답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.11년이 됐던 2년이 됐던 계약이 연장되어 유지중이라면 계약해지는 상대방 동의가 필요하고 상대방이 기간중 거절을 하면 해지를 할수 없습니다. 다만 계약이 만료되는 시점에서 재계약을 거부하고 퇴거를 요구할수는 있지만, 만약 묵시적갱신으로만 지속적으로 연장되고 갱신청구권을 사용한 적이 없다며 이를통해 퇴거를 거부하고 연장을 한번더 요구할수도 있습니다. 결론적으로 기간이 오래되었기에 이번 재계약시에는 반드시 계약서를 작성하여 만기시점등을 명확하게 학시는게 필요할듯 보이며 ,이후에는 해당 계약을 기초로하여 임대차를 유지하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격이 오르는 기본적인 이유는 시간에 따라 건물가치는 하락하지만 토지가격이 상승되기 때문입니다, 즉 토지의 수요에 따라서 그 상승률에 차이가 나는데, 보통 지가는 공급이 제한적이기 때문에 시간에 따른 희소성이 있어 가격이 상승하며, 여기에 인기지역의 경우 수요증가에 따라 추가적인 상승이 나타나면서 주택가격도 동시에 상승하게 됩니다. 반대로 인기가 없는 지역의 경우는 주택 감가가 지사상승률보다 높게 책정이 될수 있어 시간에 따라 서로 상쇄되어 주택가격에 변화가 없거나 수요가 전무한 시골지역에서는 오히려 하락되는 경우가 있습니다. 그리고 주택공급의 경우 아파트를 제외한 대체주택이 공급되면서 지역에 따라 100%가 넘는 곳도 있고 대부분은 80%이상을 넘기는 곳이 많지만 아파트 선호도가 높은 우리나라 현실에서는 아파트의 공급률이 해당수치만큼 올라가지 않는 이상 주택부족심리는 계속이어질수 있는 점도 단순히 수치상 주택공급이 높아지는 것만으로 주택가격과 공급을 안정적으로 유지시키기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 중개보수와 이사비용은 지역에 따라 조금씩 차이가 있고 정해진 기준은 없습니다. 그에 따라 임대인도 해당 주택주변부동산을 통해 알아보게 되는 만큼 질문자님도 주변 부동산 몇군에 통상적인 가격대를 문의하시고 해당 가격을 기준으로 협의를 하시면 될듯 보입니다. 통상적으로 200~300만원수준정도로 합의되는 경우가 많은데 지역등에 따라서 차익 있을수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 GTX노선별 이미 상승분은 지역별도 다 반영되었다고 볼수 있습니다, 현재는 실제 개통이 되었을때 승강장 역을 기준으로 한 지역은 추가적인 상승세가 나타나지만, 오히려 예상보다 역보다 이동편의성이 떨어지는 경우 상승분을 반납하게 되는 경우가 많습니다. 다만, 현재 실질적인 개통은 GTX-A 일부라인만 해당되기에 다른 노선상 전반적인 상승가능 지역을 판단하기에는 제한적입니다. GTX-A의 경우도 가장핵심적인 서울과 수서가 온전하게 연결되지 않았으며, 개통된 직후 동탄의 경우 개통직후 초역세권에서는 추가상승이 나타났으나, 역세권에서 도보거리를 벗어나는 경우 시세하락이 나타났습니다. 운정의 경우도 아파트단지별 시세변동에 차이가 나타나며 초역세권 상승이 나타났습니다. 결과적으로 추가적인 상승가능성은 역과의 접근성, 개통이후 이용승객의 편의성등에 따라 차이가 날수 있기에 이러한점을 기초로 판단하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비에 대한 질문이 생각보다 많은데, 사실상 관리비는 아파트마다 너무 차이가 크기 떄문에 정확한 평균수치를 말해드려도 의미가 없습니다. 특히 구축아파트로써 지역난방등을 사용하는 경우 열효율문제등으로 인해 더 많은 난방비부담이 생기고 공급면적 24평(전용19평)의 경우도 가스비 포함없이 15~20만원정도는 일반관리비로 나올수 있으며, 난방비를 포함하는 경우 사용비율이 높은 겨울철에는 35~40만원대, 여름철에는 20만원내외 수준일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전까지 해야합니다. 다만 임차인입자에서는 추가거주를 원하는 경우 묵시적갱신이 유리하기에 별도 통보없이 임대인이 먼저 연락이 오기를 기다리는게 일반적입니다. 