답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만보고 판단을 하기는 어렵습니다. 분양가는 말그대로 건설비용 및 택지비로써 정해지는 것이고 주변시세와는 차이가 있기 때문입니다. 그런데 주택이 완공되면 그때부터는 분양가가 중요한 게아닌 주변시세변화에 따라 주택가격이 움직이는 것이고 질문처럼 주변시세에 따라 분양가보나 낮게 되었다면 크게 최초부터 분양가가 비쌌거나, 시간에 따라 주변시세가 크게 하락한 이유가 있을수 있습니다. 물론 내부적으로 해당단지내 입주요건이나 수요가 크게 떨어질만한 이유가 있을수도 있구요, 반대로 단지 시세보다 현 매물 시세만 크게 낮다면 이때는 해당 매물자체에 문제가 있을수 있죠,결국 정확한 추측을 하기위해서는 동일단지 , 동일평수 주택의 실거래가나 매물시세를 알아보시고 만약 이 가격보다 현 매물이 현저하게 낮다면 해당매물의 문제를 의심하시면 되고, 가격이 현 매매가 3.5억과 크게 차이가 없다면 앞에서 말한 지역시세하락이나, 분양가가 높았던 이유로 해석이 될수 있습니다. 즉, 분양가와 비교는 의미가 없고 주변시세 및 비교가능매물의 시세를 기준으로 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 본인이 말한 6월 11일은 이미 만기해지통보를 할수 있는 만기 2개월전이 지난 상태로 보입니다 이런 경우 계약은 자동연장이 된 상태이고 최초 거주일부터 2년이 되지 않은 상태라면 만기는 내년 7월 13일로 연장이 된 상태입니다. 우선 본인이 6.11일 통보는 중도해지가 맞고 임대인 동의를 구하셔야 할 부분입니다. 문제는 이미 다른 임차인이 구해진 상태라면 이는 번복을 할수 없는 상황이고 그에 따라 중개수수료 부담은 피하기 어려워 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입지요소는 어느업종을 누구 상대로 하느냐에 따라 크게 달라지기에 아무런 세부내용 기재없이 질문하시면 답을 해드릴수 없습니다. 그리고 나이가 젊으시고 시간이 아직 많기 떄문에 실제 창업을 하지 않는 기간동안 인스타나 유튜브처럼 홍보효과가 큰 매체에 대해서 연습과 직접운영을 해보시는게 큰 도움이 될수 있습니다. 이제는 식당들도 예전처럼 지나가다 아무대나 들어가는 경우가 없고 인스타와 같은 온라인매체를 통해 찾아가서 먹는 추세이기에 이러한 부분을 충분히 준비하시면 입지가 조금 좋지 않더라도 손님유입에는 문제가 없을듯 보입니다. 그후 재유입에 대한 부분은 결국 특이점을 찾으셔야 하는데 이부분은 솔직히 뭐가 필요하지 업종도 모르기에 답을 드리기는 어렵습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인성향에 따라 선호도는 다르겠으나, 일반적으로 상권측면에서는 스타벅스가 인구 유입효과는 더 뛰어난 편입니다. 물론 다른 요소에 따라 차이가 생길수 있지만 스타벅스자체가 해당상권이 어느정도 인구유동성이 커질 가능성이 있기에 입점을 하는 것이고, 실제 스타벅스가 오픈됨에 따라 해당 거리내 유동인구증가가 나타나는 경우가 많기 때문입니다. 다만 개인적으로 스벅보다는 햄버거집이 더 이용횟수가 많아서인지 버거킹 입정이 더 환영하게 되네요.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 기준으로 광역버스나 경기일부지역을 벗어나는 경우가 아니면 버스와 전철간 환승이 안되는 경우는 없습니다. 예외적으로 동일한 버스를 연속해 타는 경우와 지하철을 찍고 나와서 다시 지하철을 찍고 들어가는 경우는 환승이 적용되지 않고, 최대 4회를 넘어가면 환승이 적용되지 않습니다. 즉 이러한 경우만 잘 피해서 이용하지면 환승을 최대한 잘 이용하기는게 아닌가 생각되네요

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법원 경매물건이 나오면 질문자님은 무엇부터 하시나요? 아마도 등기부를 통한 권리분석을 먼저 하시겠죠 예를 들면 해당 등기부에서 말소기준권리를 찾고 이를 기준으로 인수, 소멸권리를 나누어 입찰가능한 가격과 위험성을 판단하는 거요 그런데 이러한 등기부에 기재되지 않는 권리가 있어요, 바로 임차권과 유치권과 법정지상권이죠, 즉, 등기부에는 나와있지만 않지만 꼭 확인이 필요한 권리이죠, 문제는 임차권은 사실 말소권리기준으로 소멸, 인수가 달라질수 있고, 현황조사서등에 따라 임차인여부도 확인이 가능하죠, 그런데 유치권은 임장을 통해서만 알 수 있고, 해당 권리는 낙찰자에게 지급을 요구할수 있어 신수가 되는 권리라고 볼수 있죠, 법정지상권은 일정요건에 해당이 되는 경우 법규정에 따라 형성되는 권리이기에 당연히 목적물에 따라 따라간다고 할수 있죠, 만약 이를 모르고 낙찰받았다가는 인수권리로 인해 비용부담이 커지고 결국 매각대금납입을 포기하고 입찰보증금을 날리게 되는 것이죠,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님이 어떠한 말을 하지 않아도 실제 경매가 진행되면 법원으로부터 관련사항이 임차인에게 전달되기는 합니다. 