부동산 시장이 완전경쟁시장이 아닌 이유는 무엇인가요?

Question

부동산학개론 공부하다가 궁금한 점이 생겼습니다.

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부동산 시장은 왜 완전경쟁시장이 아니라고 배우는 걸까요? 완전경쟁시장은 동일한 상품이 많고 정보가 완전히 공개되며 누구나 자유롭게 거래에 참여할 수 있는 시장이라고 알고 있는데, 부동산은 어떤 점 때문에 여기에 해당하지 않는지 헷갈립니다.

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아파트도 같은 단지 안에서 층이나 향, 위치에 따라 가격 차이가 나고, 거래 정보도 완벽하게 공유되지 않는 경우가 많은데 이런 부분 때문인지 궁금합니다. 또 거래 비용이 크고 시장 진입이 쉽지 않은 점도 영향을 주는 것인지 알고 싶습니다.

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부동산학개론 공부하신 분들이나 공인중개사 준비하신 분들은 어떻게 이해하고 계신지 쉽게 설명해 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

완전경쟁시장은 크게 4가지 조건이 갖추어 질때 가능하다는 이론적 설명이 있는데 저는 이 네가지에 대한 설명보다는 쉽게 결론을 내리면 수요와 공급이 일치하는 안정적인 시장을 말한다 생각이 됩니다. 위 4가지요소도 결국은 누구의 영향으로도 수요과 공급 변화에 영향을 주지 않기 위한 요건을 설명하는 것이기 때문입니다.

그런데 왜 부동산시장은 이게 불가하다고 하느냐면 결론만 먼저 말씀드리면 부증성과 개별성 때문입니다.

부증성은 토지의 양을 수요에 따라 늘리수 없다는 즉, 공급의 제한성을 말하는 것이고, 개별성은 각 토지가 고유한 입지특성에 따라 서로간 대체가 어렵다는 특징입니다, 즉, 사람들이 원하는 수요에 따라 공급을 탄력적으로 맞출수 없고, 수요에 맞는 부동산도 제한적이라는 특징이 있기에 완전경쟁시장은 불가능하다고 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

부동산 시장은 불완전경쟁시장에 가깝습니다.

왜냐하면 부동산이라는 것은 위치가 다르고 면적도 다르고 입지 및 학군, 교통등 표준화 되었다기 보다는 불완전경쟁이 성립이 될 수 있고 또한 정보 파악에 있어서도 모든 참여자가 완전한 정보를 가지기 어렵다는 점이 있을 수 있습니다.

그리고 아파트마다 고가의 아파트가 나올수 있고 다 다른 상품처럼 여겨 집니다. 무엇보다 부동산은 부동성이므로 불완전경쟁에 가깝기 때문에 때론 정부의 정책 개입이 들어 가게 되는 것입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

부동산은 위치가 고정되어 있고 층, 향 조망권 등에 따라서 세상에 똑같은 물건이 하나도 없기 때문에 모든 상품이 동일해야 한다는 완전경쟁시장의 조건에 위배됩니다. 부동산은 가격이 매우 비싸고 취득세, 중개보수 등 막대한 거래 비용이 들어 다수의 참여자가 자유롭게 시장에 진입하거나 빠져나가지 못합니다. 가격이나 호재 같은 거래 정보가 완전히 공개되지 않고 매도인이나 지역중개사 등 특정인만 선점하는 경우가 많아 정보의 완전성 조건을 충족하지 못하고 있습니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

부동산이 완전경쟁시장이 아닌 이유는 부동산 상품의 이동이 불가능하고, 똑같은 상품이 단 하나도 없습니다. 그리고 아는 사람만 돈을 벌고 진입장벽이 너무 높기 때문입니다.

정보의 비대칭성 때문에 완전 경쟁 시장으로 되기 어렵다 생각합니다.

Answer 5

부동산 시장은 상품의 개별성·정보 비대칭·높은 거래비용·진입 장벽 때문에 완전경쟁시장 조건을 충족하지 못합니다. 그래서 경제학적으로는 불완전시장으로 분류되고, 정부 정책이나 제도적 장치가 시장 안정에 중요한 역할을 하게 됩니다.