답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적인 부분으로 이해가 쉽게 설명드리면 재건축에서 사업을 진행하는 주체는 기존소유자들의 집단 즉, 조합입니다,해당 조합원들이 재건축에서 가장 고려하는 부분은 이게 개발되면 얼마나시세가 오를까라는것도 있지만, 내가 얼마만큼의 돈을 더 내야하는가, 즉 분담금이 얼마냐갸 가장 중요한 사항입니다. 분담금은 쉽게 전체개발비용을 조합원들이 나누어내는 구조인데, 만약 새로 건축한 아파트에 추가되는 세대가 많을수록 그들에게 받는 분양대금으로 공사비를 충당할수 있고, 개발과정이 최대한 빠르게 끝나야 공사비를 아낄수 있습니다,그럼 대충 감이 오셨을 거예요, 핵심은 더많은 추가세대(일반분양 물량확보)와 개발기간의 단축이 분담긍을 줄이는데 가장 중요합니다. 질문에서 신속통합개발처럼 인허가과정을 줄여주고, 안전진단을 면제시켜주면 개발기간이 크게 축소되는 효과가 있고 이는 곧 사업성에 플러스가 될수 있습니다. 그리고 용적률을 완화하면 더 높게 건물을 지을수 있어 더 많은 일반분양세대가 주가되고 분담금도 감소되죠, 결국은 재건축사업에서 정부의 이러한 제도지원과 혜택이 뒷받침되는 것과 그렇지 않는것에는 사업성에 크게 차이를 두게 됩니다. 이걸 아는 사람들 입장에서 위 부분을 완화시켜줄 시장이나 국회의원을 원하고 , 이는 투표로써 나타나게 되는 것입니다. 결국 정부가 규제를 강화하면 재건축사업에서도 브레이크가 걸리는 것이고, 정부가 규제를 적극적으로 장려하면 재건축사업에도 속도가 붙게 되는 게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수도권이 아닌 비수도권의 경우 대출규제가 적용되지 않아 일반적으로 ltv70%(생애최초 80%)가 적용되게 됩니다. 매매가격 기준이 아니기에 평가가액에 따라 한도도 달라질수 있지만 매매가를 기준으로 최대한도를 고려하면 대략 2.8억정도 대출이 가능할수 있고, 변수를 고려하면 2.5~2.8억수준의 대출이 가능할것으로 보입니다. 그에 따라 현금은 1.2억~1.5억정도는 최소가지고 있으셔야 하고, 세금 및 기타비용을 고려하면 대략 1.6억정도는 현금보유가 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금은 솔직히 관망하는게 맞지 않나 싶습니다, 일단 질문에 기재한 상황은 현재진행형에 속하고 정부가 이후 보유세에 대한 조정을 공식화하면 해당 정책결과에 따라 시장내 매물이 더 나올수도 오히려 더 잠길수도 있기 때문에 아직은 주택구매시점의 방향을 잡기에는 불안정한 상황입니다. 현재 서울내 가격상승이 되는 지역은 실제 구매가능한 수준의 중저가주택이 많은 지역내 실수요가 늘어 나타난 것이고, 양도세중과에 직접적인 영향을 받는 고가주택은 지속적인 하락세가 이어지고 있기에 추후 시장 방향성도 어느쪽일지 확답하기 어렵기 떄문입니다. 또한 현재 중동전쟁에 따른 물가상승이 금리상으로 이어질 우려가 있고, 주담대 금리도 최대 7%까지 올라가는 상황에서 무리한 주택구매는 리스크가 될 수있어 지금은 일단 관망하는게 맞지 않나 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입지나 다른 지역변화에 따른 이유로는 보이지 않고, 현 정부가 양도세유예중단을 발표한 이후로 하락세가 나타나고 있는 것으로 보입니다, 일단 이유는 현 강남3구와 용산구 가격하락이 나타나는 것과 동일한 이유인데, 일단 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주요건이 부여된 점과 해당 지역 시세가 준강남수준으로 중과세를 피하고자 하는 매물출현은 계속되는데, 이를 구매할 구매자의 경우 대출이 막힌 상태에서 높은 현금을 보유하여야 구매가 가능한데, 실질적으로 감당가능한 수요가 많지 않고 , 있다고 해도 지금도 강남이 크게 하락하는 상황에서 구매가능한데, 대체역할을 하는 경기권에 속하는 과천에 주택을 구매할 이유가 없기 때문입니다. 즉 수요자체가 크게 감소되는데 비해 매물은 쌓여가기 때문에 가격이 하락하는 것으로 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 공인중개사 시험은 총 6과목으로 인강기준으로 매일 1과목씩 2~3시간 강의를 들으셔야 합니다, 월~토요일까지 진행이 되는 경우가 많기에 사실상 하루 최소 2~3시간은 필수적이라고 할수 있습니다. 그리고 중개사 시험은 꾸준하게 하는게 가장 중요하기에 주말에 몰아서 할 경우 효율이 떨어질수 있고, 앞에서 말한것처럼 주말에 몰빵하시기에는 시간부담이 적지 않습니다. 