답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다 부잣집일지는 알수 없고, 서초동이라도 일반주택등 여러 주택유형과 시세가 존재하기 떄문에 반드시 서초동에 살고 있다고 해서 모두 부자라고 단정할수는 없습니다. 그리고 서초동에 산다고 해도 자가가 아닌 임대차를 통해 거주를 할수도 있기 때문입니다. 보통 서초동자체의 평균적인 토지가격이나 건물가격은 타 지역보다는 높은 게 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 용적률이 200%라고 해서 반드시 재건축이 어렵다고 판단할 수는 없습니다. 재건축의 사업성은 용적률뿐만 아니라 대지면적, 세대수, 대지지분, 입지, 분양가, 공사비 등 여러 요소의 영향을 받기 때문입니다.특히 중요한 것은 현재 용적률 자체보다 현재 용적률과 재건축 후 적용 가능한 용적률의 차이입니다.예를 들어 현재 용적률이 200%이고 재건축 후 300%까지 적용할 수 있다면, 단순 계산상 연면적을 현재보다 약 50% 늘릴 여지가 있습니다. 다만 세대수의 증가여부는 공용면적, 주차장, 기부채납, 임대주택, 건축기준과 조합원 배정 물량 등을 함께 고려해야 될 부분입니다. 따라서 용적률 200%라는 수치만으로 재건축 사업성이 부족하다고 단정하기는 어렵습니다. 현재 용적률과 법적·계획상 허용 용적률의 차이, 조합원 수, 일반분양 가능 물량, 예상 공사비와 분담금 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축빌라의 적정 가격을 판단하기 어려운 가장 큰 이유는 비교할 수 있는 동일한 거래 사례가 적기 때문입니다.아파트는 같은 단지 내 동일한 평형과 구조의 세대가 많고 거래도 비교적 활발해 실거래가를 기준으로 시세를 판단하기 어렵지 않지만, 빌라는 같은 지역이라도 전용면적, 대지지분, 내부 구조, 마감재, 주차장, 건축 연도 등이 모두 달라 동일한 비교 대상이 거의 없습니다. 또한 거래량 자체도 많지 않아 실거래가만으로 적정 가격을 판단하기 어려운 경우가 많습니다.금융기관에서도 빌라의 담보가치를 평가할 때 단순히 실거래가만 참고하기보다 공시가격이나 감정평가를 함께 활용하는 경우가 많습니다. 대출상품에 따라서는 공시가격에 일정 비율을 적용한 금액을 담보가치로 산정하거나, 별도의 감정평가를 통해 담보가액을 결정하기도 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어디에 신혼집을 구하는지에 따라 달라지는 듯 보입니다, 수도권중에서도 서울이나 인기있는 지역내라면 시세가 높고 대출에 제한이 있어 전월세로 전환하여 구하는 경우가 있고, 그 외 지역에서는 자가주택으로써 신혼집을 준비하는 경우가 있습니다. 사실 개인사정에 따라 매매를 할지, 임대차를 할지는 달라지는 것이고 통계에 따르면 자가는 23%, 전세는 58%로 가장 많았으며, 나머지는 월세비중으로 나타나고 있으며, 현재는 전세비중이줄고, 월세비중이 크게 늘어나고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토론회에서 나온 사회주의적이라는 건 실제 그렇다는 것보다는 정부의 시장개입의 정도를 두고 비판을 하는 것으로 보입니다. 쉽게 정부가 세출,대출규제, 거래규제등을 통해 인위적으로 시장가격을 낮추려고 하려는 점과 이렇게 자산가격까지 통제하려는 것은 자유시장경제원칙에 맞지 않는다는 주장을 하는 것으로 보입니다. 다만,부동산 시장은 몇가지 특성으로 인해 공공재의 성격이 있고 국민주거안정이라는 목적으로 인해 정부가 개입을 할수 있는 근거가 충분하기도 하기 떄문에 결국은 정부개입의 정도가 적절한가에 대한 비판으로 보입니다 .똘똘한 한채는 기준이 명확히 있다기 보다는 여러 채의 지방, 수도권외곽 저가주택등 다주택을 보유하기 보다는 서울내 강남과 같은 가치가 높은 주택 한채만을 보유하는 전략을 표현한 것으로 보시면 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.B아파트의 양도일과 C아파트의 취득일이 모두 2025년 8월 11일로 동일하더라도, 같은 날 주택을 양도하고 다른 주택을 취득한 경우에는 일반적으로 납세자에게 유리하게 기존 주택을 먼저 양도한 후 신규 주택을 취득한 것으로 판단할 수 있습니다.