답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문의 경우는 사실상 신규계약으로 보는게 맞습니다. 이유는 임차인, 임대인이 모두 기존과 다르기 때문입니다. 보통 임대인이 변경되었더라도 임차권이 승계되어 계약서 작성여부와 관계없이 연장계약으로 보지만, 임차인이 변경된 경우 라면 신규계약이 맞습니다. 그리고 계약서를 작성하는 것은 협의사항이나, 위와 같은 이유로 거부할 근거가 있다고는 할수 없고, 실제 재개발보상시에도 기존 계약자인 언니분이 다른곳에 전입신고를 하고 퇴거한 상황에서 본인만 거주를 하는 것이 기존계약서상 인정될지 여부도 확답할수 없습니다. 그러므로 정상적인 절차에 따라 신규계약을 진행하시는게 맞을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약갱신은 기존만기일자로부터 시작이 되는 것이고, 인상된 월세여부는 선납인지 후납인지에 따라 4월 12일에 지급되는 금액은 차이가 있을듯 보입니다. 만약 선불이라면 4월12일 납부시 인상된 금액, 후불이라면 5월12일부터 인상된 금액으로 지급을 하시면 될듯 보입니다. 2. 갱신청구권 사용에 대한 명확한 입증근거, 즉 문자등이 있다면 관계가 없겠으나, 없다면 계약서를 작성하고 특약사항에 갱신청구권 사용여부를 기재하는게 중도해지를 고려할때 유리할듯 보입니다. 그리고 월세가 변동되었다면 이는 전월세신고대상이 되기에 신고시 계약서첨부가 필요한 만큼 비용이 들더라도 부동산을 통해 작성하시는게 좋을ㄷ스 보입니다. 작성시 특약사항에 " 갱신청구권을 사용한 연장계약임" 이라고만 명시하시면 됩니다. 인상금액등은 어차피 계약서상 거래 금액등으로 기재가 되기 떄문입니다. 3. 네, 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약에서 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지를 인용하기에 임대인이 퇴거 통보를 받은 3개월후 자동종료가 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.언제끝날지는 알수 없습니다. 일단 이란이 생각보다 죽기를 각오하고 덤비고 있고, 미국입장에서도 준비없이 전쟁을 시작하면서 점차 원하지 않은 방향으로 흘러가고 있는 상황이며, 여기서 먼저 포기하거나 양보하는 쪽이 정치적으로도 위기가 찾아올수 있는 상황이기에 탈출구가 쉽게 보이지 않고 있습니다. 일단 종전가능성보다는 일시적인 휴전가능성이 더 높아보이기는 하는데, 정작 심각한 문제라면 이란이 그전까지 몰랐던 호르무즈해협을 이용한 카드가 얼마나 세계경제에 영향을 미칠수 있는지를 현실적으로 미국으로 인해 알게 되었기에 앞으로도 이러한 문제들이 있을 때마다 이를 협상카드로 이용할 가능성이 높아 중동전체의 리스크는 커졌다고 할수 있습니다. 그리고 주식의 경우 다른 나라와 비교해서 우리나라가 덜 빠지고 있는 상황이고, 악재가 지속되면 주가 영향은 덜 할수 있기에 진입시기를 잘 보고 판단하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부촌이라기 보다는 해당 지역과 입지에 따른 가치라고 보시면 됩니다 .실제 은마아파트의 시설상태는 매우 좋지 않으며, 실제 소유자가 실거주하는 경우가 많지 않고, 대부분 임대차를 하는 경우가 많은데 이는 주변보다 시세가 저렴할뿐 아니라 해당지역이 우리나라 제1학군지인 대치동의 핵심위치에 있기때문입니다. 즉 대치동은 강남8학군의 중심지이고 은마아파트는 대치역 역세권 대단지로써 그가치가 높게 평가되고 있습니다, 또한 이미 재건축이 진행중인 단지로 개발이후 시세상승에 대한 기대감이 크다는 점도 가격반영에 되어 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본을 꼭 받아야 하는 것은 아닙니다 등기부등본은 계약전 권리관계 확인을 위해 보는 용도이기에 계약후 제공하는 서류에는 해당되지 않습니다. 그리고 임대인의 세금체납여부를 확인하기 위해 계약시 국세, 지방세납입증명서등을 요구할수 있고, 보통은 중개사를 통해 직접요구하시면 됩니다. 중개사들도 최근 강화된 중개의무로 인해 해당 부분에 대해서는 임차인이게 확인설명할 의무가 있기 때문입니다. 그리고 현재 매물이 다가구와 같은 구조라면 이미 입주한 임차인의 권리가 내 권리에 영향을 줄수 있기에 선순위 보증금 확인 필요하고 그에 따라 기존세입자 보증금 총액에 대한 사항을 요구할수 있습니다. 단, 다세대, 공동주택의 경우 다른세입자는 내 권리관계에 영향을 주지 않기에 필요하지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입지와 주변상황이 그런 만큼 원인자체를 없애기는 어렵기에 주택내부에 방음을 강화하는게 최선일듯 보입니다. 