답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당청약건의 분양대금지급계획을 살펴보셔야 합니다. 보통 계약금 10%와 중도금 60% 잔금 30%로 진행되는 경우가 많지만 청약건마다 차이가 있을수 있습니다. 기본적으로 계약금과 중도금중 20%는 자납(자기자금)을 해야하므로 6억분양가라면 계약시점에 1,2차 나누어 최소 6천만원의 자기자금은 있으셔야 합니다 그런데 지금 천만원뿐이라면 사실상 계약진행자체가 어려운 상황으로 보입니다. 분양건의 경우 최종잔금시점에 대출을 풀로 하더라도 부수적인 비용을 고려하면 분양가의 최소 35%이상은 자기자금이 있으셔야 합니다. 즉 질문의 경우라면 2억 최소한은 있으셔야 어찌저찌 입주까지는 가능할수 있습니다, 결국은 해당 청약에 대해서는 분양계약을 포기하시거나 전매제한이 없고 인기가 있는 경우라면 자금을 빌려 계약을 한뒤 분양권상태로 매도를 하는 방식으로 대처를 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약당첨일은 입주일이 아닙니다. 질문에서 말하는 청약당첨일 9.10일이 입주일을 말하시는 건지 잘 모르겠습니다. 청약건마다 차이는 있으나, 해당일자가 계약일자를 말하는 듯 보이는데, 실제 계약일이 입주개시일이 될지는 알수 없어 입주자모집공고문상에서 정확한 입주예정일을 확인하시고 그에 따른 계획을 세우시는게 맞아보입니다. 참고로 서류제출 요청이 온 경우 당첨가능성이 높은 것으로 알고 있기 때문에 빠르게 모집공고를 다시 살펴보시고 입주예정일을 확인,. 그에 따른 입주계획을 세우시는게 우선되어야 할듯 보입니다. 그리고 보통 모집공고문에 당첨자 발표일과 계약일이 같은날로 기재 된 경우 당첨일과 입주일이 동일할 가능성도 있지만, 당첨자 발표일과 계약일이 서로 다른 경우 입주일도 달라질수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출심사가 지연될지 여부까지는 알수 없습니다. 다만 디딤돌 대출의 경우 계약시점부터 잔금까지 보통 5~6주이내로 하시면 별 무리없이 대출실행이 가능합니다. 물론 개별적인 승인거절사유나 별도 조정사유가 발생되지 않는 경우에 한해서 입니다. 질문의 경우 대략 1달정도 차이가 있긴한데, 보통은 가능한 수준이긴 하나, 혹시나 모를수 있으나, 은행을 통해 심사과정상 해당기간내 가능여부등은 한번정도 체크하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 매매는 증여로 추정하기 떄문에 계약서 작성 자금이체에 대한 입증근거를 명확하게 하시는게 필요합니다. 과정은 일반매매와 다르지 않으며, 계약서를 작성하고 계약금 지급, 대출을 신청하고 잔금일에 실행 순으로 진행이 됩니다. 이떄 일반매매라면 증여관련 문제는 발생되지 않으나, 증여추정을 피하기 위해서는 거래금액을 시세대비해서 일정비율이내로 맞추셔야 하고, 자금에 대한 지급도 명확히 하셔야 합니다,일반매매와 동일하게 취등록세등이 발생할수 있고, 등기비용이 추가로 발생될 수 있습니다 ,주택의 경우 취득가액에 따리 1~3%가 부과되며 목적세(지방교육세등) 포함한 1.2%~3.3%까지 나올수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행에서 잔금일이 주말이라고 전 영업일에 알아서 대출 실행을 하는 경우는 없습니다.. 원칙은 주말실행불가에 따라 잔금일 자체를 평일에 맞추어조정하는 방식으로 진행되는게 일반적이고, 은행 상담을 통해 전영업일 실행가능여부를 확인하여 차주(대출자)가 미리 신청하는 방식으로 진행되게 됩니다. 물론 은행에 따라 전일 실행불가일수도 있기에 해당부분은 은행과 먼저 협의가 필요하고, 그 결과에 따라 임대인 또는 매도자와 조절을 하셔야 합니다, 그리고 금요일에 먼저 입금했다고 사고가 날 염려가 있다면 당연히 잔금일과 이사일을 모두 평일로 조정하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출에 띠른 리스크는 결국 원리금부담이 소득대비 어느정도 가능한가 일듯 보입니다, 대출을 풀로 해서 주택을 구매하더라도 소득대비 너무 높은 원리금부담을 지는 경우라면 그 자체가 리스크기 될수 밖에 없기 떄문입니다. 