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재개발 구역 장기세입자인데 이런 특약적으면 불이익 발생할 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차인이 제시한 특약은 임대인에게 불리하지 않으며 오히려 협조를 명시한 것으로 유리합니다세입자 입장에서 권리 보장을 위해서는 보상 청구권 유지 관련 특약이 중요합니다임대인 입장에서 보면 유리한 조항입니다이유는 재개발 시 조합 측에서는 장기 세입자에게 이주비를 지급하거나 보상 협의가 필요할 수 있는데, 이 특약은 세입자가 보상을 요구하지 않고 이주하겠다고 약속하는 것입니다즉, 세입자의 협조를 미리 확보한 것이고, 이후 임대인이 조합과 협의할 때도 분쟁의 소지를 줄이는 효과가 있습니다다만, 세입자의 동의가 자발적이었는지 나중에 다툼이 생기면 무효가 될 수도 있지만, 서면상으로 남아 있으면 법적으로 유의미한 증거가 됩니다정리하면 불이익은 거의 없고 오히려 임대인에게 유리한 조건입니다단, 이 특약이 무조건적으로 보상 책임을 없애는 건 아니며, 조합이 직접 세입자에게 보상하는 경우가 있는 점은 참고하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.15
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아파트 갭투자 관련 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.B아파트 보유 상황에서 C아파트에 전세대출이 가능한지가 관건인데 전세대출이 어려울 가능성이 높습니다2020년 이후로 정부는 전세대출 이용 후 갭투자를 막기 위해 규제를 강화했습니다기존 전세대출 보유자가 주택을 신규 취득하면 대출 회수 대상이 되고,이미 주택을 보유한 1주택자도 전세대출 신규 이용이 원칙적으로 제한됩니다자세한 사항은 은행에 상담을 해보시고 진행하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.15
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호텔의 경우 매일 어느정도 객실이 운영되어야 회사에 수익이 나는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.여행객 위주의 호텔이 수익을 내려면, 일반적으로 객실 가동률이 60~70% 이상 유지되어야 한다고 합니다이 수치는 ADR과 고정비 규모, 호텔 유형(비즈니스, 리조트, 고급 호텔 등)에 따라 달라진다고 합니다
경제 / 부동산
25.05.15
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수지 선호 초등학교, 중학교가 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.각 중학교로 진학하기 위해서는 해당 중학교의 배정 초등학교를 졸업해야 합니다 예를 들어, 죽전중학교로 진학하려면 죽전동에 위치한 초등학교를 졸업해야 하며, 성복중학교로 진학하려면 성복동에 위치한 초등학교를 졸업해야 합니다 이는 지역 내 교육 배정 기준에 따라 다르므로, 정확한 정보를 위해서는 해당 교육청이나 학교에 문의하는 것이 좋습니다수지구의 부동산 시세는 학군에 따라 큰 영향을 받습니다 특히, 인기 있는 중학교의 배정 초등학교가 인근에 위치한 아파트 단지는 높은 시세를 형성하는 경향이 있습니다 예를 들어, 죽전동의 경우 죽전중학교와 배정 초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 높아 시세가 상승하는 경향이 있습니다. 인기 중학교: 죽전중학교, 성복중학교, 풍덕천중학교진학 조건: 해당 중학교의 배정 초등학교 졸업 필수부동산 시세 영향: 학군 수요에 따라 시세 변동 수지구는 학군과 교육 인프라가 우수하여 많은 학부모들이 선호하는 지역입니다원하시는 중학교의 배정 초등학교와 인근 아파트 단지에 대한 구체적인 정보가 필요하시면, 해당 교육청이나 부동산 전문가에게 문의하시는 것을 권장드립니다
경제 / 부동산
25.05.15
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경매 매물 많이 나오는 아파트는 어떤 문제가 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.20년차 이상 아파트라고 해도 구조적 문제나 심각한 하자는 보통 경매 원인이 아닙니다특히 경기도권의 입지 괜찮은 곳이라면 그 자체가 경매 이유는 아니라고 봅니다대형 평수는 관리비, 보유세, 대출이자 부담이 큽니다최근에는 소형 위주 선호가 강해져서, 대형 평수는 급매/경매로 나오는 일이 상대적으로 많고 투자 목적으로 사뒀다가 공실 나거나, 세입자 안 구해지면 금융 부담이 커져서 경매로 이어질 수 있습니다
경제 / 부동산
25.05.15
