답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본을 떼서 갑구에 소유자 확인과 을구에 대출, 압류 여부를 확인하고 반드시 등기부상 주인 본인과 계약을 해야 하며 계약금을 그 주인 계좌로 입금해야 합니다. 계약서에 임대인의 세금 체납이 없음을 확인한다, 계약 당일까지 현 상태 유지한다 등의 특약을 기재하고 반드시 공인중개사무소를 통해서 중개대상물 확인설명서를 교부 받으시기 바랍니다. 이사 당일 주민센터를 방문하거나 정부24를 통해서 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아야 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발 동의서 미제출에 따른 법적인 불이익은 없으며 향후 사업 추진 시 조합원 지위를 유지하거나 절차에 따라 현금청산을 선택할 수 있습니다. 재개발로 주택이 철거되면 주택연금 계약은 종료되고 보상금으로 대출 원리금을 즉시 상환해야 하므로 향후 정산 절차를 사전에 확인해 두시기 바랍니다. 문앞의 홍보물은 조합설립을 위한 독려용일뿐 법적 효력은 없으니깐 추진위의 요구에 서두르지 마시고 향후 사업 진행 상황을 차분하게 관망하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.3년 뒤 결혼이라는 명확한 타임라인이 있으므로 매도 리스크와 유동성 제약이 큰 영끌 매매 보다는 자금 활용이 자유로운 전세 이사를 권장드립니다. 결혼 시점에는 두사람의 자산을 합쳐서 주거 계획을 재설계하는 것이 훨씬 유리하므로 현재는 무리한 대출보다는 종잣돈 마련에 집중하시기 바랍니다. 종로 출퇴근 편의성을 우선하여 전세로 거주하면서 예산 관리를 하고 결혼 이후 더 넓고 안정적인 주거지를 마련하는 전략이 훨씬 현실적이라고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.장기수선충당금은 아파트 시설 보수를 위해서 3년마다 검토 및 조정하는 것이 원칙이나 공사 계획이나 물가 상승에 따라서 필요시 수시로 인상할 수 있습니다. 입주자대표회의 의결을 거쳐야 하며 지자체의 관리 감독을 받는 항목이므로 근거 없는 무분별한 인상은 불가능합니다. 인상 사유가 의심된다면 관리사무소에 장기수선계획서 열람을 요청해서 실제 예정된 공사 항목과 비용 산정 근거가 합당한지 반드시 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개사가 소음 정보를 고의로 누락하고 보통으로 기재한 것은 중요 사실 고지 의무 위반이므로 이를 근거로 계약 해제 및 위약금 없는 퇴거를 강력하게 요구하세요. 소음 측정 자료를 확보하고 한국공인중개사협회나 법률구조공단을 통해서 중개 과실을 입증하는 내용증명을 발송해서 임대인과 중개인을 압박해야 합니다. LH 전세임대는 임대인과 해지 합의가 우선이므로 중개 과실을 바탕으로 임대인의 보증금 반환 합의를 먼저 이끌어내신 뒤 LH 관할 지사에 중도 해지 절차를 문의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양산 주택을 종전 주택으로 부산 주택을 신규 주택으로 보는 일시적 2주택 상황이라면 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 양산 주택을 매도해야 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 다만 종부세법상 1세대 1주택자 특례를 활용하려면 매년 국세청 홈텍스를 통해서 해당 특례를 직접 신청해야 하며 이때도 역시 3년 이내 매도 요건을 지켜야 합니다. 양산 주택이 조정대상지역 여부와 상관없이 현재 세법상 일시적 2주택 처분 기한은 모두 3년으로 동일되어 있으므로 이 기간을 넘기지 않도록 매도 전략을 세우시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세보증보험 126%룰 도입 후 보증금 한도가 낮아지자 임대인들이 전세를 월세로 전환하면서 특히 빌라 등 비아파트 시장을 중심으로 월세화 현상이 가속화되었습니다. 이로 인해서 보증금이 낮아진 만큼 매달 주거비 부담이 늘어난 임차인들이 고통받고 있으며 보증 가입이 불가능한 사각지대 매물들이 늘어나 서민 주거 환경이 더욱 불안정해졌습니다. 보증금 사고를 방지하려면 계약 전 등기부등본과 건축물대장을 필히 대조하시고 계약서에 보증보험 가입 불가 시 계약해제 등의 특약을 반드시 넣어야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청년주택에 거주중이라도 일반 아파트, 공공분양, 공공임대 청약 신청은 가능하며 공공임대 유형에 따라서 무주택 기간 산정 방식이 다를 수 있으니 공고문을 확인해야 합니다. 대부분의 청년주택은 임차인 자격으로 거주하는 것이기에 무주택자로 인정받아 청약 자격을 유지할 수 있으며 기존 주택을 소유하지 않았다면 불이익은 없습니다. 다만 특정 공공임대 유형은 다른 공공임대 주택에 당첨될 경우 입주 전 기존 주택을 반드시 퇴거해야 하는 등 입주조건이 까다로울 수 있으니 청약 전 입주자 모집 공고의 제한 사항을 반드시 살펴보시기 바랍니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건물의 형태가 단독주택이나 다가구주택이라면 전체를 하나의 주택으로 보지만 각 세대가 구분 등기된 다세대주택이나 오피스텔이라면 세대마다 각각 1주택으로 간주돼서 다주택자가 될 수 있습니다. 임대사업자로 등록하더라도 주택임대사업자로서 주택을 보유하고 있다면 세법상 주택수에 포함되므로 보유한 주택의 수와 유형에 따라서 다주택자로 분류됩니다. 따라서 본인이 소유한 건물의 정확한 공부상 용도를 확인하는 것이 중요하고 임대사업 여부와 관계없이 실질 보유 주택수에 따라서 세금이 부과됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일시적 2주택자가 되더라도 종부세법상 1세대 1주택 특례를 신청하면 1주택자와 동일하게 기본공제 12억원과 고령자, 장기보유 세액공제 혜택을 그대로 적용받을 수 있습니다. 이 특례를 받으려면 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 하며 반드시 국세청 홈텍스를 통해서 직접 1세대 1주택 특례를 매년 신청해야만 효력이 발생합니다. 만약 신청 기간을 놓쳐서 특례 적용을 받지 못하면 다주택자로 분류되어 기본공제가 9억원으로 축소되고 세액공제 혜택이 사라져서 세금 부담이 크게 늘어날 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 감사합니다.