다만 질문자님 성향상 임차인의 피해를 최소화해주려는 것으로 보이는데, 현재 임차인이 보증보험에 가입이 되어 있다면 임차인에게 현 상황을 전달하시고 전세계약 중도해지합의서를 작성하여 전달해주시는게 좋습니다. 이럴 경우 현임대차가 중도해지가 되는 상황으로 보증금을 반환받지 못한 임차인은 현시점부터 임차권 등기와 보증보험 반환청구를 진행할수 있고최소한 집은 경매로 잃더라도 임차인의 대한 피해는 최소화시키실수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출없이 현금 1.5억을 가지고 서울 내 살수 있는 주택이라면 원룸처럼 소형주택정도만 가능할수 있고 이또한 서울내 상 중급지는 어렵고 하급지내에서도 제한적으로 선택이 가능할수 있어 보입니다. 솔직히는 찾아봐야 겠으나, 20년이상의 구축 원룸이 아닌 이상 매물자체가 없을 가능성도 높습니다. 참고로 서울 아파트 평균가격은 14억이 넘습니다. 만약 대출을 풀로 하시다는 전제하에서 4~4.5억수준의 주택까지는 구매를 하실수도 있기에 해당시세 정도로 서울내 중하급지를 찾아보시는게 맞을듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분에 대해서는 속한 지자체에 문의를 하시는게 맞을수 있는데, 보통 해당 신청자격을 보면 해당지역내 거주중인 신혼부부등으로 나오는 경우가 많지 전입하고 몇년 거주와 같은 요건은 보지 못한듯 합니다. 즉, 신청당시에 현재주소지가 해당 지자체에 포함이 되는 경우 해당이 되는게 일반적입니다. 그리고 이주정착지원금의 경우는 지급이 된 이후에 일정기간거주없이 타 지역으로 이동하는 경우 지원금을 반환하도록 하는 것으로 알고 있습니다. 보통은 2년으로 알고는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 공인중개사 자격증 취득 후 취업할 수 있는 곳은 주로 어디인가요? -> 중개사무소, 중개법인, 부동산 관련 공기업 취업시 가산점 가능 정도입니다. 2. 20대 중반 여성 신입도 취업이 가능한 편인가요? 업계 종사자 연령대와 여성 비율도 궁금합니다. -> 소속공인중개사의 경우 20대중반이면 신입 충분히 가능합니다. 사실 중개업에서는 40대 초중반도 신입으로써 많다고 하지 않습니다. 3. 초보 공인중개사의 현실적인 수입은 어느 정도인가요? (취업 기준 월급 및 개업 기준 수입) -> 천차만별입니다. 다만 안정적인 수익을 기대하실수는 없습니다, 회사마다 다르겠지만 일반 중개사무소는 기본급+성과급 혹은 100%성과급인 경우로 나뉘며, 기본급도 100만원~150만원 수준. 성과급의 경우는 본인능력에 따라 차이가 크고, 보통 사무소와 일정비율에 따라 분배하게 됩니다. 4. 영업 비중이 얼마나 큰가요? 사무 업무보다는 영업 능력이 훨씬 중요한 직업인지 궁금합니다. -> 지금의 중개사는 영업으로 시작해서 영업으로 끝납니다. 비중을 말하기는 어려우나, 영업을 하고 싶지 않으면 기존업무나 다른 직종을 찾아보시기 바랍니다. 5. 공인중개사 자격증만으로 취업이 가능한지, 추가로 있으면 좋은 자격증이나 경력 등이 있을까요? -> 공인중개사 자격은 부동산 중개업을 하기위한 가징기본적인 필요조건이지, 취업자체를 보장하지는 않습니다. 6. 저는 고졸인데 취업 시 학력이 어느 정도 영향을 미치나요? 실제로 고졸 신입도 취업이나 업계 정착에 어려움이 없는지 궁금합니다. -> 중개업은 말그대로 본인의 능력에 따라 향후 연봉이나 성과는 달라집니다. 보통 중개법인이 아닌 이상 학력에 제한을 두지는 않습니다. 7. 공인중개사 자격증 취득 후 실제 취업 성공률은 어느 정도인가요? -> 이건 수치로 말하기 어렵습니다. 시장상황에 따라 취업이 잘되기도 하지만 지금처럼 시장이 안좋으면 취업하기 어려운 경우도 많습니다, 8. 현직자분들이 다시 23살로 돌아간다면 공인중개사를 준비하실 것 같나요? 아니면 다른 부동산 관련 진로를 추천하실 것 같나요? -> 안정적인 연봉과 직장을 원하시면 다른거 하시기 바랍니다. 직장생활을 위한 중개사자격은 크게 의미가 없습니다. 실제 소속으로써 취업을 해도 결국은 나와서 개인사무소 창업을 하는게 순서이기에 근무기간이 장기근속에 맞쳐져있는게 아닙니다. 그래서 향후 중개사무소 운영이나 특별히 부동산에 대한 관심이 매우 높은게 아니라면 다른 안정적인 사무직 회사를 취업을 하시는게 나을수 있습니다,