답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.외교 중재 실효성 시점은 3~6개월 정도로 양측이 전면전으로 국가 기간시설에 심각한 석유 전력등에 심각한 타격을 입어 전쟁 지속 비용이 체제 존립을 위협하는 시점에 국제사회의 중재가 실질적으로 작동할 것으로 보입니다. 과거 사례 이란-이라크 전쟁을 볼 때 이란은 종교적인 신념보다 내부 경제 파탄과 민심 이반이 임계점에 도달했을 때 비로소 종전을 결심했습니다. 이번에도 하이퍼인플레이션이 결정적 변수가 될것입니다. 전면전이 소강상태에 접어들더라도 헤즈볼라, 후티 등 대리 세력을 통한 저강도 소모전은 향후 수년간 지속될 가능성이 매우 높습니다. 지정학적 패권 다툼은 단기적인 외교로 완전히 해소되기는 어렵습니다. 즉 명확한 종식보다는 불안정한 정전과 대리전의 반복이 이어질 것으로 보이며 이란 내 부의 권력 승계와 미국의 직접 개입 강도가 향후 수년간 지속될 핵심 동력입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.25년 4월에 아무 소식 없이 갱신되었다면 법적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 2년이 연장된 것으로 봅니다. 최초 1년 계약이었더라도 묵시적 갱신 시 법적으로 임차인 보호를 위해 존속기간을 2년으로 간주합니다. 따라서 현재 계약 만기는 2027년 4월 4일이 맞습니다. 현재는 계약기간 중이므로 임차인이 동의하지 않는 한 집주인이 일방적으로 월세를 올릴 수 없습니다. 설령 합의하더라도 임대료 증액은 기존의 5%이내여야 하며 현재는 갱신 기간이므로 올릴 의무 자체가 없습니다. 문자나 카톡으로 증거가 남게 주택임대차보호법에 제 6조에 따라 25년 4월에 묵시적 갱신 2년 연장이 되었으므로 저의 법적 계약기간은 2027년 4월까지입니다. 따라서 올해는 기존 조건대로 거주하겠습니다. 라고 명확하게 의사를 전달하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 빠른 해결책은 관리사무소 입주자대표회의에 먼저 말해야 합니다. 옥상은 공용 공간이므로 특정 세대의 독점 사용은 관리규약 위반입니다. 시설물 철거 및 원상복구를 정식으로 요구하세요. 관리주체가 없거나 해결되지 않을 때는 관할 구청 주택과나 건축과에 신고하여 하수도 막힘과 누수 위험은 건축물 유지관리 위반에 해당하며 구청에서 현장 점검 후 시정 명령을 내릴 수 있습니다. 마지막으로 안전신문고 하수도 폐쇄나 누수 위험을 안전 위험 요인으로 사진과 함께 신고하면 해당 지자체로 배정되어 공식적인 답변을 받을 수 있습니다. 집합건물법에 따라 옥상은 전 소유자의 공유 자산이고 정당한 권한 없는 배타적 사용은 부당이득 반환 대상이자 방해배제 청구 대상입니다. 농사로 인해 실제 누수가 발생하거나 하수도가 파손될 경우 원인을 제공한 입주민이 수리비 전액을 배상해야 할 민사적 책임이 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 정부는 공급확대와 대출 규제라는 두마리 토끼를 잡으려 노력중이지만 현실적인 난관들이 존재합니다. 내가 살 집이 충분하다는 확신을 줄 만큼 실제 입주 물량이 확보되어야 하며 기준금리 인상이나 DSR 대출 규제 강화를 통해 시장에 풀린 돈줄을 죄어야 합니다. 지금 안사면 평생 못산다는 공포매수 심리가 멈추고 가격 하락 전망이 우세해져야 합니다. 다주택자의 과도한 임대 수익이나 시세 차익을 환수하는 강력한 세제가 유지되어야 합니다. 현재 실현 가능성은 스트레스 DSR 확대 등으로 돈줄을 막는 것은 현재 가장 실현 가능하고 강력한 수단입니다. 고금리과 공사비 급등으로 인해서 착공이 지연되고 있어 수도권 핵심 지역의 단기 공급 해결은 여전히 어렵습니다. 빌라 기피 현상으로 인해 안전한 아파트로의 쏠림이 지속되고 있어 심리 통제가 쉽지 않은 상태입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.관행적으로 영업, 시설, 바닥 세가지 항목을 합산하여 산정합니다. 예시로 월 순수익이 500만원이고 인테리어에 1억원을 투자한지 2년 된 카페를 인수할 경우 영업 권리금 500만원 X 12개월 =6000만원에 시설 권리금 1억원-(2년 감가상각 약 4000만원)=6000만원, 바닥 권리금은 해당 골목 코너 상권 시세를 반영하여 3000만원 이렇게 총 권리금 합계를 계산하면 1억 5000만원입니다. 인수할 시 주의해야할 가짜 데이터 판별법은 양도인이 제시하는 매출을 그대로 믿기보다 객관적인 증빙 자료를 반드시 요구해야 합니다. 최근 1년치 카드 매출 전표를 확인하시고 배달 비중이 높다면 배달의 민족, 쿠파이츠 등의 정산내역을 대조하고 매출 대비 재료비 비중이 업종 평균과 맞는지, 국세청에 신고된 매출액과 제시받은 매출액등을 비교해야 합니다. 시설 권리금의 경우는 설치한지 5년이 넘었다면 가치를 0으로 보는 것이 냉정한 시장의 논리입니다. 