답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 공시지가 126%를 기준으로 수치상 턱걸이 통과가 가능해 보이나 향후 공시지가 하락이나 정부의 담보인정비율 강화 정책에 따라 실제 가입 시점에서 거절될 위험도 매우 높아보이는 매물입니다. 부동산에 보증보험 가입 가능성을 장담하면서도 관련 특약 입력을 거부하는 것은 가입 부로학실성에 대한 책임을 회피하려는 의도로 보입니다 특약 없이는 가입 거절 시 계약 해지나 계약금 반환이 법적으로 불가능합니다. 보증보험 가입 거절 시 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다는 특약을 반드시 명시 하셔야 하고 임대인이 끝까지 거부할 경우 해당 매물은 전세 사기나 역전세 위험이 크다고 판단하니 계약하지 않는 것을 권장드립니다. 해당 건물의 건축무대장상 위반건축물이 표시되어 있지는 않은지도 확인해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약 당사자인 집주인이 직접 부동산에 매물을 내놓고 새로운 세입자를 찾는 것이 원칙입니다. 집주인이 바쁘거나 현지 사정을 잘 모르는 경우 현재 거주중인 세입자에게 주변 부동산에 방 좀 내놓아달라고 요청하는 경우가 많습니다. 이는 부탁이지 법적인 강제사항은 아닙니다. 중개수수료는 계약만기를 채우고 나가는 것이므로 새로운 세입자를 들이는 것에 대한 복비는 전액 집주인이 부담합니다 귀하는 부동산에 전화해서 방을 내놓는다고 해서 본인이 복비를 내야 하는 상황은 절대 발생하지 않으니 안심하셔도 됩니다. 단순히 부동산에 매물 정보를 전달하는 과정에서 발생하는 비용은 없습니다. 특약에 2개월 전 통보라고 명시 되어 있다면 5월 2일 만기일 기준인 3월 2일까지는 나간다는 의사를 밝히셔야 하고 3월 14일에 집주인이 먼저 월세 인상을 요구했고 이에 대해 3월 16일에 퇴거 의사르 밝히셨으니 이는 집주인이 새로운 계약 조건을 제시했으나 귀하께서 이를 거절하고 계약종료를 선택하신 것이므로 상호 합의하에 계약이 종료된 것으로 볼 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대로변 상가는 멀리서도 간판이 잘 보여 광고 효과가 큽니다. 이는 마케팅 비용 절감으로 이어지기 때문에 임대료가 높게 책정됩니다. 횡단보도 앞, 지하철역 출구 인근처럼 고객의 동선에 자연스럽게 위치한곳은 유효 유동인구가 많아 임대료가 비쌉니다. 반면에 골목 안쪽은 고객이 일부로 찾아와야 하므로 임대료가 낮아지는 대신에 목적이 강한 업종이 주로 입점합니다. 단순히 사람이 많이 지나다닌다고 임대료가 높은 것은 아니며 누가 어떤 목적으로 지나가는지가 중요합니다. 퇴근길 동선인지, 출근길 동선인지에 따라서 업종별 가치가 달라지는데 보통 지하철역에서 주거지로 향하는 퇴근길 동선 상가의 임대료가 더 높게 형성되는 경향이 있습니다. 단순히 스쳐 지나가는 통로형 입지보다는 사람들이 머무르며 소비가 일어나느 광장형 혹은 먹자골목 초입의 임대료가 가장 높습니다. 그리고 상가가 건물의 몇 층에 있는지 어떤 상권에 속해 있는지도 결정적인 요인입니다. 1층은 접근성이 압도적이서 가장 비싸며 일반적으로 2층 임대료는 1층의 30~50% 수준, 지하층이나 3층 이상은 그보다 더 낮게 형성됩니다. 같은 건물이라도 코너에 위치해 2면 이상이 노출되는 코너 상가는 일반 상가보다 10~20%가량 임대료가 높게 책정되기도 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금을 돌려받고 나가는 것은 가능한데 재건축은 임대인의 개인적이 사유이며 이론 인해 재계약 불가를 통보받은 상황에서 세입자가 계약 만료 전 좋은 매물을 찾아 이주하겠다고 협의하는 것은 정당한 권리 행사로 볼 수 있습니다. 임대인 입장에서도 재건출을 원활히 진행하려면 세입자들이 제떄 나가주어야 합니다 따라서 재건축으로 인해 재계약이 안된다고 하니 마침 좋은 집을 찾았을때 미리 나가겠다고 의사를 전달하시면 보통 보증금을 제때 반환해 줍니다. 