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아파트 청약에 당첨이되고 바로 전세를 놓으면 실 거주로 인정이 되는지요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거주의 의미는 본인이 직접 해당 주택에 거주하는 것을 말하며, 실거주기간은 해당 주택에 실제거주하는 기간을 말합니다. 보통은 전입신고를 기준으로 보게 되는데, 질문처럼 임대차를 한 경우에는 실거주로 인정되지 않습니다. 그래서 규제지역내 주택의 경우 양도비과세를 위해서 2년보유 및 2년실거주를 필요조건으로 하는데 이런 경우에는 2년간은 해당주택에서 반드시 거주를 하여야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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온천이 나오는 땅을 구입하게 되면, 온천수에 대한 권리도 포함되는것 아닌가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.온천수의 경우 토지에 종속된 부속물 또는 공용수나 생활상 필요한 용수로도 분류되지 않고, 공공자원으로써 보기 때문에 원칙적으로는 온천법에 따라 국가가 소유하며 지방자치단체가 관리하게 됩니다. 즉, 내땅에서 온천이 발견되어도 자동으로 내 소유나 사용권이 인정되는 것은 아닙니다. 그리고 온천수에 대한 사용권은 반드시 지자체의 허가를 받아야 하고 임의대로 사용시 처벌을 받을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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청약 통장 1순위가 되는 조건이 뭐가 있을까
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 청약건 마다 공공인지 민간인지에 따라서도 1순위 자격에는 차이가 있고 특별분양, 일반분양에 따라서도 차이가 있기 때문에 어떤게 1순위 일지는 해당 청약에서의 입주자모집공고를 참고하셔야 합니다. 그리고 청약통장의 경우도 청약에 따라 1순위 청약통장보유기간에 차이가 있고 공공의 경우 납입횟수, 민영의 경우 최소예치금등 요건에는 차이가 있습니다. 일반적으로 청약통장 2년보유, 24회납입, 지역에 따른 평수별 최소예치금을 모두 충족된 상태라면 다른 요건을 제외하고 청약통장 1순위 요건에는 모두 해당이 된다고 보시면 됩니다,
경제 / 부동산
25.10.21
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부동산 보유세 강화 정책이 정말 실현이 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재까지 발표된 보유세강화정책은 없으나, 많은 전문가들은 향후 부동산 가격상승세가 나타날경우 이에 대한 강화정책발표가 이루어 질것으로 예상하고 있습니다, 주요내용으로 예상하는 내용으로는 고가주택, 다주택자에 대한 보유세인상으로 공시지가 현실화와 종부세에 대한 공정시장가액비율 상향등의 말이 나오고 있습니다. 그리고 거래세에 대한 조정 가능성도 있는데 이는 보유세를 높이는 대신 취등록세와 양도소득세를 낮추어 주택을 보유한 상태에서 거래하지 않고 유지하는 것이 유리하던 인식을 변화시키려는 목적으로 이루어질 가능성이 있습니다. 다만 해당 부분들은 예상인 만큼 어떠한 시점에 어떠한 내용으로 실질적인 발표를 할지는 아직은 알수 없고 정부입장에서도 현시점에서는 말할부분이 없다는 입장입니다,
경제 / 부동산
25.10.21
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토지거래허가구역 인테리어 공사시 실거주 문제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.허가일로부터 4개월내 전입을 하지 못하면 당연히 문제가 생길수 있습니다 .다만 실거주 전입에 대한 부분은 일반적으로 전입신고를 기준으로 판단할것으로 보이기에 잔금지급이후로 전입신고를 먼저하신뒤 공사가 끝나면 입주를 하신다면 크게 문제가 되지는 않을것으로 보입니다. 그리고 실제 주택튀득 및 입주를 이행하지 못하였다고 해도 예외로서 불가피한 사유를 소명하고 허가관청이 이를 인정하는 경우에 입주시기를 유예할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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1주택자인데 청약했는데 당첨 가능성 없겟죠??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 청약부분의 당첨자 선별 비율을 확인해보셔야 합니다. 즉, 가점제와 추첨제의 비율을 확인하셔야 하는데 이는 평수에 따라 차이가 있을수 있고 추첨제 비율이 있는 경우나 높은 경우에는 가점과 관계없이 당첨가능성은 누구에게나 동일하다고 보시면 됩니다. 다만 가점제비중이 높은 경우라면 해당 가점으로는 당첨가능성이 낮아보이긴 하나, 이또한 정확하게 판단을 할수는 없기에 최종적으로 당첨자발표까지는 희망을 가지고 기다려보셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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부동산 거래도중 매도인 계좌번호변경