따라서 질문의 경우에는 먼저 B아파트를 양도하여 A아파트만 보유한 1주택 상태가 된 후, C아파트를 취득하여 A·C의 일시적 2주택이 된 것으로 볼 가능성이 높습니다. 그에따라 다른 요건이 충족이 된다면 일시적 2주택 적용은 가능할수 있지만, A주택의 경우 양도가액이 12억 원을 초과하면 12억 원 초과분에 대해서는 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지구단위계획을 말하는듯 보입니다. 지구단위계획은 도시관리계획의 하나로써 특정지역을 체계적으로 개발하고 쾌적한 도시환경을 조성하기 위해 건축 가능한 용도, 건폐율, 용적률, 높이와 디자인, 도로 및 공원배치등을 세부적으로 정해 놓은 계획이라고 보시면 됩니다. 만약 지구단위계획구역에 포함된 토지,건축물을 보유하고 있다면 일반적인 건축기준외에도 지구단위계획에서 정한 별도의 기준이 적용될수 있습니다. 물론 건축 제한이 강화될수 있지만, 반대로 계획에 따라 용적률 완화나 개발이 가능해지는 경우도 있을수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문하신 것처럼 느끼시는 것이 충분히 자연스러울 수 있습니다. 다만 현재 정부가 대출을 규제하는 이유는 부동산 시장 안정뿐만 아니라, 높은 가계부채 수준을 관리하려는 목적도 함께 있기 때문입니다.우리나라의 가계부채는 경제 규모와 비교해 높은 수준으로 평가받아 왔으며, 특히 주택담보대출은 가계대출에서 큰 비중을 차지하고 있습니다. 이러한 부채가 과도하게 늘어나면 금리 상승이나 경기 침체 시 가계의 상환 부담이 커질 수 있고, 금융회사의 건전성과 국가경제 전반에도 영향을 줄 수 있습니다.따라서 정부는 부동산 가격 상승을 억제하는 동시에 금융시장의 위험을 낮추기 위해 총부채원리금상환비율과 주택담보대출 한도 등을 강화하고 있습니다.결국 현재의 대출 규제는 단순히 집을 사지 못하게 하려는 목적이라기보다, 주택담보대출을 중심으로 가계부채 증가 속도를 조절하고 금융시장 전체의 안정성을 확보하려는 조치로 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 공급을 늘리는 것은 장기적으로 부동산 가격을 안정시키는 중요한 방법입니다. 다만 부동산은 일반 상품처럼 수요가 늘었다고 해서 공급량을 즉시 확대하기 어렵다는 특징이 있습니다.우선 택지 확보부터 인허가, 착공, 준공, 실제 입주까지 상당한 시간이 필요합니다. 특히 사람들이 선호하는 서울과 서울 핵심지역은 이미 개발이 상당 부분 진행돼 있어 대규모 신규 주택을 공급할 수 있는 부지를 확보하기가 쉽지 않습니다.재건축·재개발을 통해 공급을 늘릴 수도 있지만, 기존 조합원에게 배정되는 물량을 제외하면 실제 일반분양 물량은 예상보다 많지 않을 수 있습니다. 또한 사업 과정에서 주민 동의, 사업성, 분담금, 이주대책, 각종 인허가와 규제 문제까지 해결해야 하므로 사업이 장기간 지연되기도 합니다.규제를 크게 완화하면 공급 속도를 높일 수 있지만, 기반시설 부족, 주거환경 악화, 과밀개발이나 난개발 등의 부작용이 발생할 가능성도 있습니다.결국 주택 공급은 가격 안정에 효과적인 수단이지만, 부지 부족과 긴 사업기간, 이해관계 조정, 도시계획 문제 때문에 정부가 원한다고 해서 단기간에 원하는 지역에 원하는 만큼 공급하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비규제지역에서는 원칙적으로 실거주 의무가 없으므로, 경락대출을 이용하더라도 실거주가 필수는 아닙니다.다만 이용하는 대출상품이 정책대출인 경우에는 상품별 요건에 따라 일정 기간 실거주 의무가 부과될 수 있으며, 이 경우 전입신고가 필요할 수 있습니다. 즉, 비규제지역이라는 이유만으로 실거주 의무가 발생하는 것은 아니며, 실거주 의무 여부는 이용하는 대출상품의 조건에 따라 달라집니다.