답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 판단으로 실거주용 주택을 구매하실때 향후 상황에 대한 예측을 기준올 구매시점을 구하시는 것 보다는 현재의 자금계획에 따른 시점을 판단을 하시는게 맞을듯 보입니다. 쉽게 현재 내가 가진 자금과 대출을 통해 구입자금조달이 용이한지, 그리고 대출에 따른 원리금 부담이 소득대비 안정적인지를 판단하시고 문제가 없다면 구매를 하시는게 제일 현명한 방법으로 판단이 됩니다. 사실상 실거주주택은 투자개념과는 거리가 있기에 당장의 시세상승보다는 장기적으로 안정적인 대출원리금상환이 더 중요하기 때문입니다. 물론 금리의 방향성과 정책에 따라서도 판단에 참고가 필요하나, 자금계조달 및 운영계획이 안정적이고 실거주 목적 주택이라면 위 부분들의 영향은 크기 않을 수 있기 때문입니다, 아래는 금리변동에 따른 부동산시장 변화를 기재한 것으로 한번정도 읽어보시면 주택구매시점 결정에 있어 참고가 될만한 내용으로 주소남겨드립니다,3편. 금리만 봐도 집값이 보인다! 부동산 시.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재시장에서는 금리의 경우 유가상승에 따른 물가상승으로 인해 이전 기대가 높았던 금리 인하가능성보다는 금리인상의 압력시 강해지고 있는 상황으로 보입니다. 만약 미국등이 금리를 인상할 경우 금리차가 있는 우리나라도 어쩔수 없이 금리인상을 피하기 어렵습니다. 이런 시점에 주택을 구매할때에는 자금에 대한 계획을 잘 살펴보셔야 하는데 자금에 여유가 있고, 대출의 비중이 높지 않않다면 구매를 하시는 것도 방법이 될수 있지만 반대의 경우로써 주택구매에 따른 대출비중이 큰 경우 구매시점을 조금 미루신뒤 상황을 보시고 결정을 하시는 게 맞지 않나라는 생각은 듭니다. 아래의 내용은 금리변동에 따른 부동산시장 상황을 설명한 것으로 참고하시면 의사결정에 도움이 되실듯 보입니다. 3편. 금리만 봐도 집값이 보인다! 부동산 시.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적인 판단에서 계약의 효력유지와 중개사의 과실여부는 다르게 보셔야 합니다. 첫번째로 매매계약은 매도자와 매수인간의 책임문제입니다. 법무사, 중개사 말대로 현재상태에서 매도자가 의무이행을 하는데 문제가 없고 계약이행에도 법적하자가 없기에 이를 문제로 계약해지는 할수 없습니다, 계약금계약상태이므로 해지를 원하시면 계약금을 포기하면 어떤 이유없이도 해지가 가능합니다. 두번쩨로 계약해지에 따라 상실되는 계약금 손실의 경우는 중개사와 본인간의 중개상 과실로써 손해배상이 가능한지 여부입니다. 이 부분은 사실상 법적다툼을 통한 판단이 필요한 상황이기에 과실인정여부까지는 확답드리기 어렵습니다. 결과적으로 중개사의 중개상 과실만으로 이행가능한 계약자체를 해지할수는 없고, 만약 해지를 하시고 발생되는 계약금손실등에 대해서 중개사와 손해배상에 대한 부분이 남는다는 의미입니다. 법적해석에는 여러 차이가 있겠으나, 민법109조의 착오에 의한 의사표시는 내용상, 표시상, 동기의 착오가 있는데 일단 내용상, 표시상착오에는 해당될 여지가 없고, 동기의 착오 역시 내가 구매를 하게된 이유대로 목적물의 사용이 어려운 경우가 주로 해당이 되는데 위 경우 등기를 이전하고 사용수익하는 목적달성이 어려운 상황으로 보이지 않기에 109조가 성립될 여지는 없어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어느곳이 행복할지는 개인만족에 따라 달라질수 있고, 같은 아파트라도 행복도가 달라질수 있는 만큼 위 제시한 부분을 객관적으로 설명드리기는 어렵습니다. 보통 아파트거주시 관리상 편의성과 생활편의성이 좋은 장점이 있고, 단독주택거주시에는 개인사생활보호가 잘 되고, 층간소음등의 불편함이 없다는 장점이 있습니다. 즉, 사람에 따라 단독주택이 맞을수도 있고, 아파트가 더 맞을수 있기에 행복도는 결국 본인의 성향에 따라 달라질수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 내일 계약서를 작성하고, 실제 잔금 및 입주는 모레라고 하면 사실상 입주일에 전입신고와 확정일자를 같이 주민센터를 방문해 하시면 될듯 보입니다. 보통 계약서를 작성하면 확정일자 부여와 전월세신고를 하시는데, 전월세신고는 계약일로부터 30일이내 하면 되는데 그 전에 입주가 되는 경우라면 전입신고만 해도 전월세신고는 한것으로 의제되기에 추가적으로 하실 필요는 없습니다, 그리고 확정일자 부여도 계약서만 있다면 하실수 있으나, 실제 우선변제권 효력은 대항력이 갖추어진 이후에 생성되는 것이고, 전월세신고시 의제가 되기 때문에 결과적으로는 질문자님은 입주후에 전입신고+확정일자 부여만 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인터넷지도등에 나타난 주소와 실주소가 일치하지 않는다고 해서 계약상 문제는 발생하지 않습니다. 