답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로 부모님이 자녀명의 주택에 전세세입자로 입주를 하려는 것으로 보입니다. 만약 입주없이 단순 임대계약서만으로 현금을 지급하게 되면 이는 증여로 볼수 있고 만약 자금조달계획서등의 제출을 하는 경우라면 문제가 될 소지가 있습니다 ,원칙상 실제 직계존비속간 전세계약을 체결하는 것은 가능하지만 그만큼 계약서작성과 자금이체에 대한 명확한 입증근거를 남기셔야 하고 전세보증금의 경우 시세보다 크게 낮은 경우 그 차액만큼의 부분에 대해서는 무상거주에 따른 사용수익을 증여로 볼수도 있습니다 , 그에 따라 실제 부모님이 해당주택에 거주를 하지 않으거라면 차라리 현금에 대한 차용증작성을 통한 차용으로 처리하시는게 유리할수 있고, 대신 법정이자만큼에 대한 이자지급을 자녀분이 계속하셔야 합니다.그래서 보통은 증여비과세 한도인 5000만원까지는 증여처리하고 초과되는 부분에 대해서는 차용증을 작성하여 처리하시는게 일반적인 방법입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대아파트는 말그대로 저소득층 및 국민 주거안정을 위해 공공, 민간이 공급하는 주택유형입니다. 그래서 시세보다 저렴한 월세를 받고 장기거주를 지원하며, 이후 손익분기점을 넘긴 이후 분양을 하여 처분을 하는 구조입니다. 만약 이런것 없이 처음부터 분양을 하게 되면 우리가아는 일반 분양과 차이가 없고, 당연히 자금력이 없는 저소득층은 분양을 받을수 없어 위와 같은 목적으로 건설하는 의미가 없습니다. 그리고 분양전환임대의 경우 거주하던 임차인에게 우선 분양 받을수 권리를 제공하기에 살다가 최종 내집이 되고 주거안정을 할수 있는 장점이 있으나, 분양가가 현 시세기준으로 산정되기 때문에 자금이 없는 경우 결국 분양을 포기 해야하는 단점도 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지는 위처럼 탑층은 피하는게 유리하다고 하였으나 최근에는 탑층의 단점들이 건축기술 발달에 따라 많이 개선되었고 실제 아파트가 초고층화 되면서 조망권이나 일조권이 유리한 초고층의 수요가 높아지면서 지금은 오히려 탑층이 로얄층으로 보는 경향이 있습니다. 그래서 팬트하우스도 최고층에 위차한 것 역시 같은 이유라고 할수 있습니다. 대표적인 탑층의 단점으로 보는게 엘레베이터 없이는 이동이 불가하고 응급상황시 탈출이나 대피가 용이하지 않다는 단점이 있고, 냉난방 효율성이 떨어지고, 환기가 어렵다는점, 강한 바람등에 따른 소음등 대표적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 손익분기점은 질문자님의 예상일매출과 임대료 및 각종비용을 고려하여 판단하셔야 할 부분이기에 답변을 드리기는 어렵고, 소규모 창업비용의 경우 2026년 소형카페(10~15평)기준으로 권리금과 임차보증금을 제외하면 시설비용과 인테리어비용을 고려하면 5천~6천정도이고 여기에 입지에 따른 권리금이 0~1억까지 보증금은 2천~5천정도 더해진다고 보시면 됩니다. 그리고 운영비용(재료, 공과금, 인건비, 월세)을 고려하면 월 최소400~600만원정도이기에 이를 기준으로 월 매출과 투자한 금액을 기준으로 언제 손익분기점이 넘기는지 판단을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전세매물이 급감한 이유는 크게는 공급부족에 따른 부분입니다. 부동산 전월세 매물의 공급은 크게 신규건설을 통한 공급과 기존매물의 공급으로 나눌수 있는데, 현재 서울 수도권내 임대주택이나 건설사등 주택건설임대사업자의 공급량이 부동산 시장하락과 건설경기침체에 따라 많이 감소한 상황이고, 기존매물 공급의 경우는 수도권 내 인기지역이 토허제로 묶이면서 사실상 갭투자가 어려워지면서 공급량이 이전보다 감소한게 사실입니다. 보통은 실거주 목적의 주택구매만 가능한 상황에서는 전월세 수요자가 자가를 구매하면서 수요자도 감소를 해야하는데 대출이 묶이면서 이 부분도 막혀있는 상황이기에 수요는 그대로, 공급은 감소하면서 전월세 매물이 크게 감소되었습니다. 또한 이러한 상황에서는 갱신계약을 많이 진행하면서 더욱 매물이 보기 어려워지는 점도 이유가 될수 있습니다. 그리고 전세매물과 월세매물을 비교하였을 때 유독 전세매물이 더 없는 것은 임차인입장에서도 전세사기에대한 이유로 비아파트의 경우 월세전환이 많이 늘었고 그에 따라 임대인들도 월세로 전환한 경우가 많기 떄문입니다 .