답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.걱정은 하셔야죠, 일단 전입신고를 못하면 대항력이 없기 떄문에 혹시라도 최악의 경우로써 임대인이 갑자기 변경될 경우 새로운 임대인에게 대항할수 없어, 해당 오피스텔에서 퇴거를 하셔야 하고, 당연히 보증금은 임대인이 도망가는 경우 찾아서 받으셔야 합니다. 즉, 법에 따른 임대차보호를 받으실수 없습니다. 다만 대항력이 없다고 해서 반환의무까지 없는 것은 아니기에 반환소송등을 통해 받으실수는 있으나 그시간이나 비용에 있어서는 손실이 발생될수 있습니다. 참고로 돈없어 배째라고 한다면 대항력여부와 관계없이 시간이나 비용손실은 발생될수 밖에 없으나, 대항력이 있는 경우라면 임대차등기등을 거쳐 보증보험청구나, 반환소송후 경매신청까지 빠르게 진행될수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과정상 2번에서 3번으로 명의변경을 할때, 증여문제가 발생할수 있습니다. 보통 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우 이전되는 지분만큼 매매를 통해서든 증여를 통해서든 진행되어야 합니다. 다만 혼인신고이후에는 부부관계로써 6억 증여비과세 한도가 적용되므로 실제 증여세과세는 되지 않을수 있으나, 증여신고등은 진행을 하셔야 합니다. 참고로 구매시점에 혹시라도 배우자분 명의의 자금이 유입되는 경우 이는 현금증여로써 볼수 있고 이또한 증여의 문제가 될수 있습니다. 다만 이때는 타인에대한 증여로 보는게 원칙상 맞으나, 이후 혼인관계에 따라 이또한 부부간 증여로써 추정될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 체감경기와 지표경기간의 괴리는 존재하며, 일반적으로 경기회복이 지표로 나타나더라도 내수,소비체감 경기는 더디게 평가되는 경우가 많습니다. 그리고 실제 물가는 오르는데 경기는 식어가고 생활은 더 빠듯해질때 자주 언급되는 지표가 고통지수인데, 이는 사람들의 힘들다는 감정을 숫자로 나타낸 것으로 이해할수 있습니다, 고통지수는 보통 실업률과 물가상승률을 더해 산출하며, 주로 체감 경계를 한눈에 나타나는 지표로써 유용하다는 평가가 많은데 반해 지표자체가 단순하다는 한계는 있습니다. 26년 1월기준으로 고통지수는 4.65이며, 보통 3이하는 안정, 4~6은 살짝 버겁다, 7이상은 고물가,고실업 동시부담으로 매우 힘들다는 수치로 이해할수 있습니다. 아직 좋은 수치는 아니지만 재작년 정치적 이슈등이후로 비교했을 때보다는 점차 나아지고 있는 상황으로 이해가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 전입신고자체는 문제가 되지 않을수 있지만, 민간임대아파트의 경우 해당 임대차계약에 따라 제한이 되는 부부분이 있을수도 있기에 일단은 해당 민간사업자에게 이러한 부분에 대해 사전 확인이 필요할듯 보입니다. 보통 공공임대의 경우에는 추가적인 세대, 동거인 전입은 실태조사등에서 문제가 될 여지는 있는 것으로 알고 있지만 민간임대의 경우는 이러한 제한이 별도 없는 것으로 알고는 있으나, 이는 임대계약조건에 따라 달라질수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 정부의 정책방향성과 시장내 양극화등을 고려하면 향후 아파트 가격은 일부 지역에서의 상승세 , 그외 지역에서는 보합또는 하락세로 이어질 가능성이 있습니다.즉 예전처럼 전국부동산이 동시에 오르는 경우는 거의 없을 것으로 예상이되고 부동산 경기가 살아난다고해도 수도권 일부지역에서의 가격상승률만 높아질뿐 그외 지역이나 지방지역내부동산은 상승이 제한적일수 있습니다. 