답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험 이행청구에 필요한 서류는 크게 보증채무이행청구서(허그의 경우 홈페이지에서 다운로드 후 작성), 확정일자를 받은 임대차계약서 원본 또는 확정일자 현황서, 주민등록등(초)본(임차권 등기완료 후 발급하여야 하며 주소변동내역 포함되어 있어야 함), 전세계약이 해지 또는 종료되었다는 증명서류(내용증명 또는 만기퇴거등에 대해 주고받은 문자등), 주택임차권등기가 등재된 등기사항전부증명서등이 필요합니다. 처리기간의 경우 각 케이스별로 차이가 큰데 대부분은 1달반에서 2달정도 소요가 되는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 제가샀을때보다 떨어졌는데, 신용회복신청하기전에 와이프에게 증여식으로해서 집명의 변경해두려합니다. 나가는 비용이 뭐가있을까요?-> 보통 증여시에는 증여세가 부괴될수 있습니다. 다만 부부간 증여한도가 6억이기 떄문에 해당주택을 증여하는 데 있어 증여세는 발생되지 않을 것으로 보이나, 등기와 취득에 따른 취등록세가 부담이 있을수 있습니다. 2.현세입자가 살고있으며, 담보대출도 2건있는상황인데 뭐 대출은 양도받는다쳐도 세입자한테 다시 계약서를 써야하나요?-> 보통은 부담부증여를 통해 진행하시면 되고 기존임차인의 경우에는 명의이전에 따라 자동승계가 되고 임대차는 유지되기 때문에 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 단, 등기이후에 재계약시기에 계약이 연장된다면 이때는 현 소유자인 배우자분 명의로 새로운 계약서를 작성하셔야 합니다. 3. 증여는 면제일텐데 등기비용이나 취득세부분이 어느정도나오는지 궁금합니다.-> 증여시 취득세율의 경우 3억이하일 경우 3.8%가 적용되고 지방교육세 0.3%가 적용 대략 1100만원정도 , 등록세의 경우 법무사비용 및 국민주택채권 할인등을 고려하면 150~200만원사이로 대략 1300만원 초반정도로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차 만기시 임대인이 보증금 반환할 돈이 없다고 한다면 사실상 임차인은 법에 따른 조치를 취할수 밖에 없습니다. 물론 법에 따른 조치를 취하여 보증금 회수를 하는데 까지 시간소요가 될밖에 없고 이러한 과정없이 만기시 약속된 보증금 반환은 결국 임대인의 경제상황에 따를 수 밖에 없습니다. 가장 흔하게 다음 임차인을 구해 받은 보증금으로 돌려주는게 가장 정확하나, 질문처럼 그러지 못할 경우 만기일이후에 바로 법원에 임차권 등기명령을 신청하고 임대인에게는 내용증명을 발송하여야 합니다. 그리고 보증보험이 있다면 임차권 등기이후에 구상권청구를 진행하셔야 하고 보증보험이 없다면 보증금반환소송을 통해 승소를 받아 해당 주택에 대한 경매신청을 하셔야 합니다. 이후 경매를 통해 매각된 자금을 통해 보증금을 회수하셔야 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 현재 부동산 중개사무소는 침체기가 맞습니다. 2023년 이후로 폐업부동산이 늘어나고 있고 최근 3년치만 볼때 매일 35개의 사무소가 폐업을 하고 있는 상황입니다, 이는 휴업을 제외한 폐업만을 말한 수치이므로 실제 휴,폐업을 합치면 그 수는 매우 많을것으로 예상됩니다. 그에 따라 지난해 말 기준 등록 공인중개사도 11만명이 조금 넘는 20개월 연속 감소세로 나타나고 있습니다. 아무래도 전례없던 부동산 침체기가 길어진 점과 경기침체와 지역간 부동산 양극화에 따른 거래량 편중등이 나타나게 되면서 더 어려운 상황이 이어지고 있습니다. 공인중개사 시험 역시도 올해 (36회) 시험응시자도 1,2차 합산 16만명이 응시하였으며, 이는 10년만에 최저치로 나타나고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약을 중도해지하기 위해서는 계약상대방의 동의가 필수요소입니다. 그러므로 현 임대인과 중도해지에 대한 의사통보와 협의를 통해 합의를 해야지만 해지가 가능합니다. 임대인이 어떠한 조건도 없이 중도해지를 거부하면 해지는 불가능하고, 일정수준의 조건을 요구하는 경우라면 해당 조건을 충족하셔야 해지가 가능합니다. 