답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.CR리츠는 다수의 투자자자금을 모아 미분양 주택등을 매입하여 임대운영 후 분양전환을 진행하고 해당과정에서 얻는 임대수익 및 시세차익에 대한 수익을 배분하는 기업구조조정리츠을 말합니다. 투자자입장에서는 부동산에 대한 간접투자방식으로써 수익을 확보하는 것이고, 정부입장에서는 건설경기 악화에 따른 미분양을 줄이고, 이를 통해 민간이 임대주택을 확대하는 방식으로 주거안정을 도모할수 있는 장점이 있습니다. 일반 거주예정자의 경우 시세보다 저렴한 장기임대를 통해 주거안정을 이룰수 있는 장점이 있는 방식으로 볼수 있습니다. 다만 주요 미분양이 몰려 있는 지방내 주택을 매입하게 되는데, 지방의 고질적인 인구감소에 따른 소멸화를 겪는 상황에서 수요가 이에 충족이 될지, 이러한 경우 수익성확보가 되지 않아 사업실패 및 투자자손실의 가능성이 있다는 점은 문제가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 1기신도시내 선도지구의 경우 분당,평촌등에서는 빠르게 사업이 진행중에 있고, 기존 계획대로인 내년 착공을 위한 준비를 하고 있습니다. 사실 공사비가 오르고 경기가 안 좋은 부분도 있지만 재건축과정에서의 기간을줄이는 것만으로 비용절감이 가능하고 정부의 수도권내 재건축을 통한 공급확대 목표라는 의지가 있는 만큼 빠른 인허가절차가 지원되고 용적률상향등의 혜택이 있는 현 시점에 재건축을 마무리하려는 움직임 더 크게 나타나고 있습니다. 물론 과정에서의 조합원간 마찰이나 시행사, 시공사간 마찰등 생각하지 않은 문제들이 나타날 경우가 사업지연이 날수 있어 내년착공이 가능할지는 좀더 지켜봐야 하겠으나, 지금까지는 문제없이 진행되는 단지들이 많은 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전쟁이슈에 따른 가파른 상승세를 제외하면 2016년이후 국제유가와 전쟁발생 이전 국제유가를 비교해보면 사실 베럴당 큰차이가 없습니다. 질문처럼 시간대비 국제유가는 물가상승을 고려할때 크게 오르지 않았다는 볼수 있습니다. 이렇게 국제유가가 시간대비해 많이 오르지 않은 이유는 국제유가도 결국은 수요와 공급에 따라 가격이 정해지는 것인데 공급은 새로운 유전개발에 따른 공급증가, 현 주요 공급국가의 모임인 OPEC이 수요에 따라 공급을 조율하고 있기에 사실상 안정적인 유지가 되고 있습니다. 문제는 수요인데, 각나라들 마다 지금은 석유의 소비량이 이전보다는 줄어들고 있습니다. 이유는 많은 비중을 차지하는 전력생산에서 화력발전이 대부분 수력, 원자력등올 옮겨진 부분이 있고 사업분야에서는 친환경이슈로 인해 대체에너지를 개발 보급 확대하고 있다는 점, 개인에 있어 전기차의 보급확대등이 이루어지고 있기 떄문입니다.결국은 수요에 따라 공급을 조율하는 구조에서 줄어드는 수요만큼 공급도 감산을 진행하고 있기에 국제유가 가격은 우상향우하향이 아닌 보합세로 유지되는 경우가 많아 시간이 지나도 평균적인 가격수준에서 유지가 되기에 질문과 같은 생각이 들수 잇습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기수선충당금은 건물의 수리나 교체, 외벽도색등 건축물 안전 및 관리유지에 사용될 목적으로 징수하는 특별관리비에 해당이 됩니다 .보통 일정세대 이상 공동주택에 대해서는 의무적으로 존재하여야 합니다. 다만 해당 장기수선충당금을 사용할때에는 일정 요건에 해당이 되는 경우에 사용이 가능하기에 위 부분에 사용을 했을지는 정확히 판단을 할수 없으며, 위 항목에서 사용하지 않는다면 해당 수리비용은 이후 관리비에 세대별 쪼개어 수리비용으로 추가될수 있습니다. 장기수선충당금의 부담주체는 각 세대의 소유자에게 있으며, 보통 임대차계약을 통해 거주하는 임차인은 퇴거시점에 관리비를 통해 매월 납부한 장기수선충당금에 대해서는 돌려받을수 있습니다. 단, 소유자가 직접 거주하는 경우에는 그 부담의무가 소유자에게 있는 만큼 돌려받는 돈이 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재처럼 분양권A을 가진 상태에서 신규 주택 B을 매수하고 3년 반 정도 뒤에 A입주 전 B를 매도하게 될 경우양도세, 취득세 , 보유세 등등은 어떻게 되는것인지 궁금 합니다-> 일시적 2주택 얃도비과세 요건에 해당되지 않습니다. 그에 따라 B주택 매도시에는 양도소득세를 부담하시룻 있고, 규제지역일 경우 2주택에 따른 양도중과세 적용이 되게 됩니다. 단, 양도차익이 없다면 크게 부담이 되지 않습니다. 보유세의 경우는 현재기준 2주택이므로 공정시장가율이 1주택기준으로 적용되지 않아 세부담이 늘어날수는 있습니다. 이보다 더 큰 문제는 최근 정부 기조에 따라 2주택이상 다주택자(규제지역)에 대해서는 큰 규제가 예상되는 만큼 그 발표에 따라 세부담은 크게 늘어날수 있습니다. 취득세는 2주택의 경우 규제지역내에서는 8%을 부담하셔야 합니다. 