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답변 내역

신통기획은 재개발? 재건축? 분양권인가요?현금청산인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.신통기획은 서울시가 추진 중인 신속통합기획의 줄임말로,재개발이나 재건축 정비사업의 계획 수립 절차를 빠르게 진행할 수 있도록 도와주는 절차 간소화 제도입니다따라서 신통기획 자체는 제도일 뿐재개발이냐 재건축이냐를 직접 결정하지 않습니다하지만 적용 대상에 따라 아래처럼 나뉘게 됩니다구분 적용되는 경우재개발 노후 빌라, 단독주택, 다세대 등이 밀집된 곳 재건축 노후 아파트 단지 등 공동주택 위주 지역으로 질문자님 빌라가 신통기획 대상이라면 대체로 재개발 가능성이 높습니다같은 구 안에 주택을 여러 채 가지고 있으면 재개발 사업에서는 1채 외에는 분양권이 안 나옵니다이게 바로 현금청산의 사유입니다현금청산을 피하고 싶다면 조합설립 인가 전 매도도 한 방법입니다실거주 이력 등도 챙기시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.14
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전세 만료 전 매매로 인한 이사 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전이라도 집을 빨리 빼는것이 맞습니다새집으로 이사를 하셔도 전입신고를 해두고 짐몇가지를 두고 가셔야 합니다임대인께 사정얘기를 하고 부동산몇곳에 방을 내놓고 빼면 그래도 나갈것으로 보입니다부동산 수수료는 임차인의 부담입니다
경제 / 부동산
25.09.14
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주택구매 부동산 소명서 제출하라고 왔어요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,1.7억 전체에 대해 소명하는 게 원칙입니다주택 구매 자금 소명 요청은 취득금액 전체에 대해 자금 출처를 증빙하라는 의미입니다여기에는 잔금뿐만 아니라 취득세, 인지세, 중도금 상환, 관리비 예치금, 옵션비 등도 포함됩니다예외 없이 실제 지출된 총금액(= 실지급 금액)을 기준으로 소명해야 합니다,거래내역이 복잡하고, 자녀 통장 거쳤는데 문제 되나요?문제될 수 있으나, 소명 가능성 충분합니다 다만 설명이 명확해야 합니다자녀 통장에 잠시 예치한 이유: 모바일뱅킹 불편함, 자녀가 자금관리해당 자금이 최종적으로 본인 통장 → 매도인에게 지급되었음을 보여주는 거래내역 확보통장 간 자금 이동이 복잡하더라도, 모든 출처와 흐름이 본인 자금임을 입증하면 됩니다자녀에게 증여된 것처럼 오해받지 않도록 흐름 설명이 핵심입니다,동생과의 거래가 명의신탁이나 편법증여로 의심받을까요?현재 설명하신 상황만 보면, 명의신탁이나 증여로 단정하긴 어렵습니다다만 소명자료가 필요합니다계약금, 확장비, 중도금 포함된 매매계약서 작성실제 자금이 본인 통장에서 나갔고, 대출 승계 및 잔금 본인이 부담차용금(1억)에 대한 차용증 작성 및 이자 지급 내역 있으면 더욱 좋습니다자세한 소명자료를 준비하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.14
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새로운 건물주가 이사를 가라고합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아닙니다임대인이 바껴도 임대차계약은 승계가 되므로 기간까지는 보장이 됩니다기간 까지는 살수 있습니다임대인과 협의를 다시 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.13
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계약서상 잔금일을 앞당기고, 기존 계약서에 날짜 수정
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.확정일자는 임차인의 권리 보호(우선변제권, 대항력)에 필수입니다계약 내용이 변경되었는데, 원래 계약서 기준 확정일자만 있는 경우 변경된 조건이 법적으로 인정받기 어려울 수 있습니다계약서 내용을 수정하면 확정일자를 다시 받는 것이 안전하며, 수정은 잔금일 당일에 해도 무방합니다
경제 / 부동산
25.09.13
