답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 소유자 확인은 등기부등본을 통해 하게 됩니다.다만 신축아파트의 경우 아직 소유권이전등기가 완료되지 않아 등기부등본으로 소유자 확인이 어려운 경우가 있습니다. 이런 경우에는 분양계약서나 공급계약서 등을 통해 계약자 및 소유관계를 확인하게 됩니다. 특히 부동산 광고를 진행하거나 매물 등록을 하는 과정에서는 소유자 확인이 필요하기 때문에 관련 서류를 요청하는 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자분의 경우 내년 결혼을 앞두고 있고 직장이 각각 동탄과 오산에 있는 만큼, 당장의 학군보다는 직장과의 이동편의성과 주변 생활편의성을 우선해서 보시는 것이 좋을 것 같습니다. 가격적인 메리트만 본다면 수자인 풍경채가 조금 더 유리할 수 있지만 교통편의성이나 향후 가격방어력, 상승여력까지 함께 본다면 고덕 엘리스트 쪽에 개인적으로는 조금 더 점수를 주고 싶습니다.또한 아파트 브랜드 측면에서도 고덕 엘리스트가 상대적으로 우위가 있다고 볼 수 있어, 실거주와 향후 매도까지 고려한다면 개인적으로는 고덕 엘리스트를 조금 더 추천드리고 싶습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.트리마제는 서울숲 남서쪽, 한강변 쪽에 위치하고 있습니다.한강 뚝섬공원과 서울숲 접근성이 모두 좋은 편이고, 성수대교 북단과 가까운 한강변 아파트라고 보시면 이해하기 쉽습니다. 서울숲에서 멀리 떨어진 곳은 아니며, 아크로서울포레스트나 갤러리아포레와 비교하면 단지 위치가 조금 다른 정도라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 매수 시점에는 대출없이 기보증금 제외 현금 2억원으로 매수할 예정인데 토허제 허가가 날 지?(기존 임차인이 있어 바로 전입불가)-> 현재 토지거래허가구역에서는 기존 임차인이 있는 주택을 무주택자가 실거주 목적으로 매수하는 경우 일정 요건을 충족하면 기존 임대차계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예받을 수 있습니다. 따라서 기존 임차인이 있다는 이유만으로 허가가 불가능한 것은 아니며, 실제 실거주 목적과 기존 임대차계약 내용 등을 토대로 허가 여부가 결정될 것으로 보입니다. 2) 27년 5월 임차인 퇴거 시 주담대 실행하여 보증금 반환할 예정인데 생애최초 LTV 70% 적용 가능한지? (매수(등기)시점과 대출실행시점이 달라서 유주택자로 보는 것은 아닌지?)-> 잔금일이 해당시점이라면 주담대를 위처럼 실행할수 있지만, 잔금 및 등기가 이전에 마무리 되었고, 퇴거시에 받는 주담대는 사실상 주택구입자금대출이 아닌 전세퇴거자금대출로 적용이 되기에 위 기준이 적용되지 않을수 있습니다 , 3) 만약 기존 전세계약이 최초계약이고 임차인이 갱신권을 사용한다면 27년 5월에도 실거주 불가한지?(갱신권 거절이 가능한 지?)-> 토지거래허가 당시 기존 임대차계약 종료일까지 실거주가 유예되었다면, 원칙적으로 그 계약 종료 후에는 실제 입주해야 하므로 임차인이 갱신청구건을 사용하더라도 실거주를 이유로 거절하고 임차인 퇴거 및 질문자님은 실거주를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약서상 임대차기간이 어떻게 정해져 있는지 확인해보셔야 합니다. 계약기간이 없는 경우는 흔하지 않기 때문입니다. 보통 주택임대차의 경우 계약기간을 별도로 정하지 않았더라도 원칙적으로 임대차기간을 2년으로 봅니다. 따라서 현재 시점이 계약기간 중인지, 만기가 가까운 상황인지에 따라 해지방법도 달라질 수 있습니다.