다만 비규제지역내에서 B주택을 구매하신다면 보유세의 증세대상이나 양도소득세 중과세는 제외될수 있기에 세금부담에 있어서는 유리할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 매물이나 기본적인 임대료, 시설사항등은 인터넷상 고시원넷이나 고방 사이트등을 통해 검색은 해보실수 있습니다. 다만 이러한 내용을 토대로 실질적인 시설상태확인등은 직접 방문해서 알아보셔야 합니다. 기본적으로 주택이나 부동산에서는 가성비라는 존재하기 어려운데, 시세가 비싸면 비싼 이유가 반드시 있고 저렴하면 저렴한 이유가 반드시 있습니다. 부동산 가격이 곧 가치이기에 장점이 있는 부동산이 아무런 이유없이 싸게 나오지는 않습니다. 다만 본인이 생각하는 거주선택요건 중 가장 우선하는 요건이 해당 주택에 만족스럽다면 다른 부분이 부족하더라도 이 가격이면 그럴저럭 거주할만하다라고 느끼는 정도가 가성비가 좋다고 할수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.휴게소 내 음식가격 및 판매가격이 전반적으로 높은 이유는 일반매장과 다르게 높은 비용이 발생하기 떄문입니다. 특히나 휴게소운영권은 도로공사를 통해 특정 민간에게 독점으로 주어지기 때문에 각 입점업체들도 별도 협의없이 정해진 높은 수수료를 부담하게 됩니다. 거기에 휴게소의 입지상 직원들의 입주가 쉽지 않고, 휴일이나 야간등에 근무시간이 늘어나기에 인건비에 대한 부담도 일반매장보다 높게 됩니다 .즉, 본인들의 운영에 따른 비용이 모두 소비자가격에 반영이 되었다고 할수 있고 이러한 부담은 결국 소비자에게 전가되게 됩니다. 휴게소마다 다르겠으나, 보통 도로공사가 운영권을 가진 업체에게 매출액의 9~10%수준, 운영권자가 입점업체에게 받는 수수료는 30%정도로 나와있습니다. 그에 따라 운영권을 가진 민간업체만 이윤을 극대화하는 수준이기에 이권 카르텔이 존재하게되는 구조라고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 가계약은 매물을 실제 본상태에서 다른 사람과의 계약을 막고 본계약까지 주택을 잡이두기위해 소액을 걸어두는 의미입니다. 물론 계약에 대한 중요사항에 대한 합의가 이루어진다면 가계약도 계약금의 일부로써 보아 계약체결로 볼수 있지만 이런 경우가 아닌 전자의 이유라면 별도 확인없이 소액을입급한뒤 본계약시에 권리관계및 세부사항에 대한 확인을 하고 문제가 있으면 가계약금을 반환받고 계약을 진행하지 않거나, 문제가 없다면 계약금을 최종 지급하고 계약서를 지급하게 됩니다, 보통 가계약과 본계약은 1주일정도의 여유를 두고 진행되는 경우가 대부분이나 정해진 바는 없기에 중개사와 임대인, 임차인간 협의를 통해 빠른시일내로 정하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세매물이 얼마만에 팔릴지에는 여러 요인이 있기에 대략적인 기간을 설명드기는 어렵습니다, 다만 쉽게 해당 지역 또는 정부의 규제나 시장상황에 따라 전세매물이 적은 상태에서는 당연히 전세매물이 올라옴과 동시에 계약이 체결되고 매물이 사라지게 되나, 반대의 경우로써 지역적 악재, 해당목적물 개별이슈, 시장내 임대차매물이 많아지는 상황이라면 매물이 올라오고도 한참이 지나도 거래가 되지 않아 남아있을수 있습니다. 결국은 해당 시기에 어떤 이슈가 있는지에 따라 전세수요가 달라지고 그에 따라 매물의 수와 등록기간도 크게 달라질수 있습니다. 특히나 전세매물의 중요한 공급원인 임대인들이 시장상황에 따라 매물을 거둬들이거나 월세로읜 전환을 진행하게 되면 이때는 전세매물이 크게 감소하고 이러한 시점에 전세매물이 나올경우 계약체결은 바로 될수 있어 매물이 시장내 존재하는 시간이 매우 짦아질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 공과국이 만들어진 큰 이유는 우리나라는 국토전체의 면적이 적고, 그나마 60%이상이 산으로 되어 있아 주거를 할수 있는 토지가 한정적이라는 지리적 특성과 급격한 산업화를 이루기 위해 수도권 중심으로 집중개발을 시행했던 부분 때문인데 이러한 과정을 거치면서 주택가격의 상승이 지나치가 발생하면서 사람들도 점차 부동산이 주거의 용도가 아닌 하나의 투기시장으로써 인식이 고정된게 지금과 같은 결과로 이어졌다고 할수 있습니다. 그에 따라 수도권과 지방, 수도권에서는 상급지, 중급지, 하급지가 구분되어졌으며, 이는 거주지역에 따른 계급화까지 나타났다고 할수 있습니다. 이러한 특성을 가진 우리나라 부동산에 대해서 이전 정부들도 제도등을 통해 안정화를 시도하였으나, 늘 시장심리에 밀리면서 결국은 더큰 부작용을 만들어내었고, 이는 시장을 정부가 통제할수 없다는 인식이 가능해지며, 불패신화가 이어져 온게 현실입니다. 그에 따라 시장안정화가 이루어질지는 사실 회의적이긴 하나, 현 정부가 보여주는 시장에 대한 이해와 접근방식이 이전과는 다르게 뛰어난 점이 분명 있기에 조금의 기대가 되는 것은 사실이며, 근본적인 안정화를 위해서는 추가적인 공급대책과 가장 중요한 지방내 지역활성화 정책이 잘 이루어진다면 지금보다는 안정적인 시장환경이 조성되지 않을까 생각이 됩니다.