답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택 매수는 감당 가능한 비용과 장기 거주 여부에 따라서 결정해야 합니다. 원리금 상환액이 월 소득의 30~40%를 넘는다면 영끌 보다는 저축하면서 자금을 모아두는 것이 안전합니다. 인구 감소 시대에는 모든 집값이 오르지 않습니다. 서울 역세권 등 핵심지가 아니라면 서둘러 사기 보다는 종잣돈을 모으며 청약 등을 노리는 것이 유리할 수 있습니다. 10년 이상 거주할 생각이고 대출 이자를 감당할 수 있다면 저점을 맞추러 하기보다 자산의 실질적 가치를 보고 매수하는 것이 좋습니다. 시세 차익만을 노린다면 현재의 높은 금리와 세금 부담 때문에 수익률이 낮을 수 있으므로 신중해야 합니다. 조급함 때문에 무리하기보다는 정부의 디딤돌, 버팀목 등 정책 대출 자격 요건을 확인하여 본인의 자금 흐름에 맞는 시기를 기다리는 것을 추천드려요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재산 44점은 보유하신 부동산의 가치가 매우 낮은 구간이거나 정부의 재산 기본공제 혜택 덕분에 산정 대상 금액이 크게 줄어든 결과로 보입니다. 재산 44점은 보유하신 부동산의 과세표준(공시가격의 약 60%)에서 1억원을 공제하고 남은 금액이 약 450만~900만원일 때 부여합니다. 계산방식은 (공제 후 재산 450~900만원) + (기본공제 1억원)=과세표준약 1억 500~1억 900만원이며 공시가격은 약 1억 7천만원대, 실제 매매가는 2억 초반대 이하인 주택으로 추정이 됩니다. 보험료 산출 방법은 44점 x 211.5=9306원 이며 현재 무직이시더라도 재산 공제 제도 덕분에 재산에 대한 보험료는 최소 수준으로 부과되고 있습니다. 소득이 없어도 재산 점수와 하한액 규정 떄문에 약 3만원 내외의 보험료가 발생하고 있네요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중도 해지 시 복비 부담만으로 퇴거는 가능하지만 실질적으로 새로운 세입자가 구해져야 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 원칙적으로 복비는 임대인이 부담해야 하지만 중도 해지는 임차인의 사정으로 임대인과 합의하여 임차인이 대신 부담하는 것이 실무적인 관례입니다. 복비를 내는 대신 임대인이 계약 해지에 동의하고 보증금을 미리 반환해주기로 약속하는 과정입니다. 하지만 단순히 복비만 낸다고 해서 바로 보증금을 돌려받지는 못하고 다음 세입자가 확정되어 계약금 또는 잔금이 들어와야 임대인이 그 돈으로 보증금을 돌려주는 경우가 대부분입니다. 이사를 결정하셨다면 최대한 빠르게 임대인과 부동산에 알려 집을 시장에 내놓아야 합니다. 이직으로 인한 부득이한 이동임을 설명하면 임대인과 협의가 더 수월할 수 있으며 서울 아파트는 매수 시 실거주 의무나 대출 규제가 까다로우니 잔금 일정과 현재 보증금 반환 시점을 잘 맞추어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 집주인은 세입자가 그 집에서 제대로 살 수 있는 상태를 유지해줄 의무가 있습니다. 무조건 해줘야 하는 것은 보일러 고장, 수도 누수, 벽면 균열, 전기 시설 불량, 창문 파손 등 주요 설비 및 거주에 필수적인 부분의 하자는 무조건 집주인 부담입니다. 선택사항은 벽지 오염, 전등 교체, 문손잡이 삐걱거림 등 사소하고 소모품성인 항목은 보통 세입자가 부담하거나 입주 시 합의에 따릅니다. 사전점검 때 몰랐더라도 입주 직후 발견한 원천적 하자라면 집주인이 수리 비용을 부담해야 합니다. 임주한지 며칠이 안됐다면 내가 살면서 망가뜨린게 아니라 원래 이랬다는 것을 보여줘야 하니 발견 즉시 사진이나 동영상을 찍어서 집주인이나 중개사에게 문자로 전송하시고 입주 전 수리해주기로 약속했던 부분이 아직 덜 된 상태라면 명백한 계약 위반 사항이므로 강력히 요구할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미리 은행에 방문하시면 계약서를 근거로 잔금일에 한해서 이체 한도를 충분히 증액해 줍니다. 신분증과 아파트 매매계약서 원본을 준비하시고 통장이나 해당 은행 앱이 설치된 스마트폰도 챙기면 좋습니다. 방문 시기는 잔금일 당일은 정신이 없으므로 최소 2~3일 전에 미리 집이나 직장 근처 지점을 방문해서 계약서상 잔금 액수에 맞춰 1일 1회 이체 한도를 수억원에서 수십억원 단위 까지 늘려줍니다. 보통 잔금일 당일 딱 하루만 한도를 늘려주도록 설정하는 경우가 많습니다. 