이러한 부분들은 당분가 이어질수 있고, 단기적으로 전월세 시세상승이 나타날 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 종류나 범위가 너무나 다양하기에 뭐부터 공부를 해야 할지 난해한게 사실입니다. 가장 기본적으로 부동산은 세금과 정부정책, 법률과 연결성이 강하기에 이에 대한 부분을 공부하는게 필요한데, 특히나 등기부를 보고 권리관계등을 판단할수있는 부분과 부동산용어등의 대한 이해가 어느정도 필요합니다 , 사실 이를 완벽하게 요약해 놓은 서적은 부족한 부분이 있는데 이는 앞에서 말한 것처럼 부동산의 범위가 너무 넓기 때문입니다. 그래서 주로 추천드리는 방법이 공인중개사 관련 과목을 공부하시는걸 추천드리는데 이는 부동산에 대한 이해와 기초적은 지식을쌓는데 도움이 많이 됩니다. 자격취득의 목적이 아니라면 중개사법을 제외한 나머지 과목군들은 한번쯤 필독하시는게 좋을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산은 일반재화와 다르게 가격이 곧 가치라도 보실수 있습니다. 즉, 가격이 비쌀수록 입지요소나 내부적인 시설상태가 좋다는 의미이라고 보시면 됩니다, 그런데 간혹 실제 시세보다 낮은 가격에 어떠힌 이유에 따라 매물로 등록되는 경우가 있는데 이런 경우가 좋은 매물이라면 이에 해당된다고 할수 있습니다. 그리고 부동산중개사는 거래중개가 중요하기에 빠르게 거래시키고 싶은 물건 혹은 임대인/매도자가 별도의 좋은 조건을 제시하는 경우의 매물에 대한 장점을 부각하는 경향이 강하기에 누가나 좋아할수 있는 좋은 매물인지는 개인별 판단에 차이가 있을 수 있고, 솔직히 중개사가 보기에도 좋은 매물인 경우 인터넷상 매물 등록 전에 중개사에 미리 접수된 매수예정자에게 우선 소개가되어 거래가 되거나, 설령 등록이 인터넷당 되더라도 다른 중개사들이 빠르게 공동중개를 통해 거래를 시켜 매물이 내려가기 떄문에 시기상 딱 맞는 게 아닌 이상 중개의뢰인이 흔하게 접하기는 어렵습니다. 그래서 부동산은 발품을 팔면 팔수록 좋은 매물을 가져갈수있다는 것도 이런 부분들 때문이라고 이해를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인의 변경과 관계없이 모든 임차권리가 관계가 승계되기에 당연히 부담하셔야 할 부분입니다. 그리고 법적으로 주택을 빌려 사용하는 임차인은 월세에 대한 부담의무가 있습니다, 물론 상황상 새로운 임대인이 연체사실을 모른다면 말을 하지 않고 버티는게 유리할수는 있으나, 정작 문제는 3개월치 월세가 밀려있다면 이는 그 법적으로 계약해지 사유가 될수있고, 새임대인이 이를 확인하게 되면 계약해지를 바로 요구할수 있는 상황이라는 점이 더 걱정이 됩니다. 밀린월세는 보증금에서 차감하여 반환을 하면되기에 임대인이 해당사실을 알지 않기를 바라는 수밖에 없습니다. 그렇다고 해당 밀린 월세를 일시상환하면 스스로 연체가 있었다는 것을 알리는 것이기에 개인적판단으로는 기존월세만 입금을 하시고 일단 버텨보시는게 맞는게 아닐까 싶습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다이소가 저가 판매가 가능한 이유는 간단하게 대량구매를 통한 저가구매와 운영비용을 최소화 하고 유통,광고 비용을 크게 줄여 상품의 가격을 낮추는데 집중하고 있는 구조이기 때문입니다. 자세하게는 일단 특정상품에 대한 집중과 대량구매를 진행하고 특히 중간유통단계가 없이 자체브랜드 물류 유통을 이용해 직거래형태로 운영하여 제품가격을 상대적으로 크게 낮출수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 사항에 대해서는 해당 브랜드 본사를 통해 확인하시는게 필요하며, 각 업체, 업종별 가맹비용이나 기타 부수비용등에도 크게 차이가 날수 있습니다. 특히 지역내 신규매장이 아닌 이상 기존 브랜드 점주를 통한 인수를 받으셔야 하는데, 이때는 별도 권리금문제가 발생할수 있어 이를 고려하면 초기비용은 크게 차이가 날수 있습니다. 보통 브랜드 가맹점의 경우 초기 비용은 권리금이나 보증금을 제외하고 본사 가입 및 창업비용은 1억 내외이며, 여기에 별도 상가임대차 보증금과 추가되는 권리금이 있을경우 더 크게 상승될수 있습니다