답변 내역

잘은 모르겠지만, 대표적으로 상추나 시금치와 같은 채소등이 비교적 재배기간이 짧고 관리가 어렵지 않아 가정에서도 키우기 좋은 편으로 알고 있습니다. 해당 작물은 꼭 야외가 아니라도 베란다나 실내에서 화분 또는 재배용 상자를 활용하는 방법으로 재배가 가능하며, 필요에 따라 햇빛이 부족하다면 식물재배용 LED조명을 활용하는 것도 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 토지거래허가구역 2년 실거주하지 않고 매도가 원칙적으로 가능한가요? -> 토지거래허가를 받아 실거주 목적으로 주택을 취득하였다면 취득일부터 2년간 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. 따라서 실거주 의무기간이 남아 있다면 자유롭게 매도하기는 어렵습니다. 물론 법령에서 정한 예외 사유가 인정된다면 달라질 수 있습니다.2, 제가 대학 진학을 인천이나 충북, 대구 쪽으로 합격을 해서 진학하려고 하는데 진학을 이유로 매도가 가능한가요?-> 대학 진학 자체가 자동 면제 사유에 해당하는 것은 아닙니다. 다만 학업으로 인해 다른 지역으로 거주지를 이전해야 하는 불가피한 사정이 있다면 관할 지자체에 예외 인정 가능 여부를 확인해 볼 필요가 있습니다.3, 토지거래허가구역에 2년 실거주 못했을 경우에 매도 가능한 요건은 어떻게 되나요?-> 관련 법령에서는 해외이주, 병역의무 이행, 자연재해, 공익사업 시행 등 일정한 사유에 대해 이용의무 예외를 규정하고 있습니다. 다만 개별적인 사유가 실제로 인정될 수 있는지는 관할 지자체의 판단을 받아야 합니다.4, 현재 보유한 아파트가 내년에 리모델링으로 이주가 계획중인데 이주가 된다면 부득이하게 실거주를 못하는 사정으로 인정되어 2년 실거주 못해도 매도가 가능한가요?-> 리모델링사업으로 인해 실제 거주가 불가능해지는 상황이라면 부득이한 사유로 인정받을 여지가 있습니다. 다만 리모델링에 따른 일시적인 이주와 실거주 의무기간 내 주택을 매도하는 것은 별개의 문제입니다. 따라서 실거주 의무의 예외가 인정된다고 하더라도 매도까지 가능한지는 별도로 확인해야 합니다.5, 만약 토지거래허가구역 2년 실거주하지 않고 매도를 하게 된다면 어떤 처벌이나 제한이 있나요?-> 정당한 사유 없이 허가받은 목적대로 이용하지 않는 경우에는 관할 지자체의 이행명령이 내려질 수 있으며, 이를 이행하지 않는다면 취득가액의 상당한 범위에서 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.같은 면적의 토지라도 지목이나 용도지역, 입지조건 등에 따라 가치에는 상당한 차이가 발생할 수 있습니다. 이는 토지마다 건축할 수 있는 건축물의 종류나 규모, 활용 가능성 등에 차이가 있기 때문입니다.대표적으로 건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율을 의미하며, 용적률은 대지면적 대비 연면적의 비율을 의미합니다. 따라서 같은 면적의 토지라도 허용되는 건폐율과 용적률에 따라 건축 가능한 건물의 규모에는 상당한 차이가 발생할 수 있습니다. 그런데 이러한 건폐율과 용적률은 해당 토지의 용도지역에 따라 적용 기준이 달라집니다. 일반적으로 주거지역보다 상업지역의 건폐율과 용적률 제한이 완화되어 있어 더 큰 규모의 건축물을 건축할 수 있고, 다양한 용도로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 부분은 질문자님의 상황과 선택에 따라 달라질 수 있기 때문에 어느 쪽이 유리하다고 단정하기는 어렵습니다.다만 기존 전세계약의 종료일이 10월 28일이고, 임대인과 협의하여 12월까지 거주하기로 하셨다면 추가로 요청받은 1~2월까지의 연장에 반드시 동의하실 필요는 없습니다. 