계약 만료전이라 하더라도 실제 이사 나가는 날까지만 월세를 정산하는 것이 일반적입니다. 이사 가는 날까지의 월세를 일할 계산하여 지불하고 그 이후의 월세는 낼 필요가 없습니다. 보통 중도 퇴실 시 다음 세입자를 구하는 비용을 부담하지만 재건축의 경우 다음 세입자를 받을 수 없는 구조이므로 복비 또한 세입자가 부담할 이유가 전혀 없습니다. 먼저 이사할 새 집을 계약하기 전에 현재 임대인에게 퇴거 일자를 미리 알리고 해당 날짜에 보증금을 반환해주겠다는 확답을 문자나 통화 녹음 등으로 남겨두는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울에서 복층 빌라는 전체 매물 중 비중이 작아 일반적인 필터링만으로는찾기 어려운게 사실입니다. 가장 매물이 많고 허위가 적은 네이버 부동산을 기준으로 다음 순서대로 설정해 보세요. 빌라 주택> 방 3개 이상 혹은 4개 이상으로 설정합니다 복층은 면적 때문에 주로 다실로 등록이 됩니다. 층수 필터에서 탑층만 선택하시고 서울 빌라 복층의 90% 이상은 건물의 가장 위층을 사용하는 탑층 복층 형태입니다. 상단 검색창에 구체적인 동네 이름과 복층, 테라스, 다락 등의 키워드를 조합하여 검색 결과 내에서 다시 찾으시고 층수와 단독 테라스 여부는 매물 상세 설명이나 사진을 볼 때 5층/5층 처럼 해당 층이 건물 전체 층수와 같다면 복층일 가능성이 큽니다. 상세 설명에 실사용 면적이 전용면적보다 훨씬 크게 기재되어 있다면 복층 공간이 포함된 경우입니다. 허위매물을 피하는 법은 주변 신축 빌라 3룸 시세보다 터무니없이 저렴한 복층은 100% 허위이고 복층은 일반층 보다 최소 5천만원에서 1억원 이상 비싼 것이 정상입니다. 화려한 사진과 저렴한 가격을 내세우는 전용 사이트보다는 네이버 부동산에 등록된 현지 공인중개사 매무을 보는 것이 가장 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월세를 추천하는 이유는 사업 예비비 등 현금 흐름이 중요하다면 보증금을 최소화하고 월세를 선택하세요 전세는 큰 돈이 묶여 사업적 기회비용이 발생하며 대출 시 추후 사업자 대출 한도에 영향을 줄 수 있습니다. 전세를 추천하는 이유는 고정 지출을 극단적으로 줄이고 싶다면 청년 전용 저금리 대출을 활요해 월 이자 부담을 월세보다 낮게 세팅하는 것이 유리합니다. 활용 가능한 청년 혜택으로 만 34세 이하 직장인, 사업자라면 연 1~2%대 저금리로 보증금 대출이 가능합니다. 수원시에서 시행하는 청년 대상 월세 지원 사업공고를 확인하셔 혜택을 받을 수 있고 경기도 거주 요건 충족 시 연간 100만원의 지역화폐를 지원받을 수 있습니다. 사업 병행 시 주의할점은 이사 후 사업자 등록 주소지를 수원으로 옮길 경우 지역에 따른 세제 혜택 변화를 세무적으로 검토해야 합니다. 즉 사업자금이 묶이는 것이 부담스럽다면 보증금을 낮춘 월세를 선택하고 고정비를 줄이고 싶다면 청년 전용 대출을 끼고 저렴한 전세로 가시는 것을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약통장은 당첨되는 순간 그 효력이 소멸합니다. 계약금을 내지 않아 계약이 취소되더라도 당첨 사실 자체가 기록에 남기 때문에 해당 통장은 다시 사용할 수 없습니다. 해지 후 재가입은 효력이 없어진 통장은 해지하고 새로 가입하셔야 합니다 해지 시 납입했던 원금과 이자는 모두 돌려받을 수 있으며 해지 즉시 새로 가입하여 예치기간을 다시 쌓기 시작하는 것이 유리합니다. 배우자 통장은 유효합니다 청약 당첨의 효력 상실은 당첨된 본인만의 통장에만 해당합니다. 아내분의 통장은 이번 당첨과 무관하게 기존의 효력이 그대로 유지됩니다. 다만 본인이 당첨된 후 계약을 퐆기하면 일정 기간동아 재당첨 제한에 걸릴 수 있으며 이기간에는 아내분이 청약을 신청할 때 귀하의 재당첨 제한 이력이 영향을 줄 수 있으므로 향후 모집공고문의 재당첨 제한 규정을 반드시 확인하세요. 