답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대규모 개발 호재로 인한 투기성 갭투자와 급격한 집값 상승을 차단하고 시장을 안정시키기 위함입니다. 일반 지역과 다르게 계약을 맺기 전 지자체의 사전 허가를 반드시 받아야만 정식 계약의 효력이 발생합니다. 매수 후 최소 2년간은 전세를 줄 수 없고 매수자가 직접 실거주해야 해서 갭투자가 차단되며 허가없이 체결한 계약은 법적 무효가 되어서 2년 이하의 징역 또는 토지가액의 30% 이하 벌금이 부과됩니다. 허가 후에 실거주하지 않고 적발된다면 이행명령과 함께 매년 취득가액의 최대 10%에 달하는 이행강제금도 나옵니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.7월 31일이 원래 계약 만기라면 마지막달 월세만 내고 다음 세입자는 안구해줘도 됩니다. 계약기간이 아직 많이 남았다면 다음 세입자를 구해주거나 부동산 복비를 물어내야 할 수 있습니다. 단기 원룸이라도 한 달 단위로 살기 때문에 7월 한달간 방을 쓴 월세는 내는 것이 맞습니다. 계약을 다 채웠는데도 집주인이 다음 사람을 구해오라고 강요한다면 이는 법적 의무가 없는 부당한 요구입니다. 따라서 가장 먼저 계약서상의 계약종료일이 언제로 되어있는지부터 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.광화문 직주근접과 경희궁, 사직공원의 궁궐뷰 평지 입지 특성상 자산가들이 실거주 수요가 압도적이며 높은 희소성 덕분에 자산을 묻어두려는 안전자산형 투자 목적도 함께 결합되어 있습니다. 대형 평수와 로열층은 대개 자산 규모가 큰 원주민들이 선점하여 실거주하므로 입주 후 2~3년차에 매물이 나올 확률이 매우 낮고 나오더라도 신고가를 경신할 가능성이 큽니다. 과거 서울시와의 소송 및 문화재 관련 인허가 이슈로 10년 넘게 지연되었다가 최근 정비계획 변경 절차를 밟으면 정상 궤도에 진입했으므로 이주, 철거, 착공 기간을 고려할 때 현실적인 입주는 2030년 이후로 내다봐야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.생애최초 대출의 핵심은 구매방식이 아닌 생애 첫 소유 여부이므로 가족에게 증여, 상속으로 명의의전을 받는 순간 자격이 영구적으로 상실합니다. 정부 대출 규정상 돈을 주고 샀든 공짜로 물려받았든 본인 명의의 집이 한번이라도 존재했다면 나중에 집을 팔아도 생애최초 혜택을 받을 수 없습니다. 향후 본인이 원하는 집을 살 때 생애최초 특례를 이용하려면 지금 가족으로부터 아파트를 명의이전 받으면 안됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무리한 아파트 영끌 대신에 핵심 일자리를 관통하는 9호선 역세권에 주거 안정을 마련하는 것은 본인의 자산 상황을 고려한 현명한 선택이라고 생각합니다. 감가가 심한 원룸과 다르게 9호선 역세권 투룸은 소형 아파트 대체 수요가 탄탄해서 향후 10년 뒤 매도할때도 처분이 어렵지 않습니다. 2년마다 이사하는 스트레스와 월세 부담을 없애는 가치가 크므로 장기 거주를 위해 반드시 지하철역 도보 5분 이내 매물로 선별해서 매입하시기를 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.에어컨은 원룸 계약에 포함된 기본 옵션이므로 노후화로 인해서 고장나거나 기능을 못하면 민법 제623조에 따라서 집주인이 수리 및 교체해 줄 법적 의무가 있습니다. 2004년식 기기는 부품 단종으로 수리가 어렵고 9평 방에 4평형 에어컨은 냉방 용량이 턱없이 부족하다는 점을 명확하게 설명하시면 교체해줄 가능성이 큽니다. 무작정 교체를 요구하기보다 제조사 AS 기사를 먼저 불러서 노후화로 인한 수리 불가 및 교체필요 진단을 정확하게 받은 증빙서류를 집주인에게 보여주며 정중하게 요청하는 것이 가장 확실합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 통장 해지 후 즉시 새로운 청약통장 가입이 간으하고 안전을 위해서 부적격 취소 우려가 없는 최종 분양 계약서 작성 직후에 해지하고 재가입하는 것을 권장드립니다. 당첨된 통장은 효력이 소멸하므로 재가입 시 기존의 가입기간과 납입 횟수, 금액은 모두 초기화 돼서 0부터 새로 시작됩니다. 대한민국 국민이라면 세대주와 나이 상관없이 누구나 가입할 수 있으므로 가족 명의 개설도 가능하지만 향후 재당첨 제한 해제 이후를 대비해서 본인 명의로도 미리 재가입해서 기간을 채워 두는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.묵시적 갱신이나 계약 기간 중 임대료 증액은 법정 한도인 5%제한을 받는 강행규정이므로 비록 구두 요구에 동의해서 지급했더라도 초과분은 법적으로 무효입니다. 대법원 판례에 따라서 5% 초과 지급된 임대료는 부당이득에 해당해서 전액 돌려받을 수 있으며 2021년부터 매달 초과 낸 약 9만 2500원씩 4~5년 치 합산액인 약 500만원 이상이 반환 대상입니다. 은행이체 내역을 증빙으로 확보하시고 임대인에게 내용증명을 보낸 뒤 거부할 경우 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단을 통해서 소송 없이 비교적 쉽게 반환받을 수 있을 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주가의 정확한 바닥은 맞출수가 없으므로 변동성이 큰 이번주 초반을 지나 시장이 안정을 찾는 6월 후반기부터 자금을 3~5회로 쪼개어 사는 분할매수가 안전합니다. 주가 조정으로 인해서 가치 대비 저평가 구간에 진입한 대한민국 대표 기업 삼성전자는 반도체 업황 회복 주기를 고려할 때 장기 관점에서 줍기 좋은 타이밍으로 보입니다. 개별 종목이 부담스럽다면 애플, 엔비디아 등 미국 초우량 기업에 통째로 분산 투자하는 미국 S&P500 또는 나스닥100 ETF를 장기 저축하듯이 모아가는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 자금조달계획서에 금액을 기재하면 실제 자금이 존재한다는 것을 입증해야 하므로 남편분 증권사에서 발급받은 예금잔액증명서 또는 연금저축 잔고증명서를 반드시 제출하셔야 합니다. 본인 단독명의 주택에 남편 자금을 쓰기 때문에 SH 안내대로 기타 항목에 기재해야 하며 향후 구청 심사를 위해서 남편분의 정당한 소득을 증명하는 근로소득원천징수영수증을 함께 챙겨두시는 것이 안전합니다. 현재 주식을 매도하기 전이라도 계약 시점 기준의 총 평가금액이 찍힌 잔고증명서를 끊어서 계획서와 함께 SH에 제출하면 구청 연락 불통과 상관없이 정상적으로 접수가 될것입니다. 감사합니다.