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말쑥한여우281

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맹지 임야 100평 분할, 매물로 받아주시나요? (번호만 골라주셔도 됩니다!)

안녕하세요, 공유 토지 분할 문제로 고민 중이라 현업에 계신 중개사님들의 현실적인 감을 여쭙고 싶습니다.

[현재 상황]

* 위치: 지방 도시 외곽 임야 (제1종일반주거지역)

* 상태: 도로에 접하지 않은 맹지 (현재 숲 상태)

* 고민: 700평을 공유자와 공유 중인데, 제 몫인 100평(330㎡)만 단독 필지로 분할하는 방안이 거론되고 있습니다.

Q1. 이렇게 떼어낸 100평(330㎡)짜리 맹지 임야를 매물로 의뢰하면 받아주시나요?

① 받는다

② 받긴 하지만 솔직히 거래는 어렵다

③ 취급하기 어렵다 (안 받는다)

Q2. 100평으로 분할된 땅의 평당 가치는, 700평 원형지 전체의 평당 가치와 비교하면 어떨까요?

① 비슷하다

② 오히려 떨어진다

③ 거래 자체가 힘들어 가치 산정이 무의미하다

Q3. 훗날 일대가 개발된다면, 보상이나 협상 시 어느 쪽이 유리할까요?

① 100평 단독 필지나 700평 지분이나 똑같다

② 그래도 700평 전체로 묶여있는 게 낫다

③ 100평 단독 필지로 빠져나오는 게 낫다


번호만 적어주셔도 좋고, 짧은 이유까지 덧붙여 주시면 더더욱 감사하겠습니다!

4개의 답변이 있어요!

  • 최병옥 공인중개사

    최병옥 공인중개사

    프리랜서

    ∙

    안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

    토지의 경우 물리적 분할이 불가한 경우가 많이 있습니다. 즉 지분의 경우 공평하게 위치에 따라 정확하게 분필을 하기 매우 어렵기 때문에 지분으로 형성이 된다 볼 수 있고 또한 지분의경우 취급을 하는 중개사도 있고 그렇치 않을 중개사도 있을 수 있습니다. 또한 지분의 경우 한필지로써 부동산 가치보다는 가치가 떨어진다 볼 수 있고 향후 개발이나 보상시에도 해당 지분 만큼 보상이나 매도를 하시면 된다 볼 수 있습니다. 또한 매도를 하고 싶은 경우 다른 공유자에게 지분을 매도하는 것이 가치를 더 인정을 받을 수 있고 안될 경우 공유물분할소송을 통해서 전체를 경매로 넘겨서 지분만큼 배당을 받는 방법이 있으니 경매로 넘어가게 되면 가치가 떨어져 지분으로 배당을 받아도 가치보다 낮게 매도를 하기 때문에 쉽지 않은 결정이라 사료됩니다.

    감사합니다.

  • 최천호 공인중개사

    최천호 공인중개사

    프리랜서

    ∙

    안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

    2번 이유: 맹지이자 100평 소규모 임야는 활용도가 낮아서 중개업소 접수는 가능하겠지만 실제 매매 성사는 매우 힘든편입니다. 3번: 도로가 없는 소형 맹지는 개별 건축이 불가능해서 전체 원형지 대비 시세 산정이나 매각이 어려워 보입니다. 2번: 수용, 수익성 개발시 덩치가 큰 700평 전체 지분 형태가 개발업자 협상이나 보상 대상 포함에 더 유리합니다. 감사합니다.

  • 한영현 공인중개사

    한영현 공인중개사

    수원공인중개사사무소

    ∙

    안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

    답변드리겠습니다.

    Q1 : 2

    Q2 : 3

    Q3 : 2가 현실적입니다. 100평 맹지 임야는 매물로 받을 수는 있지만 실제 거래는 어렵고 분할 자체가 가치를 높이기보다 맹지, 소면적, 도로 문제를 만들어 가치 산정이 더 어려워질 수 있습니다.

    감사합니다.

  • 유창효 공인중개사

    유창효 공인중개사

    대한 공인중개사

    ∙

    안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

    Q1. 이렇게 떼어낸 100평(330㎡)짜리 맹지 임야를 매물로 의뢰하면 받아주시나요?

    ② 받긴 하지만 솔직히 거래는 어렵다.

    → 기본적으로 공유지분 상태에서도 매매는 가능하지만, 단독 필지로 분할하여 소유권을 정리한 경우가 매수자를 찾는 데 유리할 수 있습니다. 다만 토지분할이 가능한지 먼저 확인해야 하며, 분할이 완료되더라도 맹지라는 특성상 활용도가 제한적이기 때문에 실제 거래 성사는 쉽지 않을 것으로 판단됩니다.

    Q2. 100평으로 분할된 땅의 평당 가치는, 700평 원형지 전체의 평당 가치와 비교하면 어떨까요?

    ② 오히려 떨어진다

    -> 우선 맹지특성상 가치에는 큰 변화가 없지만 실질적인 평수가 줄어들었기 때문에 그에 따른 매매가격자체는 낮아질수 있습니다. 물론 분할된 100평의 토지의 형상이나 활용가능성이 기존 맹지와 달라진다면 이때는 가치가 크게 달라질수 있습니다.

    Q3. 훗날 일대가 개발된다면, 보상이나 협상 시 어느 쪽이 유리할까요?

    → 이 부분은 현재 상황만으로 단정하기 어렵습니다. 향후 어떤 방식으로 개발이 진행되는지, 해당 토지가 사업구역에 포함되는지, 도로 접근성이나 토지의 이용 가능성이 어떻게 평가되는지 등에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. 따라서 단순히 공유지분을 유지하는 것과 단독 필지로 분할하는 것 중 어느 쪽이 유리하다고 판단하기는 어렵습니다.