계약 포기 시 유의사항은 투기과열지구나 분양가 상한제 적용 주택 등에 당첨된 경우 계약을 안하더라도 향후 몇년간 다른 청약에 당첨될 수 없는 제한이 생깁니다. 계약금은 내지 않아 자동 취소되더라도 금융결제원의 당첨자 명단에는 기록되므로 향후 부적격 당첨 여부를 판단하는 기준이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 감액과 월세 인상 등 임대차 조건이 변경되었으므로 계약 체결일로부터 30일 이내에 반드시 관할 주민센터나 온라인을 통해 임대차 변경 신고를 해야 합니다 보증금이 줄어드는 경우라 할지라도 대항력 유지를 위해 변경된 계약 내용을 신고하고 새로운 계약서를 공공기관에 등록해두는 것이 안전합니다. 2번의 질문하신 상황은 법적 권리인 계약갱신요구권 행사가 아니라 임대인과 임차인이 자유롭게 조건을 조유한 합의에 의한 재계약에 해당합니다 갱신청구권은 임대료 인상 폭이 5%로 제한되고 2년의 기간을 보장받는 권리인 반면에 현재 진행중인 계약은 거주 기간을 몇 달로 단축하고 임대료를 상호 합의하에 조정하는 새로운 계약 형태입니다. 3번 질문의 답은 몇 달 더 라는 모호한 기간 대신에 정확한 계약 종료 날짜를 명시해야 하며 보증금 일부를 반환받는 시점과 방법도 계약서에 명확하게 기재해야 합니다. 또한 짧은 연장 기간 도중이라도 이사 계획이 바뀔 수 있으므로 퇴거 희망일 한 달 전에 통보하면 계약을 해지할 수 있다는 취지의 특약을 넣는것이 임차인에게 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과거에는 한 동네에서 수십년을 살며 대를 이어 이웃을 맺었지만 지금은 아파트나 빌라가 거주 공간을 넘어 핵심 자산이 되었습니다. 투자 가치에 따라 이사를 자주 다니게 되면서 이웃을 오래 함께할 동반자가 아닌 잠시 스쳐 지나가는 타인으로 인식하게 된 것이 큽니다. 현대인들은 업무와 학업, 그리고 치열한 생존 경쟁 속에서 정신적 여유를 많이 잃었으며 집에 돌아오면 누구와 대화하기보다 나만의 휴식이간절해지다 보니 옆집의 작음 소음조차 나의 휴식을 방해하는 공격으로 느껴져 웃음 대신 날 선 반응이 먼저 나오게 되는 것입니다. 세상이 흉흉해지면서 모르는 사람에 대한 경계심이 기본값이 되었으며 예전에는 문을 열어두고 음식을 나눠 먹는 것이 미덕이지만 지금은 사생활 보호와 안전이 최우선이 되다 보니 먼저 다가가는 것 자체가 서로에게 부담이나 위협이 될까봐 스스로 벽을 쌓게 된 측면도 있습니다. 이웃과 나누던 수다의 즐거움을 이제는 스마트폰 속 커뮤니티 SNS가 대신하고 있습니다 물리적으로는 바로 옆에 살지만 마음의 관심사는 저 멀리 있는 온라인 세상에 있다 보니 정작 눈앞의 이웃과 눈을 맞출 일이 줄어들게 되었습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도쿄 5구는 전 세계적인 자산 안전처로 평가받으며 2026년 현재에도 공급 부족 현상이 지속되여 연간 3~8% 수준의 안정적인 집값 상승이 전망됩니다. 특히 일본의 점진적인 금리 인상 기조 속에서도 도심 신축 맨션에 대한 대기 수요가 워낙 탄탄하여 하락 방어력이 매우 뛰어나며 향후 엔화 가치 회복에 따른 추가적인 환차익까지 기대할 수 있어 자산의 가치를 보존하면서도 꾸준하게 가치 상승을 노리는 투자자에게 적합합니다. 두바이는 최근 몇년간의 연간 20%에 육박하는 폭발적인 지가 상승을 기록했으나 2026년 시점에는 대규모 신규 물량 공급으로 인해 상승폭이 5~10% 정도로 다소 둔화되는 흐름을 보이고 있습니다. 임대 수익률 면에서는 여전히 세계 최고 수준과 비과세 혜택이라는 강력한 장점을 보유하고 있지만 시장의 변동성이 크고 지정학적 리스크나 공급 과잉에 따른 일시적 가격 조정 가능성이 존재하므로 도쿄에 비해 상대적으로 공격적인 투자 성향이 요구되는 시장입니다. 즉 단순한 지표상의 집값 상승률은 여전히 두바이가 소폭 높을 수 있으나 세금 체계와 환율 변동성까지 고려한 실질적인 자산 가치의 안정성과 지속적인 성장 잠재력 측면에서는 도쿄 5구가 더 견고한 선택지가 될 것으로 보입니다. 감사합니다.