답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자의 경우 의무로써 보증보험에 가입을 하여야 합니다. 그리고 이러한 가입을 하지 않을 경우 과태료등의 처분이 있을수 있기에 보통 임차인으로부터 동의서등을 요구하게 되는 경우가 있습니다. 보통 일부보증보험에 가입이 될 경우 임대인 보증보험자체를 가입하지 않고 동의서를 작성한 후 임차인이 별도 보증보험에 가입을 하고 해당 보증료에 대해서는 임대인에게 요구하는 경우가 많습니다. 질문의 경우처럼 동의서를 요구하였을 때 이러한 보증료지급에 대한 합의를 한뒤 동의를 하셨어야 하는게 맞습니다. 일단 동의가 없다면 임대사업자는 임대차신고등을 할수 없기 때문입니다. 다만 이미 동의서를 이러한 조건없이 작성해 주었다면 사실상 본인이 별도 전액보증보험에 가입하고 보증료부담을 하실수 밖에 없는 상황으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결과적으로 계약해지의 사유가 임차인에게 있고 특약에 명시된 정확한 근거로써 계약해지 요구를 하신 거라면 환불을 해줄 이유는 없습니다. 다만 보증금에 대해서는 반환을 해주셔야 하고 , 기뭃파손이나 별도의 위약금에 대해서는 별도 요구를 하시는게 맞을듯 보입니다. 보증금에서는 일반적으로 밀린 월세등을 임의차감을 할수는 있지만, 손해배상 금액이나 파손에 따른 복구비용을 임의대로 차감을 하실수는 없기 떄문입니다. 그에 따라 보증금반환 및 퇴거를 요구하시면서 별도의 원상복구에 따른 손해배상등을 별도 요구하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 토지에 대한 매매꼐약이 정확힌 이루어졌는지에 대한 입증이 필요할듯 보입니다. 관계특성상 구두로써 일정금액을 지급하셨는데, 이게 서로간의 말이 달라질 경우 결국은 어느쪽이 입증가능한지에 따라 결과도 달라질듯 보입니다. 현재 상태에서는 토지의 명의와 건물의 명의가 다른 상태이고 등기부상 별도의 용익물권(전세권, 지상권)등의 권리설정이 되어 있지 않다면 사실상의 이용권리는 없다고 보는게 맞고, 있다고 해도 무상이용으로 볼수 있기에 토지소유자의 퇴거및 원상복구 요구가 있을 경우 불리할수 있어 보입니다. 지금이라도 정확한 계약서를 작성하시고 그에 따라 등기이전을 요구하시는게 맞을듯 보입니다. 참고로 등기를 이전하는 것도 단순히 구두상으로 할수 있는게 아닌 등기에 필요한 계약서및 그외 서류제출이 필요하기 때문입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대항력을 갖춘 경우에는 기존 계약효력이 그대로 승계되기 때문에 계약기간까지 거주를 하셔도 관계가 없습니다. 그리고 임대인이 변경되었다고 계약서도 다시 작성할 필요가 없으며, 27년까지 거주를 하시면서 해당 시점에 재계약시 새로운 임대인과 계약서를 작성하시면 됩니다. 만약 현재기준으로 계약서를 다시 작성하시면 이는 새로운 계약으로도 볼수 있습니다. 다만 이미 대항력과 우선변제권 효력은 이어지는 만큼 별도 확정일자 부여등은 필요하지 않으나, 계약서 작성에 따른 대출이 있는 경우 해당 은행등에 제출등을 하셔야 하는 만큼 현재 계약이 만료되기 전 계약서를 다시 작성하시는것은 거절하셔도 무방합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인의 심리보다는 현재 해당 주변전세시세에 따라 달라집니다. 현재 보증금 대비해서 재계약시 시세가 많이 올렀다면 시세대로 인상을 원하는게 임대인 심리이나, 갱신청구권등을 사용하여 5%이내로 임차인은 제한을 하는게 유리한것이고 반대로 시세가 하락한 경우라면 임대인은 기존조건 그대로 연장을 원하는 임차인이 전세보증금 인하를 요구하게 됩니다. 