답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.비규제지역인 오산에서 생애최초 매수 시 LTV 80% 적용으로 최대 3.6억원까지 대출이 가능합니다. 부부 합산 소득 기준 디딤돌 대출을 활용하면 연 2.7~3.3%의 저금리로 월 130~150만원만 부담하면 됩니다 .취득세와 부대비용을 포함해 최소 1억원 정도의 현금이 필요하니 신용대출 유무를 먼저 확인하시길 바랍니다. 세후 소득 대비 원리금이 안정적인 수준이므로 11월 결혼을 앞두고 계신 만큼 오산 세교지구 등 주요 입지와 급매물을 선점하시어 실거주 안정성을 확보하시고 정부의 최신 특례 대출 지원 정책을 수시로 확인하여 혜택을 극대화하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약 종료 시 보증금 반환은 집을 비워주는 것과 동시에 이루어져야 하므로 25일 오전 짐을 모두 뺀 직후에 집주인에게 집 상태를 확인하고 그 자리에서 입금을 요청해야 합니다. 이사 며칠 전 미리 25일 오전 10시경 퇴거하니 집 확인 후 보증금을 입금해달라고 문자로 확답을 받아두고 당일에는 전기, 가스 등 공과금을 완납한 영수증을 준비해 두는 것이 좋습니다. 집주인이 보증금을 돌려주기 전까지는 현관 비밀번호를 알려주거나 열쇠를 넘겨주어서는 안되며 반드시 본인 계좌로 전액이 입금된 것을 확인한 후에 퇴거 절차를 마무리 하시고 혹시 모를 원상복구 분쟁에 대비해서 짐이 빠진 빈 집 상태를 사진이라 영상으로 꼼꼼하게 기록해두고 보증금으 받기 전까지는 전입신고를 다른곳으로 옮기지 않도록 주의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한국은 광랜과 5G 인프라가 세계 최고 수준이라 도시 거주자에게는 가산비가 매우 떨어지지만 유선망 설치가 불가능한 산간오지나 섬 지역 거주자에게는 유일한 고속 인터넷 대안이 됩니다. 월 이용료 10만원대로 비싸고 초기 장비 구입비 부담도 크지만 장소에 구애받지 않고 전국 어디서나 차 위나 배 위에서 업무를 볼 수 있다는 점에서 디지털 노마드나 해상 활동가에는 매력적입니다. 지연 속도 면에서 일반 초고속 인터넷보다 소폭 느릴 수 있어 실시간 게임보다는 스트리밍이나 일반 사무작업에 더 적합하며 재난 시 비상용 백업망으로서의 가치도 충분합니다. 결론적으로 일반적인 환경보다는 통신 사각지대에서의 특수 목적이나 이동 중 끊김 없는 연결이 꼭 필요한 경우에만 비용 대비 만족감을 느끼며 쓸 만한 서비습입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역 지정 이전에 이미 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 법률 소급 적용 금지 원칙에 따라 실거주 의무를 포함한 해당 규제 대상이 제외됩니다. 규제 효력은 지정일 이후 체결일 계약부터 발생하므로 지정 전 매수하신 경우에는 소유권 이전 등기 시점이 지정일 이후라 하더라도 허가 잘차 없이 등기가 가능합니다. 따라서 2년 실거주 의무를 지키지 않고 바로 임대를 놓거나 전세를 끼고 매수하는 소위 갭투자 상태를 유지하셔도 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 혹시 모를 확인 절차에 대비해서 계약 체결일과 계약금 입금 내역이 지정일 이전임을 증명할 수 있는 자료만 잘 보관해 두시면 충분해 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.버팀목 대출 심사에 최소 3~4주가 소요되어 5월 8일 입주는 물리적으로 불가능하므로 월요일 은행 상담을 통해 확정된 처리 기간을 바탕으로 임대인과 잔금일 조정을 즉시 재협의해야 합니다. 현재 세입자가 퇴거 후 발생하는 약 20일간의 공실 기간에 대해 일주일분의 관리비를 지원하거나 계약금을 조기에 입금하는 제안을 통해 임대인의 심리적, 경제적 부담을 덜어주는 것이 효과적입니다. 