답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.내 집 마련을 생각할 때 청약저축(주택청약종합저축)이 굉장히 중요한 수단이기 때문입니다 쉽게 말해, 나중에 분양하는 아파트에 우선적으로 청약할 수 있는 자격을 만들기 위한 준비 과정입니다청약을 통해 국민주택, 민영주택 등 새로 분양하는 아파트에 신청할 수 있는 권리를 준비하는 저축 상품으로 은행에서 만들 수 있고, 월 2만~50만원 사이로 자유롭게 납입 가능합니다연소득 7천만원 이하 무주택 세대주라면, 연 240만원 한도로 납입금의 40%까지 소득공제를 받을 수 있으므로 최대 96만원 절세 효과를 볼수 있습니다분양 아파트는 시세보다 저렴하게 나오는 경우가 많아서 당첨되면 프리미엄(시세차익)이 수천만 원 이상이 될 수도 있습니다유주택자도 가입은 가능하지만 청약에 유리한 조건은 무주택자입니다나중에 집이 필요해질 수도 있으니 미리 가입해두는 게 유리하고 특히 20~30대 사회초년생이라면 언제든 유용하게 쓸 수 있는 보험 같은 것입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.금리가 하락하면 대출이 싸지므로 실수요자와 투자자 모두 매매에 관심이 증가합니다전세보증금 마련에 대한 대출 부담이 줄면서 전세 수요도 늘 수 있습니다결과적으로 전세와 매매 가격이 상승할 가능성이 높습니다월세 가격의 방향성은 수요·공급의 변동과 전세와의 상대 가치에 따라 달라집니다전세가 과도하게 오르면 목돈이 없는 세입자는 월세로 돌아서면 수요가 몰리면 월세도 따라서 상승할 수 있습니다반대로 전세로의 이동으로 수요가 분산되어 하락할 수도 있습니다 단순히 금리 하락만으로는 월세 가격이 무조건 오르거나 내린다고 보기 어렵고,전세와의 상대 가격, 수요 흐름, 공급 상황에 따라 달라집니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1월~3월:예산이 새로 시작되는 시기입니다연간 인센티브 예산이 넉넉하게 잡혀 있기 때문에 할인율이 높거나 구매 한도가 큽니다예산 소진 속도에 따라 할인율을 줄이거나 월 구매 한도를 낮추는 경우가 많습니다4분기(10~12월):예산 소진으로 조기 종료되거나,특별한 정책이 없으면 판매 중단/할인 종료 가능성도 높습니다특히 11월~12월은 올해 예산 소진 완료 공지가 자주 나옵니다명절, 축제, 정부 소비 진작 이벤트 등은 예외적으로 인센티브 일시 상승 가능하니 그때 구입을 하시는게 좋을수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 되면 통보후 3개월후에는 임대인이 보증금과 부동산수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다그런데 그전에 가셔야 한다면 월세와 부동산수수료는 임차인이 부담하셔야 합니다그런부분을 임대인과 협의하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가격 6억 이하 + 생애최초 특례구입자금보증 + LTV≥70%라면 방공제 면제가 확실합니다은행 심사 후 방공제 적용을 언급했다면,LTV 수준 확인,특례구입자금보증서 발급 여부,은행의 상품 분류 기준 등을 다시 체크해야 합니다은행에 생애최초 특례구입자금보증으로 방공제 면제 대상인지 명확히 재확인을 하시기 바랍니다만약 은행 측에서 방공제가 불가피하다고 판단하면,모기지신용보증(MCG )가입을 신청해서 면제 효과를 얻거나,다른 대출 상품(예: 보금자리론 등)을 고려해보시는 것도 방법입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.