답변 내역

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.상당히 속상하실 수 있는 사안입니다. 결론부터 말씀 드려 보면, 이 사안은 임대인의 수선의무 위반을 근거로 일정한 책임을 묻는 것은 가능해 보이지만, 곧바로 전세계약의 중도해지까지 인정될 가능성이 높다고 단정하기는 다소 어려워 보입니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있고, 민법 제627조는 일부 사용·수익 장애가 있는 경우 차임감액 또는 잔존 부분만으로 목적을 달성할 수 없을 때 해지를 인정하나, 질문 사안에서는 임대인이 자신의 몫 수리비를 부담하였고 공용부분 수리가 다른 소유자들의 비협조로 지연되는 점에서 임대인의 귀책이 전면적이라고 보기는 쉽지 않을 수 있습니다.또한 수도세가 과다 청구되는 사정만으로 곧바로 임대차 목적 달성이 현저히 침해되었다고 평가될지는 다툼의 여지가 있긴 합니다. 다만 누수 장기화로 단수, 반복적 과다청구, 실질적 거주 곤란 등 사정이 누적되고 임대인도 더 이상 실질적 조치를 하지 않는다면, 그때에는 민」 제543조, 제627조를 근거로 해지 주장도 보강될 여지는 있습니다. 따라서 현시점에서는 유선 연락이 안되는 상황이니, 우선 내용증명 우편으로 수리 완료기한과 과다 수도요금 반환을 최고한 뒤, 불이행이 계속되면 조정 또는 소송에서 손해배상·반환청구 및 임대차 해지를 주장하는 방식을 고려해보시기 바랍니다. 참조가 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.질의 내용 잘 살펴 보았습니다. 일단 질의에 적법여부에 대해서 바로 답변을 드려보면, 상법 제354조는 회사가 기준일이나 주주명부 폐쇄기간을 정할 수 있다고 규정하면서도 그 날짜를 영업일로 제한하지 않으므로, 토요일을 기준일로 하거나 토·일만을 명부폐쇄기간으로 정하는 것 자체만으로 바로 위법하다고 보기는 어려울 가능성이 있습니다. 상법 제354조는 회사가 기준일이나 주주명부 폐쇄기간을 정할 수 있다고 규정하면서도 그 날짜를 영업일로 제한하지 않음그런데 이러한 점은 실무상으로 오히려 기준일이 휴일이냐가 아니라 좀 더 신중하게 고려하여야 할 부분이 있습니다. 동법 동조 제4항은 그 기간 또는 날의 2주 전 공고를 요구하고, 실제로 법원도 기준일 공고의 적법 여부를 중요한 판단 요소로 보고 있습니다. 또한 실무상 한국예탁결제원 일정표도 기준일 및 명부폐쇄 공고를 15일 전으로 관리하고 있어, 휴일만으로 폐쇄기간을 잡는 경우에도 명의개서대리인·예탁결제원 시스템상 처리 가능 여부를 사전에 확인하지 않으면 절차상 차질이 생길 가능성이 있습니다. 무상 한국예탁결제원 일정표도 기준일 및 명부폐쇄 공고를 15일 전으로 관리하고 있습니다. 따라서 상법상는 휴일 지정만으로 곧바로 하자가 있다고 단정되지는 않지만, 실무상으로는 공고 2주 요건을 명확히 맞추고 명의개서대리기관의 처리 가능 일정을 선확인하는 방식으로 진행하는 것이 안전해보입니다. 실무상으로는 공고 2주 요건을 명확히 맞추고 명의개서대리기관의 처리 가능 일정을 선확인이 필요한 사안으로 보여집니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.상세한 질의글 잘 살펴보았습니다. 다만 정확한 임대차 계약서, 중간 경과(계약 갱신 경과 등)을 좀 더 확인해 볼 필요가 있습니다. 사안은 단순하지는 않습니다. 최대한 정리하여 답변을 드려 보겠습니다. 질문자께서도 주지하시는 바와 같이 등록임대사업자의 임대의무기간 동안에는 임차인이 계속 거주 의사를 밝히는 경우 정당한 사유 없이 임대차를 종료하기 어렵도록 규정되어 있습니다. (「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조, 제45조). 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조, 제45조질문 사안에서는 계약 만료가 2026년 5월이고 임대의무기간은 2026년 4월까지이므로 이번 갱신은 엄밀히 보면 의무기간 이후에 해당할 가능성이 있습니다. 