답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현실적으로 주택연금의 가장 큰 장점은 보유주택을 처분하지 않고도 노후에 부족한 생활비를 확보할 수 있다는 점입니다.특히 기존 주택담보대출로 인해 매월 원리금 부담이 있는 경우라면, 주택연금을 활용해 기존 대출을 상환하고 매월 지출되는 원리금 부담을 줄일 수 있기 때문에 소득이 적은 고령층에게는 상당히 도움이 될 수 있습니다. 또한 연금 수령자가 사망한 이후 그동안 지급받은 연금과 이자 등을 정산할 때, 주택 처분금액이 남는다면 그 차액은 상속인에게 돌아갈 수 있습니다. 반대로 연금 지급액과 이자 등이 주택 처분금액을 초과하더라도 그 부족분을 상속인에게 별도로 청구하지 않는다는 점도 장점입니다.여기에 일정한 세제혜택도 받을 수 있기 때문에, 노후 소득이 부족하고 현재 주택에서 계속 거주할 계획이 있는 분들에게는 활용도가 높은 제도라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가계약은 반드시 거쳐야 하는 절차가 아니기 때문에, 집이 마음에 들고 임대인과 조건이 맞는다면 가계약 없이 바로 본계약을 진행하셔도 문제는 없습니다. 가계약은 보통 본계약 전에 해당 방을 먼저 확보하기 위해 일정 금액을 지급하는 경우가 많은데, 법적으로 반드시 해야 하는 절차는 아닙니다.다만 임대인과 임차인이 합의가 필요한 만큼 사전 협의를 하시고 동의가 되었다면 바로 임대차계약서를 작성하셔도 됩니다. 그리고 계약 전에는 등기부등본상 소유자와 권리관계, 실제 임대인 여부, 관리비와 특약사항 등을 확인한 뒤 계약하시는 것이 좋기 때문에 너무 서두르시보다는 위 부분을 확인하고 진행하는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일원역 주변의 경우는 강남이라는 입지특성이 있어 가격대가 높게 형성된 이유도 있지만 해당 지역 자체가 역세권에 쾌적한 주거환경, 대치동 학원가 접근성(학군), 입지상 유리한 교통여건등이 함께 반영되었기 때문입니다. 그리고 질문에서 말한 재건축 기대감도 현재 나타나고 있는 상황이기에 미래가치까지 반영되어 가격이 높게 형성되어 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 입주시점은 사업장별 공사 일정에 따라 차이가 있기 때문에 정확히 몇 년이라고 단정하기는 어렵습니다. 다만 일반적인 아파트 분양의 경우 분양 이후 약 2~3년 정도 뒤에 입주하는 경우가 많습니다.분양 대금의 경우 중도금 무이자 대출이 가능하더라도 분양대금 납부조건에 따라 계약금이나 일부 중도금, 잔금 등은 본인 자금으로 준비해야 할 수 있고 보통 중도금대출은 최대한 이용하더라도 입주시점에는 기존 중도금대출을 상환하거나 잔금대출·주택담보대출로 전환해야 하기에 중도금 무이자대출이 있다고 해서 입주시점에 자납금액이 줄어드는 것은 아닙니다. 현재 일반적인 주택담보대출 LTV 기준은 규제지역의 경우 40%, 비규제지역은 70%까지 가능할 수 있는 상황이나, 실제 대출한도는 소득과 기존 부채, DSR, 주택가격, 보유주택 수, 대출상품 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 필요한 현금이 정확히 몇 %라고 단정하기는 어렵지만 통상적으로 분양가의 40~50% 정도는 자기자금으로 준비할 수 있는지 확인하고 청약이나 분양계약을 진행하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적으로 아파트 재건축은 준공 후 30년 정도가 지나면 재건축을 검토할 수 있는 연한에 들어왔다고 볼 수 있습니다.다만 30년이 지났다고 해서 바로 재건축이 가능한 것은 아닙니다. 재건축진단을 비롯해 정비구역 지정, 주민 동의, 조합설립 등의 절차를 거쳐야 하며, 실제 사업 추진 여부는 해당 단지의 용적률이나 입지, 사업성, 주민 동의율 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.