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2개월치 월세가 안들어와요 도와주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차의 경우 임차인이 2기에 달하는 월차임을 미납하는 경우 법에 따른 계약해지 요구가 가능합니다. 그에 따라 연체된 기간이 2달 연속되었다면 임차인에 대해서 내용증명발송등을 통해 계약해지를 통보하시고 퇴거요청을 하실수 있습니다. 물론 퇴거전까지의 밀린 월세는 현 보증금에 대해서 차감을 하시면 되고, 임차인이 퇴거에 불응하는 경우에는 명도소송등을 통해 강제퇴거까지 이어질수 있습니다. 그러므로 현재 하실 부부은 내용증명을 통한 계약해지 의사통지가 먼저되어야 할 듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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빌라 세입자 관리비 인상 관련 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 용도는 사실상의 장기수선충당금의 용도로 보입니다. 그에 따라 건물의 전체적인 노후나 파손, 구조적원인에 대한 수선용도로 모으는 수선비는 임대인이 부담하는게 맞을것으로 보이고 납부편의상 임차인이 관리비를 통해 납부하고 퇴거시에 기간산정하여 돌려받는게 맞을 것으로 보입니다. 다만, 아파트이 경우 장기수선충당금이라는 항목이 존재하고 법에 따라 이에 대한 납부주체가 명확하기 때문에 다툼의 소지는 없으나 빌라처럼 일정세대 이하로써 법적 구분이 불분명한 경우 임대차계약시 특약사항등에 따라 달라질수 있습니다, 즉, 계약서상 이를 명시한 부분이 있다면 그에 따르시면 되고 없다면 임대인과 협의를 통해 부담의무를 확정하시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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필로티 2층과 옥상 집은 보일러비용이 많이 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 맨아래층과 맨위층의 경우는 지표면과 옥상면과 맞닿아져 있기에 열효울성 면에서 중간층들에 비해 떨어지게 되고 그에 따라 난방비용등에서 불리할수는 있습니다. 필로티 2층의 경우도 사실상 1층이 뚤려있는 주차장이기 떄문에 바닥쪽에서의 열손실이 발생할수 있습니다. 물론 그차이는 건물과 세대수에 따라 차이는 있을수 있습니다. 전월세에서 피해야 하는 매물이라면 단순 구조만 보면 반지하나 1층등은 피하시는게 유리하고 , 건축물대장상 불법건축물이 포함된 건물이나 등기부상 권리관계가 복잡한 매물은 피하시는게 유리합니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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이사가려 하는데 계약일이 앞으로 19개월정도 남아있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가능하지는 않지만 가능케하려면 임대인의 동의를 구하셔야 합니다. 일반적인 중도해지는 계약상 상대방의 동의가 필요하고 그에 따라 임대인이 동의하는 경우 퇴거가 가능합니다. 통상적으로 임차인이 중도해지를 요구하는 경우 다음임차인 주선과 중개보수지급을 조건으로 동의를 구하게 되나, 임대인에 따라서 다른 요구가 있을 경우 이에 충족되어야만 해지가 가능합니다. 만약 임대인이 만기까지 거주를 요구하고 중도해지를 거부한다면 사실상 해지자체는 불가하다고 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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이사나갈때 집주인이 대신하면 제가 전화안해도 되너요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 퇴거시 별도관리비 항목인 전기, 가스등의 해지는 임차인 스스로 하는게 맞습니다. 이유는 고객센터를 통해 해지요청은 당사자만 가능하기 때문입니다. 질문처럼 임대인이 한다고 해도 이후에 반드시 확인을 하시는게 필요할듯 보이긴 합니다. 관리비에 포함된 부분이 아닌 별도 납부형식의 가스,전기는 모두 고객센터에 연락하시면 되고, 가스의 경우는 사실 퇴거 몇일전에 연락해서 퇴거당일 담당자가 방문해서 가스를 중단시키는게 일반적이기에 임대인에게 본인이 직접 하겠다고 하시고 이후에 정산내역등만 보내주겠다고 하는데 더 깔끔할듯 보입니다. 보증금 반환은 퇴거일에 돌려받는 부분으로 일요일 퇴거라면 일요일에 반환받고 주택을 소유자가에 넘기시면 됩니다. 인터넷 이전설치는 우선 해당 기기등은 모두 가지고 이동하시고 새로운 주택에서 해당 인터넷업체에 연락하여 주소변경 또는 재설치 요청을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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갭투자자들은 지금 많이 어려운 상황 인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 상황에 놓인 소유자들이 얼마나 있는지는 정확한 판다이 어렵습니다. 