답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수를 산정하는데 거래금액은 전세의 경우 보증금이 되지만 월세의 경우는 환산보증금이 거래금액이 됩니다, 질문의 경우 100 / 월35(240만/12) 로 볼수 있어 환산보증금은 100만 + (35x70) = 2550만원으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세물량은 새로 건축을 통해 공급되는 공급물량이 있을수 있고 기존주택중에서 시장에 공급되는 물량이 있습니다. 일단 신규공급은 건설임대사업자등이 공급을 하지만 기간이 오래걸리고 ,그 공급량도 크게 늘어나기 어렵습니다. 실질적으로 기존주택에 대한 공급량에 따라 공급이 결정된다고 볼수 있는데, 현재 서울 전역 및 경기권 일부에 토허제로 인해 갭투자가 어려워지면서 공급량이 감소한 부분과 정부의 대출규제등으로 인해 기존 임대차수요자의 자가전환에도 무리가 있게 되면서 공급은 줄고 수요는 그대로이게 되면서 물량이 크게 감소된 부분이 있습니다. 또한 기존 임차인이 퇴거를 하여야 물량이 추가 공급이 될수 있는데, 시장내 매물이 없고 자가 주택구매에 제한이 있다보니 기존 계약을 갱신으로 전환하는 사람들이 많아 해당 주택의 공급도 크게 감소되어 시장내 전세매물이 많이 없습니다. 그에 반해 다주택자 중과유예중단과 규제강화로 처분을 원하는 매매물량은 늘어나는 상황입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 법에 따른 강행규정으로 말그대로 의사통보 시점을 정하고 있으며, 효력의 경우 특별한 거절 사유가 없다면 계약연장으로 인정이 되게 됩니다 . 이를 계약서상 기재를 하거나 하여야하는 것은 아니며, 상대방이 의사통보를 받기만 하면 됩니다. 그에 따라 만기6~2개월전 사용의사를 통보하였고 임대인이 실거주와 같은 거절사유가 없다면 계약은 연장이 되게 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어제 질문에 업데이트가 된 것으로 보입니다. 일단 질문자님이 위처럼 주장해서 거주를 한다고해서 문제가 될 부분은 없으나, 보증금반환여부는 사실상 주택가격과 전세보증금간 차이가 어느정도 있다면 혹은 전세보증보험이 있다면 반환자체가 지연되더라도 보증금 손실은 없을수 있기에 문제되지는 않을 것으로 보입니다 또한 이후에 매매를 통해 상환을 할수도 있어 알수없는 미래까지 걱정을 하시는것은 피하시는 필요해보입니다 .다만 불안하시다면 퇴거를 하실수는 있는데, 이때는 임대인해지요구 동의 조건으로 이사비용과 중개수수료 지급을 조건으로 퇴거동의를 하실수도 있습니다. 물론 금액에 대해서는 협의가 필요하지만 매매가 급한 경우라면 임대인이 수용할 가능성이 있어 부동산측에도 이사비용과 중개보수 지급의 경우 어느정도 보상이 가능한지를 문의하고 이사를 고려해보실수도 있습니다 .어떤걸 선택하든 최종 결정은 질문자님이 하시는것이기에 두 방법에 대한 걸 모두 들어보시고 최종선택하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라 부동산 특성상 서울 상급지 주로 강남3구의 주택가격이 잡혀야 주변주택가격들도 이에 따라 움직일 가능성이 있습니다. 현재는 다주택자 양도세 중과유예중단이슈로 인해 주택매물이 점차 많아지고 있는데, 실제 대출규제가 있어 상급지내 고가주택을 구매할수 있는 사람들이 제한적이라서 거래가 안되고 시세가 계속 하락하고 있으나, 서울 내 중급지등에서는 실질적은 매물 거래가 되고 있기에 시세가 조금씩 상승하게 되는 것으로 이해가 됩니다. 즉 일시적으로 질문과 같은상황이 발생하고 있으나, 시간이 지남에 따라 강남3구, 상급지에 가격이 어느정도 잡히게 되면 중하급지까지 해당 방향성으로 따라갈것으로 보는 의견이 많기에 질문의 경우 단기적으로 나타나는 부분으로 보여 집니다. 