답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서 전입신고는 대항력의 중요한 요건이기 때문에, 새로 계약한 주택에 전입신고가 늦어질 경우 그 기간 동안 보증금 보호에 공백이 생길 수 있습니다.보통 새 주택 계약 시에는 특약으로 ‘잔금일 또는 전입신고 익일까지 새로운 근저당권이나 전세권 등 권리를 설정하지 않는다’는 내용을 두기도 하지만, 가장 안전한 방법은 실제 입주와 함께 가능한 한 빠르게 전입신고를 하는 것입니다.질문처럼 기존 주택과 새 주택의 전입 시점에 차이가 발생하는 경우에는 기존 주택의 대항력을 유지하기 위해 가족 중 일부가 기존 주택에 남아 점유와 주민등록을 유지하고, 본인만 새 주택으로 전입하는 방법 등을 고려할 수는 있습니다.다만 가족 일부가 남아 있다고 해서 모든 경우에 기존 대항력이 완벽하게 유지된다고 단정하기는 어렵기 때문에, 실제 퇴거 시점과 보증금 반환 일정까지 함께 고려하여 진행하는 것이 좋습니다.

자격증마다 차이는 있겠지만, 일반적으로는 공부 효율성 측면에서 인강이 더 유리할 수 있습니다.독학의 경우 시험에 대한 사전 정보나 출제경향을 충분히 알지 못한 상태에서 공부를 시작하게 되는 경우가 많지만, 인강은 출제비중이나 중요도에 따라 핵심 내용을 구분해 설명해주기 때문에 공부 방향을 잡기가 상대적으로 수월합니다.또한 중요한 부분을 반복적으로 다루는 경우가 많아 복습이나 암기 측면에서도 도움이 되는 편입니다.물론 개인마다 공부방법에 차이는 있겠지만, 직장인처럼 공부할 수 있는 시간이 제한적인 경우에는 독학보다는 인강을 활용하는 것이 효율적인 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매목적물에 계약 당시부터 존재하던 하자가 있고, 매수인이 이를 알지 못한 상태에서 계약을 체결하였다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 질문의 경우 특약에 잔금 이후 매도인이 고지하지 않은 계약시점의 중대한 하자가 발견될 경우 매수인이 손해배상을 청구할 수 있다라고 정하고 있기 때문에, 우선 해당 누수가 잔금 이후 새롭게 발생한 것이 아니라 계약 당시부터 존재하던 하자인지를 확인을 한뒤 점검 결과 오래전부터 진행된 누수였다는 사실이 확인된다면 매도인이 당시 이를 몰랐다는 이유만으로 당연히 책임이 피할수는 없습니다. 그리고 단순한 양변기 이음새 보수 수준인지, 건물 내부 배관이나 방수 문제처럼 중대한 하자인지에 따라서도 책임 범위도 크게 달라질 수 있기에 일단은 하자원인과 시점에 대해서 구체적인 파악이 우선되어야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 매매시장이 오른다고 해서 모든 지역의 분양시장까지 함께 좋아지는 것은 아닙니다. 입지가 좋은 서울·수도권의 인기지역으로 수요가 집중되는 반면, 가격 경쟁력이 떨어지는 단지나 지방에서는 미분양이 누적되는 양극화 현상이 심화되고 있기 때문입니다. 실제 최근 매매시장에서도 가격 상승과 거래 증가가 두드러지는 곳은 서울과 일부 선호지역에 집중되는 모습입니다. 반면 분양시장은 공사비와 토지가격 상승 등으로 분양가격이 계속 높아지면서 주변 기존 아파트 시세와의 차이가 크지 않은 경우가 많아, 오히려 수요가 떨어지는 상황이 나타나고 있습니다.이런 상황에서 입지나 상품성이 충분히 뒷받침되지 않는 단지라면 굳이 높은 분양가를 부담하면서 청약할 이유가 줄어들 수 있고, 결국 이러한 부분이 미분양 증가로 이어질 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 반환은 원칙적으로 계약당사자인 임차인에게 직접 지급하는 것이 가장 안전합니다. 임차인이 타인 명의 계좌로 입금을 요청하고 확인서나 위임장 등을 작성한다고 하더라도, 임대인 입장에서는 추후 보증금을 제대로 반환했는지에 대한 분쟁 가능성이 있기 때문에 이를 거부하는게 일반적이고, 질문처럼 임차인 명의 계좌가 압류된 상태라면 더욱 거부할 가능성이 높습니다. 이유는 보증금 반환채권 자체에 압류나 추심명령 등이 들어와 있는 경우에는 임대인이 임의로 임차인이나 제3자 계좌에 보증금을 지급하면 문제가 될 수 있기 때문입니다. 결과적으로 타인 명의 계좌로 지급받는 것이 법적으로 무조건 불가능한 것은 아니지만, 임대인이 이를 반드시 받아들여야 하는 것도 아니므로 임대인이 거부한다고 해서 임차인이 특정 제3자 계좌로의 지급을 강제하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주민등록법상 새로운 거주지로 전입한 경우에는 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하는 것이 원칙입니다.또한 새로 이사한 임대주택에 전입신고를 하지 않을 경우 주택임대차보호법상 대항력 요건을 갖추지 못할 수 있어 보증금 보호 측면에서도 위험이 커질 수 있습니다. 그리고 기존에 매도한 주택에 계속 전입신고가 되어 있다면 매수자의 전입신고나 실제 거주관계 정리 과정에서 문제가 생길 수 있으므로, 실제 이사를 했다면 새로운 거주지로 전입신고를 하는 것이 맞습니다.