즉, 재계약시점에 시세는 서로가 사전에 확인하여 협의를 하기 때문에 대부분은 위 두가지상황에 따라 달라지게 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인판단의 몫입니다 .다만 5억대출을 받으시면 한달 원리금이 300만원을 넘을 것으로 보이기에 현재 소득대비 생활만족도는 매우 낮아질수 있습니다. 그에 따라 무리하게 주택을 구매하기 보다는 구매를 하더라도 적당한 수준에서 고려를 해보셔야 하고, 특히 신혼부부나 나이가 어린 경우 직장이동이나 출산에 따른 주거지 이동이 흔하게 나타날수 있기에 우선적으로 매매가 활발한 지역에 매물을 매수하는게 좋고, 차라리 매도걱정이적은 임대차를 통해 거주를 하시는것도 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 서울 상급지내 주택을 구매하는 게 아니라면 현재 부동산 간 경기나 정책을 고려할 부분은 없습니다. 그보다는 자금적인 조달가능성 즉, 대출한도와 소득대비 원리금부담이 문제 없는지를 판단하고 구매를 결정하시면 됩니다. 다만 상급지내 주택의 경우 현 정부의 양도중과유예 중단과 보유세에 대한 조정가능성등으로 인해 급매물이 지금보다 더 늘어날 가능성이 있기에 지금당장 구매를 하기보다는 3월정도 실제 급매물이 증가하여 가격이 하락하는 시점에 구매를 진행하는게 유리할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근데, 운전을 어떻게 독학을 할수 있는지 잘 모르겠네요, 대형면허의경우 버스를 운전하면서 실기등을 하는데, 독학으로 한다면 버스차량을 구하기도 힘들지만, 임의대로 면허도 없는 사람이 연습차 버스를 몰고 나올수는 없습니다. 즉, 학원에서 면허를 가진 사람들로부터 정식적으로 배우셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 중과세를 새로 적용하는게 아니라 그동안 유예했던 것을 중단하는 것 뿐입니다. 각종 언론들이 보도 방향을 잘못 전달하는 문제가 있는데, 이미 이전 정부부터 실시한 다주택자 양도중과세를 윤석렬정부에서 유예를 4년간 했던 부분입니다. 그리고 이러한 중과세유예중단이 주택가격상승으로 나타날 가능성은 매우 낮습니다. 이유는 현 정부의 정책운영이 이전 정부처럼 오락가락하는 게아닌 분명한 입장을 표명하였고 양도세 중과로 인해 주택매물이 잠는 것을 고려하여 다주택자에 대한 보유세 변화가능성까지 발표한 만큼 사실상 안팔고 버티면서 정부기조가 바뀌기를 기대하기는 어려운 상황입니다. 그리고 우리나라 다주택자의 경우 전체 인구중 차지하는 비중은 매우 낮습니다. 일부 기득권의 부동산 시세차익 확보를 위해 이러한 논란을 일으키는 것자체가 말이되지 않고 대부분의 국민들도 이러한 정책운영에 긍정의사를 나타낸 만큼 실제 시장 내 효과는 커질것으로 보입니다. 실제 강남3구에서는 급매물이 나오고 있고 해당 매물들은 3월이후로는 크게 늘어날 가능성이 높기에 단기적으로는 상급지내 가격하락세등이 나타날 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 입장이 그러하더라도 본인이 원하시면 낮춘시세대로 조정을 요청하시면 됩니다. 부동산 중개사입장에서 해당 지역내 시세하락을 걱정해서 그럴수는 있는데, 시세보다 낮을 경우 계약성사확률도 높기 떄문에 특별히 반대할 부분은 아니라 판단이 됩니다. 정확한 이유는 알수 없으나, 시세 낮추는 것을 거부한다면 다른 부동산을 통해 매물을 등록하시겠다고 하면 그대로 조정이 될것으로 예상됩니다.