제한물권 설정된 무보증 오피스텔 6개월~1년 월세 계약해도 될까요?
제한물권 설정된 오피스텔이며 3개월 선납, 예치금100만원, 복비 11만원 해서 총 201만원을 주고 월세 계약해도 될까요? 중개사 말로는 임차권이나 압류는 있지만 경매는 없어서 거주하는 데 전혀 문제 없다고 합니다.
오피스텔이라 전입신고도 안된다고 합니다. 제가 궁금한 거는
1. 등기부등본 같은서류에서 확인하거나 점검할 사항이 있을까요?
2. 만약 살다가 경매로 넘어가게 되면, 예치금과 월세가 소모될때까지 안 나가고 버텨도 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
제한물권이 설정되어 있고 압류까지 있는 오피스텔을, 전입신고도 할 수 없는 상태에서 선납금과 예치금을 내고 계약하는 구조는 거주 자체는 가능할 수 있으나 임차인에게 매우 불리한 계약이라고 정리할 수 있습니다. 겉으로는 “지금 당장 경매가 진행 중이 아니니 문제없다”는 말이 맞을 수 있지만, 법적으로 보면 이미 채무 문제가 드러난 물건이기 때문에 언제든 경매로 넘어갈 가능성이 있고, 그 위험은 고스란히 임차인이 떠안게 됩니다.
등기부등본상에 압류, 가압류, 근저당 같은 제한물권이 있다는 것은 집주인의 재정 상태가 안정적이지 않다는 신호입니다. 특히 전입신고가 되지 않는 오피스텔이라면, 임차인은 대항력이나 우선변제권을 가질 수 없어 경매가 진행될 경우 보증금이나 선납 월세를 법적으로 보호받기 어렵습니다. 즉, 문제가 생기면 “세입자”라기보다는 단순한 점유자에 가까운 지위가 되어, 권리 주장이 거의 불가능해집니다.
만약 거주 중에 실제로 경매가 진행된다면, 보증금이나 선납 월세가 남아 있더라도 계속 버티면서 살 권리가 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 새 소유자가 명도를 요구하면 법적으로 퇴거해야 하고, 그 과정에서 이미 낸 예치금이나 선납금은 돌려받기 매우 어려운 구조가 됩니다. 그래서 “경매만 아직 안 됐으니 괜찮다”는 말은 안전하다는 의미라기보다, 아직 문제가 터지지 않았을 뿐 위험은 그대로 남아 있다는 뜻에 가깝습니다.
결국 이 계약은 당장 입주해 사는 데는 큰 문제가 없어 보일 수 있지만, 한 번 상황이 틀어지면 임차인이 보호받을 수 있는 장치가 거의 없는 형태입니다.
제한물권이 있는 데다 전입신고도 되지 않고, 선납금까지 요구되는 조건이라면, 법적 안정성 측면에서는 리스크가 큰 계약으로 보는 것이 맞습니다.
이런 점을 종합하면, 이 오피스텔 월세 계약은 “살 수는 있지만, 문제가 생기면 손해를 감수해야 하는 구조”라고 요약할 수 있습니다.
단기인 거주기간, 지불비용의 상대적 가성비, 조기경매등 거주권 침해시 대응 대안 등이 마련되어 있다면 고려하여 판단하여야 할 문제입니다안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전입신고가 되지 않을 경우 우선변제권 및 대항력 자체가 없습니다.
즉 경매로 넘어가게 되면 아무 받을 돈도 없고 대항력도 없게 됩니다.
지불한 금액만큼 거주가 가능하고 예치금 반환에 문제가 없다고 판단이 되면 거주를 하셔도 될 것으로 보이고
경매로 넘어가게 되면 대항력이 없으므로 문제가 될 수 있으니 신중하게 판단을 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.
물론 경매로 넘어가도 시간적인 여유와 거주기간차이가 별로 없을 경우 낸 만큼 사시고 나가시면 되긴 합니다만,
잘 판단을 하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
앞에서 했던 질문같은데 기보적으로 경매가 이루어질지 여부를 없다고 장담하는 중개사를 이해하기는 어렵습니다. 압류가 되었건 가압류가 아닌 이미 공매등의 신청가능성이 있다는 의미이고, 임차권 등기가 있다면 임차인이 보증보험등을 통해 돌려받지 못할 경우 돌려받더라도 보증보험을 통한 반환소송이후 경매신청이 가능할수 있기 때문입니다. 즉 경매가능성은 충분히 있습니다 다만 경매개시와 낙찰까지의 기간을 고려할 경우 추가적인 거주가 가능할수 있지만 그 기간에 대해서는 아무도 장담하기는 어렵습니다. 그리고 현재도 이러한 상태에서 등기부를 확인하는 것은 의미가 없습니다. 이미 위험한 매물이라는게 확정적인데 등기부를 본다고해서 방법이 있거나 하지 않기 떄문입니다,
그리고 2번처럼 생각할수 있는데, 원칙상 경매개시이후에 월세부담을 하지 않고 거주하다가 낙찰자로부터 퇴거 통보를 받으면 무조건 퇴거를 하셔야 하고, 최악의 경우 낙찰자를 통해 부당이득에 대한 반환을 요구하는 경우 개시등기일로부터 현재까지 거주하던 월세를 부담할 의무가 있습니다. 현 임대인에게 예치금과는 별도의 문제입니다. 통상적으로 낙찰자가 퇴거조건으로 이를 요구하지 않을 뿐이지 가능성만 다 따지면 리스크를 감수할 생각이면 관계없지만, 예치금이나 본인거주를 보장받고 싶다면 해당매물의 계약을 하지 않는게 맞습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기부등본에서 근저당권, 압류, 가압류 여부와 설정 시점을 반드시 확인해야 합니다. 경매로 넘어갈 경우 보증금 보호가 어려워 단기 거주라도 리스크가 큽니다. 2번 질문은 월세 계약기간이 남아 있다면 계약기간까지 거주는 가능합니다. 다만, 보증금이 대항력을 확보하지 못했을 경우 이를 받지 못했다고 계약기간 이후에도 거주 하는 것은 불가합니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
대항력이 있는지 궁금하셨군요
제가 보기에는 상당히 위험성이 큰 물건입니다.
