답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다주택자 양도소득세 중과 유예 종류가 임박함에 따라서 세금 부담을 피하려는 집주인들이 매물을 내놓으며 공급이 늘어나고 있습니다. 2026년 공시가격 현실화 및 종부세 부담이 여전한 상태에서 양도세 혜택마저 사라지면 보유보다 매도가 유리하다는 판단이 강남권에서도 확신중입니다. 스트레스 DSR 3단계 등 강력한 대출 규제로 인해 살 사람들의 자금줄이 막히며 매수 심리가 크게 위축되었습니다. 여전히 높은 대출 금리와 강남, 강동권 대단지 신축 입주 물량이 겹치면서 매매가와 전세가를 동시에 끌어내리고 있습니다. 즉 정부의 양도세 혜택 폐지 움직임이 매물 유도의 방아쇠가 되었고 여기에 금리와 규제가 더해져서 가격이 하향 조정되는 국면에 처해있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만 30세 이상은 자격이 되지만 세대분리 2~3주 만에 신청하면 위장 전입 의심 대상이 되어 궝의 정밀 심사나 현장 실사가 나올 확률이 매우 높습니다. 실거주 소명을 하기 위해 고시원 입실 계약서와 이용료 이체 내역, 관리인 확인 등 실제 거주 증빙 서류를 완벽하게 준비해야 허가나 납니다. 허가 후 해당 아파트에 2년간 실거주 의무가 있으며 이를 어기고 본가로 돌아가거나 전세를 주면 취득가액의 10% 범위 내 이행강제금이 매년 부과됩니다. 즉 기간이 촉박해서 의심받기 쉬워보이지만 실거주 증빙 자료를 철저하게 준비하시고 가금적 거주 기간을 1~2개월 정도를 확보한 뒤 신청하는 것이 더 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과거에는 2년마다 무조건 이사를 나가야 했기에 봄, 가을에 매물이 쏟아졌습니다. 하지만 계약갱신청구권으로 인해 2년 살던 사람이 2년을 더 살게 되면서 이사 시점이 제각각으로 분산되게 되면서 2년 주기가 깨지면서 계절과 상관없이 매물이 나오게 되었습니다. 이제는 계절보다 대출 금리나 정부 지원 대출 조건이 좋을 때 사람들이 움직이며 날씨보다 이자 부담이 이사 시기를 결정합니다. 특정 지역에 대단지 아파트가 들어서는 시점이 곧 그동네의 이사 시즌이 됩니다. 이 시기가 여름이나 겨울이면 그때 매물이 가장 많습니다. 봄이니까 매물이 쏟아지겠지 라고 기다리기보다 지금 바로 부동산에 연락처를 남겨 두고 원하는 조건의 매물이 나왔을 때 빠르게 잡는 것이 훨씬 실속이 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.특정 치킨 브랜드의 인기가 떨어지면 주인은 권리금을 내고 들어올 새 사람을 찾기보다 직접 요즘 잘나가는 브랜드로 간판만 바꿔 답니다. 기존 본사에서 요구하는 식재료 값이나 수수료가 너무 비싸질 때 계약을 끝내고 더 유리한 조건을 제시하는 다른 회사로 옮기는 것입니다. 가맹점법상 본사가 정당한 이유 없이 수리를 강요할 수는 없지만 계약 연장 조건으로 10년 됐으니 싹 고쳐라고 압박하는 경우가 많습니다. 이때 주인이 이왕 고칠거면 다른 브랜드로 옮기자 라고 결심하거나 본사 지침에 따라서 모습만 바꾸게 됩니다. 그자리에서 10년 넘게 장사했다면 주인은 그대로일 확률이 높고 주인은 이미 동네 자리를 잘 알고 배달 구역도 꽉 잡고 있습니다. 손님들이 저 집은 너무 오뢔돼서 지겨워라고 느낄 때쯤 새로운 브랜드와 깨끗한 인테리어로 새집 같은 느낌을 주어 매출을 다시 끌어올리는 전략입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.에너지와 원자재를 전량 수입하는 구조상 휘발유, 전기료, 식료품 가격이 통제 불능 수준으로 치솟으며 실질 소득이 급감하는 물가는 치솟는데 내 주머니 사정은 나빠지는 최악의 상황이 옵니다. 원가 부담 급증과 외화 부채에 따른 환차손으로 제조, 항공, 해운업계의 도산 위험이 커지며 수출액보다 수입 결제 대급이 더 빨리 늘어나는 경상수지 적자 고착화가 우려되어 기업 경영 위기와 무역수지 악화과 예상됩니다. 마지막으로 외국인 투자자의 자금 이탈로 주식 시장이 폭락하며 한국은행은 환율 방어와 물가 억제를 위해 강제적인 고금리 기조를 유지할 수 밖에 없어 대출자들의 이자 부담이 극한에 달합니다. 즉 환율 1600원은 국가 신인도 하락과 실질적인 경제 마비를 의미하는 위험 수치로 정부의 강력한 외환 시장 개입과 긴급 통화 정책이 실행될 가능성이 매우 높아보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.남향이 채광과 결로, 곰팡이 방지에 가장 유리합니다. 