그래서 추천하는 방법은 1차와 2차를 나누어 준비하는 방법인데, 해당 방법과 시험공부전략에 대해서는 아래 블로그를 참조하시며 도움이 될듯 보입니다. 공인중개사 자격취득 팁 : 네이버 블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 아파트를 매수하고 이주가 시작되는 시점은 주로 관리처분인가가 된 이후이고, 관리처분인가이후에는 주택소유가 입주권으로 전환되게 됩니다 ,그런데 입주권도 주택수 산정에 포함되는 부분으로 유주택자로 볼수 있어 원칙상은 무주택자로 보기 어렵습니다. 다만 퇴직금의 경우 사내규정이나 관련한 부서에서 가장 정확히 알고 있기에 퇴직금 인출이 가능한지까지는 직접 부서를 통해 확인하시는게 정확합니다. 다만, 재건축사업에 이주시점에 각 조합원들에게는 별도의 이주비대출이 진행되는게 일반적입니다, 즉 퇴직금 인출없이도 전세보증금정도의 융통이 가능할수 있기에 꼭 퇴직금을 건드리지 않아도 될둣 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제가 아는 부동산소액투자는 현재 주식시장에 상장된 부동산리츠에 주식을 사는 방식으로 가능하다고 알고 있습니다. 상장리츠의 경우 주식발행을 통해 자금을 모아 부동산에 투자하고 발생하는 수익에 대해서 배당을 통해 수익을 나누는 구조로 투자자 입장에서는 소액으로 간접투자가 가능하고, 주식시장에서 주식을 사고파는게 가능하므로 부동산 직접투자방식보다 현금환금성이 좋은 정점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 부동산에 전화할 부분은 아니구여, 중도해지를 원하시면 계약상대방인 임대인과 협의를 통해 동의를 받으셔야 합니다. 동의없이는 만기전 해지는 불가하고, 보통 중도해지에 따른 패널티가 계약서상 특약에 명시되어 있다면 그에 따르시면 되나, 없다면 임대인이 동의를 조건으로 요구하는 부분 (보통, 중개수수료부담 및 다음임차인주선)을 충족하셔야 합니다. 임대인이 다음임차인 주선과 중개수수료 부담을 제시하였다면 다음임차인을 구하셔야만 합의해지가 가능한 것이고, 이런 경우 다음임차인의 계약조건을 임대인으로부터 전달받아 해당조건으로 부동산등에 매물을 등록하여 세입자를 구하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도시형생활주택과 아파트는 눈으로 보기에는 비슷해 보이나, 여러부분에서 아파트와 차이가 있습니다. 일단 도시형생활주택의 경우는 아파트와 오피스텔의 결합한 형태의 주거시설을 말하는데, 장점은 아파트와 다르게 역세권이나 상업지역 내 인접한 경우가 많아 최적의 입지의 장점이 있고, 관리비도 일반아파트에 비해 커뮤니티시설등이 적어 낮은 편입니다. 그리고 오피스텔과 아파트의 중간위치로 각 유형의 장점이 합쳐진 특징이 있습니다. 이에 반해 단점은 한정된 면적에 건물을 높게 올리기 때문에 각 세대별 대지지분이 낮아 지가상승에 대한 이점을 온전히 누리기 어렵고, 재건축에 대한 기대가 어려운 부분이 있어 감가상각의 영향을 피하기 어렵습니다. 또한 아파트보다는 커뮤니티시설, 조경등이 없거나 적고 주차공간이 넉넉하지 못한 점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공분양에서 납입금액이 중요한 경우는 목표하는 청약건에 따라 달라질수 있는 부분입니다. 일단 전용40제곱을 초과하는 경우 청약납입인정금액이 높을수록 유리한 건 맞지만, 이것만 높아서는 당첨이 되기 어렵고 가점(무주택기간, 부양가족, 청약통장보유기간)이 우선하여 높으셔야 실질적인 효과가 있다고 볼수 있습니다. 그리고 공공청약과 현주택 전세계약자 명의는 관계가 없는데, 전세는 주택보유가 아니기에 무주택기간에 영향을 주지 않고, 세대주는 전세계약자와 관계없이 원하는 경우 질문자님이 세대주를 하셔도 되고, 계약자인 배우자분이 세대원을 하셔도 아무런 지장이 없습니다. 즉,전세계약자 = 세대주가 반드시 일치해야 하는 것은 아닙니다. 일단 현재상태로 계약을 마무리하시고 전입신고시 질문자님을 세대주, 배우자분을 세대원으로 하시면 됩니다.그리고 민간분양이라도 경쟁률은 각청약건마다 다르기에 더 높다고 할수는 없고, 유형에 따른 추첨제와 가점제 비율에 따라 결정되는 경우가 더 많습니다. 젊은 세대의 경우 가점에서 불리하기 떄문에 추첨제 비율이 높을수록, 일반분양보다는 신혼부부유형처럼 특별공급유형이 비슷한 세대간 경쟁을 하기에 당첨확률은 높아진다고 할수 있습니다아래 블로그는 청약통장과 관련하여 도움이 되실수 있어 함께 올려드립니다.청약통장 만드는 이유와 초보자를 위한 완벽정리! : 네이버 블로그