중장기적으로 정부이 정책이 유지되고 실질적은 주택공급이 이루어지는 경우 상급지를 비롯한 중하급지 가격도 안정화단계로 진입되지 않을까 생각이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모님이 나누어주던 한사람이 몰아주던 결국은 5000만원만 증여비과세되고 나머지 5000만원에 대해서는 증여과세가 됩니다. 즉, 부모님 각각 5000만원비과세가 아닌 부부합산 5000만원까지만 비과세 됩니다. 그에 따라 어떻게 주던 차이가 없습니다. 다만 최근에는 혼인특례가 있는데 증여시기는 혼인신고일 전후 2년이내 총4년의 기간내 부모님이 증여하는 1억원까지는 비과세에 해당이 됩니다. 그에 따라 해당 시점을 기준으로 1억과 5000만원을 더해 총 1.5억까지는 현금증여시 비과세가 가능할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.콘크리트 벽이라도 방음이 완벽하지 않습니다. 쉽게 아파트와 일반 건물들은 콘크리트철제구조임에도 층간 소음문제가 나타나는 것처럼 사실상 해당 자제로 소음자체를 모두 막을수 없습니다. 그리고 자제뿐 아니라 건설방식에 따라서도 방음에 차이가 있을수 있어 결국은 건물에 따라 소음정도도 차이가 크게 날수 있습니다. 그렇기에 단순 건물구조와 자제만을 보고 판단하기는 어렵고 실질적으로 거주하는 사람들의 의견이 가장 정확하기에 임장시점에 부동산이나 현 거주자를 통해 살짝 문의하시어 확인하시는게 가장 정확할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특수관계인간 거래에서는 시가산정이 매우 중요한데 우선 증여를 피해 일반매매로써 인정되기 위해서는 시가와 거래가의 차이가 30%이내, 3억원 미달이면 가능할수 있고, 자금에 대한 정확한 이체기록등을 남겨두셔야 합니다. 그리고 저가양수도의 경우 시가보다 낮은 금액으로 거래를 하는 경우를 말하는데, 보통 저가양수도는 양도소득세에서 적용되는 부분인데, 특수관계자 거래에서는 차액이 3억원 또는 시가의 5%이상이면 매도자(부모님)은 실제 거래가액이 아니라 시가기준으로 재계산될수 있습니다. 그에 따라 부모님의 양도소득세가 증가될 가능성이 있습니다. 증여로 피해 일반매매로 진행이 되었다면 매수자(질문자)님의 취득세 ,양도세는 일반매매에서의 기준으로 보시면 됩니다, 인정이 되지 않으면 사실상 주택가격 전체가 시가표준액 기준으로 증여로 추정되어 증여세가 발생될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 사실상 정식적인 임대차계약관계는 아니기 떄문에 두 당사자간 합의에 따라 정하셔야 할 부분으로 보입니다. 구조상은 전대차형태로 보이는데, 본 임대차의 경우 전대차보다는 동거인을 구하는 개별적인 부분으로 보이기 때문에 임대차보호법에 따른 설명을 적용하기는 어려워보이기 떄문입니다 .두분이 잘 협의하여 좋은 쪽으로 마무리를 하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 이사가 많은 시기전으로 매물이 많이 나오게 되는데, 학기가 시작되는 3월을 기준으로 12~2월 사이 매물도 많이 나오고 실거래도 많이 이루어지게 됩니다. 최근에는 전세매물이 지역별로 크게 줄어든 상황인데 실제 검색을 해보셔도 아시겠으나, 매매물량은 있어도 전월세 물량은 이전보다 크게 감소된 부분을 확인하실수 있습니다. 이러한 부분은 정부의 대출규제등으로 인해 구입예정자들이 구매를 미루고 현재 계약만료되는 임대차를 갱신계약을 진행하는 경우가 많아 기존공급물량이 줄어든 부분이 있고, 서울 및 경기권 토허제로 인해 갭투자를 하지 못하면서 공급량도 함께 줄어든 부분도 영향이 있다고 보입니다.