답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 일단 집주인에게 동의가 될지 여부부터 확인을 하셔야 겠지요, 보증금반환이 되지 않으면 다음 주택구매에도 차질이 생길수 있으니깐요, 만약 동의를 한다면 새로운 세입자를 구한뒤에 퇴거일에 맞추어 입주가능한 주택을매매하는게 필요합니다. 중요하건 지금시점 기준으로 주택을 매매해도 최소 1~2달정도 대출신청등의 문제가 주어질수 있기에 전세입자를 구하시더라도 퇴거일자에는 충분한 여유를두시는게 필요합니디다,2) 그건 케이스별로 다르죠 , 보통은 살집이 있는게 아니라면 사전에 만기일에 맞추어 새집을 구매하게 됩니다. 특별히 주택도 구해지지 않은 상황에서 중도해지에 따른 손실을 감수하면서 하지는 않으니깐요.3) 당장 이사가고 싶은 주택이 있는 게 아니라면 만기일에 맞추어 찾아보시는게 맞을듯 보입니다. 구지 전세까지 중도해지하고 찾아보시면 그만큼 시간적인 압박이 가해지는 것이고 혹시라도 매물이 없거나, 원하는 주택구매에 실패하면 상황은 매우 복잡해질수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.나이가 어리신 만큼 조금 냉정한 답변을 드릴려고 합니다. 일단 질문의 내용에서 구체화된 부분은 하나도 없는게 현실이네요 1. 홍보 -> 홍보할 대상이 있나요? 아직 식당도 없고 포부만 있으신데 뭘 어떻게 홍보할수 있을까요? 본인만의 식당만의 장점 뭐가 주력인지 뭐가 특징인지는 위 글만으로는 알수 없습니다. 2. 고객에 대한 세분화 -> 파인다이닝을 꿈꾸시는데 파인다이닝은 격식을 갖춘 고급식당에 양질의 식사제공을 말합니다, 그런데 이런걸 누구 이용할까요? 인테리어를 편안하게 ? 어떻게 편안하게? 파인다이닝은 다른 음식에 비해 높은 가격을 주고 이용하는데 이는 단순히 맛만있어서는 안됩니다. 그만큼의 격식이 필요하고 매장또한 서비스나 특별함을 주기 위해서는 대형화할수 없습니다 즉 타켓층이 될 고객의 선정과 그에 따른 메뉴, 인테리어 , 양질의 서비스가 필요합니다, 이건 단순히 맛집이거나 음식을 좋아한다고 해서 될게 아닌 구체적인 계획에 따라 준비를 하셔야 합니다. 3. 포부는 칭찬하지만 현실성을 높일 계획이나 준비는 부족해 보입니다. -> 매장은 내가 좋아하는 것만 할수 없고, 매장내 회전율 객단가등 여러 고려할 상황이 많습니다. 또한 입지또한 내가 원하는 컨셉을 이용할수 있는 고객층이 있는 곳으로 가셔야 합니다. 극단적일수 있자만, 시장 한복판에 파인다이닝식당을 할수는 없는 거처럼요, 그리고 저에게 이익이 없어도 사람들에게 행복을 준다 이건 사실 말이 안됩니다 ,내가 식당운영을 할수 없는 정도로 이익이 없다면 결국 본인이 불행하지고 그 음식도 사람들이 좋아해줄수 없습니다. 어린 친구의 꿈을 비웃고자 하는게 아닙니다, 충분히 가능성 있으시고 시간도 많이 남으셨습니다, 그런데 현실적으로음식점 하나도 지금은 살아남기 힘든 환경입니다. 젊은세대가 주로 맛집이나 유명한 식당을 가시다보면 와 식당이 진짜 사람도 많고 잘된다 가려질수 있지만, 그 아래는 페업을 고민하고 늘 버티기가 어려운 95%가 있습니다. 이들이 나름의 노력을 안하는것도 아니고 음식에 대한 애정도 부족한게 아닙니다. 지금 16세인 질문자님이 하셔야 할것은 제가볼때 인테리어나 메뉴판, 가게를 알아보는게 아닙니다 .최소한 요식업에 대한 실전경험과 노하우를 쌓고, 그에 따른 내 생각과 판단을 구체화 할수 있는 경험을 만드는게 필요합니다. 꿈도 있으시고 의지도 있고, 확실한 방향성도 있으시다면 지금은 요리에 대한 연구와 요식업에 대한 전반적인 견문을 넓히는것을 먼저하시기 바랍니다, 특히 주방에서 직접 경험하지 않으시면 이모든 사항을 구체화 하기 어렵습니다.