그리고 질문처럼 최초 계약으로부터 2년이 되지 않은 시점에서는 위와 같이 자동갱신이 되더라도 묵시적갱신이 아닌 최소거주기간에 따른 연장이 되는 것이며 이는 내년 5월까지 계약이 연장되는 것으로 이해를 하시면 됩니다. 그리고 이렇게 자동연장이 되면 임대인에게 연락하여 자동연장에 대한 내용을 전달하고 대출연장을 위해 계약서작성을 요청하시어 작성후 대출연장을 진행하시면 됩니다. 다만 이렇게 자동연장시 은행마다 새롭게 작성된 연장계약서를 요구할수도 있지만 요구하는 서류에 차이가 있을수 있기에 은행에 먼저 확인을 하신뒤 필요에 따라 임대인에게 연락하여 작성등을 하시면 됩니다. 그리고 재계약시 계약서작성만을 하는 경우 중개보수는 발생되지 않지만 대필료등의 부담은 있을수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.변동성 자체는 개별주식이 부동산보다는 큽니다. 다만 초기투자비용인 시드가 부동산이 훨씬 크기 때문에 작은 수익률에도 절대적인 수익금액자체는 더 높은게 사실입니다. 그리고 최근 이재명 정부가 들어서면서 코스피가 5천포인트를 돌파하여 현재 6000포인트 코앞인데 취임시점에 코스피 2900대인점을 고려하면 지수자체는 2배상승하였기에 부동산과 비교 불가하게 급격한 상승을 나타내고 있습니다. 그에 비해 부동산은 현정부 시작과 동시에 여러번의 강력한 규제를 진행하고 있고 특히나 지역별 양극화까지 극심해지면서 전반적인 부동산 상승률은 높지 않고, 특정지역에서만 상승률이 높아지는 모습을나타냈던게 일반적이므로 코스피와 부동산 상승률을 단순비교하면 코스피가 훨씬 더 높은 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확하게는 다주택자에 대한 양도세 중과세율적용은 이미 운영중이였던 부분이였는데, 윤석열정부가 들어서면 이를 유예시켜주는 정책을 진행하였습니다. 그리고 해당 유예가 4년간 이어졌고 현 정부에서는 이러한 유예를 중단하기로 한것 입니다. 즉, 새로운 규제를 다주택자에게 추가하는게 아닌 이미 있던 세금중과에 대해서 그 유예기간을 중단하는 것 뿐입니다. 언론이나 기득권등에서는 현 정부가규제를 추가하여 다주택자를 악마화한다는 쪽으로 유도하는 보도가 많아 여러 이야기가 있는게 사실이나 ,정확하게 현정부의 입장은 다주택자의 부동산을 통한 이익에 대해서 합당한 세금을 부과를 기존대로 진행하겠다는 의지이고, 다주택자들에게는 현시점에서 매도를 하는게 유예가 중단된 이후에 매도를 하는것보다 경제적으로 이득이라는 점을 강조하면서 스스로 판단을 하라는 것입니다, 즉 다주택자를 악마화하는게 아닌 팔기싫으면 가지고 있어도 되나 세금을 많이 내게 될거야라는 정부의 의지 표명이고 이에 따른 결정은 다주택자가 알아서 할 부분입니다. 물론 이러한 부분을 위해 보유세 인상과 대출에 대한 제한 , 임대사업자에 대한 혜택종료등 추가적인 규제정책이 시행될 가능성은 있으며, 이러한 규제등은 바로진행된다기 보다는 시장상황에 따라 유연성있게 추가될 가능성은 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네., 누수의 경우 중대하자로써 사전에 공지하지 않을 경우 이후 동일문제가 발생할 경우 매도자의 하자담보책임을 질수 있고 심할 경우 고의적으로 중요사실을 고지하지 않아 계약해지 및 그에 따른 손해배상책임으로 이어질수 있습니다. 보통 중개과정에서 중개사가 위와같은 하자 여부를 문의하는게 대부분이고 이때 사실대로 하자사실만 전달하시면 됩니다. 다만 모든 수리사실에 대해서 고지를 하는것이 아닌 중대하자에 속하는 누수등에 대해서는 고지를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.맹지는 도로와 접하지 않고 타인의 토지로 둘러쌓여 있는 토지를 말합니다. 쉽게 말해서 진입을 위해서는 타인의 토지를 거지치 않고 접근이 어려운 경우를 말합니다. 질문의 사진은 차량진입이 어려우나 통행로가 확보된 상태라고 볼수 있기에 맹지로보기 어렵고 그리고 일반적으로 사진처럼 이미 건축물이 건축된 토지라면 건축가능여부가 문제될 부분이 없습니다. 보통 나대지이면서 맹지인 경우 건축허가가 나지 않아 신축이 어렵겠지만 이미 건축물이 있고 진입로가 있는 바닥토지라면 건축자체가 불가하지는 않습니다.