동향은 아침형, 서향은 오후 채광이 좋지만 북향은 습하고 어두워서 피하는 것이 좋습니다. 가구에 가려진 벽지 구석이나 창틀에 검은 곰팡이 흔적이 있는지 확인하시고 창문이 이중창이라 외풍과 소음을 잘 막아주는지도 확인하세요. 화장실과 싱크대 배수구에 코를 대고 하수구 냄새가 역류하는지 확인하시고 수압보다 고치기 힘든게 골질적인 악취인점 유의하세요. 에어컨과 세탁기 등 옵션의 제조일자를 확인하고 10년 넘은 가전은 전기세 폭탄의 원인외 될 수 있어요 건물 입구에 분리수거가 잘 관리되는지 택배보관함이나 안전한 장소가 있는지도 확인하면 삶이 편해집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년은 부동산 양극화과 심화된 해입니다. 대장급 아파트는 공급 부족으로 환금성과 시세 차익 면에서 가장 유리합니다. 반면 경기도권 상가주택은 최근 상업용 건물 기준시가가 하락세이고 공실 리스크가 있어 매도가 어려울 수 있습니다. 아파트는 개인 DSR 규제에 묶여서 대출 한도가 낮지만 꼬마상가주택은 사업자 대출을 활용할 경우 DSR 적용을 피하고 더 높은 LTV를 받을 수 있어 초기 자금 확보에 유리합니다. 2026년 5월 9일로부터 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 상가주택은 윗층이 주택이므로 다주택 규제를 그대로 받게 되어 세금 부담이 급증할 수 있는 반면에 대장급 아파트는 실거주 1주태 비과세 혜택을 받기가 훨씬 수월합니다. 즉 안정적인 자산 상승과 편안한 실거주를 원한다면 대장급 아파트를 선택하시고 대출을 최대한 활용해서 월세를 창출하고 직접 건물 관리를 할 자신이 있다면 상가주택을 선택하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 만료 한 달전에도 전세권 설정은 가능하지만 임대인의 동의와 인감 등 서류가 필수이므로 비협조적인 상황에서는 현실적으로 어렵습니다. 또한 전세금의 약 0.24%에 달하는 높은 비용이 발생하여 만기를 앞둔 시점에서는 효율성이 떨어집니다. 전세금 미반환시 가장 강력한 대책은 임차권 등기명령입니다. 이는 계약 종료 후 임대인의 동의 없이 임차인 단독으로 신청 가능하며 비용이 저렴하고 등기 완료 후 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 지금 비용을 들여서 전세권 설정을 시도하기보다 만기 즉시 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 계약 종료 의사를 명확하게 남겨두는 증거 확보에 집중하는 것이 훨씬 유리합니다. 즉 현재는 전세권 설정을 고집하기보다 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 할 상황을 대비하여 임차권 등기명령을 준비하시는 것을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1번 매물을 가장 추천합니다. 인테리어와 옵션 비용을 합산한 실질 취득가가 가장 저렴하며 엘리베이터가 있어 실거주 편의성도 높으며 빌라는 연식이 오래될수록 환금성이 급격하게 떨어지는데 1번은 향후 매도시에도 신혼부부 등 수요층이 가장 두터워 자산 가치 방어에 유리합니다. 2번과 3번은 매매가는 낮아보이지만 필수적인 리모델링 비용을 포함하면 최종 비용이 1번보다 높아지는 역전 현상이 발생합니다. 특히 3번은 화장실이 1개이고 연식이 20년 이상이라 향후 담보대출 제한이나 매수자 부재로 인해 처분이 매우 어려울 위험이 큽니다. 최종적으로 14평이라는 좁은 면적이 생활에 지장을 줄 정도가 아니라면 몸이 편하고 되팔기 쉬운 1번을 선택하시고 만약 넓은 면적이 반드시 필요하다면 인테리어 비용을 엄격히 산정한 후 2번을 고려하시되 3번은 재개발 호재가 확실하지 않다면 피하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개보수는 오직 보증금과 월세만을 기준으로 계산합니다. 관리비는 건물 관리 용역에 대한 대가일 뿐 중개 대상물이 아니므로 이를 복비 계산에 포함하는 것은 명백한 위법입니다. 질문하신 조건에서 최대 복비는 부가세 별도 11만 5천원입니다. 따라서 관리비를 포함해서 14만원을 요구하는 것은 강행법규를 위반한 초과수수에 해당하며 초과분에 대한 약정은 무효입니다. 이미 계약서상 11만 9천만워으로 합의하여 서명했다면 중개사는 임의로 금액을 올릴 수 없습니다. 계약서에 명신된 금액이 법적 근거가 되는 최종 지급액입니다. 즉 관리비는 복비에 포함되지 않습니다. 중개사의 14만원 요구는 근거 없는 부당 청구이므로 계약서에 적힌 11만 9천원만 지불하시면 됩니다. 감사합니다.