정식 계약서 작성 시 대출 심사 일정에 따라 잔금일을 5월 14일 전후로 유연하게 조정할 수 있다는 특약 사항을 반드시 명시하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하시길 바랍니다. 중개인에게는 대출 승인이 계약의 전제조건임을 강조하며 임대인을 설득할 수 있도록 협조를 구하고 만약의 상황을 대비해 대출 부적격 시 계약금 반환 조건도 함께 논의해 보시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.장기수선충당금은 엘리베이터 교체 등 건물의 가치를 높이는 대규모 공사를 위해서 적립하는 돈으로 원칙적 부담 주체인 집주인을 대신해 세입자가 냈다면 퇴거 시 전액 돌려받을 수 있습니다. 반면 수선유지비는 공용부 전등 교체나 냉난방 점검 등 일상적인 시설 관리에 쓰이는 소모성 비용이므로 현재 거주하며 혜택을 보는 세입자가 부담하며 반환받지 못합니다. 따라서 질문하신 5천원의 충당금은 추후 정산 대상이 되지만 8천원의 유지비는 실거주에 따른 본인 부담분으로 이해하시면 됩니다. 이사하실 때 관리사무소에서 장기수선충당금 납부 확인서를 발급받아 집주인에게 청구하여 꼭 환급받으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 자금으로는 10억~15억원 아파트 매수가 어려우므로 전문직 신용대출을 활용해 서울이나 수도권 상급지의 갭투자로 미리 집을 사두고 자산 가치 상승을 노리는 전략이 현실적입니다. 또는 청약 가점이 낮더라도 고소득자를 위한 추첨제 물량이 있는 서울 유망 단지에 꾸준히 도전하며 당첨 가능성을 열어주는 것이 좋습니다. 부부합산 소득이 2억원을 초과하여 저금리 정책 대출은 이용이 어려우므로 시중은행의 일반 주택담보대출과 스트레서 DSR 규제를 고려한 정교한 상환계획이 필수적입니다. 실질적인 매수를 위해서는 현재 자금보다는 대출 가능액과 저축 계획의 차이를 좁히는 기간을 먼저 설정하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존대출을 유지하면서 보증금 차액인 4400만원을 상환하는 조건으로 목적물 변경이 가능하므로 전액 상환 후 신규 대출을 받을 필요는 없습니다. 이사 시점에 소득 재심사를 거치게 되며 부부 합산 소득 상승과 변동금리 주기에 따라 금리는 현재보다 높은 고시 금리로 인상될 수 있습니다. 이사 1~2개월 전부터 양주 새집을 알아보되 해당 매물이 HUG 보증 가입요건을 충족하는지 반드시 먼저 확인해야 하며 이사 당일 기존 집주인에게 받은 보증금으로 대출 감액분을 즉시 상환해야 새집으로의 담보 교체가 완료되므로 미리 은행과 협의하여 타임라인을 맞추어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.특별공급은 세대당 평새 1회만 가능하여 재당첨 제한이 풀린 2029년 이후에도 다른 특별공급 신청은 원칙적으로 불가능합니다. 따라서 제한 기간이 종료된 후에는 특별공급이 아닌 일반공급 1순위를 통해 청약을 노리는 전략으로 준비하셔야 합니다. 다만 최근 혼인 전 당첨 이력을 배제해 주는 등 규정이 완화되고 있으므로 본인의 사례가 예외에 해당할지는 확인이 필요합니다. 가장 정확한 개인별 자격 상태는 청약홈 고객센터를 통해 본인의 당첨 이력과 향후 가용 범위를 상담받으시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 파킹통장이나 배당주 소액 투자로 돈이 일하게 하는 경험을 쌓으며 재태크와 친해지는 것을 추천합니다. 토지 투자는 어렵게 접근하기보다 디스코나 토지이음 같은 앱을 활용해서 관심 지역의 시세를 게임처럼 조회하며 재미를 붙여 보시고 매물 분석이 막막할때는 국가 자산을 매각하는 온비드 공매 사이트에서 소액으로 나온 땅들을 구경하며 시장의 흐름을 익히는 것도 좋은 방법입니다. 주말에 맛집 탐방을 특정 지역에 방문하여 여행 같은 임장을 즐기다 보며 부동산이 단순한 공부가 아닌 즐거운 취미로 다가올것입니다. 감사합니다.