답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토허제와 갱신청구권 거절은 관련이 없습니다. 즉, 기존 임차인은 토허제 여부와 관계없이 갱신청구권 사용을 만기 6~2개월전에 하시면 됩니다. 다만 임대인 입장에서 매매가 급한 상황이기에 해당 기간내 매도를 하고 토허제에 따라 실제 구매하는 새로운 임대인은 실거주를 하여야하는만큼 구매시 실거주를 이유로 갱신청구권 사용을 거부할수는 있습니다. 즉, 만기 6~2개월전에 매매가 이루어지고 새로운 임대인이 실거주를 한다면 거절할수 있지만 매매가 되지 않는다면 현 임대인은 실거주를 하지 않은 이상 이를 거부할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 오해가 있으신데 정부가 규제를 하는 건 맞지만 무주택자에 대한 주택구매까지 제한하는 그 어떤 정책도 없습니다. 대출한도에 대한 제한이 있지만 반대로 정부저금리공공대출도 진행하고 있으며 15억이상의 고가주택이 아닌 이상 크게 제한되는 부분은 크지 않습니다. 또한 앞으로 규제가 확대되더라도 실거주하는 1주택자가 제한을 받을가능성은 낮습니다. 주로 1주택자에서는 실거주를 하지 않는 소유자와 다주택자가 주요 규제대상일 가능성이 높습니다.그리고 주택구매에서 가장 우선고려하실 부분은 자금적인 조달가능성이 이기에 질문처럼 실거주용 주택구매시에는 규제여부보다는 자금조달의 가능성과 주택유지에 가능성을 보고 시기를 조율하시는게 더 안정적인 구매가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 은행이 왜 이사람을 잡나요?은행은 해당 대출을 질문자님(임차인)명의로 대출을 해주는 것입니다. 그에 따라 상환책임도 본인에게 있는것입니다. 쉽게 본인이 친구A에게 돈을 빌려줬는데, 해당 친구가 다른 친구B 에게 다시 빌려주었다고 했을 때 친구B가 도망가면 본인이 도망간 친구를 잡으로가나요? 아님 나한테 빌려간 친구A에게 너한테 빌려준것이니 너가 책임지고 갚으라고 하나요? 이를 생각해보시면 됩니다. 그리고 은행이 직접 임대인에게 송금하는 것은 대출을 신청한 임차인이 본래의 목적에 맞게 전세보증금으로 사용하고 다른 목적으로 유용하는 것을 막고자 직접 임대인에게 입금하는 것이지 이걸 근거로 임대인에게 책임을 묻는게 아닙니다. 대출은 원칙적으로 차주(빌리는 명의자)가 상환책임이 있습니다.2. 그렇게 생각하시면 계속 전세로 사시면 됩니다, 이걸 뭐라 설명하기도 애매하고 본인이 주택가격이 계속떨어진다고 생각하면 본인 생각대로 전세로 거주하시는게 유리할수 있습니다. 물론 2.4년마다 이사다녀하는 부분은 감수하시면 됩니다.3. 2처럼 생각은 개인의 자유입니다. 이걸 틀렸다고 하는게 아니라 그렇게 판단이 된다면 전세로 거주하시면 됩니다. 일반적으로 그렇게 생각안하니깐 집을 사는 거겠지요,. 생각의 차이는 어쩔수 없습니다. 통상적인 의견에서 집가격이 떨어지면 X되는거 맞습니다. 반대로 집값이 뛰면 질문자님 X될수 있는 것처럼 미래는 아무도 모르고 선택에 따른 책임만 있을뿐입니다.아.... 말하기 어려운데 1.5% 전세대출 있으면 소개점 해주세요 그리고 전세대출을 1천만원 받는다는 사람이 어딨나요 보통 전세대출 건당평균액 2~3억입니다,. 그리고 한가지 놓치는 부분이 있으신데, 동일매물에 대해서 월세 1000 / 100 이면 1억당 45로 보면 전세로는 2.6억입니다. 즉 전세로는 2.6억 매물이 월세로 1000 / 100정도 입니다 ^^ 질문처럼 1000만원이 없어서 대출을 1000만원을 설령 대출받으면 월세+대출이자를 부담하게 되는 경우가 해당되고 전세라면 당연히 원금이 커지므로 대출이자가 월세만큼은 아니라도 거의 차이가 적을 만큼 커지게 됩니다. 질문처럼 단순비교로 생각하시면 안될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 모두 계약전에 확인하시면 될 부분입니다. 해당 확인을 한뒤 계약과정에서 필요한 특약을 넣어 계약서를 작성, 계약금을 지급하시면 되기 때문입니다. 