답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 늦었지만 중도금이 입금되어 임차인이 이행에 착수한 이상 단순한 기간 도과만으로 임의로 계약을 해지하기는 어렵습니다. 공인중개사가 연락 두절이라도 임차인과 직접 연락해서 LH 진행 상황을 확인하는 것은 가능하며 향후 잔금 지연이나 월세 미납에 대비해서 지연이자 부과 및 반복 연체시 계약해지 등의 추가 특약을 협의해서 작성하시면 좋겠습니다. 잔금전까지 임차인의 LH 대출 승인과 실행 여부를 꼼꼼하게 확인하시고 잔금일 지정 및 명도 원칙을 철저하게 고수하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1세대 1주택 실거주자의 종합부동산세 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 인상되어 일반적인 실거주 1주택자는 세 부담이 줄어들거나 유지됩니다. 반면에 실제 거주하지 않는 비거주 1주택자는 기본공제가 9억원으로 축소되고 종부세 기준이 주택수에서 가액 중심으로 개편되면서 초고가 주택과 다주택자의 세금이 큰 폭으로 인상되었습니다. 종부세와 양도소득세의 각종 공제 혜택 기준이 과거 보유 기간 위주에서 실거주 기간으로 전면 개편돼서 오래 보유했더라도 거주하지 않았다면 세제 혜택이 대폭 줄어들게 되었습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.요즘은 대출을 받아 입주하는 임차인이 워낙 많고 관련 사고도 알려져 있어서 대출 미승인 시 계약 무효 및 계약금 반환 특약은 비교적 흔하게 협의되는 안전장치 중 하나입니다. 집주인 입장에서는 특약 때문에 계약이 깨지면 그동안 집이 묶이거나 다시 임차인을 구해야 하는 공백이 생기기 때문에 혹시 임차인의 단순 변심이나 과실로 대출이 안될때까지 계약금을 돌려줘야 할까봐 꺼리는 경우가 많습니다. 따라서 임차인의 책임 없는 사유로 대출이 거절될시 라는 조건을 명확하게 단서로 붙여서 구체적으로 제안한다면 훨씬 수월하게 특약 합의를 이끌어낼 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.해당 한남동 한남근린공원 예정지 부근으로 보이는데 과거 공원 부지 계획인 실효된 이후 현재도 건물이 들어서지 않은채 나대지 상태로 방치되어 있습니다. 서울시는 이 땅의 난개발을 막고 체계적으로 관리하기 위해서 해당 일대를 개발행위허가 제한지역으로 지정해서 현재 건축물 건축이나 토지 분할 등이 전면 금지된 상태입니다. 향후 서울시의 한남 지구단위계획 수립을 통해서 주변 경관과 교통,환경등을 종합적으로 고려한 방향으로 토지 이용 계획이 정해질 예정입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.원시시대 생존 방식에서 비롯된 현재 편향으로 인해서 뇌의 본능적 영역이 이상적 판단보다 빠르게 반응해서 당장의 보상을 쫒도록 진화했습니다. 인간은 미래의 가치를 현재보다 낮게 평가하는 경향이 있어서 먼 미래의 큰 이익보다 눈앞의 작은 이익을 더 가치 있게 여깁니다. 즉각적인 보상이 분비하는 도파민이 강력한 쾌감을 주기 때문에 뇌가 장기적인 목표 보다는 즉각적인 자극을 반복해서 갈구하게 만듭니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.혼인신고를 한다고 해서 즉시 대출이 회수되거나 곧바로 문제가 발생하지는 않으며 혼인신고 자체만으로 은행에서 실시간으로 임대인과의 관계 변화를 파악해서 강제 회수하는 경우도 드뭅니다. 주택도시기금 버팀목 전새대출은 원칙적으로 시부모님을 포함한 직계존속과 임대차계약을 체결한 경우 대출 연장이 불가능하거나 제한이 됩니다. 따라서 혼인신고 후 당장은 유지되겠지만 2년 뒤 대출을 연장할때 시부모 명의집이라는 사실이 확인되면 연장이 거절돼서 대출금을 일시 상환해야 하는 위험도 높아보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 당첨되어 입주한 이후에는 중간에 소득이 오르더라도 당장 퇴거당하지 않고 정해진 계약기간 동안 그대로 거주하시면 됩니다. 2년마다 돌아오는 갱신 계약 시점에 소득이 기준을 초과했더라도 바로 쫒겨나는 것은 아니고 초과 비율에 따라서 임대보증금과 월임대료가 10~40% 정도 할증되어 계속 거주할 수 있습니다. 소득은 할증을 통해 계속 살 수 있지만 부동산이나 자동차 등 자산 기준을 초과하게 되면 원칙적으로 재계약이 거절돼서 퇴거 대상이 될 수 있으니 자산 관리에 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.송도는 대중교통 접근성이 좋고 치안과 밤거리 안전이 매우 우수해서 공원과 산책로가 잘 조성되어 있어서 여성 1인 가구에게 적합합니다. 깔끔하고 쾌적한 주거 환경과 높은 안전성이 장점이지만 서울 주요 지역과의 출퇴근 거리가 멀고 타지역에 비해서 전월세 시세가 다소 높다는 단점이 있습니다. 임대료 부담을 낮추면서 교통과 치안을 챙기고 싶다면 오피스텔이 밀집한 구월동 중심가 외곽이나 청라 일부 깔끔한 주거지도 좋은 선택지가 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.추첨제 일반공급은 등본상 세대주 여부로 서류 심사를 통과할 수 있으나 새로운 세입자 전입일 이후 아내의 주민등록은 실거주 불일치에 따른 공부상 허위 주소로 간주될 것 같습니다. 고의성이 없었더라도 청약 주택의 입주자모집공고일 당시 실제 거주지와 주민등록이 일치하지 않는다면 향후 소명 과정에서 부적격 처리될 위험이 존재합니다. 따라서 이전 오피스텔의 퇴거 증빙과 관리비 납부 내역 등 실거주하지 않았음을 증명할 객곽적인 자료를 확보해서 사업주체의 소명 요구에 적극적으로 대처하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대인이 만기 6개월에서 2개월전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았다면 전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 연장되는 묵시적 갱신 상태가 됩니다. 묵시적 갱신시 주택임대차보호법에 따라서 임차인은 기본 2년을 더 거주할 수 있고 월세 납부나 전세금 반환 요청 여부와 관계없이 임의로 내보낼 수 없습니다. 반면에 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있으며 임대인이 통지를 받은날로부터 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있는 권리와 법적 계약해지 효력이 발색하니 그때 집을 비워주시면 됩니다. 감사합니다.