답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.추위와 건물 가치를 잘 보셔야 합니다. 알루미늄보다 열전도가 낮은 수지 샷시나 복층 유리가 적용된 집이 압도적으로 따뜻합니다. 끝집이나 꼭대기 층보다 위아래, 양옆이 타 세대로 막힌 가운데 낀 집이 냉기차단에 유리합니다. 구축이라면 벽면에 단열재 보강 공사가 되었는지 현관 중문이 있는지 확인하세요. 구축 구매시 필수로 확인할점은 지진 안전성과 대출 승인을 위해 반드시 1981년 6우러 이후 준공된 건물을 선택하시고 장기수선계획에 따라서 적립금이 충분하게 쌓여 있는지 확인해야 추후 수선 분담금 폭탄을 피할 수 있습니다. 나고야는 지대가 낮은 곳이 많으므로 시청 홈페이지에서 침수 위험 지역인지 반드시 대조하세요. 집 내부 보다는 창호 등급과 관리조합의 재정 상태를 먼저 보시는 것이 나고야 생활의 질을 결정합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대인이 보증금을 활용할 수 없게 되면 전세를 놓을 유인이 사라져 전세 물량이 급감하고 전면적인 월세 전환이 일어나 세입자의 주거비 부담이 커집니다. 보증금을 관리하는 신탁기관에 지불해야 하는 신탁 수수료가 발생하여 이 비용은 결국 임대료 상승이나 세입자 부담으로 전가될 가능성이 높습니다. 기존 보증금이 돌려막기를 하던 임대인들이 신규 보증금을 신탁해야 할 경우 당장 돌려줄 자금이 부족해져 역전세난이나 경매가 속출하는 부작용이 생길 수 있습니다. 잡수리 비용 등 임대인의 의무 이행 시 자금을 쥔 신탁사와 집주인 간의 의사결정 갈등으로 인해 세입자가 적절한 수리를 제때 받지 못하는 불편함도 생길 수 있습니다. 즉 전세금 보호 효과는 확실하지만 전세 공급 자체를 위축시켜 시장의 근간을 흔들 수 있다는 우려가 큽니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 7억 5천만원인 경우 임대차 요율 구간은 0.4%가 적용이 됩니다. 7억 5천에서 0.4%를 곱하면 300만원이 나오며 부가세 별도입니다. 즉중개사가 요구할 수 있는 법적 최대 금액은 300만원 입니다. 여기에 중개업소가 일반과세자라면 부가세 10%를 포함해서 330만원까지 청구할 수 있습니다. 요즘처럼 전세 거래사 귀하거나 가격대가 높은 경우 상한요율을 다 주는 대신에 사전 협상을 통해 낮추는 것이 일반적입니다. 보통 0.3~0.35% 수준에서 합의를 많이 하여 깔끔하게 200~250만원 부가세 포함하여 먼저 제안해 보는 것이 일반적입니다 주의할점은 보수를 깎고 싶다면 잔금날이 아닌 계약서를 쓰기 전에 미리 복비는 0.3%로 해주시죠 라고 확답을 받는 것이 가장 좋고 결제 시현금영수증 발행을 요구하셔서 연말정산 시 소득공제 혜택도 받으세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세에서 전세로 재계약시 가장 일반적으로 기존 보증금에 1.05를 곱하면 됩니다. 기존 보증금이 2억인 경우 1.05를 곱하면 2억 1천만원까지 받을 수 있습니다. 전세에서 월세로 전환할 때는 단순히 5%를 더하는 것이 아니라 법정 전환율을 적용해야 합니다. 보증금을 5% 올린 금액을 기준으로 전월세전환율을 적용하여 월세로 환산해야 합니다. [한국은행 기준금리 + 대통령으로 정한 이율 2%] 또는 10% 중 낮은 것으로 적용합니다. 예시로 기준금리가 3% 라면 전환율은 5%로 적용합니다. 주의할점은 임대차계약 체결 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없으며 가장 확실한 방법은 정부 공식 사이트인 '렌트홈'의 임대료 인상률 계산기를 사용하는 것입니다. 기존 보증금과 변경할 계약 형태로 입력하면 법정 산환선을 자동으로 알려줍니다. 5% 제한 규정을 위반할 경우 최대 3000만원 이하의 과태료가 부과되며 등록임대사업자 혜택이 환수될 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.불가능에 가깝습니다. 정당한 계약 이행 촉구는 공인중개사의 업무 범위이며 약속을 어긴 세입자에게 연락하는 것은 법적 처벌 대상이 아닙니다. 세입자의 주장은 단순한 허세성 협박일 가능성이 높습니다. 집주인에게 요청하며 퇴거 지연으로 인해 새 임차인과의 계약이 파기될 경우 발생하는 모든 손해와 위약금을 보증금에서 공제하거나 청구하겠다고 공식적은 내용증명서를 꼭 발송하시고 협조하지 않으면 명도소송 및 집행비용까지 청구하겠다고 강경한 태도를 집주인이 보여야 세입자가 움직입니다. 중개사에게 법적 문제가 없으니 계속 업무를 진행해달라고 요청하고 모든 회피 문자나 녹취 증거를 남겨달라고 하세요. 