답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서대문구 원룸은 보증금 500만원 기준 월세가 대략 40만원 후반에서 70만원대에 형성되어 있으며 신축보다는 연식이 있는 빌라나 반지하 형태의 매물이 많을 가능성이 높습니다. 보증금 500만원이 집의 상태를 무조건 결정짓지는 않으나 저렴한 매물일수록 단열과 방음, 채광 등 주거 환경이 취약할 수 있으므로 반드시 낮 시간에 직접 방문해서 상태를 확인해야 합니다. 부동산 앱의 시세는 참고만 하시고 직접 발품을 팔아서 인근 중개업소를 방문해서 예산 범위를 명확히 밝히며 계약 전 등기부등본을 확인해서 보증금 보호가 가능한 안전한 매물인지 반드시 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 전국 부동산 시장은 수도권 중심의 상승세와 지방의 관망세가 혼재된 양극화 장세이며 전주 완산구는 지방중에서도 상대적으로 상승 흐름을 보이고 있으나 거래량 자체는 실수요 위주로만 제한적인 상황입니다. 매수자가 드문 시기일수록 인근 중개업소 5곳 이상에 매물을 적극적으로 의뢰해서 노출 빈도를 높이고 네이버 부동산 등에서 확인되는 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로 조정하는 것이 빠른 매도의 핵심입니다. 30년 된 노후 아파트인 만큼 내부 정리와 환기를 통해 첫인상을 개선하고 매수자의 입주시기를 배려하는 유연한 조건을 제시하면서 계약 가능성을 높여보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 아파트의 재건축 가치를 인근 중개업소에서 먼저 확인하시고 만약 사업성이 낮다면 노후 생활비 확보를 위해 매도 후 소형 전세나 고령자 복지주택으로 옮기는 것을 고려해 보세요. 새로 대출을 받아 매수하는 것은 이자 부담으로 인해서 노후에 큰 위험이 될 수 있으므로 현재 거주중인 집을 담보로 평생 연금을 받는 주택연금 활용 여부를 한국주택금융공사를 통해서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다. 매도 시 1주택자 비과세 혜택 가능 여부와 양도세를 반드시 체크하시고 매도 대금으로 대출을 즉시 상환하여 이자 부담이 없는 안정적인 현금 흐름을 만든느 것을 최우선 목표로 삼으세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매달 적자가 누적되는 상황이라면 1억 1천만원의 손실을 확정 짓더라도 더 큰 추가 손실을 막기 위해서 과감하게 양도하는 것이 장기적으로 자산을 지키는 길입니다. 노동력과 운영 시간을 고려했을 때 실질적인 순수익이 거의 없다면 용돈벌이라는 생각은 위험하므로 현재의 수익 구조를 객관적으로 분석하면서 폐업이나 양도를 결정하시기 바랍니다. 무작정 매도하기 전 3개월간 메뉴 조정이나 배달 강화 등으로 권리금을 높일 방안을 마지막으로 시도해 보시고 그래도 변화가 없다면 경제 활동의 전환을 고려하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임차인과 협상하여 전문 정리수납 컨설팅이나 청소 업체 비용을 임대인이 부담하는 대신에 집을 보여주는 날만큼 깨끗하게 유지하도록 하는 인센티브를 제공해 보세요. 만약 현재 상태로 매도가 어렵다면 임차인에게 일정 금액의 이사 비용을 지원하여 퇴거를 유도하고 공실 상태에서 매도한느 것은 제값을 받는 가장 확실한 전략입니다. 임차인과 협조가 원활하지 않을 경우 매수자에게 추후 도배, 청소 비용 등을 매도 가격에서 차감해 주겠다고 협상안을 제시해서 현재의 어수선한 상태에 대한 거부감을 줄여보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 정해진 최소 거주 기간은 없으나 기존 세입자를 내보낸 경우 실거주 의사를 증명하고 손해배상 분쟁을 피하기 위해서 최소 1년 이상 거주하는 것이 안전합니다. 향후 집을 팔 때 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 취득 당시에 조정대상지역 여부에 따라 최대 2년의 실제 거주 요건을 채워야 합니다. 실거주 입증을 위해 전입신고는 물론 관리비, 공과금 납부 내역 등 거주 기간 동안의 생활증빙 자료를 반드시 확보해 두시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대인은 계약 만료 2개월 전까지 인상을 통보해야 하며 이를 넘기면 기존 조건 그대로 2년 연장되는 묵시적 갱신이 성립하므로 2주 전 통보는 거부할 수 있습니다. 작년 인상 합의는 구두 재계약으로 간주되나 이번에 2개월 전 인상 통보를 받는다면 계약갱신청구권을 사용하여 인상 폭을 최대 5%로 제한하고 2년 거주를 확보하시기 바랍니다. 2개월 전까지 아무말이 없다면 자동 묵시적 갱신으로 기존 월세 그대로 2년 보장받을 수 있으니 법적 최소 보장 기간인 2년을 활용해서 권리를 주장하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 잡화점에서 먹거리로 변경 시 초기 대규모 투자보다는 이동식 철판 등 최소한의 장비로 유동인구의 반응을 살피는 테스트 판매 기간을 3개월 정도 가져보세요. 단순히 소세지를 파는 것을 넘어서 주변 가게와 차별화되는 소스나 먹기 편한 포장 방식을 설계해서 시장 고객들이 길거리에서 물고 다니기 좋은 포지셔닝을 선점해야 합니다. 남편분의 반대를 설득하려면 단순히 하고 싶다는 의견보다는 예상 매출, 원가율, 손익분기점을 정리한 수치화된 계획서를 작성해서 구체적인 실현 가능성을 증명해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실거래가 사이트에서 월별 거래량을 확인해서 급할 때 즉시 팔 수 있는 환금성을 최우선으로 검토하시고 전세가율이 적당한 단지를 선택해야 합니다. 평일 저녁 8~9시에 임장을 통해서 실제 주차 환경과 건물의 노후도를 직접 눈으로 확인하고 중개사에게 매도 사유를 물어서 해당 단지의 숨겨진 단점을 파악하시기 바랍니다. 막연한 호재보다는 지자체에서 발행하는 도시기본계획 원문을 찾아서 기업 유치나 교통망 착공 여부를 확인하고 인구 유입이 확실한 곳에 투자하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 핵심지는 입주 물량의 절대적인 부족과 함께 똘똘한 한 채에 대한 수요 쏠림이 지속되고 있어서 당분간 가격 상승 압력이 유지될 가능성이 높다고 생각합니다. 다만 대출 규제와 금리 변동성과 향후 정비사업 물량 공급등에 따른 시장 심리 변화 리스크 요인도 공존하므로 일방적인 급등보다는 지역별 양극화가 심화될 것입니다. 따라서 가격 전망을 쫒기보다는 본인의 자금 조달 계획 내에서 핵심지 매물의 실거래가 추이를 꾸준하게 보면서 하락기나 급매가 발생할 때 대응할 준비를 하는 것이 중요합니다. 감사합니다.