그리고 대출의 경우도 계약시점부터 잔금시점까지 최소한달정도 텀을두면 되는데 대부분 위 과정을 확인후 계약서를 작성, 이후에 잔금시기 전까지 대출신청및 실행을 하면됩니다. 그리고 근저당 있는 주택이라도 전세계약시 선순위 근저당말소를 조건으로 계약하면 최종적으로 근저당 없는 매물과 차이가 없어지므로 걱정하실부분은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 저출산 고령화에 따른 주택가격하락은 아직 장기적은 관점에서 벌어질 일로 당장의 발생할 부분으로 보이지 않습니다, 특히나 지방처럼 인구유출및 감소가 빠른 지역도 아니고 수도권내 신도시로써 일정수요가 있는 김포라면 해당이유로 서둘러서 매도할 이유는 없어보입니다. 일단 현재 시장내 거래감소시점에 급매등으로 처리하기 보다는 정책변화가 계속적으로 나타나는 현시점을 피해 일정시점을 보아 매도시기를 결정하는게 좋을듯 보입니다. 질문처럼 거래가 될때 팔고싶다면 거래가 될때까지 기다려보는게 좋을듯 보이기 때문입니다 일단 가격은 원하는대로 하여 매물접수정도는 해두시고 천천히 기다리시는게 나을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거주중인 주택을 LH청년전세임대로 전환하려면 일정요건에 해당이 되어야 하는 것으로알고 있습니다. 일반적으로 해당주택이 해당 요건에 해당이 되어야 하며, 임대인이 조건변경에 동의를 하여야 하기는 부분이 우선되야 하는 만큼 가능할지 여부는 판단을 하기 어렵습니다. 다만 일반적인 경우에는 청년전세임대 당첨시 정해진 매물을 기준으로 진행하며,LH가 우선 임대차를 체결한뒤 재임대를 하는 방식이 일반적이므로 질문처럼 거주주택 전환방식에 대해서는 자세한 요건과 방법을 확인을 한뒤 임대인과 사전 협의 및 합의를 통한뒤 진행하셔야 할부분으로 이해가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 인천은 공급이 수요보다 많은 지역입니다, 특히나 아파트보다는 빌라나 연립등의 공급이 워낙많아 주택에 대한 수요가 특별한 지역호재가 있지 않은 이상 급격하게 쏠리기는 어렵습니다. 흔히 인천거주민들이 송도와 청라의 주택가격상승을 인천지역 상승으로 이어지기를 바라는 경향이 있는데, 전문가들은 송도는 인천내 부동산과는 별개로 보는 입장이 더 많습니다 .이유는 실제 거주하는 사람들 대부분 서울이나경기권에서 이주한 경우가 많은데 이는 해당 지역이 공항관련인구와 직주근접등의 이유가 있고 이렇게 외부인구유입의 비율이 높아지면 지역내 나타나는 특성은 해당 지역내에 발전이 지속되더라도 인천지역과 연계되기 어려워지면서 점차 독립적인 지역으로써 구분된다는 점입니다. 현재 송도가 그러한 모습이라고 볼수 있습니다. 그리고 인천공항에서 인천간 영종신도시가 개발되어 있어 수요가 분산되고, 항구는 예전에는 유리한 부분이었겠으나, 현재는 그 역량이 서해에서는 평택등을 이전된 경우가 많아 구도시로써 크게 긍정적인 영향을 주기는 어려운 요소입니다.인구에 있어 인천인구가 300만명이 넘어도 대부분은 예전부터 경인선을 통한 서울 출퇴근자가 많고 해당 지역이 시세가 저렴하다는 이유로 서울 근접 위성도시로써 인구유입이 많이된 지역이라는 특성이 있었지만 현재는 인천 지역자체의 직장은 턱없이 부족한게 현실이고 서울주변으로 위성도시가 개발되면서 지역간 경쟁력에서 인천의 가장 큰 문제인 교육적인부분에서의 이미지하락등이 이슈화 되면서 다른 위성도시비해 가족단위 유입경쟁력이 떨어지고 있다는 점이 있어 향후 인구증가에 따른 수요증가도 기대하기는 어려운게 현실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매 / 전월세를 구분하는게 우선 필요할듯 보입니다. 이 둘의 가장 큰 차이는 매매는 내집을 갖는 것이고 전월세는 주택을 빌려쓰는 것입니다. 그에 따라 내집에서 사는 것과 주택을 빌려쓰는 것과는 설명하지 않아도 그 차이를 아실수 있다 생각됩니다. 그리고 전세와 월세의 차이는 빌려쓰는 것은 동일하지만 임차조건이 매월 임대료를 지급하는 형태라면 월세, 매월 임대로지급없이 목돈을 내고 일정기간 주거비용지급없이 이용하는 계약형태라는 차이가 있습니다. 