만기가 가까운 경우라면 계약이 묵시적으로 갱신되지 않도록 늦어도 만기 2개월 전까지 임대인에게 계약을 종료하겠다는 의사를 통보하셔야 하고 아직 계약기간이 남아 있는 상태라면 중도퇴거로 볼수 있기에 원칙적으로 임대인과 중도해지에 대한 협의가 필요합니다. 따라서 우선 계약서의 계약일과 임대차기간을 확인하신 뒤 퇴거시점을 정하시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 계약갱신요구권을 사용하여 연장된 계약에서 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지를 인용하게 됩니다. 쉽게 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 자동종료가 되므로 질문의 경우도 해지통보를 하고 3개월후 계약은 종료되게 됩니다. 즉, 3개월 뒤 이사를 가실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출한도는 소득, 기존 대출, DSR 등 여러 요인에 따라 달라지기 때문에 정확한 금액을 단정하기는 어렵습니다. 다만 현재 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주택담보대출은 시가 15억원 이하 주택의 경우 최대 6억원까지로 제한되어 있습니다.그리고 수도권내 생애최초가 아닌 1주택자가 기존 주택을 처분하는 조건으로 할 경우 14억원 아파트 기준으로 LTV 40%가 적용될 수 있어, 단순 계산상 14억원 × 40%인 약 5억6천만원이 한도가 됩니다. 여기에 방공제나 DSR에 따라 한도는 더 낮아질수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매는 집 내부 상태만을 기준으로 진행되는 것이 아니기 때문에, 집이 많이 더럽거나 관리가 되지 않았다고 해서 경매가 중단되거나 없어지는 것은 아닙니다. 다만 집 내부 상태가 심하게 좋지 않은 경우에는 낙찰 이후 청소비용이나 수리비용이 추가로 발생할 수 있기 때문에, 입찰자들이 이를 감안해 입찰가격을 낮게 써낼 가능성은 있습니다. 그에 따라 최종 낙찰가격이 낮아질 수는 있지만, 집 상태가 좋지 않다는 이유만으로 반드시 낙찰이 되지 않는다고 보기는 어렵습니다.만약 입찰자가 없어 유찰되더라도 다시 매각기일이 잡혀 경매절차가 계속 진행될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에서 말하는 권리가액은 재개밸이나 개건축 사업에서 조합원이 가지고 있는 기존 부동산의 가치를 평가하여 정한 금액이라고 보시면 됩니다. 즉, 기존주택이나 토지의 가치라고 보시면 됩니다. 예를 들어 조합원 분양가가 5억원이고 권리가액이 3억원이라면, 단순하게는 그 차액인 약 2억원을 추가분담금으로 부담하는 구조라고 볼 수 있습니다, 물론 실제 권리가액 산정이나 추가분담금 계산에는 감정평가액, 비례율, 사업비 등 여러 요인이 반영되기 때문에 정확한 금액은 달라질 수 있습니다. 위 부분은 이해를 위해 단순화하여 설명드린 것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 임장비는 쉽게 말해 중개사를 통해 매물 현장을 확인하는 과정에서 발생하는 시간과 수고에 대해 일정한 비용을 받자는 개념입니다.아직 제도적으로 확정된 부분은 아니며, 업계 내에서도 찬반 의견이 나뉘고 있습니다.이런 이야기가 나오게 된 배경에는 실제 매수나 임차 목적보다는 임장 경험 자체를 목적으로 여러 매물을 둘러보는 임장크루 등이 늘어나면서, 중개사 입장에서는 상당한 시간과 비용을 들이고도 실제 계약으로 이어지지 않는 경우가 많아졌다는 점도 있습니다. 따라서 임장비 논의는 단순히 현장을 보여주는 것에 돈을 받겠다는 의미라기보다는, 중개 과정에서 발생하는 시간과 업무 부담에 대해 일정한 보상이 필요하다는 의견에서 나온 것으로 볼 수 있습니다.