통상적으로 전세계약에서 중도해지는 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 하지만, 임대인에 따라 이는 달라질수 있으므로 최종적으로 임대인과 협의를 먼저 해보셔야 가능여부나 조건등을 확인하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발 예정지의 구축아파트는 구매해서 개발후 아파트에 차익을 노리는 방식은 이해가 되는데 질문처럼 재개발 지역내 분양하는 신축아파트를 분양받는 투자는 잘 이해가 잘 되지는 않습니다. 아마도 개발이 완료되는 개발지역의 신축아파트를 분양받는다는 의미로 보이는데 이는 재개발 또는 건축에 대한 투자로는 보기 어렵습니다. 보통 분양권 투자로 볼수 있고 이런경우 실거주가 아니라면 주변시세와 분양가의 차이가 어느정도 인지, 임대차수요가 있는 지역인지, 향후 추가적인 입지개발호재가 있는지를 판단하여 시세상승이 가능하다면 투자를하시는게 맞고 당연히 투자인 만큼 리스크가 따를수 밖에 없습니다 , 특히나 정부정책이나 금리변동에 따른 리스크, 개발 이후 지역입지 변화에 따른 리스크등이 부담될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도세 관련해서 답변을 드리면 우선 일시적 2주택 적용은 불가하므로 어느 한채를 먼저파는지에 따라 양도소득세가 부과가 달라질수 있을듯 보입니다. A아파트의 경우 양도차익이 6억이넘고, B아파트의 경우 1억 3천정도 되기 떄문에 양도차익이 적은 B아파트를 먼저 매도하고 양도소득세를 부담한뒤, 1세대 1주택이 되신 이후에 A주택을 매도하므로써 양도 비과세혜택을 받는게 가장 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 상황에서는 일반적으로 계약서상 잔금일을 변경하고 해당시점에 잔금과 입주를 하면 간단하지만, 이미 전월세신고와 대출심사까지 마친 상황이라면 다시 수정되어야 할 부분이 너무도 많습니다 , 그래서 이런 상황에서는 단순히 잔금일 변경을 동의하기가 쉽지 않습니다. 이런 경우 일주일치에 대한 월세로써 일정금액을 요구하시거나 위 조건을 거절하고 기존대로의 이행과 미이행시 계약위반에 따른 해지를 주장할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 크게 변화가능성이 높은 부분은 국민주택의 평형입니다. 지금까지는 4인가족 단위가 주로 많았기에 국민평형도 대부분 전용84제곱(공급32평)이였고 에 따른 수요도 가장 많았기에 해당 평형을 기준으로 청약이나 각종 대출, 세금등에서 혜택이나 규제등을 구분을 하는 기준였습니다. 질문처럼 1인가구가 늘어나게 되면서 점차 주택수요역시도 전용59제곱(23평)에 더 몰리게 되면서 점차 국민평형기준이 하향될 가능성이 있습니다. 물론 이에 따라 위에서 말한 각종 정책의 기준도 해당 평수를 기준으로 구분될 가능성이 높습니다. 다만, 일반적인 부동산 정책과 다르게 이를 변경하는 것은 시장내 큰 혼란이 생길수 있기에 당장은 변화를 주기 어려운 부분도 있습니다. 말그대로 기존의 청약기준이나 세금기준등이 모두 변경되는 것이기에 각 부분 법률개정과시행령개정 , 시행규칙등 변경할 부분이 너무도 많기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중도해지는 계약상대방의 동의가 있어야 가능합니다. 그에 따라 동의를 조건으로 상대방이 어떠한 조건을 제시하는지에 따라 패널티에는 차이가 있고 해당 요건등을 이루어져야 비로소 계약해지가 가능합니다. 1. 제가 이 집을 정리하고, 새로 이사한 다음에 이 지역 부동산에게 말해서계약자 구할 때까지 월세+복비만 지급하면 되는건가요?-> 임대인의 조건이 충족되지 않는 이상 계약은 유효하기 때문에 당연히 월세는 다음임차인 입주전까지는 계속 지급을 하셔야 합니다. 복비의 경우도 통상적으로 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 하기에 부담하실 가능성이 높아보입니다. 다만, 계약서상 특약에 복비지급에 대한 내용이 없고 임대인과 협의시에도 이에 대한 조건이 없었다면 이후 이를 청구하는 부분에 대해서 문제를 제기할 여지는 있습니다. 2, 중개 수수료가 임대인, 임차인 양쪽에서 지급을 해야 하는 것으로 알고 있습니다. 이 상황에서 저는 원래 임대인이 내야 하는 복비만 지급하면 되는 걸까요? 새로 들어오는 임차인 복비는 저와 전혀 상관이 없는 걸까요-> 중도해지로써 임대인의 손실이 발생되는 부분이기에 임대인 지급분에 대해서만 지급을 하시면 됩니다. 새로입주하는 임차인은 본인 계약에 따라 입주를 하는 만큼 스스로 부담을 하게 됩니다, 즉 새로 입주하는 임차인의 중개보수까지는 지급하지 않아도 됩니다 .