그에따라 전세대출을 고려하지 않으면 단순임차조건에서 월주거비용부담이 없는 전세가 월세보다는 유리합니다. 물론 전세대출이 있어도 이자비용이 월세보다는 낮은게 통상적입니다. 그리고 비용적인 설명을 드리면 일단 같은 대출을 받아서 매매를 할때와 전세를 할때 매매의 경우 매월 원리금에 원금과 이자를 동시에 내게 되는 구조이고 전세는 대출원금에 대한 이자만을 지급하는 구조입니다. 쉽게 같은 월 100만원을 낸다면 매매의 경우 내 대출의 원금일부를 상환하는 구조이지만, 전세나 월세는 말그대로 이자비용 또는 임대비용으로 지출되는 비용에 해당이됩니다. 또한 자가의 경우는질문에서 집값이 오르지 않는다는고 하시는데 과거부터 지금까지 주택가격은 우상항하고 있고 실제 2년뒤 주택가격이 상승하는 만큼 본인은 원금은 갚아가면서 주택시세차익을 수익을 갖게되는데 매매이지만, 전세는 주택가격이 상승하면 다음계약시 시세차익이 없는것은 물론 시세상승에 따라 재계약시 추가적인 비용을 부담하면서 거주를 이어나가야 합니다. 그럼 계약시점에서는 전세나 매매나 크게 차이는 없겠으나 이게 2년, ,4년,. 6년이 되면 매매는 주택가격상승과 원금상환에 따라 자산이 증가하지만 전세는 임차조건상승에 따라 더 많은 자금을 주택에 넣어야 하고 그동안의 이자등은 모두 비용이 되기에 회복될수 없는 지출금액으로 확정이되어 이 두케이스간 자산격차는 자동적으로 크게 벌어질수밖에 없습니다. 그리고 이보다 더 중요한 차이라면 자가는 내가 이사없이 장기간 거주해도 아무런 문제가 없지만 전월세는 빌려쓰는 만큼 2년 혹은 4년마다 이사를 할수밖에 없고 이는 주거불안정 + 이사에 따른 비용지출이 추가적으로발생하게 되는 차이가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대표적인 다가구와 다세대의 차이는 구분등기여부입니다. 쉽게 건물하나에 10세대가 있다고 할 경우 다가구는 현 건물 하나의 하나의 등기부가 존재하고 10세대 모두가 해당 권리관계에 영향을 받는 구조이지만, 다세대는 건물이 아닌 세대(호수별)등기가 분리되어 있어 각 세대별로 다른 권리관계로 서로간 영향을 주지 않습니다. 보통 다세대와 다가구를 구분할때에는 등기부등을 확인하면 쉽게 확인이 가능하며, 호수별로 등기부가 존재하면 다세대로 보시면됩니다.질문에서 원룸과 빌라의 차이라면 정확히 명칭만으로는 다세대, 다가구를 명확히 구분하기는 어려우며 통상적으로 빌라는 다세대, 원룸은 다가구인 형태가 많습니다. 단, 원룸이라도 사실상 다세대처럼 구분등기된 경우도 있기에 주택유형만보고 단순판단을 하기는 어렵습니다. 그리고 정확한 구분으로 원룸은 주택유형이 아닌 거실 및 부억이 하나의 방에 이루어진 구조를 의마하는 것이고 빌라도 법령상 정의는 없지만 보통 다세대나 연립주택등을 지칭하는 단어로써 사용이됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공인중개사 자격시험은 통상적으로 동차를 기준으로 1년간 준비하시면 충분히 합격가능합니다. 물론 준비과정에서 충분한 시간을 두고 공부를 꾸준히 하신다는 전제하입니다. 일단 법률관련 과목이 5과목이기에 용어나 내용이 생소하고 범위가 넓은 특성으로 독학으로는 시간적 효율성이나 이해도가 떨어질수 있어 대부분 인강이나 학원수강을 통해 준비하는게 일반적입니다. 난이도는 개인적판단으로는 중간정도 수준이며 쉽게 공부를 안하거나 벼락치기로는 합격이 불가한 정도라고 생각하시면 됩니다. 그리고 향후전망이나 현상황은 좋지 않은데, 일단 시장자체가 침체기가 길어지고 있고 매년 배출되는 공인중개사가 많고 다들 오픈을 하는 특성상 경쟁과다에 따라 운영이 어려운 경우가 많습니다. 또한 AI등장에 따라 그 활동영역도 제한적이라는 점은 단점이 될수 있지만, 공인중개사가 할수 있는 범위가 다양하고 경매등에 참여등이 용이하다는 점과 기본적으로 알고 있으면 도움이 되는 지식적인 부분이 많다는 점에서는 도움이 될수는 있습니다. 결국 개인능력만 뛰어나면 어떠한 영역이든 돈이 될수 있지만 그렇지 않고 자격증 만으로 미래를 보장하기는 어려운 직종으로 이해가 됩니다.