 매물을 찾을 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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2026년 부동산 시장도 역시나 상승할 수 밖에 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 규제에 따른 가격상승제한이 한계에 와 있기에 상승될 가능성이 높으나, 그 상승폭은 제한적일수 있고 상승지역 역시도 매우 제한될 가능성이 높습니다. 그리고 현재 위와 같은 상승신호들도 있지만 주담대 금리상승에 대한 압박과 경기불황등의 이슈가 지속적으로 나타나고 있는 점도 있기에 쉽게 상승을 단정하기에도 무리가 있습니다. 만약 금리상승부담이 커지면 다시 매물이 증가하게 될수 있고, 실수요는 오히려 감소하게 될 가능성도 있기 때문입니다. 그리고 정부가 발표할 공급대책의 실효성여부에 따라서도 시장반응이 달라질수 있기에 현재 기준으로는 관망이 필요한 상황으로 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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청약 납입지연에 대해서 민영주택을 목표로 한다면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 청약통장에 대해서는 이미 놓친 납입회수를 한번에 채울수는 없습니다. 그러므로 현시점부터 다시 납입을 시작해서 납입인정금액을 채우셔야 할 부분입니다. 다만 이러한 납입횟수는 사실상 공공청약등에서 1순위 요건일뿐 민영의 경우는 대부분 보유기간과 지역, 평형에 따른 최소예치금을 기준으로 1순위 자격을 부여하게 됩니다. 즉, 청약통장 보유기간은 이미 2년이상 되셨을 것으로 보이기에 문제는 없으며, 예치금의 경우는 원하시는 평형에 따라 지역기준에 맞추어 입주자모집공고전일까지만 한번에 채워두시면 청약신청은 문제되지 않습니다 .
경제 / 부동산
26.01.12
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전세 만기 2개월 전 월세 전환 요구, 계약갱신청구권으로 2년 더 거주 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 네, 가능합니다. 우선 조건변경에 대한 부분은 협의에 따라야 하는 부분인데 갱신청구권 사용에 따라 연장거부는 할수 없기에 결과적으로 임차인이 조건변경을 거부하고 갱신청구권을 사용하면 어떠한 식이든 임대인마음대로 할수는 없습니다. 질문2. 우선 전월세 전환부분은 협의가 안되면 불가하고, 기존조건에서 인상도 5%이내로 제한이 됩니다. 단, 갱신청구권 사용을 한다고 해서 반드시 인상이 되어야 하는 것은 의무가 아니기에 시세가 이전보다 하락한 경우라면 인상자체를 거주할수도 있습니다. 다만, 임대인과의 감정적인 마찰이 퇴거시나 거주시 임차인에게도 피곤해 질수 있는 부분이기에 되도록 협의를 거쳐 원만하게 해결하는게 필요하긴 합니다. 질문3. 2처럼 임차인은 두가지를 모두할수 있겠으나, 되도록 협의를 통해 조정은 하되 절대 수용하기 어려운 부분 예를 들어 전월세전환을 요구등에 대해서는 거절의사를 분명하게 밝히시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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월세 근저당 잡힌 집 들어가도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.100%안전하다 확답하기는 어렵지만, 최우선 변제금액에 해당이 되는 경우 그렇지 않은 경우보다는 안전할수 있습니다. 다만 현주택의 주택시세를 알수 없고, 만약 경매가 진행될 경우 최우선 변제금까지는 우선변제가 되겠으나, 보증금보다 낮은 변제금일 경우 나머지 금액에 대해서는 손실가능성이 있기 떄문입니다. 그러므로 해당 근저당이 설정된 시점의 지역별 최우선 변제금을 확인해 보셔야 할듯 보이고 해당 금액이 3000만원이 넘는다면 그나마 전액 최우선변재가 가능할수 있어 안전하지만 그게 아니라면 일부에 대한 손실가능성은 있을수 있습니다. 그리고 이러한 과정까지 미반환에 따른 시간지연이 발생하고 법적 절차까지 진행되어야 하는 상황이기에 기간동안의 스트레스나 절차이행등이 따른 보이지 않는 손실은 어쩔수 없이 겪어야 할 부분으로 보입니다. 즉, 보증금에 대한 손실가능성은 낮을수 있지만, 후순위 임차권 지위에 따른 리스크는 부담을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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