답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 발표된 내용은 정부의 세제개편안으로 아직 최종 확정된 세법은 아닙니다. 향후 관련 세법 개정안이 국회에 제출되고 심의·의결 과정을 거쳐야 최종 확정됩니다.이번 개편안에는 장기보유특별공제에서 단순 보유기간보다 실제 거주 여부를 더 중요하게 반영하는 방향이 포함되어 있어, 장기간 보유했더라도 거주기간이 없는 주택은 향후 공제혜택이 줄어들 가능성이 있습니다.다만 현재는 정부안 단계이기 때문에 실제 적용 여부와 시행시기는 국회 논의 과정에서 달라질 수 있습니다. 따라서 해당 주택의 양도시점이 아직 남아 있다면 최종 개정내용을 확인한 뒤 판단하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 정부가 토지에 대한 재산세·종합부동산세 등 각종 세금과 부담금의 산정 기준으로 활용하기 위해 매년 산정·공시하는 가격을 말합니다. 반면 실매매가격은 흔히 말하는 실거래가로, 실제 매도인과 매수인이 협의를 통해 계약을 체결한 거래금액을 의미합니다.공시지가의 경우 실제 시장에서 형성되는 시세와 동일한 가격이 아니며, 일반적으로 실거래가나 시세보다 낮게 형성되는 경우가 대부분입니다. 따라서 같은 부동산이라 하더라도 공시지가와 실제 거래금액 사이에는 일정한 차이가 발생할 수 있습니다.아래내용은 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224380490559

우선 결혼을 준비중이신듯 보여 축하를 먼저 드립니다. 보통 경험상 스튜디오 활영시에는 입는 컨셉에 따른 복장등이 필요할수 있고 장시간 촬영이 이어지기 때문에 약간의 간식과 물등을 준비하시는게 필요합니다. 특히나 야외촬영의 경우 날씨에 따라 휴대용선풍기와 이동시 편리한 운동화등을 챙겨가시는게 필요할듯 보이며, 세부적인 준비물들은 웨등스튜디오나웨딩플래너등에게 문의를 하시여 챙기시는게 좋을듯 보입니다

녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 주택구입을 위한 대출을 신청할 때는 매매계약서를 제출해야 하기 때문에, 질문처럼 매수계약을 체결하기 전에 보금자리론을 바로 신청하는 것은 어렵습니다.또한 토지거래허가구역에서는 허가가 필요한 거래의 경우 허가를 받기 전에는 계약의 효력이 확정적으로 발생한다고 보기 어렵기 때문에, 허가 없이 정식 매매계약을 진행하고 이를 기준으로 대출을 신청하는 것도 현실적으로 어렵습니다.따라서 먼저 토지거래허가 절차를 완료한 뒤, 약정서가 아닌 정식 매매계약서를 작성하고 그 계약서를 기준으로 보금자리론을 신청하시는 것이 일반적인 순서라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 바퀴벌레가 출몰했다는 이유만으로 곧바로 임대차계약을 중도해지할 수 있다고 보기는 어렵습니다.우선 임대인에게 바퀴벌레 출몰 사실을 알리고 방역이나 필요한 조치를 요청하는 것이 먼저입니다. 이후 방역을 실시했음에도 불구하고 지속적으로 바퀴벌레가 출몰하거나, 임대인이 필요한 조치를 반복적으로 거부해 정상적인 주거생활이 어려운 정도라면 그때는 계약해지 여부를 검토해볼 수 있습니다.따라서 처음부터 즉시 계약해지를 요구하기보다는, 임대인에게 문제를 알리고 방역을 요청한 뒤 이후 상황과 조치 여부를 지켜보면서 대응하는 것이 필요합니다. 그리고 참고하셔야 할 부분은 입주 초기부터 바퀴벌레가 지속적으로 출몰했다면 건물 자체의 위생이나 하자 문제로 볼 가능성이 있지만, 일정 기간 거주한 이후 발생한 경우에는 발생 원인이 건물 문제인지, 주변 환경이나 임차인의 관리상 문제인지 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 이렇게 되면 책임에 대한 부분도 달라지기 때문입니다. 결국 바퀴벌레가 나왔다는 사실만으로 해지 여부가 결정되는 것은 아니고, 출몰 정도와 지속성, 발생 원인, 임대인의 조치 여부 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 확인이 필요한 부분은 현재의 생활숙박시설 임대차가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대차인지 여부입니다.만약 실제 주거용으로 사용하고 있어 주택임대차보호법의 적용을 받는다고 가정한다면, 임대인이 계약기간 중 임의로 큰 폭의 월세 인상을 요구할 수 있는 것은 아닙니다.특히 질문에서는 올해 초 이미 묵시적으로 계약이 갱신되었다고 하셨기 때문에, 종전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 연장된 상태인지 먼저 확인할 필요가 있습니다. 이 경우 임대인이 단순히 기존 계약서상 만료일이 다시 돌아온다는 이유만으로 새로운 계약을 강제하거나, 월세를 큰 폭으로 올리고 이에 동의하지 않으면 퇴거하라고 요구하기는 어렵습니다.