답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약 명의 변경은 임대인의 동의가 필수이므로 법적 강제가 불가하며 임의로 명의를 바꾸면 계약 해지나 보증금 반환에 불이익이 발생할 수 있습니다. 관할 세무서에 방문해서 임대차 계약서 명의와 별개로 동업해지계약서를 제출해서 사업자등록증상 공동대표에서 본인을 제외할 수 있는지 먼저 상담해 보세요. 세무적 정리가 완료된 후에도 임대인이 거부한다면 현재 임대차 계약 기간 만료 시점에 맞춰서 확실하게 계약을 종료하고 보증금을 회수하는 방안을 추진하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순히 건물 면적 요건만 맞추는 것을 넘어서 해당 건물에서 실제 영업 활동이 이루어져야 사업용으로 완벽하게 인정받을 수 있습니다. 건축비 대비 운영 효율이 낮다면 건물 신축 대신 토지를 직접 사업장으로 활용하거나 공공 활용 등 타 절세 방안을 세무 전문가와 심도 있게 논의해 보세요. 법제처에서 소득세법 시행령을 확인해서 보유 토지의 구체적인 용도지역에 따른 세부 기준을 직접 대조하고 건축 후에 발생할 공실 리스크까지 고려해서 신중하게 결정하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약금 100만원은 가계약의 성격이 강하므로 계약의 중요 내용에 대해 충분한 설명이나 합이가 없었다면 민법상 원칙적으로 반환받을 수 있는 금액입니다. 상대방이 환불을 미루는 것은 불법적인 관행이므로 즉시 지금 해당 모델하우스의 시행사나 위탁분양사가 아닌 시행사 본사의 고객센터로 전화해서 강경하게 반환을 요구해 보세요 지체 시 민사상 부당이득 반환 청구 소송을 검토하겠다고 전달하고 주변 지인이나 공인중개사를 통해 해당 모델하우스의 문제점을 공론화하겠다는 의지를 보이시면서 강경하게 대응해 보세요.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약에만 매달려 시간을 보내기보다 본인의 가점이 높지 않다면 당첨 확률이 낮은곳만 고집하기보다는 실거주와 자산 가치를 동시에 잡을 수 있는 예산 내 준신축 매수를 우선순위에 두는 것이 효율적입니다. 대출금리 부담이 고민된다면 무리한 대출보다는 감당 가능한 수준의 원리금을 먼저 계산해 보고 매달 상환액이 가계 소득의 30%를 넘지 않는선에서 안정적인 매수 계획을 세우는 것이 안전합니다. 청약통장은 해지하지 말고 유지하시되 당장 내 집 마련이 필요한 상황이라면 시장 상황을 관망해서 급매물 위주로 준신축 아파트를 공략하는 전략도 추천합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중기청 대출 실사는 주택의 적법한 거주 여부나 불법 건축물 여부 등을 확인하기 위한 통상적인 절차이며 필요시에는 은행 위탁 업체가 주말에도 방문할 수 있습니다. 기존 세입자가 거주중이어도 대출 심사를 위해 현장 확인이 진행될 수 있으므로 방문자의 소속과 신분을 반드시 확인한 뒤에 응대하시기 바랍니다. 이는 다음 세입자의 대출 승인을 위한 정당한 과정이니깐 크게 걱정하실 필요가 없으며 불안하다면 공인중개사를 통해서 방문자의 소속을 확실히 재확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 동의율 75%를 충족할 가능성이 높아 사업 추진이 강행될 위험이 크므로 반대측 주민들과 비상대책위원회를 결집해서 협상력을 확보해야 합니다. 현금청산 시 재산상 손실을 최소화하기 위해 신탁 계약 및 보상 조건을 면밀하게 분석하고 정비사업 전문 법률가에게 대응 전략을 자문해 보세요 신탁사의 내용이나 분담금, 권리산정 기준일 등 핵심 조건을 면밀하게파악하고 이주 대책과 보상 규모에 대해 정시바업 전문 변호사나 행정사에게 법률 상담을 받아 실질적인 대응 방안을 마련하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.반지하 빌라라도 주거용이라면 주택수에 포함돼서 2주택자가 되며 이로 인해서 취득세 중과 가능성과 기존 주택 매도 시 1주택 비과세 혜택 박탈이라는 세무적 불이익이 발생합니다. 매수전에 해당 주택들의 공시가격을 확인하고 일시적 2주택 비과세 특례 활용 여부나 임대 주택 등록을 통한 세제 혜택 등을 세무사와 미리 상의해서 세부 전략을 수집해야 합니다. 서울 지역은 투기과열지구 등 규제가 강하므로 주택 매수 시 추가될 종합부동산세 부담과 양도소득세 중과 여부를 반드시 사전에 시뮬레이션해서 경제적 실익을 따져보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소액으로 대형 부동산에 간접적으로 투자해서 배당 수익을 얻을 수 있으며 증권사앱을 통해 일반 주식처럼 리츠나 부동산 펀드 종목을 선택해서 매수하면 됩니다. 공모, 리츠 부동산 펀드에 3년 이상 투자 시 배당 소득에 대해 9.9% 분리과세 혜택이 적용되며 이는 별도의 신청 없이 계좌를 개설한 금융기관을 통해 분리과세 신청 절차를 거쳐야 합니다. 분리과세 혜택을 받을 수 있는 투자 한도는 전 금융기관 합산 1인당 총 5천만원이며 이는 연간 한도가 아닌 3년동안 유지되는 총 납입 원금 기준의 한도입니다. 주의할점은 배당 수익 외에 주가 변동에 따른 원금 손실 위험이 있으니 배당률과 기초 자산인 부동산의 가치를 확인하고 분할 매수로 접근하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세임대로 주거비를 줄여 종잣돈을 모으면서도 내 집 마련의 필수 열쇠인 청약통장은 반드시 유지해서 자산 증식의 기반을 확보하시기 바랍니다. 임대주택 확대 정책을 자산 형성을 위한 징검다리로 정도로 활용하고 지금 상황과 청약 가점을 고려해서 분양권을 노리는 전략을 병행하는 것이 가장 효율적입니다. 주거안정을 도모하는 동시에 장기적인 관점에서 자산 가치를 높일 수 있도록 임대 거주와 내 집 마련이라 투트랙 전략을 통해서 미래를 설계하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 기간 중 중도 퇴거는 법적 의무가 아닌 집주인과 임차인의 합의 해지가 원칙이므로 처음 합의한 3개월분 월세 조건이 유효합니다. 묵시적 갱신 상태가 아니라면 집주인이 일방적으로 계약 만료 후 3개월치 월세를 추가로 요구할 법적 근거는 없습니다. 처음에 합의했던 내용을 증명할 수 있는 문자나 녹취 등의 증거 자료를 확보하고 해당 내용에 따라서 계약 종료가 유효함을 임대인 측에 강력하게 주장하세요 만약 임대인이 합의 내용을 번복하면서 부당하게 요구한다면 대한법률구조공단 132번을 통해서 연락해서 법률 상담을 받아보시기 바랍니다. 감사합니다.