또한 월 300만원 보장 같은 말보다는 실제 임대료, 인건비, 공과금을 뺀 순수익을 기준으로 권리금을 협상하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주변 월세 시세로 토대로 연 수익률이 4~5%가 나오는지 역산해 보세요 공용 면적을 제외한 실평수 전용면적 기준으로 인근 매물과 가격을 비교해야 가장 정확합니다. 아파트보다 환금성이 낮으므로 최근 1~2년 내 실제 거래된 가격을 국토교통부 시스템에서 확인하세요. 반전세가 많은 이유는 전세사기 예방을 위해서 보증보험 가입 기준 공시가 126% 등으로 강화되어 집주인들이 보증금을 낮추고 나머지를 월세로 전환하는 추세입니다. 고금리로 인해 임대인이 전세금보다 월세로 받아 이자를 충당하는 것을 선호하게 된 시장 변화때문입니다. 체크할점은 보증금을 보호받기 위한 대항력 확보를 위해 전입신고가 가능한지 반드시 확인하시고 오피스텔은 일반 아파트보다 공용 관리비가 비싸므로 실제 고지서 평균 금액도 체크해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매각물건명세서상 임차인이 없고 근저당권만 있다면 낙찰 대금 완납 시 모든 채무는 소멸하며 낙찰자가 추가로 부담할 빚은 없습니다. 생애최초 보금자리론 이용이 가능하지만 잔금 기한 약 30일이 촉박할 수 있으므로 먼저 경락자금대출로 잔금을 치른 후 소유권 이전 뒤에 정책자금으로 대환하는 방식이 안전합니다. 생애최초 구매자는 지역 관계없이 LTV 80% 6억원 한도까지 가능하나 빌라의 경우에는 감정가 기준에 따라서 실제 한도가 달라질 수 있으니 사전조사가 필수적입니다. 주의할점은 해당 물건이 빌라이므로 KB시세가 없는 경우가 많습니다. 이럴때는 감정가나 은행 협약 감정가를 기준으로 하므로 입찰 전에 반드시 경매 전문 대출 상담사를 통해서 가계신탁을 받아보셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공매 낙찰자가 아직 잔금을 치르지 않았다면 법적 소유권이 없으므로 소유권 취득 전의 퇴거 요구는 부당하는점을 명확히 밝히는 답변서를 보내야 합니다. 낙찰자는 잔금을 완납해야 소유권이 생기므로 현재는 퇴거를 강요할 권리가 없음을 명확하게 하셔야 합니다. 또한 본인은 예전부터 거주한 적법한 점유자임을 강조하세요. 답변은 귀하가 잔금을 완납하여 소유권을 취득한 이후에 이사 시기 및 절차에 대한 정당하게 협의하겠다는 취지로 작성하시면 됩니다. 이렇게 대응하면 상대방의 무리한 압박을 방지하고 향후 소송에서도 협의 의사가 있었음을 증명할 수 있습니다. 공매 낙찰자가 계약금만 낸 상태에서 퇴거까지 걸리는 시간은 최소 4개월~8개월 이상으로 예상이 됩니다. 즉 낙찰자는 매각 결정후 통상 30~60일이내에 잔금을 완납해야만 소유권자가 되니 그전에는 법적으로 나가라고 할 수 없으며 경매와 달리 공매는 인도명령 제도가 없어서 낙찰자가 점유자를 내보내려면 반드시 명도소송을 제기해 승소 판결을 받아야합니다. 소송 소요시간은 최소 4개월~1년까지도 걸리니 낙찰자도 소송비용과 시간이 부담스러울테니 답변서를 통해 이사 준비 기간과 이사비 협의가 된다면 원만하게 나갈 용의가 있다고 전하는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소관청(구청/군청)에 집합건축물대장 표시사항 정정신청을 해야합니다. 원칙적으로 건물 소유자가 직접 신청해야 하며 해당 건물이 소재한 구청이나 군청의 건축과를 방문하거나 온라인 정부 24 또는 건축행정시스템 세움터를 통해 신청이 가능합니다. 필요한 서류는 건축물표시 정정 신청서, 현황도(층별 평면도 및 위치고), 소유자임을 증명하는 서류등이 필요합니다. 구청에 서류를 접수하면 통상적으로 공휴일 제외해서 7일 이내 처리가 되며 건축물대장이 301호로 바뀌면 이를 근거로 등기소에 방문하여 부동산 등기 표시변경 등기를 해야 합니다. 등기 변경까지 포함하면 약 2~3주 정도 소요될 수 있습니다. 주의할 사항은 단순히 숫자만 바꾸는 것이 아니라 3층 전체의 호수 배치와 일치해야 합니다. 만약 다른 세대와 번호가 겹치거나 계통이 꼬여 있다면 건물 전체의 현황도를 다시 제출해야 하니 주의하세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트보다 높은 감정가의 60~80% 정도 나옵니다. 단 실제 매매가보다 감정가가 낮게 책정될 수 있다는 점도 유의하세요 개인소득 DSR보다 건물의 임대 수익성을 더 중요하게 봅니다. 즉 월세 수입이 대출 이자의 1.25~1.5배 이상이어야 한도가 깎이지 않습니다. 주택이나 상가가 포함된 경우 소액임차보증금(방공제) 만큼 대출 한도에서 차감되므로 실제 수령액은 예상보다 적을 수 있습니다. 개인 사업자나 법인 대출로 진행될 경우 아파트(가계대출) 보다 DSR 규제에서 상대적으로 자유로운 편입니다. 건물은 아파트보다 대출한도가 높고(LTV) 개인 소득의(DSR) 영향이 적은편이지만 건물의 임대수익률이 낮으면 한도가 줄어듭니다. 또한 실제 시세보다 감정가가 낮게 책정될 수 있다는 점도 유의하셔야 해요 감사합니다.