답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무런 지역내 호재가 없다면 당연히 하락할수 밖에 없는 구조입니다. 말그대로 인구감소와 지역소멸화에 따라 수요는 계속 줄어들고 있기 때문입니다. 다만 지역내 호재가 있는 지방도시라면 상황이 달라질수 있는데, 질문자님의 경우 서울과 수원은 수도권이고 세종의 경우라면 다른 지방과는 조금 다르게 상승가능성은 충분히 있다 판단이 됩니다. 이유는 세종의 경우 행정수도 이전에 대한 이슈가 아직까지 남아있기 때문입니다. 현재 시세가 하락하는 이유는 이전 부동산 상승시기에 전국에도 가장 높은 상승률을 기록할 정도로 거품이 컸던 만큼 하락시기에 더 큰폭으로 하락한 것으로 볼수 있고 단순히 다른 지방처럼 수요감소나 지역소멸화에 따른 하락은 아니기에 충분히 호재와 맞물려 상승가능성은 존재하는 지역으로 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지식산업센터 투자붐이 나타난 배경은 서울과 수도권 일대 주거시설이 확대되면서 공장이 들어설 공간이 줄어들자 아파트형 공장이라는 형태로 기업들의 입주를 돕기 위해 도입되었으며, 해당 지식산업센터에 입주할수 있는 사업부분도 제조업을 비롯한 지식산업 및 정보통신업등으로 확대되었고, IT벤처 붐까지 일어나면서 임대시장이 활발해 지면서 수익형부동산이란 화려한 포장지가 씌여지면서 분양과 동시에 높은 경쟁률을 나타내면 완판되는 구조였습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문과 같은 사유에서는 바로 계약해지를 통보하기 어렵습니다. 일단은 임대인에게 방역에 대한 요구를 먼저하시고 임대인이 이에 조치를 취하지 않거나, 방역을 진행한 이후에도 지속적으로 바퀴벌레등이 출몰한다면 그때는 계약해지 사유가 될수 있습니다. 또한 바퀴벌레가 나타났다고 해도 그 수준에 따라서 해지가능여부는 달라질수 있는데, 위 경우처럼 이미 입주전부터 바퀴벌레 약등이 설치되어 있다면 서식하고 있다는 판단이 가능하고 그에 따라 방역조치이후에 개선되지 않을 경우 해지도 가능할것으로는 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 2018년 12월11일을 기점으로 주택공급에 관한 규칙이 개정되서 분양권과 입주권 소유자도 주택소유자로써 간주되었고 주택수에도 포함이 되게 됩니다. 물론 세금별로 기준일 차이는 있지만 현재 분양권 소유시 모든 세금에서도 주택수 산정에 포함이 된다고 보시면 됩니다. 양도소득세의 경우 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양은 주택수에 포함이 되고, 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 주택수에 포함됩니다. 그리고 보통은 분양권당첨일 기준으로 포함되고 전매로 취득한 경우에는 전매에 따른 잔금완료시를 기준으로 주택수에 포함이 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약에서 1번 "본 건은 임차인이 2026년 10월 25일까지 거주하는 조건이며, 명도 및 퇴거 관련 협의는 매도인의 책임 하에 진행한다." -> 이 부분은 전세승계조건에서는 맞지 않습니다. 잔금일이 전세세입자 퇴거와 함께 주택인도를하는 것이라면 모르겠으나, 승계를 하시것이기에 해당 만기시점 전에 질문자님이 직접 협의를 통해 계약을 거절하셔야 할 부분이지 현 시점에 매도인이 할수 있는 부분이 아닙니다. 특약 2.3번은 사실상 현 임차인이 정리하여야 할 부분이고, 필요한 부분들은 특약이 없더라도 하자담보책임이 있기에 별도 기재를 할 이유는 없어보입니다. 정확히는 만기퇴거 시점에 임차인에게 원상복구 의무에 대해서 소유자인 질문자님이 요구하셔야 할 부분이고, 그외 중대하자는 법에 따라 매도인의 하자담보책임이 적용됩니다. 