그리고 공공저금리대출을 이용할 경우 시중은행 금리보다는 유리하지만 결국 부담하는 원리금은 어쩔수 없는 상황이고 변동금리 특성상 지금처럼 금리인상에 대한 불안감이 커지는 시점에서는 리스크도 함께 커질수 밖에 없습니다.결론적으로 신생아특례라도 내가 동원가능한 자금과 주택유지계획이 잘 세워진상태에서 진행하셔야 하며,무조건 정부혜택이라는 장점만 보고 풀대출로 무리한 주택구매를 하시는 것은 추천드리기 어렵습니다.그리고 신생아대출 소득기준이 완화될 경우 이용가능한 대상이 늘어나는 효과는 있고, 이들이 주택구매를 함으로써 전세수요자는 줄어들수는 있지만 반대로 소형주택에 대한 가격상승이 나타날수 있어 결국 전세가격도 상승하게 되는 현상으로 이어질수 있습니다. 특히나 지금처럼 매물이 제한적인 상황에서는 주택구매가 늘어나고 공급이 늘지 않는다면 결국은 어떠한 대출을 쓰더라도 주거비용부담은 더 크게 증기할수밖에 없습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 집에서 한두시간 정도로 일정수익이 가능하다면 헤당 정보는 공유되지 않을 가능성이 높습니다. 누구나 쉽게 알수 있는 부업은 사실상의 돈이 되지 않을 뿐더라 정보가 쉽게 공유되지 않기 떄문입니다 ,최근에는 SNS나 유튜브쇼츠를 AI와 결합하여 생성, 업로드함으로써 유튜브수익을 올리는 부업이 유행인데, 이또한 말은 수입창출이 고정적이고 높다는 장덤이 있긴한데, 그 수준까지 도달하는 과정이 매우 길고 어렵다는게 단점입니다. 아무래도 시대가 바뀌어서 이제는 속된말로 인형눈붙이는 부업등은 없어진지 오래기에 결국은 개인전문자격이 있는 경우를 제외하고는 위에서 말하는 방식의 신종 부업등이 더 장기간 유지가능한 상황입니다. 그에 따라 지금당장 수익이 가능한 부업에 대해서는 추천을 드리기 어렵고, 장기적인 관점에서 꾸준하게 할 경우 일정수익이 완성되는 형태의 부업을 알아보시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.효율적 시장이란 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장을 말하고 과거, 현재, 미래의 정보가 가치에 반영되었느냐에 따라 악성효율적시장, 준강성효율적시장, 강성효율적시장으로 구분하게 됩니다. 악성 효율적시장은 과거의 저부가 가치에 반여오디는 시장으로 현재와 미래의 정보를 통해서 초과이윤달성이 가능하며, 현재와 미래의 정보를 수집하는데 비용을 수반하게 됩니다. 준강성효율적시장은 미래의 정보를 분석하면 초과이윤 획득이 가능하고, 부동산 시장은 준강성 효율적시장까지 존재하게 됩니다. 강성효율적시장은 과거,현재,미래 어떠한 정보를 통해서도 초과이윤 획득이 불가능한 진정한 효율적시장으로 비현실적이며 부동산 시장에서는 나타나지 않는 유형입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유통관리사 자격은 급수에 따라 다른데, 2급의 경우는 사실 크게 의미가 없습니다. 1급처럼 일정한 경력이 있어야 응시작체가 가능한 경우처럼 실무인정을 해주는 것이며 모를까 단순히 자격취득의 목적만으로 실용성을 따진다면 ,최근에는 유통관리사보다는 물류관리사가 좀더 인정이 받는 추세입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 확인할수 있는 방법은 없습니다, 우리가 대비하는 것보다는 더 빠르게 그 방식이나 운영이 변화되고, 현재 기준 이상이 없더라도 2~4년후에 어떻게 될지는 아무도 알수 없기 떄문입니다. 다만 내 보증금을 지키기 위해서는 우선하여 전입신고와 확정일자를 갖추고 보증보험에 가입을 하는게 유리합니다. 그에 따라 보증보험 가입이 불가한 상황의 주택에 대해서는 계약을 회피하고 특약등에 전세보증보험 가입불가시 해지특약등을 넣어두시는게 필요할수 있습니다 .