보통 별도의 자동차전용도로라면 지자체 민원을 통해 방음벽을 별도 세울수 있겠으나 일반도로이고 주변으로 인도가 있는 구조라면 방음벽설치가 어렵고 차량 제한을 할수도 없기 때문입니다 , 자체적으로 창이나 문등의 틈을 최대한 막을수 있도록 보안하고 커튼등을 설치하거나 흡음 패널등을 보강하는 방식으로 현재보다는 소음을 낮출수는 있습니다. 단, 이러한 부분들도 한계는 있기에 최종적으로 주거지 이동을 고려하시는 것도 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부가 지원하는 제도적은 부분이나 지원은 여러가지가 있지만 본인의 요건이나 나이 , 상황에 따라 혜택이 가능할지는 직접 확인을 보셔야 합니다. 보통은 월세지원이나 공공저금리 전세대출등은 청년을 대상으로 하는 경우가 많고, 일정한 주택요건과 기준소득 이내여야 가능할수 있습니다 또한 모든 혜택은 가만히 있는다고 주어지는게 아닌 직접적으로 신청을 통해 이루어지는 만큼 관련한 부분들에 대해서는 지자체 내 검색등을 통해 제도의 내용등을 파악하시는게 필요합니다. 그리고 전세의 경우 사기가 많지만 계약과정에서의 꼼꼼한 확인과 전입신고와 보증보험 가입등을 통해 리스크를 최소화 할수 있기에 크게 걱정하실 부분은 아니기에 월세 부담이 어렵다고 하신다면 전세를 알아보시는게 유리할수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 업무용 오피스텔은 원칙상 주택이 아닌 업무용시설로 주택수에 포함되지 않습니다, 그리고 업무용시설이라도 전입신고를 하게 되면 주거용으로써 주택수 포함이 될수 있으나 질문처럼 요건에 맞는 임차인을 구하면 사실상 주거용으로는 보지 않아 주택수에 포함되지 않습니다. 문제는 대출 역시도 주거용이 아닌 이상 주택담보대출을 이용하실수는 없기에 상가나 건물에 맞는 별도 대출상품을 이용하셔야 합니다, 물론 자격요건이 세부요건이 다르기에 이는 별도 확인을 하셔야 합니다. 주택담보대출을 받으시려면 용도가 주거용으로 되어 있어야 하고 이런 경우 전입신고여부와 관계없이 주거용오피스텔로 주택수에 포함이 되기에 주담대를 이용하여 업무용오피스텔로 유지하는건 사실상 어렵습니다. 2. 1처럼 주택수포함여부는 용도상 주거용인지 혹인 세입자가 별도의 전입신고를 하여 주거용으로 이용하는지에 따라 다르지 세입자가 있냐 공실이냐에 따라 구분되는 게 아닙니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자취를 실제 하시면 대부분은 부담되는 비용에 대해서는 고려를 하지 않는데, 개인적으로 이러한 고민이 우선되어야 합니다. 일단 주택을 구할떄 보증금이 필요한데 , 500~1000만원사이로 목돈이 있어야 하고 월세부담을 줄이고 매물선택의 폭을 넓히기 위해서는 그래도 최소 1000만원은 있으셔야 합니다, 그리고 월세의 경우 아무리저렴해도 관리비를 포함하면 지역에 따라 다르겠으나 최소로 잡아도 월 30~50만원은 부담을 하셔야 합니다. 거기에 혼자살고 있기에 필요한 물품과 생활비를 고려하면 본인 소득이 월 200만원은 되셔야 유지가 가능합니다. 이제 20살이시면 부모님 도움없이 자취를 하는것자체가 무리가 될수 있기에 자금에 대한 계획과 유지계획을 세우시고 알아보시는걸 가장우선하여 말씀드리고 싶습니다 그리고 실제 자취를 시작하고 상황이 좋지 않아 퇴거를 하려고 해도 계약상 제한이 생기기에 쉽게 퇴거도 안되어 월세부담을 계속할수 있다는 점도 고려를 하셔야 합니다. 즉, 개인적 판단이지만 지금당장 가족과의 생활이 힘들다고 자취를 고려하는게 좋은 대안이 될수는 없는 경우가 많습니다. 지금은 스트레스로 인한 피로감이지만 자취를 하게 되면 실질적인 경제적 부담까지 겪게 되면서 상황이 더 악화될수 있기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결혼으로 인해 일시적 2주택이 되는 경우 혼인신고일 기준으로 5년이내 우선 매도하는 주택에 대해서는 양도비과세가 적용될수 있습니다. 그에 따라 각각의 주택이 1가구 1주택 비과세요건에 해당이 되고, 우선매도를 하는 주택에 대해서는 양도비과세가 적용될수 있으며, 이후 1주택이 된 상태에서 나머지 주택을 처분하시면 동일한 비과세가 적용가능합니다. 두번쨰 질문처럼 1주택 상태에서 추가주택을 구매한 경우 일시적 2주택요건에 충족이 된다면 종전주택을 매도할 경우 양도비과세가 가능할수 있기에 순서와 기간내 매도를 하시면 실질적으로 양도소득세 부담은 줄어들것으로 보입니다 .양도소득세의 경우 비과세일 경우 별도 신고는 없는 것으로 알고 있습니다. 다만 순서와 과정에서의 실수를 파히시려면 사전에 세무사등을 통해 확인을 해두시고, 신고의 경우도 비과세 신고를 별도 해두시는게 입증할때 유리할수는 있습니다 .