실거주목적 세안고매매 시 대출 관련 질문있습니다

Question

안녕하세요, 실입주용 아파트를 매입하려는 30대 중반 딸아빠입니다.

11.6억짜리 매물이 세 안고 나온 상황입니다. (전세가는 4.7억원)

해당 매물에 대해, "세 안고" 조건과 상관없이 현재 시점에서 가능한 주담대를 보니 최대 5.7억까지 가능한데요,
(즉 현재 조회 시점에서 [주담대 최대 금액] > [전세금]인 상황)

궁금한게 다음과 같습니다.

(1) 매입 시 현금+신용대출 등으로 매매가-전세가 차액 지불 후,
세입자 퇴거 시 보증금을 주택담보대출로 가능한 것으로 파악되는데요,
일반적으로 "현재 가능한 주담대 규모"가 "세입자의 퇴거 시점"에도 유효한가요?

(2) 이외에, 세 안고 매매 형태의 거래가 일반거래 대비 Risk를 안고 있는 점이 있다면 무엇일까요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 위의 방식이 갭투자 방식이라 볼 수 있습니다.

전세보증금 차액 만큼 빼고 나머지 금액을 주고 소유권이전등기를 받고 향후 임차인 퇴거 시 전세보증금반환대출을 활용을 해서 보증금을 주고 입주를 하는 방식입니다.

다만 서울 등 수도귄의 경우 전세보증금반환용 대출 한도가 1억으로 제한이 되고 또한 토지거래허가구역의 경우 허가 후 4개월 이내 전입등의 문제가 있을 수 있습니다. 물론 비규제지역의 경우 위의 계획대로 진행을 하셔도 무방하다 볼 수 있습니다. 다만 정부의 대출 및 부동산 규제의 경우 시행을 하게 되면 기준 시점이 있고 과거 소급을 적용을 하지 않는 경과규정이 있긴 합니다만 현재 정부의 부동산 정책은 규제 방향이므로 언제 기준이 바뀔지는 장담하기 어렵다 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

현재 조회한 주담대 한도는 미래에도 동일하게 보장되지 않는다 → 금리·규제·소득에 따라 달라질 수 있고 세 안고 매매는 보증금 반환 책임이 매수인에게 넘어오기 때문에, 자금 계획을 보수적으로 세워야 합니다. 실입주 목적이라면, 퇴거 시점에 필요한 자금을 미리 확보할 수 있는지가 가장 중요한 판단 기준입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

(1) 매입 시 현금+신용대출 등으로 매매가-전세가 차액 지불 후,
세입자 퇴거 시 보증금을 주택담보대출로 가능한 것으로 파악되는데요,
일반적으로 "현재 가능한 주담대 규모"가 "세입자의 퇴거 시점"에도 유효한가요?

-> 같은 주택담보대출이라도 두 상황에 따른 이용가능 상품은 차이가 있습니다 ,주택을 구매하는 시점에서는 구입자금용 대출이지만 구매를 이미 한 상태에서 임차인 퇴거시 주택담보대출은 전세퇴거자금대출 즉, 생활안정자금대출 유형에 속하게 됩니다. 이럴 경우 두 개의 한도는 주택보유수나 지역(수도권)에 따라 크게 달라질수 있습니다.

현재 수도권내 전세퇴거자금대출은 한도가 1억으로 제한되는 것으로 알고 있습니다 .

(2) 이외에, 세 안고 매매 형태의 거래가 일반거래 대비 Risk를 안고 있는 점이 있다면 무엇일까요?

-> 1처럼 대출에 있어 신중하게 접근하셔야 만기퇴거시점에 전세금을 반환하고 실입주가 가능할수 있습니다. 보통 매매와 동시에 전세입자 퇴거가 진행되는 경우이거나, 이전등기를 하고 3개월이내 전세입자 퇴거가 이루어지는 경우라면 사품에 따라 구입자금용 주담대로써 이용이 가능할수 있기에 결국은 각 시점별 자금운영계획에 대한 구체적이고 명확한 확인이 필요합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

6억 이하 대출 가능하기 때문에 5.7억 대출이 가능한 것은 맞습니다. 하지만 신용대출을 받아 갭투자를 하시는 것이기에 세입자가 퇴거할 때 한도가 더 줄 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 세입자 퇴거 시 보증금 금액만큼 대출이 안나올 경우가 가장 큰 문제입니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

결론부터 말씀드리면 현재 조회하신 주택담보대출 한도가 세입자 퇴거 시점에도 동일하게 유지된다고는 보장할 수 없습니다. 세입자를 내보낼 때 받는 전세퇴거자금대출의 한도는 대출을 신청하는 미래 시점의 주택 시세와 그 당시의 DSR 등 금융 규제를 적용해서 다시 산정하기 때문입니다. 만약 퇴거 시점에 집값이 하락하거나 정부의 스트레스 DSR 같은 가계부채 관리 정책으로 대출 규제가 강화된다면 실제 승인 금액은 지금 예상하시는 한도보다 크게 깎여서 보증금을 제때 돌려주지 못할 수 있습니다. 

또한 세안고 매매가 가진 가장 치명적인 리스크는 세입자의 돌발 행동이라고 볼 수 있는데요. 매수자가 실거주 목적이라도 세입자가 이사 날짜를 미루거나 퇴거를 거부하면 명도 소송 같은 법적 분쟁에 휘말려서 정해진 날짜에 입주하지 못할 위험을 온전히 감당해야 합니다. 게다가 남이 거주 중인 상태라 누수 같은 집 내부의 중대한 하자를 계약 전에 샅샅이 확인하기 어렵다는 점도 큰 단점입니다.