답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산이나 앱에 매물을 올리기 전에 세입자에게 매도 계획을 정중하게 알려서 집을 보여주는 협조적인 환경을 만드는 것이 매매 성공의 가장 중요한 단계라고 생각합니다. 내년 초 만기라면 올해 가을이나 겨울철 실입주 희망까지 타겟으로 잡을 수 있으므로 단지 내 가장 활발한 대장 부동산을 포함해서 5곳 이상에 미래 매물을 접수하는 것이 유리합니다. 매수 희망자가 방문할 때 세입자가 적극적으로 협조할 수 있도록 소정의 이사비 지원등의 성의를 표하면 매매 확률은 획기적으로 높아질 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적인 대항력의 핵심은 거물 이름이 아니라 등기부등본과 건축물대장에 등록된 지번이나 도로명 주소이므로 이를 정확하게 전입신고를 했다면 아무런 문제가 없습니다. 네이버나 카카오 지도 같은 인터넷 포털의 건물 명칭은 민간 서비스의 단순 오타나 과거 기록일 뿐이며 법적 효력을 가지는 공식 문서가 아닙니다. 정부 24에서 건축물대장을 발급받아서 공식 명칭이 계약서와 같은 하나빌로 되어 있는지와 계약서상의 호수가 실제 현관문 번호와 일치하는지만 확인하시면 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.글로벌 주요 선진국 대도시들의 PIR은 홍콩 14~16배, 시드니 13.8배, 벤쿠버 11.8배, LA 11.2배 수준으로 집을 사려면 월급을 쓰지 않고 보통 10년에서 15년 이상 모아야 합니다. 현재 서울의 RIP는 글로벌 메가시티들과 비교했을 때 독보적으로 높은편은 아니고 인구와 자본이 집중되는 세계적인 대도시들의 평균적인 흐름과 일치합니다. 다만 OECD가 권장하는 안정적인 RIP 기준인 3~5배인 점과 미국의 중소도시들이 이 기준을 유지하는 것에 비하면 한국의 서울 쏠림에 따른 주거비 부담은 선진군 전체 기준에서 매우 높은축에 속하는 편입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.선진국은 사회보장제도 발전으로 자녀에게 노후를 의지할 필요가 없어진 반면에 자녀 양육은 엄청난 비용이 드는 선택의 영역으로 가치관이 변했습니다. 여성의 교육과 사회 진출 확대로 출산에 따른 경력 단절과 소득 손실 등의 기회비용이 과거보다 훨씬 커졌습니다. 사회가 고도화되면서 많이 낳기보다 적게 낳아서 완벽하게 키우려는 경향이 강해졌고 이제 따라서 주거비와 교육비 부담이 치솟아서 출산을 기피하게 되었습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무작정 개업하기 보다는 대형법인이나 잘 나가는 사무소에서 최소 1~2년간 실무와 계약 체결 노하우를 철저하게 배운 후 독립하는 것이 가장 안전합니다. 개업 후에는 단순한 중개를 넘어서서 블로그, 유튜브 등 온라인 마케팅을 장악하시고 상가, 재개발 등 나만의 확실한 주특기 분야를 만들어야 살아남습니다. 세무, 법률 지식으로 무장해 자산가들을 단골로 확보하시고 지역 임대인 및 주변 부동산과의 네트워크를 관리해서 좋은 매물을 선점하는 것이 핵심입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소액임차인 보증금 한도와 최우선변제금은 서울, 과밀억제권역, 광역시 그밖의 지역 등 4개 권역에 따라서 차등 적용되므로 같은 보증금이라도 지역마다 해당 여부가 달라집니다. 소액임차인 여부와 변제 액수를 판단하는 기준일은 계약일이나 전입신고일이 아니라 등기부등본상 최초로 등록된 근저당권 설정일 당시의 법령을 따릅니다. 이에 따라 현재 법령상 소액임차인에 해당하더라도 과거에 설정된 선순위 근저당권이 있다면 그 시절의 낮은 보증금 기준이 적용되어 최우선변제를 받지 못할 수도 있습니다. 보증금을 돌려받으려면 경매개시결정 등기전까지 전입신고와 입주를 마쳐서 대항력을 유지해야 하고 법원이 정한 배당요구 종기일까지 반드시 배당요구를 신청해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개 앱에서 방을 찾을 때 중기청/버팀목 가능 필터를 켜고 불법 쪼개기가 많은 단독주택보다는 대출이 훨씬 잘 나오는 다세대빌라나 주거용 오피스텔 위주로 검색해야 합니다. 근린생활시설이나 위반건축물, 쪼개기 방은 국가에서 대출을 절대 안해주므로 부동산 방문 전에 중개사에게 건축물 대장상 주거용이 맞고 위반 사항이 없는지 먼저 확인하는 것이 필수입니다. 집 하자로 대출 거절 시 계약금을 반환한다는 특약은 정상적인 집주인이라면 대부분 승낙해주므로 만약 이를 완강히 거부하는 집이라면 집에 문제가 있을 확률이 높으니 무조건 거르시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건물이 낡아도 땅값은 오른다는 법칙에 다라서 자산 가치의 우상향과 나중에 쉽게 팔 수 있는 환금성을 최우선으로 고려한다면 인프라가 갖춰진 생활권 상 + 복도식 구축이 장기적으로 유리합니다. 다만 관리 안되는 복도식 구축은 주차난, 소음, 노후화 스트레스가 매우 심하므로 투자가치보다 현재의 삶의 짊과 주차 환경 등 실거주 쾌적함이 절대적이라면 생활권 하 + 신축을 택해야 합니다. 따라서 몸테크를 감수하더라도 인테리어 공사 후 들어가 장기 자산 가치를 챙길것인지, 아니면 입지 한계로 인한 향후 가격 정체를 감수하고 편리한 새집에 살것인지 본인의 투자 성향에 맞춰서 결정하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 변동이 없는 단기 연장이므로 대출 연장을 위해 기존 계약서 여백이나 별도 합의서에 보증금 동결 및 6개월 기간 연장을 명시해서 은행에 제출하면 됩니다. 걱정하시는대로 확정일자를 새로 받으면 우선순위가 2026년으로 밀리므로 2022년의 기존 확정일자를 절대 꺠드리지 말고 그대로 유지하셔야 합니다. 따라서 새로운 확정일자는 받지 않아야 하며 주민센터나 대출 은행에는 기존 2022년 계약서와 기간만 연장된 합의 서류를 함께 제출하여 처리하시는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울아파트는 장기 공급 부족 우려와 전세난으로 인해 비강남권 역세권 신축 등을 중심으로 상승세가 이어지고 있어서 자금 여력이 있다면 실거주 한채는 급매물을 노려 매수하는 것이 유효합니다. 하지만 스트레스 DSR 확대 등 강력한 대출 규제와 높은 대출 금리탓에 빌릴 수 있는 한도가 줄어들었으므로 신용대출까지 끌어써야 하는 과도한 영끌 매수는 이자 부담 위험이 매우 큽니다. 따라서 대출 원리금 상환액이 월 소득의 30~40%를 넘지 않는 선에서만 매수를 고려하시고 이를 초과해서 무리해야 하는 상황이라면 일단 전세나 청약을 활용해서 현금을 확보하는 편이 안전합니다. 감사합니다.