주택임대차보호법이 적용되는 경우 임대료 증액은 원칙적으로 5% 이내로 제한되고, 임대인이 계약 종료를 요구하려면 법에서 정한 갱신거절 사유가 있어야 합니다.따라서 현재 임대차가 주택임대차보호법 적용대상이라면, 임대인이 주변 시세가 올랐다는 이유만으로 월세를 큰 폭으로 인상하거나 이에 동의하지 않는다는 이유만으로 퇴거를 요구하기는 어렵다고 보입니다.다만 생활숙박시설은 일반 주택과 달리 실제 사용형태와 계약내용에 따라 주택임대차보호법 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 이 부분부터 먼저 확인하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자를 받았다고 해서 전세보증금이 완전히 안전하게 보호된다고 보기는 어렵습니다.예를 들어 선순위 채권이 없고 시세 대비 보증금 비율, 즉 전세가율이 안정적이라고 하더라도 만기 시점에 임대인이 보증금을 반환할 자금이 없다면 실제 반환이 지연되거나 어려워질 수 있습니다. 이러한 상황은 계약 당시에는 모두 예측하기 어렵기 때문에, 혹시 모를 보증금 미반환 위험에 대비해 보증기관이 일정 요건을 충족한 경우 임차인에게 보증금을 대신 반환해주는 전세보증금 반환보증에 가입하는 것입니다.질문처럼 보증보험 가입이 되지 않는 경우에는 여러 가지 사유가 있을 수 있지만, 대표적으로 보증기관이 평가한 주택가격에 비해 전세보증금이 일정 기준을 초과한 경우가 있을 수 있습니다.이런 주택은 현재 등기부상 권리관계가 깨끗하더라도 향후 주택가격이 하락해 보증금과 주택가치의 차이가 줄어들거나, 전세가격이 하락해 역전세가 발생할 경우 보증금 반환 위험이 커질 수 있습니다.따라서 보증보험 가입이 되지 않는다는 이유만으로 반드시 문제가 있는 주택이라고 단정할 수는 없지만, 적어도 보증금 보호 측면에서는 추가적인 위험요인이 없는지 더욱 신중하게 확인할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 세제개편안의 국회 통과 여부는 현재 시점에서 확답하기 어려운 부분입니다. 현재 국회 의석 구도상 정부안이 연말 정기국회에서 통과될 가능성도 충분하지만, 여당 내부에서도 일부 내용에 대한 반대 의견이 나오고 있기 때문에 실제 통과 여부를 쉽게 예측하기는 어렵습니다.개인적으로는 최근 정부가 세제개편안의 일부 내용에 대해 다소 조정하는 모습을 보였고, 정책라인의 변화 등 정치적 변수도 있는 만큼 올해 연말까지 원안에 가깝게 통과될지는 다소 불투명해 보입니다.따라서 현재로서는 내년 시행을 전제로 매도 일정을 확정하기보다는, 연말 국회 논의 과정과 최종 개정내용을 확인한 뒤 잔금일정을 조정하는 것이 보다 안전하다고 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 전세대출도 임차하려는 목적물의 권리관계와 보증금 수준에 따라 제한될 수 있습니다.예를 들어 주택의 평가금액이 3억원인데 이미 근저당권 등 선순위 채무가 2억원 설정되어 있고, 여기에 전세보증금이 1억원이라면 담보가치 대비 채무 부담이 높기 때문에 은행이나 보증기관에서 위험성이 크다고 판단하여 대출이 제한될 수 있습니다.특히나 빌라처럼 정확한 시세를 산정하기 어려운 주택은 보증기관의 주택가격 산정기준과 보증금 기준을 충족해야만 대출이 실행될수 있고 일반적으로 전세대출은 보증기관의 보증을 바탕으로 실행되는 경우가 많기 때문에, 해당 주택이 보증가입 요건을 충족하지 못하면 전세대출 역시 어려워질 수 있습니다.결국 전세대출은 임차인의 신용도와 소득, 기존 부채, 대출상품의 신청요건뿐만 아니라 임차하려는 주택의 시세, 선순위 권리관계, 전세보증금 수준 등도 함께 심사한다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.[질문 내용]중간에 추석 연휴(4일간 업무 중단)가 껴있는데, 9/4 신청해서 10/2 잔금일까지 대출 실행이 충분히 가능할까요?-> 알 수 없는 부분이긴 하나, 보통 대출의 경우는 한달정도 여유를 두게 됩니다. 위 일정상 너무 촉박하다고는 보기 어렵기에 큰 변동이 없다면 잔금일에 실행은 가능할것으로 예상은 됩니다. 다만 정확한 확인은 은행을 통해 다시체크하시는게 필요할듯 보입니다. 연봉 4,700만 원에 등기부 깨끗한 아파트면 대출 심사에서 거절되거나 밀릴 확률이 있을까요?-> 소득이나 담보물의 권리관계가 양호하다고 해서 심사기간 자체가 반드시 빨라지는 것은 아닙니다. 기간은 해당 은행의 대출 접수량이나 내부 업무 상황에 따라 달라지기 때문에 조건이 양호하다고 해서 심사가 빨리 끝난다고 단정하기는 어렵습니다.은행 창구에서 일정이 촉박하다는 이유로 접수를 거부당할 수도 있나요?-> 잔금일까지 기간이 지나치게 짧다면 은행에서 일정상 대출 실행이 어려울 수 있다는 안내를 할 수는 있습니다. 다만 질문처럼 약 한 달 정도의 기간이 남아 있는 상황이라면 단순히 일정이 촉박하다는 이유만으로 접수 자체를 거부할 가능성은 높지 않아 보입니다.