물론 정부가 지방 활성화를 위해 각종산업단지 또는 행정기관을 지방으로 이전하고 지역통합등을 통해 이슈가 생기는 지역이라면 상승가능성이 있지만, 단순 추세적으로만 보면 지방은 보합또는 하락세, 수도권 은 전반적인 상승세를 나타나겠으나, 지역별 상승률은 더 크게 차이가 날수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비의 항목은 일정한 세대수가 있는 아파트와 같은 곳에서는 정해진 부분에 따라 항목이 존재하고 그 내역서 역시 오픈이 되지만, 질문처럼 소형세대가 거주하는 원룸의 경우는 정확한 항목에 대해서는 확인이 어려운 경우가 많습니다, 다만 최근 월10만원을 넘는 관리비에 대해서는 그 사용내역을 요청할 경우 오픈할 의무가 있기에 만약 해당 관리비 이상이 나온다면 정식으로 내역을 요구하여 확인을 해보셔야 합니다. 질문에서 말한 공용전기,수도, 청소비등은 일반관리비에 해당하는 항목에 포함이 되는 부분이고, 해당 부분외 전용면적에 따른 개별사용 가스,수도,전기비용은 포함될수도 별개 청구가 될수 있습니다. 그리고 이러한 관리비 항목이 동일하더라도 건물에 따라 발생하는 비용도 차이가 있기 때문에 합법적인 관리비라는 가격기준은 존재하지 않으며 보통 평수나 건물대비 평균적인 관리비정도만 확인을 하실수 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 원전이 건설되는 지역의 부동산 가격은 하락하게 됩니다. 원전의 경우 기피시설에 해당이 되는데 이는 원전에 대한 위험성이 지역내 주거회피로 이어질수 있기 때문입니다. 질문처럼 일자리 창출의 효과가 나타날수는 있지만 이러한 이점보다는 위 단점이 더 부각되기 때문에 사실상 원전의 설치는 부동산 가격에 부정적 영향이 더 크게 나타납니다,.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자는 보유한 주택이 속한 지역규제여부에 따라 규제지역에서는 2주택이상. 비규제지역에서는 3주택을 보유한 경우에 다주택자에 해당이 된다고 볼수 있습니다. 질문의 용인의 경우 10.15일 이후 규제지역 및 토허제에 속하는 지역으로써 해당 지역내 2주택을 보유한 경우라면 다주택자에 해당이 되고 , 5월에 양도세중과유예중단이후에 매도를 할 경우 양도소득 기본세율에 10%가 추가적으로 중과될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 세안고 매매에서 생애최초 대출자체는 가능성 거의 없는 부분이고, 일반 시중은행 담보대출도 후순위 근저당이 될수 있기에 승인되기는 어렵습니다. 만약 질문처럼 집주인이 세입자를 먼저 퇴거시켜려면 최소한 전세보증금 만큼의 중도금 지급을 원할수 있기에 자금없이는 위와같은 조건부로써 협의가 되기도 어렵습니다. 보통은 매매잔금일에 세입자가 퇴거하고 세입자 인수없이 그대로 주택인계를 받는 조건부로써는 대출신청이 가능하나, 이런 경우 일반매매와 다르지 않기에 세안고 매매로 보지는 않습니다. 그에 따라 매매가격 7억을 담보대출과 자기자가을 더해 지급하셔야 합니다, 즉 세안고 매매에서 주담대를 이용하는 경우는 1금융권을 통해서는 거의 불가하다고 보시면 되고, 당연히 생애최초 공공대출도 불가합니다. 경우에 따라 2금융권이하에서 후순위대출이 되는 경우도 있긴 한데 이는 금융기관별 상품을 확인하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 서울에 맨땅이 거의 없기 때문에 서울내에서 토지만의 매물자체가 거의 없습니다. 이는 경매나 공매를 통해서도 마찬가지라고 할수 있고, 실제 건물을 지을수 있는 나대지가 매물로 나온다면 그 수요가 적지 않기때문에 사실상 최대한 싸게 구매할수 있는 경우는 없다고 보시는게 맞습니다 , 설령 나대지가 경공매로 나와도 실제 입찰자들간 최고가 낙찰제이기에 시세보다 낮게 구매할수 있는 경우는 매우 드물기 때문입니다. 서울이나 수도권을 벗어나 토지구매의 경우는 경매나 공매를 통해서 구매를 할 경우 시세보다는 저렴하게 구매가 가능할수 있지만, 실제 토지만의 경공매가 나오는 경우는 많지 않고, 토지의 경우 시세비교가 어려운 만큼 결국은 매도자의 협의에 따라 가격의 편차도 커질수 있습니다.