답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 양도세유예중단의 실질적인 세부담은 규제지역(조정대상지역)내 2주택자 이상 다주택자 입니다. 질문과 같이 비규제지역내에서 2주택자는 양도시 양도세율 중과가 되지 않기에 현재 양도중과유예 중단에 따른 실질적인 세부담이 발생되지 않습니다. 그리고 보유세의 경우 유예중단이후에 버티는 다주택자들에 대한 규제목적으로 진행될 가능성이 높은데, 모든 주택보유자에 대한 부분이 아닌 고가주택이거나 실거주하지 않는 1주택자에 대해서 적용될 가능성이 높습니다. 결국 비규제지역내 2주택자에게 양도세나 보유세에 대한 중과부담이 발생되지는 않을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연세라도 계약기간이 있는 만큼 해당기간전에 퇴거를 하는 것은 상대방의 동의가 필요합니다. 즉, 질문자님이 동의를 안하시면 계약을 해지할수 없다는 의미입니다. 보통 해지동의를 해주면 그에 따른 패널티를 부담하게 되는데, 연세처럼 미리 월세를 다 받은 경우에는 일정기간의 월세를 공제하는 조건이나, 다음 임차인을 구하고 퇴거하는 조건등을 요구하시고 이에 임차인 동의하고 요건이 충족되면 퇴거 및 남은 기간 월세를 반환해주시는 방법등이 될수 있을수 있습니다. 아예 해지동의를 거부하시면 현 계약상태는 그대로 유지가 되고 임차인은 중도퇴거를 할수 없습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 구조상의 차이는 없으며 사용용도에 따른 구분이라고 보시면 됩니다 쉽게 업무용 오피스텔은 말그대로 주거용이 아닌 사무실과 같은 상업용으로 이용하며, 주거용 오피스텔은 주거목적으로 사용한다고 보시면 됩니다, 물론 이러한 구분은 실 사용 용도에 따라서 구분이 필요하나 실제 건축물대장상 용도에 따라 구분이 된다고 보시면 됩니다. 결론적으로 외부의 형태나 내부구조에 따른 차이가 아닌 사용하는 용도와 공적장부상 기재된 용도의 차이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재기준으로 경기도 안산은 규제지역에 해당되지 않는 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 비규제지역 내에서는 2주택자는 양도시 중과세율이 부과되지 않기 떄문에 5월 10일이후 양도를 하더라도 중과세율이 아닌 기본세율이 적용되게 됩니다. 그리고 양도세는 기본적으로 내가 매도한 금액에서 취득가격을 제외한 금액 즉, 양도차익에 대한 세금입니다. 즉, 얼마에 팔았는지, 얼마에 샀는지를 알아야 대략적인 적용가능한 양도세율등을 알수 있기에 질문의 사항만 보고는 판단을 하기는 어렵습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별한 부부은 없으나 4번 5번 6번 7번은 모두법에 따라 주어진 부분으로 특별히 기재를 하지 않아도 될듯 보이고, 8번의 경우는 전입신고를 통해 대항력을 확보할 경우 승계가 되는 부분으로 특약으로 기재할 필요성은 없어보입니다. 차라리 8번은 계약기간 중 매매시 사전에 임차인에게 통보한다 라는 등의 내용으로 수정을 하시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 6번의 경우는 중대하자보다는 세부적인 하자항목등을 정해서 그 부담의무를 적는게 유리할듯 보이는데 그게 아니라면 중대하자발견시 임대인은 즉각 수선을 하며, 하자가지속될 경우 계약해지및 손해배상등의 특약을 넣는게 유리해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 시세만 가지고 향후 어떨지를 판단하기는 어렵습니다. 아무리 강남아파트라도 해당 아파틔 입지나 수요에는 차이가 있기 때문입니다. 보통 세금에서는 12억초과 주택은 고가주택으로 구분하고 있으며, 30억이 넘는 주택이라면 일반주택에비해 고가주택에 해당이 됩니다. 강남권의 평균 주택가격의 경우 16억 후반대인것으로 고려하면 해당주택 가격은 평균보다는 높다고 판단이 되나, 동일조건내 주변단지와 비교해서 차이가 크지 않다면 해당시세가 비싸다고만 하기 어렵다는 점은 참고하셔야 할듯보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 시세보다 가격이 낮은 매물은 반드시 그에 따른 이유가 있습니다. 질문처럼 등기부상 권리관계가 복잡할수도 있고 해당 건물내 시설상태나 노후도가 만족스럽지 않을수도 있습니다, 물론 이러한 부분의 확인은 등기부등본을 통해 확인하셔야 할 부분이고, 실제 임장시 눈으로 확인하셔야 할 부분입니다. 그리고 아무리 이러한 권리상황에 따라 특약의 내용도 달라지는 만큼 권리관계에 따라 말소특약등을 잘 넣으시면 됩니다 .등기부에서는 갑구에서 소유권, 을구에서는 근저당의 존재유미 및 다른 담보물권을 잘 살펴보시면 됩니다참고로 전세사기는 계약시점을 기준으로 100%완벽하게 막을수는 없습니다. 일단 발생하더라도 실질적인 손실이 발생되지 않도록 전세보증보험가입과 전입신고를 통한 대항력, 확정일자 부여에 따른 우선변제권효력등을 잘 받아두시고 유지하는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 괜한 걱정으로 보입니다. 5%이내 인상을 하였다는건 임대인 입장에서 최소한의 인상에 해당되고 대신하여 관리비를 낮추어 부담을 줄여주었다면 그자체로 임차인에게 불리할게 없는 부분입니다. 물론 이렇게까지 임차인 유리하게 계약을하는 것은 다음임차인을 구하기 쉽지 않은 매물이거나 지역이라는 점도 작용될수 있겠으나, 그렇다고 해서 임대인 모두가 질문처럼 하지는 않기떄문입니다. 일단 연장을 하신다면 다음 2년간은 거주가 보장되는 만큼 2년뒤임대인 상황에 따라 반환여부가 달라지는 만큼 현재고민할 부분도 아니라 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 세대원 전체의 전입신고 상태를 유지한다고 한다며, 본인이 주말부부를 하더라도 실거주요건상 문제는 없습니다. 보통 실거주의 요건은 전입신고 유지를 우선하여 판단하기는 점도 그렇고, 별도의 사람이 나와 거주확인시에도 세대원이 거주를 하고 있기에 남편분의 주말부부상태를 확인하기는 어렵기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약에 대한 협의는 당사자인 임대인과 하셔야 하고, 보통 만기 6~2개월 전 의사통보를 하셔야 합니다. 다만 연장을 원하는 임차인의 경우 묵시적갱신으로써 자동연징이 되는 게 유리하기에 해당 기간내 임대인이 먼저 연락이 오기전까지는 그대로 계시는 게 유리하며, 만약 해당 기간내 임대인이 연락이 와 임대차연장에 대한 의사를 통보한다면 이때 연장에 대한 협의를 진행하시면 됩니다 ,반대로 임대인도 연락이 없이 해당기간을 지났다면 동일조건으로 자동연장이 되게 되면 이후에 대출연장등을 위해 임대인에게 계약서 작성등을 요청하시면 됩니다. 질문에서 전세대출이 있는 경우 연장을 위해서 재계약서가 필요할수 있기에 협의가 완료되며 그때 계약서를 작성하시어 대출연장신청을 하시면 됩니다.