다만 등기부, 건축물대장에서의 주소와 계약서상 주소는 일치하여야 합니다. 예를 들어 다세대의 경우라면 동,호수까지 일치하여야 하고, 다가구의 경우라면 지번주소까지는 일치하면 됩니다. 인터넷상 주소의 경우는 업데이트시 잘못오기재 된것으로 추측은 되는데, 계약서상 주소의 경우 건축물대장을 근거로 중개사가 작성을 하였을 것으로 보이기에 대항력이나 기존 임차인 권리부여에는 문제가 없을것으로 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.(1) 매입 시 현금+신용대출 등으로 매매가-전세가 차액 지불 후,세입자 퇴거 시 보증금을 주택담보대출로 가능한 것으로 파악되는데요,일반적으로 "현재 가능한 주담대 규모"가 "세입자의 퇴거 시점"에도 유효한가요?-> 같은 주택담보대출이라도 두 상황에 따른 이용가능 상품은 차이가 있습니다 ,주택을 구매하는 시점에서는 구입자금용 대출이지만 구매를 이미 한 상태에서 임차인 퇴거시 주택담보대출은 전세퇴거자금대출 즉, 생활안정자금대출 유형에 속하게 됩니다. 이럴 경우 두 개의 한도는 주택보유수나 지역(수도권)에 따라 크게 달라질수 있습니다. 현재 수도권내 전세퇴거자금대출은 한도가 1억으로 제한되는 것으로 알고 있습니다 .(2) 이외에, 세 안고 매매 형태의 거래가 일반거래 대비 Risk를 안고 있는 점이 있다면 무엇일까요?-> 1처럼 대출에 있어 신중하게 접근하셔야 만기퇴거시점에 전세금을 반환하고 실입주가 가능할수 있습니다. 보통 매매와 동시에 전세입자 퇴거가 진행되는 경우이거나, 이전등기를 하고 3개월이내 전세입자 퇴거가 이루어지는 경우라면 사품에 따라 구입자금용 주담대로써 이용이 가능할수 있기에 결국은 각 시점별 자금운영계획에 대한 구체적이고 명확한 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장은 그 특성으로 인해 정부의 개입이 필연적입니다. 다만 정부의 개입 방식이나 정책운영에 따라 시장내 결과는 예상하기 어려운 방향으로 흘러갈수 있는데, 이는 부동산시장가격 자체가 하나의 요인이 아닌 다양한 요인에 따라 영향을 받고 그 중에서 가장 수요심리에 영향을 주는 요인에 따라 변동되기에 정부가 예상하는 정책결과치와 달라질수 있습니다. 이를 정권과 연결하여 설명드리기에는 시간이 많이 걸릴듯 보이는데, 단순히 어느정권에 부동산 가격이 올랐다는 결과치만 보는것은 부동산시장에 대한 전반적인 이해가 충분하지 않은 것일수도 있습니다, 물론 정책에 따른 영향을 무시할수는 없지만 현 시장상황에 대한 고려없이 단순히 그 시기 정부정책이 잘못되서 가격이 오른다라는 것은 맞지 않을수 있습니다. 아래 내용을 한번정도 읽어보시면 나름의 이해에 도움이 되실 듯 보입니다.1탄 "서울 집값은 왜 이렇게 비싸졌을까?" .. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.PIR : 소득대비주택가격으로 선진 평균은 10~12수준으로 알고 있습니다. 대한민국의 경우 20~25수준으로 선진국 평균보다는 높은 편입니다. 다만 위 PIR은 소득대비 주택가격이므로 상대적으로 소득이 낮은 나라의 경우 PIR이 훨씬더 높게 나오는 경우가 많고, 주택가격도 국가 평균주택가격이 아닌 특정도시를 비교한 경우가 많아 통계자체로 단순비교에는 한계가 있는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 상황이 만기퇴거를 하는데 임대인이 보증금을 상환하지 못하는 경우로 보입니다. 이런 경우에 연장계약서를 작성하신다면 이는 결국 계약을 연장하는 것이기에 그렇게 하실 필요는 없고, 은행에 방문하시어 만기퇴거에 따른 보증금 미반환이 발생하여 단기연장 가능여부를 먼저 확인하셔야 합니다. 이런 경우 새로운 계약서가 아닌 기존계약서를 기준으로 단기 3개월 혹은 6개월 연장을 해주게 되며, 이 기간동안 임차인은 임차권 등기를 신청하고 등기이후에 보증보험을 통해 구상권청구를 하시어 기관으로부터 보증금을 돌려받고 기존전세대출을 상환하실수 있습니다. 즉 연장계약서 작성은 하지 마시고 , 은행에 먼저 방문하여 단기연장가능여부 확인(만기해지시 미반환의 사유) 그뒤 법에 따른 임차권 등기 및 보증보험 청구를 진행하면 임대인과는 별도 협의를 이어가시면 됩니다, 당연히 보증금이 변동되지도 않았고 연장계약도 아닌만큼 확정일자 재부여를 받을 이유가 없습니다 .