따라서 이번 재계약은 특별법상 의무 재계약보다는 「주택임대차보호법」 제6조의3의 계약갱신요구권 행사 가능 여부가 핵심 쟁점이 될 가능성이 높습니다. 주택임대차보호법」 제6조의3의 계약갱신요구권 행사 가능 여부다만 2022년과 2024년 재계약이 계약갱신요구권 행사 없이 단순 합의로 이루어진 것이라면 계약갱신요구권 1회가 아직 남아 있어 이번 만료 시점에 이를 행사할 수 있다고 볼 여지도 있습니다. 관리비의 경우 「주택임대차보호법」 제7조의 5% 증액 제한은 차임·보증금에 적용되는 것이 원칙이어서 관리비 자체는 직접 규제 대상이 아닐 수 있으나, 질의주신 바와 같이 실제로는 차임, 보증금을 못 올리니, 관리비와 무관하게 임대료 인상을 우회하는 수단이 되고 있는 것이 현실입니다. 이 경우 분쟁의 대상이 될 가능성은 있습니다. 다만 실제 분쟁으로 진행될 경우 시간과 비용이 소요될 수 있으므로 관리비 산정 내역을 요구한 후 합리적 범위에서 협의를 통해 조정하는 방안을 함께 검토해 보는 것도 현실적인 대응이 될 수 있습니다. 판단에 도움이 되었으면 합니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.이미 시술 대금을 지급 하였음에도 고지 받지 못한 점때문에 시술 대금 반환이 어렵게 된 점에서 답답한 마음이 그대로 전해집니다. 미용 시술 계약은 민법상 용역계약의 성격을 가지므로 사업자가 정당한 사유 없이 시술 제공을 거부하는 경우 소비자는 계약 해제 및 환불을 요구할 수 있을 가능성이 있습니다(「민법」 제390조, 제548조). 용역계약의 성격을 가지므로 사업자가 정당한 사유 없이 시술 제공을 거부하는 경우 소비자는 계약 해제 및 환불을 요구할 수 있을 가능성이 있습니다(「민법」 제390조, 제548조)특히 시술 가능 기간이나 이용 기한이 계약의 중요한 조건이라면 사업자가 사전에 명확히 고지하거나 약관 등으로 안내했음을 입증할 필요가 있는데, 그러한 고지가 없었다면 소비자에게 불리하게 해석되기 어렵다는 판단이 내려질 가능성이 있습니다. 계약의 중요한 조건이라면 사업자가 사전에 명확히 고지하거나 약관 등으로 안내했음을 입증할 필요가 있는데, 그러한 고지가 없었다면 소비자에게 불리하게 해석되기 어렵다는 설명의무 규정또한 공정거래위원회의 소비자분쟁해결기준에서도 사업자의 귀책으로 서비스 제공이 불가능한 경우 환급이 이루어질 수 있는 것으로 보고 있습니다. 따라서 업체가 일방적으로 시술을 거부하면서 환불도 하지 않는 경우라면 소비자분쟁조정 신청이나 민사상 계약해제에 따른 환불 청구가 인정될 가능성이 있습니다. 공정거래위원회의 소비자분쟁해결기준에서도 사업자의 귀책으로 서비스 제공이 불가능한 경우 환급이 이루어질 수 있는 것다만 실제 분쟁에서는 시간과 비용이 소요되는 점을 고려하여 실제 분쟁의 대상이 되는 범위가 백만원 미만 정도라면 기회비용을 비교·형량한 후, 적절한 범위에서 합의를 시도하는 것도 하나의 현실적인 대안으로 고려해 보실 것을 권합니다. 아무쪼록 원만한 합의가 이루어 지길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.해당 자세한 질의글 잘 살펴보았습니다. LH 청년전세임대 재계약 신청서의 임대인 서명은 통상 임대차계약의 계속 여부 및 조건을 확인하기 위한 것으로, 신청서의 임대인 확인 또는 서명란에 임대인의 자필 서명 또는 날인을 받으면 되는 경우가 많습니다. 등기부등본과 건축물대장의 제출 여부는 임대주택의 권리관계 및 건물 현황을 확인하기 위한 서류로서 LH 안내문에 제출서류로 기재되어 있다면 제출을 요구받을 가능성이 높으나 별도의 기재가 없다면 LH가 전산으로 확인하거나 기존 계약 자료가 있는 경우 제출이 면제되거나 간소화될 가능성도 있으므로 안내문 또는 담당 센터 확인을 해보시는 것이 가장 정확합니다. 비상연락망란은 일반적으로 계약자의 가족 등 비상시 연락 가능한 사람을 기재하는 항목으로 보이는 경우가 많아 임대인이 작성하거나 서명하는 부분일 가능성은 높지 않다고 보여집니다. 