따라서 일반적으로는 30년 이상 된 아파트부터 재건축 후보로 관심을 가지는 경우가 많지만, 연식만으로 재건축 가능성을 판단하기보다는 사업성과 현재 사업 진행단계를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수에 대한 협의로 보입니다. 전세의 경우 전세보증금이 거래금액이 되므로 13억에 주택 해당구간 요율 0.5%을 적용하게 되면 중개보수 한도액은 650만원이 나오게 되고, 해당 금액을 초과하지 않는 범위에서 협의하여 정하시면 됩니다. 참고로 협의는 중개사와 질문자님간 진행되는 부분으로 얼마가 시세인지 적당한지는 제3자가 판단하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트와 빌라가 매매가격이 동일하다고 해서 대출도 똑같이 나오는 것은 아닙니다. 주택담보대출에서 주택평가액은 단순히 실제 매매가격만을 기준으로 하는 것이 아니라 주택 유형과 금융기관의 기준에 따라 KB시세, 한국부동산원 시세, 공시가격 또는 감정평가금액 등을 기준으로 담보가치를 산정할수 있습니다. 따라서 같은 1억원에 거래되는 주택이라도 금융기관에서 인정하는 주택가격이 다르면 실제 대출 가능금액도 달라질 수 있습니다.특히 아파트는 비교적 시세자료가 잘 형성되어 있는 반면, 빌라는 거래사례나 시세자료가 부족한 경우가 있어 감정평가 등을 통해 담보가치를 산정하는 경우도 있을수 있으며, 이 과정에서 실제 매매가격보다 담보평가액이 낮게 나올 수도 있습니다. 이렇게 산정된 주택가격을 기준으로 LTV가 적용되고, 여기에 차주의 소득과 기존 대출에 따른 DSR 등의 규제까지 함께 적용되어 최종 대출한도가 결정됩니다. 경우에 따라 방공제 등이 적용되면 실제 대출금액은 더 줄어들 수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 혼인신고를 하셨다면 배우자는 주민등록상 주소가 다르더라도 디딤돌 대출 심사에서는 동일세대(부부)로 보게 됩니다. 그에 따라 대출 신청전에 반드시 배우자까지 같은 주소롤 전입해야 하는 것은 아니나, 대출심사시 부부는 소득이나 주택보유여부, 자산등을 함께 심사하기에 배우자 관련 서류가 별로도 필요해질수는 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금은 일반적으로 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금 등을 종합적으로 고려해 결정하게 됩니다.시설권리금은 현재 설치되어 있는 인테리어, 집기, 설비 등의 상태와 사용연수, 실제 인수 가능한 항목 등을 기준으로 책정하게 되고, 영업권리금은 매출과 순수익, 단골고객, 영업기간, 운영의 안정성 등을 함께 고려하는 것이 일반적입니다.질문처럼 8년간 운영하면서 일정 수준 이상의 순수익을 꾸준히 유지하고 있다면 영업권 부분에서는 충분히 강점이 있을 수 있습니다. 다만 바닥권리금은 해당 상권의 수요, 입지, 임대조건, 동종 업종의 거래사례 등에 따라 차이가 크기 때문에 질문 내용만으로 적정 권리금이 얼마라고 단정하기는 어렵습니다.따라서 인근 중개업소를 통해 비슷한 상가나 동종 업종의 실제 권리금 시세를 확인한 뒤, 현재 시설가치와 영업가치를 함께 반영해 최종 권리금을 정하는 것이 현실적인 방법이라고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수자 입장에서 생각해 보면, 본인이 지급할 수 있는 금액까지 어느 정도 가격 조정이 가능한지 확인되지 않은 상태에서는 집을 보는 것이 의미 없다고 생각할 수도 있습니다. 즉, 매수자와 매도자의 입장 차이라고 보시면 될 듯합니다. 매수자는 예산 범위 안으로 조정이 가능한지를 먼저 확인하고 싶을 수 있지만, 매도자 입장에서는 집도 보지 않은 상태에서 가격 조정부터 원하는 경우 실제 매수 의사가 있는지 의심이 들 수 있는 것도 사실입니다.결국 이런 부분은 중개사를 통해 서로의 조건을 어느 정도 확인한 뒤 조율하는 것이 가장 현실적인 방법이라고 생각합니다.