답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제가 알기로는 임대소득 과세대상은 월세수입에 대해서는 2주택자 이상이거나, 전세보증금에 대해서는 3주택자 이상에 대해서 과세대상이 되는 것으로 알고 있습니다. 보통 1주택자의 경우 비과세로는 알고 있는데 질문처럼 공시지가 12억 초과주택에서 발생하는 월세에 대해서는 과세가 되는 것으로는 알고 있습니다. 질문에서 확인하실건 12억이 시세기준인지 공시지가 기준인지를 먼저 보셔야 하고 공시지가가 12억을 초과한다면 보증금에 대해서는 비과세되나 월세분에 대해서는 과세가 될 수 있습니다 . 물론 과세대상이 되어도 총수입금액이 2천만원이하라면 종합과세와 분리과세중 선택이 가능하고, 필요경비등의 공제도 가능한것으로는 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 집을 사겠죠, 이유는 간단합니다. 현대사회를 살아가는 사람이 느끼는 "내가 진짜 가진거 없구나"를 느끼는 시점이 바로 임대차가 끝나고 이사를 할때라고 합니다. 사실 평소 먹고쓰는 문제는 누구가 버는 소득을 가지고 생활하기에 굶지만 않는다면 내가소비하는데 있어 크게 내가 돈이 없구나 하는 감정을 느끼지는 않는다고 하는데, 실제 목돈이 들어가는 이사등이 발생할 경우 우울감이 최고라고 하네요. 그러니깐 큰 목돈이 생기면 가장 먼저 주거안정을 생각하게 되는 게 아닐까 싶습니다. 솔직히 지금 로또1등도 결국은 서울내 집하나 사서 인테리어하고 내부가전제품정도 사면 끝이거나 심한 경우 살짝 부족한 수준이라 삶에 큰 변화를 주기 어렵지 않는 수준으로 보이기도 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.큰 차이 없습니다. 1세대 1주택이고, 주택가액이 5억이라면 2년보유시 양도비과세대상에 될수 있어 공동명의의 장점이 크지 않고 종부세 역시도 단독명의든 공동명의든 과세기준에 못미치기 떄문에 부과 대상이 아니라서 단독명의를 하든 공동명의를 하던 크게 차이 없습니다. 단독명의를 하신다고 할 경우에는 대출을 동반한 경우 소득에 따른 DSR적용이 되기 때문에 소득이 높은 쪽이 대출한도산정에 유리할수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이게 세금마다 적용되는 기준에 차이가 있는데 일단 오피스텔에 전입신고후 주거용으로사용하시면 주거용오피스텔로써 주택수에 산정이 됩니다. 그에 따라 취득세, 양도세에서는 주택수에 포함이되어 규제지역내에서는 중과세 대상으로 영향을 줄수 있지만, 특별공급과 같은 청약에서는 오피스텔을 원칙상 업무용시설로써 주택을 보지않아 자격자체에는 문제가 생기지 않으며,주택도시기금이나 주택금융공사가 운영하는 정책대출시에도 오피스텔은 주택으로 보지 않아 대출자체는 문제가 없는것으로 알고 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세에서 1세대 1주택 양도비과세 요건은 12억이하 주택을 2년간 보유하였을 경우 적용됩니다. 단, 규제지역내 주택의 경우는 위 조건에 +2년실거주요건이 추가로 붙게 됩니다. 즉, 1세대 1주택자가 주택을 매도함에 따라 발생하는 양도차익이 있더라도 해당 주택가액이 12억이하 2년보유(규제지역 +2년실거주)를 하였다면 비과세 됩니다. 여기서 12억은 양도가액이 기준이된다고 보시면 됩니다. 예로 1세대1주택자가 2년보유를 하고 13억에 주택을 매도한 경우, 12억초과분(1억)에 대해서는 양도소득세가 적용되고, 12억이하분에 대해서는 비과세가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행이 말하는 신청요건은 계약시점 아닌 대출신청시점을 기준으로 판단을 하기 때문에 대출신청전에 혼인신고를 마치시면 될것으로 보입니다. 