아무쪼록 재계약에 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.주택임대차보호법상 대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때 발생하며(주택임대차보호법 제3조 제1항), 여기서 주민등록은 반드시 임차인 본인일 필요는 없고 임차인과 함께 거주하는 가족의 주민등록도 포함된다고 해석됩니다.따라서 형이 임차인으로 계약을 체결하고 실제 거주는 조모님이 하면서 조모님이 해당 주택으로 전입신고를 하면 대항력은 발생할 수 있습니다.그러므로 실무적으로는 형님분도 함께 전입신고를 하거나 최소한 동일 세대 구성원으로 전입신고를 유지하는 방식이 가장 안전해보입니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.임대차 종료 시 마지막 월세 정산은 임대차 계약서에 다른 특약 이나 약정사용이 없는 이상, 실제 점유·사용한 기간을 기준으로 일할 계산하는 것이 통상적입니다. 질문자의 사안의 경우 월세 지급일이 25일 기준이므로 2026년 2월 25일에 지급한 월세는 통상 2026년 2월 25일부터 다음 지급기일 전까지의 사용기간에 해당한다고 보는 것이 적절해보입니다. 임대차 계약에 별다른 약정이 없다면, 실제 퇴거일이 2026년 3월 12일 이므로, 2월 25일부터 3월 12일까지의 기간이 마지막 사용기간 만큼의 월세의 일할액(30일로 나누어 일별 계산액)을 지급하시는 것이 적절해보입니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.사업자등록증상의 대표자와 실제 운영자가 다른 것만으로 곧바로 불법적이라고 단정하기는 어려울 수 있습니다. 통상적으로 가족이나 지인이 대신 운영하는 형태도 존재하는데 이 경우 실제 운영하는 자가 아니라 다만 사업자등록증의 대표자가 세금 납부 및 사업 관련 법적 책임의 주체가 되므로, 실제 운영자가 따로 있는 경우 각종 문제에 대한 책임 관계가 불명확해질 수 있습니다(「부가가치세법」 제8조). 사안의 대응에 참고가 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.지금 다른 법원의 절차 등이 아닌 이상 임의로 자료 제공 등은 개인정보보호법 등에 의하여 당사자가 아닌 제3자에게 관련 정보, 계약서 등을 제공 하기 어려운 현실적인 제한이 있을 수 있습니다. 그렇다면, 당장 계약 상속인의 협조가 어려운 이 상황에서 무리하게 요청하시기 보다는 현재 까지 가능한 자료를 우선 확보해 한정승인 신청을 진행하고, 필요한 자료는 법원을 통한 사실조회 등 절차로 보완하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 그 이후 가정법원에 한정승인 신청 시 자료 확보 곤란 사정을 설명하고 관련 기관에 대한 사실조회 신청을 함께 하는 방식도 생각해 볼 수 있습니다.사안 대응에 도움이 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.이 사안은 절도가 아니라 하더라도 오토바이를 무단으로 제3자에게 빌려 사용하게 하여 질문자에게 손해가 발생했다면 불법행위에 따른 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다(민법 제750조). 통상적으로는 질의주신 수리비, 탁송비, 보관비, 파손된 장비 비용 등 실제 발생한 손해가 손해배상의 기본 범위에 해당하며, 경우에 따라 수리기간 동안 사용하지 못한 손해(대차료 상당액 등)도 주장해 볼 수 있습니다(민법 제393조). 그러나 유의 하실 점은 이러한 손해는 객관적이고 명확한 증거자료로 입증 가능한 범위 내에서만 인정될 수 있으므로 영수증, 견적서, 이용 목적 등 관련 증빙들을 확보해 두는 것이 중요합니다. 한편 단순 재산상 손해 사건에서는 위자료 등 추가적인 정신적 손해는 잘 인정되지는 않습니다. 현실적인 조언을 드리면, 실제 손해액을 기준으로 상대방과 합의 시도하되, 합의가 이루어지지 않으면 손해액을 정리하여 민사상 손해배상 청구 소송 제기를 고려해 보시기 바랍니다.