돈을 아끼기 위해 가장 먼저 해야 할 것은 본인의 지출을 정확히 확인하는 것입니다. 이를 위해 가계부를 작성하는 습관이 꼭 필요하다고 할 수 있습니다. 특히 가계부를 통해 매달 어디에 돈을 많이 쓰고 있는지 확인하고, 불필요한 지출이나 금액이 큰 항목부터 줄이는 계획을 세울수 있기 때문에 절약뿐 아니라 소비습관개선에도 도움이 됩니다.그리고 소비할 때는 ‘사고 싶은 것’과 ‘꼭 필요한 것’을 구분하는 습관이 중요한데, 질문처럼 사고 싶은 것이 생길 때마다 바로 구매한다면 현실적으로 돈을 모으기가 어렵습니다. 그러므로 사고 싶은 물건이 생겨도 일단 바로 결제하지 말고 며칠 정도 시간을 두고 다시 생각해보는 방법이 좋을 수 있습니다. 이유는 한번 사고싶은 걸 줄이는 것만으로도 충동소비를 상당히 줄일 수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강남권의 경우 우수한 생활 인프라와 학군, 직주근접성, 희소성 등을 이유로 실수요와 투자수요가 꾸준히 존재하는 지역이기 때문에 대출규제가 강화되더라도 매수세가 완전히 사라지지는 않는 편입니다. 특히 자금력이 충분한 고소득층이나 현금 비중이 높은 매수자의 경우 대출 의존도가 상대적으로 낮기 때문에 대출한도 축소나 금리 상승의 영향을 일반 실수요자보다 적게 받아 영향이 상대적으로 크지 않을수는 있습니다. 물론 규제가 강화되면 강남권 역시 단기적으로 거래량이 줄거나 매수자들이 관망하는 현상이 나타날 수 있지만 강남권은 수요층의 자금 여력이 상대적으로 높고 선호도가 꾸준한 지역이기 때문에 다른 지역보다 대출규제의 영향이 제한적으로 나타날 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 청약통장 해지가 늘어나는 이유 중 하나는 질문처럼 서울·수도권의 분양가가 크게 오르면서, 청약에 당첨되더라도 실제 자금 마련이 어려워진 점이 영향을 주고 있다고 볼 수 있습니다.다만 이러한 상황이라는 이유만으로 청약통장을 바로 해지하는 것이 항상 유리하다고는 할수 없습니다, 청약통장의 경우 가입기간과 납입이력 등이 중요하기 때문에, 시장 상황이 바뀌어 다시 청약을 준비하려고 해도 해지 후에는 기존 가입기간을 그대로 인정받을 수 없기 때문입니다. 따라서 당장 청약 계획이 없더라도 무조건 해지하기보다는 통장을 유지하면서 납입을 잠시 줄이거나, 최소한의 금액으로 계속 유지해 가입기간을 확보해 두는 방법도 고려할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약가점은 무주택기간, 청약통장 가입기간, 부양가족 수에 따라 점수가 부여되기 때문에 단기간에 인위적으로 크게 높이기에는 한계가 있습니다. 특히 무주택기간과 청약통장 가입기간은 오랜 시간이 필요하기 때문에 일반적으로 나이가 많고 무주택기간이 길수록 상대적으로 높은 점수를 받을 가능성이 커집니다. 물론 여기에 부양가족 수가 많다면 가점은 더욱 높아질 수 있습니다.청약가점 84점 만점에 가까운 고가점자가 전체적으로 얼마나 많은지는 단정하기 어렵습니다. 다만 서울이나 수도권의 인기 청약단지에는 장기간 청약을 준비해 온 고가점자들이 집중되는 경우가 많아 당첨 커트라인이 60~70점대 이상으로 높게 형성되기도 합니다.따라서 전체 청약자 중 고가점자가 매우 많다기보다는, 인기 단지에 고가점자들이 집중되면서 당첨가점이 상당히 높아 보이는 경우가 많다고 이해하시면 됩니다.