주의할점은 고액 이체를 위해서는 실물 OTP가 반드시 필요하며 디지털 OTP나 보안카드는 한도 제한이 있을 수 있으니 방문한 김에 실물 OTP로 교체하거나 배터리 상태를 점검하세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부 정책은 세제는 긍정적이고 관리는 까다로워 보입니다. 전체를 1주택으로 보아 매도 시 12원까지 양도세 비과세를 적용받아 절세에 유리합니다. 또한 정부의 비아파트 공급 활성화 정책으로 소형 원룸에 대한 종부세 합산 배제 등 보유세 부담이 완화되는 추세입니다. 부정적인 리스크로는 전세 사기 방지 정책으로 보증보험 가입 요건이 엄격해져서 전세 세입자를 구하기가 예전보다 어려울 수 있습니다. 전세가율 하락 시 기존 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 역전세 리스크가 존재합니다. 즉 1주택자 혜택을 유지하면서 월세 수익을 올릴 수 있어 전체적으로 유리한 환경이나 전세보증금 반환 리스크 관리가 관건입니다 .감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세입자가 직접 당근마켓 등을 통해 새로운 세입자를 데려왔고 중개사가 매물 소개라는 중개행위를 하지 않았다면 법적으로 중개보수를 전액 지급할 의무가 없습니다. 하지만 중도 해지라는 특수상황 때문에 임대인과 임차인 간의 합의가 우선입니다. 보통은 중개사가 계약서를 작성하고 사고 발생 시 책임을 지는 대필료 또는 계약서 작성 비용만 지불하는 경우가 많습니다. 전세 대출이 낄 경우는 중개사의 직인과 공제증서가 첨부된 정식 계약서가 필요합니다. 중개사가 직인을 찍으면 사고 시 법적 책임을 지게 되므로 단순 대필료보다는 높고 정식 복비보다는 낮은 수준에서 할인된 복비로 협의하는 것이 일반적입니다. 그러니 중개사에게 직접 구해왔으니 대출용 직인 조건으로 금액을 조정해달라고 협의하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 보증보험 관련 특약은 가입 여부와 상관없이 반드시 넣으시는 것이 좋습니다. 가입을 고민중이더라도 특약에 넣는 것이 가능하며 오히려 임차인의 권리를 보호하는 강력한 안전장치가 됩니다. 보증보험은 집주인의 동의 없이도 가입할 수 있지만 집주인의 협조가 없으면 가입이 불가능한 경우도 생깁니다. 집주인이 보증금보다 채무가 많거나 집주인의 국세 체납 등으로 인해 보험 가입이 거절될 수 있습니다. 이때 특약이 없다면 보험 가입이 안되어도 계약을 취소하거나 책임을 묻기가 어려워집니다. 가입여부를 고려한다면 추천 특약 문구로 [임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극적으로 협조하며 만약 임대인이나 주택의 결격사유로 인해 보증보험이 거절된다면 본 계약은 무효료 하며 계약금 및 중도금 전액을 즉시 반환한다] 라는 내용을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재건축은 사실상 불가능합니다. 이미 용적률이 타워팰리스 약 900%대로 한계치라서 새로 지어도 수익이 나지 않습니다. 일반 분양 수익이 없어 집주인이 공사비 수억~수십억원 전액을 부담해야 하므로 추진이 매우 어렵습니다. 100년 거주 및 붕괴 위험은 현대 철근콘크리트 공법은 관리에 따라서 100년 이상 버팁니다. 건물이 무너지기 보다는 배관, 승강기 등 내부 설비 노후화가 먼저 옵니다. 장기수선충당금을 잘 모아 제때 고친다면 100년 거주는 가능하나 관리비 부담이 기하급수적으로 늘어날 수 있습니다. 한국은 시설물의 특별법에 다라 정기적인 안전 점검이 의무화 되어 있습니다. 갑자기 무너질 확률은 극히 낮으며 붕괴 징후가 보이면 재난위험시설로 지정되어 관리가 됩니다. 즉 나중에 무너지기보다 건물이 노후화되고 관리가 안되어서 주거환경이 급격히 나빠지는 현상이 더 큰 위험입니다. 재건축보다는 리모델링이나 장수명 주택 관리 방식으로 갈 수 밖에 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2027년 12월까지 준공된 신축 소형 60제곱미터 이하, 수도권 6억, 지방 3억 이하 구입시 주택수 산정 제외 혜택을 챙기시고 시세차익 보다는 대출 금리보다 1~2%p 높은 임대 수익률 4% 이상 확보에 집중해야 합니다. 소형 오피스텔은 역세권 도보 5분, 300세대 이상 대단지, 직주근접 업무지구의 입지가 필수이며 관리비가 저렴하고 커뮤니티 시설이 좋은 신축급을 선택해서 임차인 선호도를 높여야 합니다. 매도 전략은 준공 후 5년 이내 신축 상태일때가 환금성이 가장 좋기 때문에 노후화 전 매도를 고려하시는 것이 좋습니다. 만약 장기보유를 계획한다면 장기 일반 민간임대주택으로 등록하여 종합부동산세 합산 배제 등의 추가 혜택을 받다가 의무 임대 기간 종료 후 매도하는 방법도 추천드립니다. 감사합니다.