답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 혼인신고가 유리할지 불리할지는 개별상황에 따라 크게 차이가 있으며 질문처럼 청약을 위한 경우라면 유형별 경쟁률에 따라 혼인신고후 신혼부부특공으로 진행할지, 아니면 개별적으로 생애최초 특공으로 진행할지를 판단하여 하셔야 합니다. 그리고 대출의 경우도는 부부합산 소득기준에 따라 공공저금리 대출상품이용에 제한이 될수 있다면 혼인신고를 미루는 방법이 용이할수도 있습니다. 현재 질문의 소득기준이라면 공공저금리 대출상품을 이용하고자 한다면 디딤돌대출의 경우 혼인신고를 하지 않아야 소득기준에 충족될 것으로 보이긴 합니다. 그리고 혼인신고전에 자금의 이동은 결국 타인에 데한 증여로 볼수 밖에 없기에 별도 차용방식으로 진행을 하셔야 할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 이용하는 전세대출의 상품종류나 지역에 따라서 차이가 있을수 있는 부분입니다. 예를 들어 1주택자가 된 이후에 전세대출을 신청하는 경우에는 1금융권내에서 대출한도나 실행에 제한이 될수 있고, 만약 무주택상태에서 전세대출을 받은 상태에서 주택을 보유하게 될 경우 공공저금리전세대출의 경우 대출유지등이 문제가 될 여지가 있습니다. 즉, 본인의 대출시점과 대출상품별 별도 확인을 하셔야 할 부분입니다. 또한 기존 전세대출이 있는 상태에서 주담대를 신청하게 되면 한도산정시 한도가 낮아질수 있어 이부분까지 종합적으로 알아보고 판단하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 갭투자가능한 아파트에 대해서는 추천을 드리기는 어렵습니다. 질문자님께서 직접 입지분석과 투자판단에 따라 진행하셔야 할 부분입니다. 그리고 9억이하 비규제지역에서 2년 보유후 매도시 양도소득세 비과세부분은 개인상황에 따라 달라질수 있습니다. 즉 무조건 그렇다라고 할수 없습니다. 비규제지역이라도 1주택자이면서2년이상 보유하고 12억이하라면 양도비과세 대상이 가능하지만 2주택자이상이라면 양도비과세는 적용은 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인이 계약도중에 매매믈 하더라도 임차인(질문자)이 대항력을 갖추고 있다면 기존 계약효력은 그대로 승계가 되게 됩니다. 즉 계약을 하고 전입신고를 하고 거주를 하고 있는 상황에서 임대인이 변경되더라도 중간에 퇴거를 하지 않아도 됩니다. 또한 임대인 변경에 따른 계약서 제작성도 필요하지 않습니다. 단, 만기시점에 재계약에 대한 협의와 재계약시 계약서 작성, 그리고 보증금 반환은 모두 새로운 임대인과 협의를 하셔야 합니다. 그리고 잔금시점에서는 다시한번 등기부확인을 통해 별도로 설정된 권리가 있는지 여부등은 확인을 하시는게 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 신축이라고 해서 우위가 있다고 판단을 할수는 없습니다, 현재 병점역 아이파크 캐슬의 경우 2천세대 이상의 대단지이고 입지면에서는 오산 헤리티지자이보다는 우위에 있다는 평가가 많습니다. 아무리 신축이라도 입지적인 요건이 부족하다면 시세상승등에서 제한이 될수 있기에 꼭 우위라고 볼수 없습니다. 객관적인 입장에서 헤리티지 자이가 그렇게 수요자들 사이에서 기대가 높았다면 청약결과가 지금처럼 미달로 나올 가능성이 높지 않습니다. 사실상 청약결과만 보면 입지나 분양가면에서 수요자를 만족시키기 어려웠다는 판단이 가능하고 그에 따라 계약에 대해서는 신중할 필요가 있다 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증금 미반환 사고를 확률적으로 알수는 없습니다. 이유는 직접 보증금을 반환하는 임대인에 따라 달라질수 있고, 부동산 시장 분위기나 시장 가격에 따른 변동가능성을 모두예측하기에는 한계가 있기 때문입니다. 