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계좌변경시 잔금에 대한 지급계좌에 대해서는 계약서상 특약에 추가로 기재를 하시면 되나 중요한 것은 매도인 명의의 통장이여야 합니다. 즉, 타인의 통장으로 잔금을 이체 요청하는경우에는 되도록 거절하시는게 맞고 , 동일명의의 다른 통장이라면 계약서상 잔금지급계좌에 대해서 추가적으로 기재를 하시는게 안전하나 별도 기재를 하지 않더라도 크게 문제될 여지는 적습니다. 그에 따라 질문의 경우 크게 문제되지 않을것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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융자 잡혀있는 월세집 들어가도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 등기부상 보이는 권리로는 질문과 같을 것으로 보이나 경매에서 배당순위상 최우선 변제에는 소액임차인 최우선변제금도 있지만 근로자의 최종 3개월치 임금과퇴직금도 배당순위상 같습니다. 즉 임대인이 개인이라면 이러한 부분은 신경쓸필요가 없겠으나, 법인인 경우 위 부분도 적용이 가능하므로 단순하게 현 권리상태만으로 확정적으로 안전하다고 말하기는 어렵습니다. 물론 대부분 최우선 변제금에 내 소액보증금이라면 크게 손실될 가능성은 낮아보이나, 100%는 아니기 떄문에 이점은 첨고를 하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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전세제도는 우리나라에만 있는 제도인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도는 전세계적으로 우리나라뿐 아니라 인도와 볼리비아등도 존재하는 제도입니다. 다만 인도의 경우 우리나라 전세제도와는 차이가 좀 있고 가장 유사한 제도를 가진 나라는 볼리비아라고 할수 있습니다. 다만 볼리비아의 경우도 전세비중이 높지 않기 때문에 전세제도를 가지고 있으면서 그 비중이 높은 나라는 우리나라가 유일하다고는 볼수 있습니다. 이러한 전세제도를 가진 나라가 많지 않은 이유는 전세제도자체가 문제가 많아서가 아닌 누가 만들어서 정책화한것이 아니다보니 과거부터 이러한 계약형태가 존재하지 않았던 서양권이나 다른 나라에서는 주로 전세보다는 렌탈개념의 월세가 활성화되어 있었기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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금리 인하기 진입 시, 초보자가 수도권 아파트 매매를 위해 고려해야 할 핵심 지표와 대출 전략이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수도권 내 주택을 구매시점에 대한 판단에는 주관적인 요소가 강하기에 어떠한 지표를 기준으로 할지는 사람마다 차이가 있습니다. 다만 한가지로써 실거주와 투자를 겸한다는 부분은 사실 시장내에서 성립되기 어렵습니다. 이유는 내가 거주하는동안 주택가격이 오르면 다른 주택가격도 오르게 때문에 사실상 무주택자와 비교해서 실질자산감소만 없을 뿐이지 현실적으로 자산증가로 보기 어렵기 떄문입니다. 물론 내가 거주하는동안 주택가격 상승도 필요한 만큼 구매매물에 대한 입지나 지역요건은 참고를 하셔야 합니다. 그리고 실거주를 위한 주택을 구매하는 시점에 대한 판단에서 가장 중요한 고려사항은 자금조달게획이며, 본인자금과 대출의 한도등을 판단하여 실질적인 주택구매가 가능한지, 그리고 대출에 따른 원리금부담이 소득대비 어느정도인지와 유지가능한지를 판단하셔야 합니다. 아무리 좋은 주택이라도 무리한 대출을 통해 자금을 조달할 경우 유지자체가 어렵기 떄문입니다, 현재와 같이 지역별 양극화가 심화되고 대출규제가 강한 시점에서는 실수요자가 주택을 구매하기에는 쉽지 않은 상황입니다. 그러므로 자금이 충분하지 않다면 대출에 대한 규제가 해제되는 시점이나 다른 정책에 따른 한시적 저금리공공대출등이 출시되었을때를 구매시점으로 보시는게 유리할수 있습니다. 그리고 대출시 금리선택은 향후 금리가 낮아질것으로 예상된다면 변동금리를, 추후 상승가능성이 있다면 고정금리가 장기적으로 유리한데, 현재 기준금리는 추후 하향될 가능성이 높은 만큼 실질구매를 한다면 변동금리로 하시는게 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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