단, 특약에 혹시라도 잔금일로부터 6개월이내 혹은 세부적인 면책특약이 있는지는 살펴보시고 있다면 삭제하셔야 합니다. 4번은 기재가 가능하나 현상태 그대로 근저당이나 영향을 미칠 권리가 없기 떄문에 현 권리상태를 유지한다는 내용으로 기재를 하시면 됩니다. ** 결론적으로 세부특약에 대해서는 중개인이 이미 기재한 부분이 있기에 이를 참고하여 필요한 부분과 삭제가 필요한 부분을 구분하여 정리하시면 됩니다 참고로 1.2.3.5번 모두 현재 계약형태에서는 기재할 이유가 없는 부분으로 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양권 전매시 인지세의 경우는 매도인과 매수인 양 당사자간 공동으로 납부하게 되어 있고 보통은 협의에 따라 그 주체를 정하게 됩니다, 그리고 해당 인지세는 계약서나 증서에 인지를 붙이는 세금으로써 목적이 있기에 누가 부담을 하던 완납이 중요한 부분이고, 이후에 분양권에 대한 명의변경이나 등기시 영향을 주지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출심사과정에서 소득산출 기준은 금융기관별 차이가 있습니다. 질문에서 말한 방식으로 최근3개월치월급으로 연봉을 환산하여 소득을 산출할수도 있지만, 일반적으로는 전년도 근로소득원천징수 영수증을 기준으로 판단하는 경우도 많습니다, 그러므로 해당 금융기관이 어느 기준에 따라 소득산출을 할지는 정확하게 답변할수 없습니다. 물론 전년도 소득이 전혀 없는 상황이라면 질문처럼 최근 3개월간 소득을 기준으로 산출할수도 있지만, 은행이 정한 기준에 따라서는 다른 방법으로도 적용될수 있기에 대출을 실행한 연계은행등을 통해 확인하셔야 합니다. 참고로 정부가 지원하는 공공대출의 경우 기본적인 신청요건은 정해져있으나, 개인별 소득, 자산 심사과정은 은행에 따라서 산출하는게 다르기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.곰팡이의 경우는 사실상 관리상의 하자로 보기 때문에 일반적으로는 임차인에게 그 책임이 있다고 보는 경우가 많습니다, 질문에서 말한 일상생활에 따른 마모나 손상으로는 보지 않습니다. 다만, 글에서 작년 누수의 문제가 발생되었고 그에 따른 결과로써 곰팡이가 발생한 것이라면 임대인과의 협의에서 관리상 책임이 아니라는 점을 주장하실수는 있어 보입니다.원칙상 구조적 결함에 따른 곰팡이 발생은 임대인이 책임이기 때문입니다. 단, 한가지 명심하셔야 할 부분은 몇달간 주택을 비웠던 사실은 환기등의 관리상 과실의 근거가 될수 있기에 이러한 사실은 되도록 말하지 않는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도시형생활주택을 말하는 것으로 이해가 됩니다. 도시형 생활주택은 300가구 미만의 공동주택을 말하며, 주로 1~2인가구 수요에 맞춰 도입된 주택으로 볼수 있습니다. 장점은 주거지역외 도심 상업지역에도 건설이 가능하기에 주로 역세권이나 생활편의성이 뛰어난 입지라는 장점이 있습니다. 이는 1인가구나 출퇴근이 중요한 신혼부부등에서는 유리한 부분이 있습니다. 그리고 건축비가 상대적으로 저렴하기 때문에 분양가도 낮은 장점이 있습니다. 또한 면적에 대한 활용도가 좋기 때문에 효율적인 생활동선을 제공하고 주택청약제도 적용대상이 아닌 만큼 신축구매시 청약통장없이도 가능하기 때문에 진입장벽이 낮은편입니다. 단점으로는 조망권과 일조권이 낮은 층수로 인해 제한될수 있다는 점과, 주차공간이 부족하여 차량을 보유하고 있을 경우 주차문제를 겪을 수 있고, 다른 공간으로 주차시 별도의 비용이 추가될수 있습니다. 그리고 입지적 장점에 비해 주택으로만 사용이 한정되기 때문에 주택의 활용도가 낮은 단점이 있을수 있습니다 . 그리고 주거지역이 아닌 만큼 소음과 건물내 커뮤니티시설등이 부족하고 세대가 제한적이기에 향후 가치상승에도 아파트에 비해 불리하다고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약이 끝나기 전까지는 보증금반환에 대한 내용증명 발송정도만 하실수 있고 실질적인 법적 조치는 하실수 있는게 없습니다. 다만 , 전세대출에 대해서는 사전에 미반환에 따른 단기연장등을 알아보시고 그에 따른 준비는 하셔야 합니다. 그리고 실제 계약이 종료된 만기일 이후에는 바로 임차권 등기명령을 신청하고, 등기가 된 이후에는 보증보험에 보증금청구를 진행하셔야 합니다. 이런 경우에 기간이 상당 소요가 되며 통상적으로 1년까지는 아니고, 보통 5개월정도소요가 됩니다. 2. 가능합니다. 별도의 손해배상소송을 통해 보상을 받을수는 있는데, 보통은 대출연장에 따른 이자정도로 볼수 있으나, 정도에 따라 소송비용과 기간을 고려하면 크게 실익이 없을수도 있기에 임대인과 협의하여 지연에 따른 이자비용지급등을 먼저협의해보시고 상대방이 거부의사를 나타내면 사실상 소송을 통해 청구하셔야 할 부분입니다.