답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약서상 에어컨 포함 문구가 없고 현시설물 매도 특약이 있다면 매도인에게 에어컨을 요구하기 어려우므로 중개사의 과실을 이유로 중개보수 감액이나 에어컨 가액 상당의 손해배상을 요구해 보세요. 중개사가 본인의 과실을 인정한 녹취나 메시지를 증거로 확보하시고 합의가 되지 않을 경우 관할 시군구청 부동산과에 중개사의 확인 설명 의무 위반으로 민원을 제기하겠다고 강력하게 나오세요. 잔금 처리가 우선이므로 감정적인 대응은 하지 마시고 중개 수수료 협상을 통해서 실질적인 금전적 보상을 받아내는 방식으로 문제를 해결하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개업자를 통하지 않고 집주인과 세입자가 직접 계약을 체결한다면 공인중개사에게 지불해야 할 중개보수는 발생하지 않습니다. 다만 직거래 시 계약서 작성이나 권리관계 확인을 스스로 해야 하므로 계약 과정에서 발생할 수 있는 보증금 반환 문제나 계약상 하자에 대한 법적 보호를 받기 어렵다는 위험이 있습니다. 안전한 거래를 위해서 직거래를 하더라도 계약서 작성 시 대법원 인터넷등기소를 통해 등기부등본을 반드시 직접 확인하고 특약사항에 임대차 조건과 보증금 반환 내용을 명확하게 기재해서 확정일자를 받아두는 것이 필수입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 계약 기간 중에 집주인이 바뀌어도 기존 계약은 유지되지만 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절을 통지하면 재계약은 불가능합니다. 바뀐 집주인 역시 법적으로 실거주 목적의 갱신 거절권을 행사할 수 있으며 이 경우 기존 임차인은 임대차 기간 종료 시점에 퇴거해야 합니다. 단 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 실제로 거주하지 않고 제 3자에게 임대할 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있으니 추후 실제 거주 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용해서 2년을 연장한 경우는 그 이후의 재계약은 법적 갱신권 소멸에 따른 합의에 의한 새로운 계약으로 보아 임대인이 5% 상한 제한을 받지 않고 시세에 맞춰서 10% 인상을 요구할 수도 있습니다. 다만 새로운 계약을 체결할 때는 기존 임차인과의 합의가 필수니깐 인상폭이 부당하다고 판단되면 임차인은 계약을 거부하거나 협상을 통해 인상률을 조정할 권리가 있습니다. 만약 임대인이 과도한 인상을 요구하면서 계약을 종결하려고 하면 임차인은 갱신권 소멸 이후이므로 법적인 보호 울타리에서 벗어나게 되니깐 퇴거 여부와 인상 수용 여부를 신중하게 판단하면서 대응하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다세대주택은 공동주택이므로 스튜디오 운영을 위해서는 관할 구청에 건축법상 근린생활시설 등으로의 용도변경 허가나 신고가 반드시 선행되어야 합니다. 용도변경이 완료되면 시간제 대여나 장기 임대 모두 가능하나 주거 밀집 지역 내 다세대주택은 용도변경이 매우 까다로우므로 사전에 건축과에 가능 여부를 확인하시기 바랍니다. 무단으로 용도를 변경해서 운영해서 원상복구 명령과 이행강제금 부과 대상이 되니 소음 및 민원 발생 우려도 크므로 시설 기준과 소방 시설 요건을 철저하게 검토하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.두번째 집 매도 시 중과 유예로 기본세율은 적용받으나 일시적인 2주택 비과세 요건을 충족하지 못하면 비과세 혜택을 전혀 받을 수 없는 것이 가장 큰 손실입니다. 중과 배제 대상이 되어야 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으므로 매도 전에 해당 주택이 공제 대상인지 반드시 세무 검토가 필요합니다. 이번 매도가 향후 첫번째 집을 양도할 때의 비과세 전략에 영향을 미칠 수 있으므로 매도 순서와 시점에 따른 세금 시뮬레이션을 전문가와 함께 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약 명의 변경은 임대인의 동의가 필수이므로 법적 강제가 불가하며 임의로 명의를 바꾸면 계약 해지나 보증금 반환에 불이익이 발생할 수 있습니다. 관할 세무서에 방문해서 임대차 계약서 명의와 별개로 동업해지계약서를 제출해서 사업자등록증상 공동대표에서 본인을 제외할 수 있는지 먼저 상담해 보세요. 세무적 정리가 완료된 후에도 임대인이 거부한다면 현재 임대차 계약 기간 만료 시점에 맞춰서 확실하게 계약을 종료하고 보증금을 회수하는 방안을 추진하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순히 건물 면적 요건만 맞추는 것을 넘어서 해당 건물에서 실제 영업 활동이 이루어져야 사업용으로 완벽하게 인정받을 수 있습니다. 건축비 대비 운영 효율이 낮다면 건물 신축 대신 토지를 직접 사업장으로 활용하거나 공공 활용 등 타 절세 방안을 세무 전문가와 심도 있게 논의해 보세요. 법제처에서 소득세법 시행령을 확인해서 보유 토지의 구체적인 용도지역에 따른 세부 기준을 직접 대조하고 건축 후에 발생할 공실 리스크까지 고려해서 신중하게 결정하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약금 100만원은 가계약의 성격이 강하므로 계약의 중요 내용에 대해 충분한 설명이나 합이가 없었다면 민법상 원칙적으로 반환받을 수 있는 금액입니다. 상대방이 환불을 미루는 것은 불법적인 관행이므로 즉시 지금 해당 모델하우스의 시행사나 위탁분양사가 아닌 시행사 본사의 고객센터로 전화해서 강경하게 반환을 요구해 보세요 지체 시 민사상 부당이득 반환 청구 소송을 검토하겠다고 전달하고 주변 지인이나 공인중개사를 통해 해당 모델하우스의 문제점을 공론화하겠다는 의지를 보이시면서 강경하게 대응해 보세요.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약에만 매달려 시간을 보내기보다 본인의 가점이 높지 않다면 당첨 확률이 낮은곳만 고집하기보다는 실거주와 자산 가치를 동시에 잡을 수 있는 예산 내 준신축 매수를 우선순위에 두는 것이 효율적입니다. 대출금리 부담이 고민된다면 무리한 대출보다는 감당 가능한 수준의 원리금을 먼저 계산해 보고 매달 상환액이 가계 소득의 30%를 넘지 않는선에서 안정적인 매수 계획을 세우는 것이 안전합니다. 청약통장은 해지하지 말고 유지하시되 당장 내 집 마련이 필요한 상황이라면 시장 상황을 관망해서 급매물 위주로 준신축 아파트를 공략하는 전략도 추천합니다.