특히 보증금 반환이 가장 잘 이루어지는 방법이 다음임차인을 구하였을때이고, 시세하락이 별도 없는 경우라면 미반환 사고의 가능성은 크지 않은게 일반적입니다. 쉽게 부동신 사장이 상승기인 경우에는 미반환확률이 크게 감소하지만 부동산 시장 하락시기에는 상대적으로 미반환가능성이 크게 증가할수 있고 지역에 따라서 위험도가 높은 매물이 주로 이루어진 지역에 따라서도 미반환 사고율은 높아질수 있습니다. 그리고 이러한 전국 발생률에 대한 통계는 실제 없다고 보셔야 합니다. 그나마 눈에 보이는 통계로는 허그 보증보험의 사고통계정도인데 2024년 한참 전세사기가 이슈화 되었을때 2만건이상의 사고에서 작년에는 6천건으로 70%가량 감소한 것으로 확인이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 수도권에 거주하는 무주택자들의 고민이 아닐까 생각됩니다, 그런데 정책적인 요인이든 시장의 요인이든 내집이 아닌 임대차는 결국은 이사를 할수 밖에 없는 구조이고, 그게 2년될지 그 이상인 4년이 될지, 그이상이 될지의 차이만 있다 생각이 됩니다. 지금처럼 수도권내 전월세 매물이 줄어든 상황에서는 주거비용이 커지고 선택 가능한 부분이 제한적일수는 있어 고민이 클수 있지만 그래도 집은 구할려고 할때 맞는 집이 한두개씩은 나오는게 일반적이기에 현재 아무런 퇴거상황이 발생되지 않았다면 미리 걱정은 안하시는게 스트레스를 더 받으실듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 1세대 1주택자로써 12억이하 주택을 2년이상 보유한 경우 양도소득세 비과세가 되기 때문에 장기보유특별공제(장기거주소득공제)의 영향은 거의 없다고 보시면 됩니다. 이에 반해 2주택자의 경우 양도소득세 과세대상이 되기 때문에 위에 대한 부분을 영향이 있을수 있는데, 규제지역을 제외한 비규제지역에서는 다주택자라도 보유기간에 따른 장특공은 27년도까지는 기존대로 적용되되나, 28년도에는 연1%로 줄어들고, 29년부터는 보유에 따른 장특공이 적용되지 않 실제 거주를 하지 않은 주택의 경우라면 27년도 내에 주택을 매도하는게 세부담이 증가되지 않을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구축 아파트라고 해서 전세사기 위험성이 0%는 아닙니다. 전세사기에는 보증금 미반환사고를 포함하고 있기에 2년 혹은 4년뒤 만기시 임대인 사정에 따른 이유나 다른 세입자가 구해지지 않아 반환을 하지 못하는 경우도 발생될수 있기 때문입니다. 그러므로 가장 안전한 방법은 보증보험에 가입을 하고 전입신고와 확정일자를 갖추는게 가장 중요합니다. 일반적으로 아파트의 경우 비교매물이 있기 때문에 시세가 다소 정확한 편이라서 깡통전세등의 위험은 낮은게 맞지만, 역전세등의 위험성은 부동산 시장 변화에 따라 나타날수 있는 부분입니다. 결극 전세사기를 완벽히 피하는 방법보다는 전세보증금을 보호할수 있는 안전장치를 두시는게 더 필요합니다. 아래내용은 이에 대한 추가 설명입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224326968455

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경기도 재정이 이전보다 안좋아진 이유는 질문처럼 취득세에 대한 세수가 크게 줄어든 이유가 있는 것은 사실입니다. 특히 취득세 세수의 경우 2021년 고점과 2023년을 비교하면 3조원 가까이 감소된 것으로 나오고 있습니다. 다만 2022년 취득세 개편 시점의 한해 세수가 3조원이 감소된것은 아니며, 이게 특정정부의 정책적인 문제라고 단순화하여 보기는 어렵습니다. 이유는 2022년에는 고물가 ,고금리에 따라 부동산 시장 침체가 나타났고 그에 따라 거래량이 크게 감소하면서 취득세 세수도 크게 낮아진게 직접적인 원인이기 때문입니다. 결국 특정정부로 인해 취득세 세수가 크게 감소되었다는 것은 주된 원인으로 보기 어렵습니다.