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70억 아파트는 재산세,종부세 1년에 얼마내나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,공시가 55억 × 60% = 과세표준 33억 원누진구간으로 계산하면 재산세 본세는 약 7,200만 원 내외지방교육세 (재산세의 20%) 약 1,440만 원재산세 합계: 약 8,640만 원 정도,공시가격 55억 – 기본공제 12억 = 43억 과세표준12억~50억 구간 → 세율 1.5% 적용종부세 = 약 6,450만 원농어촌특별세 (종부세의 20%) = 약 1,290만 원종부세 합계: 약 7,740만 원,시세 70억 원 아파트의 경우,재산세 + 종합부동산세 포함 보유세 총액은 연간 약 1억 6천만~1억 7천만 원 수준이 맞습니다
경제 / 부동산
25.09.13
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디딤돌 생애최초 아파트 매매 LTV 관련 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.생애최초 · 무주택자 · 아파트 가격이 2억 원이고 규제지역이 아니라면 이론상 생애최초 우대로 LTV 80% 가능성이 높습니다다만, 만약 수도권 / 규제지역 또는 그에 준하는 지역이라면, 현재 정책 변경으로 70% 수준이 실제 적용될 가능성이 있습니다자세한 사항은 기관에 문의하시는것이 가장 정확합니다
경제 / 부동산
25.09.13
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고금리 기조가 장기화되면서 주택 구매 심리가 위축되고 부동산 시장이 침체 조짐을 보이고 있습니다. 어떤 대책이 필요할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고금리 장기화는 주택시장 침체, 가계부채 악화, 소비 둔화, 금융불안 등 다양한 문제를 야기합니다단기대책으로 실수요자 중심의 금융 지원으로 생애최초 구입자, 청년·신혼부부 대상 금리 인하 대출 확대,보금자리론·디딤돌대출 등 고정금리 정책자금 확대가 필요합니다정부는 시장의 수요를 자극하는 단기적 부양책뿐 아니라, 중장기적으로 건전한 주택시장 구조와 가계 재무안정을 위한 정책을 마련해야 합니다
경제 / 부동산
25.09.13
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전세계약서에 잔금일 변경과 함께 중도금 문제
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.기존 계약서를 전부 새로 작성할 필요는 없지만, 중요한 변경사항이 있으므로 추가 특약 또는 수정 사항을 계약서에 명확히 기재하고, 당사자 모두 도장을 찍는 방식으로 처리하는 것이 가장 안전합니다,특약사항:,당초 계약상 중도금은 지급하지 않고, 20XX년 10월 XX일에 잔금과 동시에 전입 및 열쇠 인도하기로 함,기존 계약서상의 잔금일은 11월 30일로 되어 있으나, 이를 10월 XX일로 변경한다,이에 대한 당사자 간 합의가 이루어졌으며, 이로 인한 이견은 없음,양 당사자 모두 날인 (서명 또는 도장)해당 수정 사항이 기재된 부분에 각각 도장을 찍어야 법적 효력이 명확해집니다이런식으로 작성을 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.13
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20대, 오피스텔 구매 향후 아파트 청약시 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약에서의 무주택자 인정 기준은 주택을 보유하고 있지 않은 상태를 의미합니다오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에, 등기상 주택으로 보지 않습니다단순히 오피스텔 보유만으로는 주택 보유로 간주되지 않아 무주택 요건 충족 가능합니다그러나 중요한 예외가 있습니다실제로 오피스텔에 거주하면 무주택으로 보지 않을 수 있습니다오피스텔에 실거주하고 있고, 전입신고까지 되어 있으면 실제 청약 시 무주택자로 인정되지 않을 수 있습니다(특히 생애최초, 특별공급 등에서)국민은행이나 LH 등은 실거주 오피스텔을 사실상 주택으로 간주하기도 합니다업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하면세금/청약/법률상 불이익 가능성 존재합니다실거주하되 전입은 하지 않거나, 세법상 해석을 꼼꼼히 준비해야 합니다지금 이 결정이 10년 뒤 부동산 자산의 성패를 좌우할 수 있습니다아파트 청약과 자산을 키우고 싶은 목표가 분명하다면,거주 목적의 오피스텔 매입은 신중하게 다시 고려해보시길 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.13
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