임대인이 주택을 매도하지 못했다는 이유만으로 임차인에게 계약 연장을 요구하거나 보증금 반환을 일방적으로 미룰 수 있는 것은 아니기 때문입니다.따라서 이사를 원하신다면 우선 12월까지 협의한 계약 종료일을 명확히 하고, 해당 날짜에 보증금을 반환받을 수 있도록 임대인과 협의하시는 것이 좋을 듯합니다. 만약 계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한다면 임차권등기명령 등의 법적 절차도 고려할 수 있습니다. 다만 현재 전세가격이나 월세가격이 상승하여 이사에 따른 부담이 커지고 있는 상황이라면, 차라리 임대인과 협의하여 계약을 연장하고 기존 주택에서 계속 거주하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 이때 중간에 주택이 매매되더라도 대항력을 갖춘 임차인의 임대차관계는 원칙적으로 새로운 소유자에게 승계되므로 반드시 매매 시점에 퇴거해야 하는 것은 아니기 때문입니다.결국 중요한 것은 주택의 매매 여부보다는 질문자님의 이사 계획과 보증금 반환 시점이므로, 계약 연장을 결정하시더라도 종료일과 보증금 반환 조건을 명확히 정해두시는 것이 필요할 듯합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q1. 이렇게 떼어낸 100평(330㎡)짜리 맹지 임야를 매물로 의뢰하면 받아주시나요?② 받긴 하지만 솔직히 거래는 어렵다.→ 기본적으로 공유지분 상태에서도 매매는 가능하지만, 단독 필지로 분할하여 소유권을 정리한 경우가 매수자를 찾는 데 유리할 수 있습니다. 다만 토지분할이 가능한지 먼저 확인해야 하며, 분할이 완료되더라도 맹지라는 특성상 활용도가 제한적이기 때문에 실제 거래 성사는 쉽지 않을 것으로 판단됩니다.Q2. 100평으로 분할된 땅의 평당 가치는, 700평 원형지 전체의 평당 가치와 비교하면 어떨까요?② 오히려 떨어진다-> 우선 맹지특성상 가치에는 큰 변화가 없지만 실질적인 평수가 줄어들었기 때문에 그에 따른 매매가격자체는 낮아질수 있습니다. 물론 분할된 100평의 토지의 형상이나 활용가능성이 기존 맹지와 달라진다면 이때는 가치가 크게 달라질수 있습니다. Q3. 훗날 일대가 개발된다면, 보상이나 협상 시 어느 쪽이 유리할까요?→ 이 부분은 현재 상황만으로 단정하기 어렵습니다. 향후 어떤 방식으로 개발이 진행되는지, 해당 토지가 사업구역에 포함되는지, 도로 접근성이나 토지의 이용 가능성이 어떻게 평가되는지 등에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. 따라서 단순히 공유지분을 유지하는 것과 단독 필지로 분할하는 것 중 어느 쪽이 유리하다고 판단하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도는 사실 국가가 인위적으로 만들어 정착시킨 제도가 아니라 당사자 간의 계약관계에 따라 자연스럽게 형성되어 지금까지 이어져 온 임대차 형태입니다. 또한 전세계약은 월세 부담을 줄일 수 있다는 점에서 임차인에게 유리한 부분이 있으며, 임대인 입장에서도 목돈을 확보하여 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.물론 최근에는 전세보증금 반환 위험이나 임대인의 자금조달 방식 변화 등으로 월세를 선호하는 경향이 높아지고 있는 것은 사실아나 현실적으로 전세제도를 단기간에 완전히 대체하기는 쉽지 않으며, 향후 부동산 정책이나 금리, 금융시장 환경 등에 따라 전세 수요가 다시 증가할 가능성도 배제할수는 없습니다. 따라서 현재와 같이 월세 거래 비중이 지속적으로 높아진다고 하더라도 전세제도 자체가 완전히 사라질 것이라고 단정하기는 어렵다고 생각합니다.

녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한남동 나인원한남의 경우 현재까지는 뚜렷한 가격 하락세가 나타나지 않은 것으로 알고 있습니다.이는 해당 단지의 특성상 일반적인 아파트와 달리 공급 자체가 제한적이며, 자산 규모가 큰 고액 자산가들을 중심으로 거래가 이루어지기 때문에 일반 주택시장의 변화에 상대적으로 덜 민감한 편이기 때문입니다. 물론 이러한 특성으로 인해 거래량 자체가 적은 편이고, 전용면적이나 층수, 조망 등에 따른 가격 차이도 상당하기 때문에 단지 전체의 가격이 상승하고 있는지, 하락하고 있는지를 확정적으로 판단하기는 어렵습니다.다만 최근 실거래가를 기준으로 살펴보면 큰 폭의 가격 하락이 나타났다고 보기는 어려우며, 일부 면적에서는 여전히 높은 가격에 거래가 이루어지고 있는 것으로 확인됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존에 1주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득하는 경우에는 일정한 요건을 충족하면 일시적 2주택 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 기본적으로 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 경과한 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 매도하면 비과세 적용이 가능합니다.다만 2026년 10월 1일부터 규정이 변경되어 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 해당하는 경우에는 원칙적으로 2년 이내에 종전주택을 처분해야 합니다. 단, 신규주택의 취득일이나 계약일 등에 따라 종전 규정이 적용될 수도 있고, 종전주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건인 보유기간 및 거주기간 등을 충족해야 합니다.질문하신 처분기한 연장의 경우 단순히 주택이 매도되지 않는다는 사유만으로는 일반적으로 연장이 인정되지 않습니다. 따라서 정해진 기한을 초과하면 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받지 못할 수 있습니다.아울러 양도소득세와 신규주택 취득 시 발생하는 취득세는 별개의 세금이므로 각각의 적용 요건도 확인하시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신분당선 연장구간의 역에서 도보 5분 거리에 위치한 아파트라면 향후 개통에 따른 교통 접근성 개선으로 주거 선호도가 높아질 가능성은 충분히 있다고 생각합니다. 다만 일반적으로 철도 개통과 같은 교통호재는 실제 개통 이전부터 기대감이 매매가격에 반영되는 경우가 많기 때문에 개통 시점에 반드시 가격이 가장 높게 형성된다고 보기는 어렵습니다.또한 준공 20년 정도의 구축 아파트라면 역세권이라는 장점이 있더라도 주변 신축 아파트와의 가격 경쟁력이나 주거환경 등에 따라 상승폭에 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 개인적으로는 무조건 개통 시점까지 보유하기보다는 향후 공사 진행 과정에서 주변 실거래가격과 거래량이 증가하는지를 살펴보면서 매도 시점을 판단하시는 것이 좋을 듯합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격이 전반적으로 상승한다고 하더라도 지역이나 아파트 단지에 따라 가격 상승폭에는 상당한 차이가 발생할 수 있습니다. 질문하신 운정신도시의 경우 신도시라는 장점과 GTX-A 교통호재에 대한 기대감으로 과거 주택가격이 크게 상승했던 지역 중 하나입니다. 따라서 GTX 개통에 따른 기대감이 이미 일정 부분 가격에 반영되어 추가적인 상승폭이 제한적으로 나타나는 것일 수도 있습니다. 또한 지속적으로 신규 아파트가 공급되고 있기 때문에 교통호재만으로 주택가격이 계속 상승하기는 어려울 수 있습니다. 특히 같은 운정신도시 내에서도 GTX 역과의 거리, 아파트 준공연도, 단지 규모, 생활 인프라 등에 따라 가격 상승폭에 차이가 발생할 수 있으며, 이러한 조건에서 상대적으로 경쟁력이 낮은 단지라면 가격 상승이 제한적으로 나타날 가능성도 있습니다.결국 해당 아파트의 가격이 상승하지 않는 이유를 하나의 요인만으로 판단하기는 어려우며, 주변 유사 단지의 실거래가격과 거래량 등을 함께 비교해 보시는 것이 좋겠습니다.