개인적으로 대형마트를 더 선호합니다. 전통시장의 장점은 아무래도 저렴한 가격과 여러가지 먹거리를 함께 즐길수 있다는 점이지만, 단점은 쇼핑환경이 좋지 않고, 사람이 많은 경우 매우 불편해지는 동선과 구조이죠,이에 반해 대형마트는 쾌적한 쇼핑환경과 주차등이 가능하고, 각 상품별 확인 및 비교가 쉽죠, 단점이라면 식품이나 과일등의 가격이 전통시장보다는 높을수 있다는 점인데, 사실 가격적인 부분에서 가공식품(캔, 통조림, 과자등등)은 마트가 대량구매방식이기 떄문에 전통시장보다 더 저렴한 경우가 많습니다. 즉, 젊은 사람들의 경우 쇼핑의 목적이라면 대형마트를 더 선호하며 전통시장의 경우는 여러 맛집과 먹거리가 메체를 통해 소개가 되면 관광의 목적으로 방문하는 경우가 더 많지 않나 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증금을 말할때에는 사실 보증보험가입이 가능한지가 가장 중요합니다. 현재 비아파트의 경우라면 공시지가 X 126% 이내 보증금(다른 제한물권이 없다는 전제하에) 이기에 보증금과 공시지가가 같다고 반드시 위험하다고는 볼수 없습니다. 그리고 전세가율은 공시지가 아닌 시세와 전세금간 비교를 하는 것이고 전세가율이 80%을 넘는 경우에는 깡통전세의 위험이 높아질수는 있습니다. 그리고 매매의 경우라면 사실 자가로써 거주를 하는데 공시지가와 시세가 같다면 오히려 매매가격자체는 낮은것이기에 위험하다기 보다 오히려 유리한 상황으로 보입니다. 다만 이후에 가격이 하락되는 경우라면 손실이 되는 것이지만, 이는 어느주택이든 주택가격이 떨어지면 손해이기에 이건 동일합니다. 즉 임대차에 대해서만 위 부분을 신경쓰시면 되고, 매매는 공시지가와 시세간 차이가 평균적인 10~20%가 아닌 너무 큰 경우라면 비싸게 사는게 아닌가의심을 하시고 주변시시에 대해서 잘 알아보시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 두분이 신혼부부라면 지금 주택이 장기거주 주택이 아닐 가능성이 있습니다. 이유는 직장 이직등에 따라 입지가 변동될수 있고 향후 출산이나 육아에 따라 주거지 이동이 필요할수 있기 떄문입니다. 그에따라 현재 시점에서는 직장출퇴근과 주변생활편의시설 중심으로 보셔야 거주시 만족도가 높아질수 있어 보입니다. 참고로 내가 산 주택의 가격이 오르면 당연히 좋지만 , 시장에서 "내집은 아무리 올라도 내 자산이 늘어난게 아니라는" 말이 있습니다. 쉽게 말해서 내주택이 오르면 다른 주택들도 오르기 떄문에 결국 이사를 고려하면 큰 차이가 없다는 의미입니다. 결론은 미래가치까지 생각해서 여러가지 알아보시면 결국 선택에 어려움만 커진다는 의미이고 이렇게 고르고 골라서 가도 실제 가격이 어떻게 변할지는 아무도 알수 없습니다. 개인적인 생각에는 일단 현재 지역자체가 최근 핫한 경기남부권이기에 지역요건자체가 나쁘지 않다고 보셔도 될듯 보이기에 출퇴근과 주변편의성을 우선 고려하시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 매매나 거래가 활발한 단지로 선택을 하셔야 이후 처분하고 다른 곳으로 이주를 하는데에도 유리할수 있어 이부분까지 함께 보시는게 필요할듯 보입니다. 그리고 신용대출과 주담대를 함께 이용하실려면 순서를 잘 정하셔야 합니다. 주담대 신청한 이후에 신용대출을 하셔야 하지, 반대로 하시면 주택담보대출 한도가 낮아질수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.바퀴벌레가 나왔다고 해서 누구책임인지를 확정적으로 말하기는 어렵습니다. 보통은 그 원인에 따라 달라지긴 하는데 그전에 중요한건 일시적인 침투에 따른 출현이나 해당 주택 계속적으로 출현하느냐의 문제가 더 심각하다고 볼수 있습니다. 