다만 정부가 10.15일 규제발표에 따라 서울 전역과 경기 12개지역을 토지거래허가구역으로 지정함으로써 해당 지역내 갭투자가 사실상 불가능해지면서 기존주택에 대한 매매나 임대차가 어려워진 상황이긴 합니다. 또한 전세대출에 대한 규제와 1주택자에 대한 전세대출규제등이 이어지면서 질문처럼 1주택자이지만 다른 명의 주택에 임대차로 거주하는 소유자들이 어려워진 부분은 맞습니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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부동산 지목 변경 시 필요한 조건들이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지목이 전이라면 농지에 해당되고 사실상 우리나라에서 농지를 건물을 지을수 있는 "대"로 변경하는 것은 쉽지 않습니다. 전혀불가능한 것은 아니겠으나, 일반적으로 농지를 지목변경하기 위해서는 농지전용허가를 받으셔야 하고 해당 허가자체가 정해진 요건에 해당되지 않는 목적이라면 사실상 어렵다고 보시는게 맞습니다. 만약 법적요건과 절차에 따라 농지전용허가를 받았다면 이때는 토지에 대한 형질변경작업을 시행하고 건축허가를 거쳐 지목변경을 신청하게 됩니다. 그리고 농지를 대로 바꿈으로써 발생하는 개발이익에 대해서는 개발부담금을 납부하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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미분양 아파트가 많은데 계속 아파트를 짓는 이유
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택에서 아파트는 동일지역이라도 필요한 곳에 대해서 수요가 지속적으로 발생하기 떄문에 아무리 정량적으로 아파트가 늘어나고 미분양이 증가한다고 해도 필요한 지역에서는 아파트 공급이 줄어들지는 않습니다. 그리고 우리나라의 경우 아파트 선호도가 높기에 개발시 아파트로써 개발되는 곳이 많고 공급까지 일정기간이 소요되는데 이러한 기간차이는 공급이 필요한 시점에 개발을 시작해도 정작 공급되는 시점에는 시장 하락이나 과잉공급이 나타날수 있기에 사실상 공급시기에 따라 미분양등이 발생될 가능성이 존재하게 됩니다. 특히나 지방의 경우는 최근 몇년간 인구감소와 지역소멸화로 더욱 심하게 주택시장이 침체되었는데, 코로나 이후로 부동산 급등기에 시작된 개발건들이 점차 시장에 공급되게 되면서 이러한 문제들이 나타난 부분도 있습니다. 현재는 아파트 개발사업을 시장분위기에 따라 덜 하고 있기에 향후 2~3년후에는 지금과 다르게 공급이 급김되는 시점이 올것으로 보입니다
경제 / 부동산
25.10.29
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서울 서초 토지거래허가구역 에서 분양받은 후 실거주의무?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내에서 주택사업주체가 공급한 주택을 최초로 분양받는 겨우 거래허가 대상에서는 제외되나, 수분양자가 분양권을 전매하거나 주택을 매매하는 경우 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주의무도 이행하셔야 합니다. 즉 질문처럼 수분양자 이후에 바로 임대차를 하는 것은 사실상 불가하다고 보셔야 합니다. 특히 해당 지역에서는 주택법상 분양가격수준에 따라서 2년이상의 실거주의무가 적용돠게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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오피스텔 분양 시 대출과 월세 보증금으로 중도금 상환 및 잔금을 납부하려면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이론상은 가능할수는 있겠지만 몇가지 조건이 맞아야 가능할것으로 이해가 됩니다. 우선 오피스텔의 경우 업무용시설이기에 주거용오피스텔이 아닌 이상 주택담보대출이 되지는 않습니다. 반대로 업무용 오피스텔의 경우 주택담보대출이 아니기에 그에 따른 제한을 받지는 않습니다. 단, 업무용오피스텔에 대해서는 주거용 임대차를 진행할수 없습니다, 주거용 오피스텔이고 월세보증금과 주택담보대출을 한도까지 받아서 잔금 및 중도금을 낼 수는 있겠으나, 현실적으로 임차인이 선순위 근저당이 있는 상태에서 시세 대비 보증금을 더 높게 낼 이유가 없기에 이론상은 가능하더라도 현실적으로 자기자금이 일정부분 투입이 되어야 합니다. 그리고 대출실행일이 잔금일이고 임대차잔금일이 잔금납부일과 일치하는 게 일반적인데 이런 경우 대출 조건상 세입자에 대해서는 전입신고를 잔금일 이후에 하여야 하므로 이러한 부분들도 사전에 조절을 하셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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