답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 부동산 시장을 보시면 됩니다. 부동산은 고정성과 지역성이 강하기 떄문에 동일한 정책을 사용하여 조절하기는 어렵습니다. 쉽게 재화의 이동이 어렵기 때문에 해당 지역의 수요와 공급에 따라 가격이 결정되고, 이러한 수요들은 동일한 정책이라도 지역의 인구구조와 산업환경등의 변화에 따라 다르게 나타나며 그에 따라 공급도 이루어지기 떄문입니다. 결국은 재화의 특성에 따라 지역적영향이 강할수도 있고, 반대로 지역에 영향이 적을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장경제에서 가격은 수요와 공급에 따라 결정이 됩니다. 단순하게 보면 수요는 소비자의 영역이고 공급은 기업의 영역이라고 할수 있는데, 보통 공급에 따라 가격을 통제할수 있는 것은 수요가 있을때 가능하다고 볼수 있습니다. 쉽게 말해서 사고하는 하는 사람이 있어야 공급을 줄이면 가격이 오를수 있는 것처럼 수요자체가 없다면 공급을 통해 가격조정이 쉽지 않습니다. 결국 소비자의 수요에 따라 공급량이 조절되고 가격 또한 유동적으로 변동될수 있다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지방세수 항목중 취득세가 차지하는 비중은 매우 높습니다. 특히 부동산 가격이 높고 거래가 활발한 수도권 광역단체들은 취득세 의존도가 상당히 높습니다. 보통 지방세 세수규모에서는 취득세, 지방소비세, 지방소득세, 재산세 순으로 나타나고 있고, 지자체 세수에서 취득세 비중은 전체 규모의 20~25%수준으로 알고 나오고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일조건이라면 1층을 제외한 2~4층간 가격차이, 환금성차이는 크지 않을수 있습니다. 1층의 경우는 일반적으로 수요가 크지 않고 선호층이 아니기에 2~4층보다는 1층이 환금성에서 불리할수 있습니다, 결국 질문의 경우에서는 1층을 제외한 2~4층은 비슷하다고 볼수 있고 1층 선호도가 가장 낮은게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.효과는 있을수 있지만, 그 효과가 장기적으로 이어지기는 쉽지 않습니다. 지금까지도 규제에 따른 효과는 단기적인 효과에 그치는게 일반적이고 많은 전문가들도 최종적으로 공급에 대한 증가없이는 시장 안정화는 쉽지 않기 때문입니다. 또한 공급이 증가하더라도 수도권내 수요가 분산되지 않은 이상 한계가 있기에 공급증가와 더블어 지방지역의 활성화를 통한 균형개발이 되어야 합니다. 다만 이번 정부정책은 보유보다는 거주중심의 세제개편을 포함하고 있기에 방향성은 맞다 생각이 되나, 이를 보완하는 세부대책에 대해서는 일부 아쉬움도 있는게 사실입니다. 단기적으로 초고가주택의 매물이 증가되고 가격상승이 제한될수 있으나, 상대적으로 실거주에 따른 전월세 매물감소와 중, 고가 주택의 풍선효과등의 부작용도 예상이 되고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세가 매우 부족해진 건 사실입니다. 가장 큰 이유는 공급부족이고, 이러한 공급부족에는 신규 임대주택의 건설부족도 있지만 정책에 따른 갭투자 금지가 기존 주택의 전월세공급을 줄게 만든 이유도 있습니다, 다만 이러한 전월세공급부족이나 주택부족은 어제오늘의 일이 아니며, 결국은 공급확대라는 카드를 써도 사람들이 원하는 지역과 매물이 정해져있기에 쉽게 해결가능한 문제는 아닙니다. 어떻게 보면 수도권 집중을 줄이고, 지방의 활성화를 통해 지역분산이 이루어지지 않는다면 장기적으로 더 심각해 질수 밖에 없는 문제라 판단이 됩니다. 결국 이에 대한 근본적이 해결을 위해서는 단순한 세금, 대출규제가 아닌 장기플랜에 따라 지방에 주요산업시설이전과 그에 따른 기반시설 확충등 전반적인 사회구조의 개선이 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미리 정하시는게 당연히 맞을듯 보이나 안전을 위해서는 투자비용에 따른 지분으로써 투자한 부동산을 보유하는게 안전할수 있습니다. 보통 지분방식으로 할 경우 한 사람이 임의대로 부동산 전체를 처분 할 수 없고, 지분에 따른 권리주장이 가능할수 있기 때문입니다. 물론 지분이라도 공유로 할지 합유로 할지는 달라질수 있고, 투자자간의 의견이 맞지 갈리는 경우 부동산 이용이 쉽지 않은 단점이 있을수 있습니다. 그리고 수익배분의 경우는 지분에 따라 분배되는 것이 일반적이기에 별도의 합의를 통해 배분을 달리하는 경우라면 당연히 배분에 대한 내용을 문서화해두시는게 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대지지분은 쉽게 내가 소유한 토지의 지분이라고 할수 있기에 재건축처럼 토지가치가 핵심이 되는 개발에서는 개발 이후 분담금과 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 특히 개인당 대지지분이 큰 단지의 경우에는 일반분양이 더 많이 늘어날수 있고 이는 개발비용 충당에 매우 유리해지기 때문에 기존 조합원들의 분담금도 크게 감소될수 있습니다. 또한 같은 평형이라도 대지지분이 클수록 종전자산평가도 높아지기 때문에 재건축 후 더 넓은 평형을 배정받거나 추가 부담을 줄일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 덜 똘똘한 한채로 갈아타기에 대한 풍선효과보다는 보유세 부담을 줄이기 위한 실거주로 인한 전월세 공급부족의 우려가 더 문제라고 할수 있습니다. 다만 공급확대에 대한 부분은 단기간 이루어지기 어렸기에 작년 공급대책에 따라 순조롭게 진행이 되어야 2~3년 후부터 시장에 실질 공급이 가능할수 있는 부분입니다. 즉 공급확대에 대한 대책 없이 규제만 하는 것은 아니라 판단이 됩니다. 이번 세제개편에서는 보유보다는 거주의 중점을 둔 것이기에 그 목적자체는 방향이 맞지만, 정책에 따라 시장이 반응하는 부분은 실제와 다를수 있고,그 결과에 따라 추가적인 보완이 필요할듯 보입니다, 당장은 추측만으로 정책의 방향을 바꾸거나 미리 규제를 더하는 것은 쉽지 않기 때문입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서에 특약사항은 계약상 생길수 있는 분쟁을 예방하고, 혹시라도 발생하는 분쟁이 있을 경우 권리보호를 위한 중요한 근거가 될수 있는 부분입니다. 질문처럼 매매계약이라면 대표적으로 하자담보책임등에 대한 특약은 매우 중요한 역할을 할수 있습니다. 예로 하자담보책임을 배제하는 특약등이 있다면 매매이후에 발생하는 하자에 대해서는 책임을 묻기 어려울수 있고, 있더라도 그 범위나 배상에 대한 책임을 명확하게 하지 않을 경우 분쟁이 커질수 있습니다. 그리고 권리상 조건 미이행시 해지, 손해배상에 대한 권리구제등을 명확히 하여 권리를 보호할수 있는 부분이 특약사항입니다.