보통 바퀴벌레 침입은 임차인보다는 임대인 부담으로써 보는 경우가 많은데 , 입주한지 얼마되지 않은 경우라면 주택유지,보수 의무가 있는 임대인이 방역비용등을 부담하는게 일반적입니다. 다만 거주기간이 오래되었고 이전까지 바퀴벌레등이 없던 경우라면 이때는 임차인의 과실도 일부인정이될 여지가 있습니다. 결국 바퀴벌레도 거주하는 사람의 관리상태에 따라서 발생 혹은 확산될수 있으니깐요,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시가격에 80%가 아닙니다. 일단 주택평가액은 시세와는 차이가 있긴한데 보통 은행이평가하는 주택가격은 KB시세를나 한국부동산원시세를 기준으로 하는 경우가 많고, 이게 모두 없는 경우에 신축의 경우 분양가나, 감정평가액을 기초로하는 경우가 있습니다. 물론 공시지가를 기준으로도 하지만 이렬 경우 주택평가액이 너무 낮아져 대출한도에 제한이 있게 됩니다. 그리고 생애최초라도 수도권 규제지역의 경우 LTV70%가 적용되고, 이외 지역에서만 LTV80%가 가능합니다. 또한 LTV대로 한도가 무조건 나오는게 아닌 방공제여부와 개인소득이나 신용도, 타대출여부에 따른 DSR.DTI제한에 따라 가장 낮은 한도가 적용되므로 무조건 다 나온다라고 할수 없습니다 . 평균적으로 LTV 60%내외로 되는 경우가 많기 떄문에 자금조달계획시 대출을 무조건으로 풀로 넣으시는게 이후 자금계획에 문제가 될수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 월세계약인든 전세계약이든 당사자간 합의에 따라 1년으로 하셔도 관계없습니다. 그리고 월세의 경우는 2년단위보다는 1년단위가 더 많은데 이유는 임대인입장에서 1년마다 임대료를 증액시키는게 유리하기 떄문입니다. 법적인 부분을 보면, 주택임대차의 경우 1년이든 2년이든 계약자체에는 제한이 없으나, 2년미만의 계약은 그 기간을 2년으로 보게 됩니다. 쉽게 말해서 1년계약을 하고 연장을 임차인이 원할 경우 임대인은 퇴거를 요구하기 어렵고 반대로 임차인이 1년이 되는 시점에 퇴거를 원하는 경우 퇴거가 가능할수 있습니다. 즉, 임대인선택에 따라 1년계약의 유효함을 주장할수도 있고, 법에 따른 최소 2년 거주를 주장할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전 개인적으로 찍먹인데, 개인적으로 고급음식점이나 맛집에 가보면 대부분은 부먹형태가 많더라구요, 소스가 어느정도 스며드는게 맛있나 봅니다. 다만 배달음식등은 찍먹이 대부분인데, 제 개인적 판단에는 식당에서는 기본적으로 찍먹이 더 맛있게 먹는 방법으로 보는거 같고, 찍먹으로 제공하는 경우는 배달처럼 일정시간소요가 되는 경우는 찍먹으로 가는게 아닌가 생각 됩니다. 그러므로 중국집에 방문하면 부먹이 맞는거 같고, 배달을 시켜먹는 경우라면 찍먹 그대로 먹는게 맞나봅니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 명확하게 구분할수는 없습니디, 발표되는 정책에 따라 소급효를 주는 경우 이전계약건들도 모두 적용될수 있지만, 예외로써 해당발표일 전에 계약건에 대해서 유예를 두는 등의 별도 지침이 있다면 적용되지 않을수 있기 떄문입니다. 현재 정부가 발표하는 부동산대책 대부분은 해당일자 이전 계약건에 대해서는 적용을 하지 않는 경우가 많으나, 이게 모두 다 그렇다라고는 할수 없습니다. 2, 이 또한 1과 동일합니다. 지금까지의 규제대부분은 발표일자전에 대출을 신청한 경우에는 바뀐 규제를 적용하지 않는 경우가 많지만, 역시나 정부가 어떠한 식으로 규정을 두는지에 따라서 달라질수도 있습니다. -> 대출규제의 경우는 대부분은 계약일자보다는 대출신청일자를 기준으로 보는 경우가 많아 , 발표일 전에 신청된 경우 적용예외로 하는 경우가 많고 정책의 경우는 발표일기준으로 이전 계약을 체결한 경우에 예외로 두는 경우가 많습니다. 물론 이게 무조건적으로 그렇다라고는 말할수 없습니다.