현재는 집주인과 공조하여 손해배상 책임을 명확하게 고지하는 것이 최선입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 206동이 속한 전용 59제곱미터 타입은 최근 1억9천 ~2억 1천만원 사이에서 거래가 형성되고 있습니다. 2억이라는 가격은 급매물보다 비싸고 호가 보다는 합리적인 중간 지점입니다. 206동은 단지 내에서 비교적 조용한 위치에 있어 선호도가 나쁘지 않지만 조망이나 일조권에 따라서 가격 차이가 발생합니다. 대구 전체적으로 미분양 및 입주 물량 여파가 완전히 해소되지 않은 상태라 가격이 급격하게 오르기는 어려운 시기입니다. 2026년 현재 금리 기조에 따라 실거주 수요가 움직이고 있어 2억원 초반대 아파트는 사회초년생이나 신혼부부에게 여전히 매력적인 가격대입니다. 본인의집이 10층 이상의 로열층인경우, 내부 인테리어나 확장이 잘 되어 있는 경우, 일조량이 풍부한 남향 계열인 경우 2억원이 적당하며 3층이하의 저층이거나 입주 시 상태 그대로인 경우나 급하게 처분해야하 하는 상황일 때는 2억원은 비싼 편입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출 문턱을 파격적으로 완화해줍니다. LTV 80~90%로 확대해주어 초기 자본이 부족해도 집값의 80% 이상 대출이 가능하도록 문턱을 낮췄습니다. 40~50년 만기 대출을 통해서 매달 내는 원리금 부담을 최소화했습니다. 그리고 반값 아파트 및 기본주택 공급 지원으로 토지 값은 제외하고 건물만 분양하여 시세보다 훨씬 저렴하게 공급하는 토지임대부 주택과 역세권 등 우수한 입지에 무주택자라면 누구나 장기간 거주할 수 있는 공공주택을 확대했습니다. 세금적으로도 생애최초 구매 시 일정 금액 이하 주택의 취득세를 전액 면제하여 부대비용을 확 줄여주고 가점이 낮은 무주택자를 위해서는 생애치초 추첨제 물량을 대폭 늘렸습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.성인 자녀 공제 한도인 5천만원은 비과세 증여로 신고하여 자금 출처를 확보하고 나머지 1억원은 차용증을 작성하는 것이 가장 효율적입니다. 국세청은 가족 간 금전 거래를 증여로 간주하므로 주택 취득 자금 출처 소명과 증여세 폭탄을 방지하기 위해서 차용증은 꼭 쓰셔야 합니다. 세법상 적정이자의 합계가 연 1천만원 미만이면 증여세를 부과하지 않으므로 1억원까지는 무이자로 빌려도 세무상 안전합니다. 차용증 작성 후 즉시 우체국 내용증명이나 공증을 통해서 작성 시점을 공인받아야 나중에 소급해서 급조했다는 의심을 피할 수 있습니다. 이자는 주지 않더라도 차용증에 명시한 만기일에 원금을 계좌이체로 상환한 기록이 반드시 남아야 최종적으로 증여가 아닌 차용으로 인증받습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단지 규모와 조망권에 따라 다르지만 일반적으로 로열층을 100% 봤을 때 1층과 로열층은 수천만원에서 많게는 억단위까지도 차이가 납니다. 과거 구축 탑층의 여름에 더 덥고 겨울에 더 춥다, 물샌다 같은 단점이 신축에서는 대폭 개선이 되었습니다. 장점은 위층이 없다는 점이 가장 큰 메리트이고 탁 트인 조망과 사생활 보호가 뛰어납니다. 최신 공법과 단열재 덕분에 냉난방비 차이가 중간층과 거의 나지 않습니다. 단점으로는 출퇴근 시간 엘리베이터 대기 시간이 길 수 있습니다. 그리고 신축은 펌프 가압 방식이라 드물지만 점검이 필요할 수 있습니다. 즉 1층은 가장 저렴하고 탑층은 조망권에 따라서 로열층과 비슷하거나 더 비쌉니다. 층간소음에 예민하고 탁 트인 뷰를 원하신다면 신축 탑층을 추천드리지만 나중에 되팔 때 환금성을 고려한다면 가장 수요가 많은 로열층이 유리할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.평당 약 50~70 만원선 (부분 철거는 난이도가 높아 전체 철거보다 단가가 비쌉니다) 입니다. 4층 높이로 인한 스카이차와 크레인 장비료와 원룸 4개분의 폐기물 처리비가 큰 비중을 차지합니다. 체크할점은 4층 철거 후 남은 3층 천장의 옥상 방수 처리 비용이 견적에 포함됐는지 반드시 확인해야 합니다. 건축물관리법에 따라 해체계획서 작성 및 구청 신고가 필수이며 위반 시 과태료가 부과됩니다. 노후 건물이라면 석면 유므에 따라서 비용이 수백만원 추가될 수 있습니다. 즉 단순 철거비 외에 장비 사용료, 폐기물비, 옥상 방수비를 합쳐서 2000만원 전후로 예상하시되 진입로가 좁아 인력 작업이 많아지면 금액은 더 올라갈 수 있습니다. 최소 3군데 이상의 업체에서 방문 견적을 받아 비교해 보세요 감사합니다.