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아파트 등기 전 매도 가능한지(잔금대출이 있는 상황)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.등기 전이라도 입주권 또는 분양권의 형태로 매도는 가능합니다다만, 일반 매매보다 복잡한 절차와 제약 조건이 있습니다등기 전 상태라면 아직 소유권 이전등기가 되지 않았으므로, 실질적으로는 분양권 또는 입주권을 매도하는 것으로 간주됩니다재개발 아파트는 조합원/일반분양자 구분이나 관리처분계획, 조합 규약 등에 따라 입주권 양도 제한이 있을 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다현재 잔금 대출이 남아 있으면 대출 승계 조건으로 매도하면 매수인이 기존 대출을 그대로 승계하는 방식입니다매매절차는,입주권/분양권 매매계약 체결양 당사자 간 매매 계약서 작성대출 승계 조건 등 포함,조합(또는 시행사) 동의 및 통지양도에 필요한 조합 또는 시행사 승인 절차 필요재개발 사업의 경우 조합 규약상 양도제한 여부 확인, 금융기관 대출 승계 협의매수자가 기존 잔금 대출을 승계할 수 있는지 금융기관과 협의필요시 매수자 명의로 대출 변경등기가 가능한 시점에서 매수자에게 소유권 이전하게 됩니다재개발 조합 규약상 양도제한이 있는 경우, 준공 후에도 일정 기간 내에는 매매가 불가능할 수 있습니다세무 관련 이슈 (양도세 등)도 발생할 수 있으므로 사전에 세무사 상담이 권장됩니다.법무사 또는 부동산 전문가와의 상담을 통해 계약서 작성 시 법적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다이러한 모든 사항을 잘알아보고 진행하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.15
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아파트 가계약이후 매수 계약서 작성 시점은 언제가 적정한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가계약 후 1~2주 이내에 정식 매매계약서 작성이 일반적입니다입주 시점이 멀더라도 계약은 조기에 확정하는 편이 안전하며, 단 계약서 내용에 중도금 및 잔금, 위험 방지 조항을 명확히 하셔서 계약하시면 됩니다
경제 / 부동산
25.05.15
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부천 대장 퍼스티지 청약 문의합니다. 노총각도 당첨가능성이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약 조건은 부천 대장지구 퍼스티지 청약은 민간분양으로, 주택법상 일반공급으로 분류됩니다따라서 무주택 세대 구성원이면서 청약통장 가입 기간 24개월 이상인 분들이 신청할 수 있으며 또한, 만 19세 이상이어야 하며, 부천시에 거주 중이어야 합니다무주택자: 무주택 세대 구성원 요건 충족청약통장 가입 기간: 40회 이상 납입하셨다면 가입 기간 요건 충족연령: 만 40세로, 만 19세 이상 요건 충족거주지 요건: 부천시에 거주 중이시므로 요건 충족따라서, 말씀하신 조건만으로는 청약 자격 요건을 모두 충족하십니다청약 일정 및 세부 조건은 부천시청 또는 한국토지주택공사(LH)의 공식 웹사이트를 통해 확인하실 수 있습니다부천 대장지구 퍼스티지 청약에 대한 자세한 정보는 부천시청 또는 한국토지주택공사(LH)의 공식 웹사이트를 통해 확인하실 수 있으니 확인해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.15
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안녕하세요 신축아파트인데 이사를 아직 안했어요 전입신고는 언제하나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.입주하시고 14일 이내에 하시면 됩니다 현재 거주 중인 전세집 주소에서 전입이 남아 있다면, 새 아파트로 미리 전입신고를 하면 전세 계약에 영향을 줄 수 있고,청약, 세금, 거주지 확인 등에서 문제가 생길 수 있습니다허위 전입으로 간주되어 과태료 부과 또는 불이익 가능성 있으므로 청약 재당첨 제한, 무주택 요건 불인정 등의 문제가 될수 있으니 지금 살고 있는 집에서 보증금을 받고 이사하셔서 전입신고 하시면 됩니다
경제 / 부동산
25.05.15
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신혼희망타운 당첨 시 신혼부부/생애최초 특별공급 지원자격 상실?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,신혼희망타운 당첨 시, 해당 주택이 신혼부부 또는 생애최초 특별공급으로 분류되므로, 당첨자 본인은 해당 자격을 유지할 수 없습니다,신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급은 공공분양과 민간분양을 포함하여 생애 한 번만 사용할 수 있습니다
경제 / 부동산
25.05.15
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