원칙적으로 임대차 계약은 만료일까지 유효하며, 임대인이 집을 팔더라도 세입자는 계약기간까지 거주할 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제6조의2, 제3항)따라서 임대인의 요청으로 중도 퇴거에 동의하지 않아도 됩니다임대인의 요청으로 중도에 나가는 경우에만 이사비, 위로금 등을 협의하여 받을 수 있습니다계약을 다 채우고 나가는 경우에는 이사비를 요구할 수는 없습니다 (왜냐하면 세입자 입장에서 손해가 없기 때문입니다.)세입자는 거주 안정권이 있습니다임대차 계약 기간 중에는 세입자가 집의 사용 및 수익에 대한 권리를 가지고 있기 때문에, 집주인이나 중개사가 집을 보러 오고 싶다고 해도, 세입자가 동의하지 않으면 출입할 수 없습니다즉, 집주인이 집을 팔기 위해 매수인을 데리고 오고 싶더라도, 세입자의 동의 없이는 출입이 법적으로 불가능합니다그런데 본인이 만기가 되어서 나가야 하는 경우에는 방이 나가야 보증금을 받고 나갈수 있기때문에 서로 협조해야 하는 부분이 있습니다그런부분을 협의하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양권 공동명의 문제만 고려하면, 혼인신고 하는 것이 증여세 리스크를 줄일 수 있습니다하지만 전세자금대출이 필요하다면 혼인신고를 잔금 이후로 미루는 것이 유리할 수 있습니다공동명의로 변경 가능 하지만 시행사/조합의 동의가 필요합니다수수료 및 조건 확인이 필수입니다증여세 문제는 자금비율대로 지분 나누면 발생하지 않고 지분 불균형 시 증여로 간주 될수 있습니다이런부분을 잘체크해서 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아버지 명의로 계약한 분양권을 동생에게 이전하는 경우, 일반적으로는 증여로 간주될 수 있습니다.분양권 자체는 재산적 가치가 있는 권리이므로, 이를 무상 또는 시가보다 낮은 가격으로 이전하는 경우 증여세 과세 대상입니다특히 계약금만 납부된 상태에서 동생이 중도금부터 납부하고 소유권까지 승계한다면, 국세청에서는 통상적으로 증여로 판단할 가능성이 높습니다예외사항:만약 동생이 계약금을 포함한 전체 금액을 실제로 아버지에게 상환하고, 정당한 대가를 지불한 것이 명확한 경우, 매매로 인정받을 여지는 있습니다하지만, 계약서·자금 흐름 증빙 등이 필요합니다.동생이 아파트를 취득 후 2년 이상 실거주해야 하는것은 향후 아파트를 매도하면서 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 요건입니다특히 분양권을 통해 취득한 신축 아파트의 경우,1주택자로서 비과세를 받으려면 입주 후 2년 실거주 요건을 반드시 충족해야 합니다 하지만 실거주 의무는 세법상 비과세 혜택을 위한 조건일 뿐, 실거주를 하지 않아도 아파트 보유 자체가 불가능한 것은 아닙니다실거주를 하지 않고 바로 반월세(임대)를 줄 경우:세입자를 받을 수는 있습니다. (법적으로 임대 금지는 아님)하지만 향후 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다즉, 양도 차익에 대해 고율의 양도소득세가 부과될 수 있습니다특히 수도권이나 조정대상지역에 있는 아파트라면 세율이 더 높아질 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재당첨제한 10년이 의미하는 것은당첨된 날로부터 10년간, 다시 다른 분양 아파트에 청약해도 당첨될 수 없다는 뜻입니다단순히 청약 신청 자체를 막는 것은 아니고, 당첨만 제한됩니다이 제한은 본인뿐만 아니라 세대원 전원에게 적용됩니다,공공분양, 신혼희망타운 등 공공택지에서 분양되는 주택,특별공급 (신혼부부, 다자녀 등)으로 당첨된 경우,투기과열지구, 청약과열지역 등에서 당첨된 경우재당첨제한 기간은 3년, 5년, 10년 등 다양하며, 주택 유형이나 지역에 따라 다릅니다