임차권등기 , 압류가 있으면 경매로 넘어가기 쉽상입니다.
1. 등기부 등본에서 보셔야 하는것은 말소기준권리가 될 권리가 이미 있는지를 확인해야합니다. 압류, 가압류, 저당, 근저당, 경매개시결정, 담보가등기 등이 말소기준권리가 됩니다.
이때 대항력이 있어야하는데 말소기준권리(압류등) 이후로 전입신고, 확정일자를 받으면 대항력이 없는데
전입신고도 못한다면 계약을 안하셔야한다고 봅니다.
2. 경매로 넘어갔는데 대항력이 없기에 버티시면 안됩니다.
다른 안전한 물건 찾으시길 권장합니다.
제한물권 설정된 오피스텔이며 3개월 선납, 예치금100만원, 복비 11만원 해서 총 201만원을 주고 월세 계약해도 될까요? 중개사 말로는 임차권이나 압류는 있지만 경매는 없어서 거주하는 데 전혀 문제 없다고 합니다.
오피스텔이라 전입신고도 안된다고 합니다. 제가 궁금한 거는
1. 등기부등본 같은서류에서 확인하거나 점검할 사항이 있을까요?
==> 임차권 등기 등이 되어 있는 오피스텔에는 입주를 하지 않는 것이 적절하지만 부득불 입주가 필요한 경우 경매처분 등의 낌새가 있다면 월세를 체납시키는 것이 우선입니다.
2. 만약 살다가 경매로 넘어가게 되면, 예치금과 월세가 소모될때까지 안 나가고 버텨도 되나요?
==> 네 가능합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
제한물권이 설정되어 있고 전입신고조차 불가능한 매물은 법적 보호망이 전혀 없는 상태이므로, 계약을 절대 권장하지 않습니다. 중개사의 "문제없다"는 말은 법적 책임이 없는 감언이설일 가능성이 매우 높습니다.
질문에 대해 핵심 위주로 정리해 드리겠습니다.
1. 등기부등본 확인 및 점검 사항
이미 임차권등기나 압류가 기록되어 있다는 것은 전 세입자가 보증금을 못 받아 법적 조치를 했거나 임대인이 세금을 체납 중이라는 강력한 위험 신호입니다.
임차권등기: 이전 세입자가 돈을 못 받고 나갔다는 뜻이며, 이런 집은 새로운 세입자가 들어와도 최우선변제권(소액임차인 보호)을 법적으로 전혀 받을 수 없습니다.
전입신고 불가: 대항력을 갖출 수 없어 집이 경매에 넘어가거나 주인이 바뀌면 즉시 쫓겨나도 할 말이 없습니다. 중개사의 말과 달리 압류가 있다면 언제든 경매로 이어질 수 있는 시한폭탄과 같습니다.
2. 경매 시 점유 및 예치금 소모 가능 여부
경매가 진행된다고 해서 예치금을 다 쓸 때까지 무작정 버틸 수 있는 것이 아닙니다.
인도명령 및 명도소송: 대항력(전입신고)이 없는 세입자는 낙찰자에게 거주 권리를 주장할 수 없습니다. 낙찰자가 인도명령을 신청하면 강제 집행을 통해 쫓겨나게 되며, 이 과정에서 발생하는 집행 비용까지 청구받을 수 있습니다.
월세 미납의 위험: 예치금을 월세로 까먹으며 버티겠다는 생각은 위험합니다. 낙찰자는 소유권 취득 시점부터 실제 퇴거일까지의 부당이득금(사용료)을 세입자에게 별도로 소송을 통해 청구할 수 있습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 보증금이 적은 무보증 계약이라도 임차권등기가 있는 집은 이미 사고가 난 집입니다. 201만 원이라는 돈이 적어 보일 수 있으나, 최악의 경우 입주 한 달 만에 쫓겨나고 예치금은커녕 이사 비용만 더 들 수 있습니다. "경매는 없다"는 말은 중개사가 보장할 수 있는 영역이 아닙니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
월세 3개월 선납 + 예치금 100만 원은 소액이라 실질적 손실 위험이 낮습니다. 경매 나와도 배당으로 회수 가능하며 점유권으로 6~12개월 추가 거주 가능합니다.
위험하진 않지만 약간 귀찮은 일들이 생길 수 있음을 유의하시길 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
단기 숙소(고시원·원룸텔·쉐어하우스)가 오히려 더 안전할수 있습니다
싸게 나온 이유는 위험이 이미 반영된 가격입니다
중개사는 책임 질수 없고 손해는 전부 임차인 몫입니다
보증금·선납 월세 보호받을 방법이 없어 경매 한 번 나오면 바로 쫓겨날 수 있는 계약입니다
6개월~1년 거주 목적이라면 추천하지 않습니다