공동명의의 경우는 반드시 혼인관계가 아니라도 가능한 부분으로 지분에 따른 자금조달과 증여문제를 제외하면 반드시 혼인신고를 필요조건으로 하지는 않습니다. 다만 안정적인 대출진행을 위해서는 계약서 작성시점전에 혼인신고를 하신뒤 진행하는게 별다른 문제발생가능성이 낮아보이긴 합니다. 사실계약서를 작성하고 바로 대출을 신청하게 되는데, 그럼 계약시점과 대출신청시점에 차이가 없기에 그전에 하나 대출신청전에 하나 차이가 없기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 1년계약을 하고 아무런 의사통보없이 계약이 연장되었다면 이는 최소계약기간 2년에 따른 자동연장으로 볼수 있고 이때는 묵시적갱신이 성립되지 않습니다. ( 묵시적갱신은 2년이하에서는 적용X) 그에 따라 계약기간내 중도해지를 원하시는 것이라면 임의대로 한달전에 말하면 되는게 아닌 임대인동의를 먼저 구하셔야 합니다. 임대인이 동의조건으로 다음임차인주선이나 중개보수 지급을 요구한다면 해당 요건을 충족하시면 해지가 가능한것이고 임대인이 만기전 해지불가를 주장한다면 만기까지 거주를 하셔야 합니다. 사

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존계약을 반전세로 전환하는 것도 결국은 재계약에 해당이 되므로 꼭 중개사를 통하지는 않아도 됩니다. 다만, 전세보증보험 연장이나 대출연장등에 있어 계약서 첨부가 필요할수 있기에 계약서 작성은 필요할수 있고, 두분이 합의를 하시더라도 중개사무소를 통하거나 별도의 방법으로 계약서는 작성하시는게 필요할듯 보입니다. 임차인 입장에서 직거래를 한다고해도 재계약이라는 점에서 크게 손해가 될 부분은 없으나, 혹시라도 재계약시점에 권리관계변동등이 있을 경우 문제가 될수 있는 만큼 되도록 중게사무소를 통해 안전하게 진행하시는게 나을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통계상 꼭 그런건 아닙니다. 선진국 기준으로 주택보유율은 60%내외 수준이고, 사실상 동일국가라도 해당국가 면적과 주택공급률 그리고 도심내 밀도에 따라 차이가 생기는 부분으로 보이고 해당 국가의 부동산 , 금융정책에 따라서도 차이가 발생되는 경우가 더 많습니다. 참고로 자가주택비율 통계비율만 보면 싱가포르는 64%, 일본 61.9%, 홍콩은 49.2%이고 우리나라의 경우 56%대로 단순하게 자가주택과 임대차라고 나누어본다면 비슷하거나 자가주택비중이 좀더 높다고 보는게 맞을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도포기하는게 현 거주지에 계약에 대해서 중도해지를 말하시는 건가요? 중도해지시 다음 임차인 계약에 따른 중개보수 지급조건은 말그대로 발생된 중개보수에서 임대인이 지급할 부분을 내주시면 되는 것이지, 통상적으로 한달 월세 정도를 준다는 것은 들어본적이 없습니다. 지역 혹은 동네 부동산에 있는 별도의 암묵적 약속인지는 모르겠으나, 일반적인 경우로써는 이해하기가 어렵네요 원칙상 다음임차임이 구해지고 해당 계약에 따라 발생되는 임대인의 중개보수를 지급하시면 되는 부분이고, 다음임차인이 구해지지 않았더라도 임대인이구하는 조건에 따라 중개보수 산출은 가능하기 때문에 해당금액만큼만 지급을 하시면 됩니다. 또한 이것도 법정중개보수 이상을 받을 경우 중개보수 초과수수로 볼수 있어 중개사도 처벌대상이 될수있는 부분으로 보입니다. 아래 내용은 중도해지에 따른 부분과 중개보수 산출에 따른 내용이니 참고하여 대응하시기 바랍니다. "복비는 어떻게 계산할까?" 중개보수 계산법 .. : 네이버블로그"계약기간이 남았는데 이사해야 한다면?" 임대.. : 네이버블로그