답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본은 계약 체결 직전뿐만 아니라 잔금 지급과 확정일자 부여 직전에도 반드시 다시 확인해야 합니다. 계약 후 잔금일까지의 공백기간 동안 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하거나 소유권을 변경하는 사기를 막기 위해서 필수적으로 확인해야 합니다. 꼭 살펴봐야 하는 항목은 최종 등기부등본에서의 소유자가 일치하는지와 근저당권이나 압류 등 권리침해 사항이 새로 발생하지는 않은지 잘 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양도소득세 부담이 급격하게 커지면 집주인들이 세금으로 차익을 다 뺏기느니 차라리 매도를 미루고 버티려는 성향이 강해지고 단기적으로 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다는 시각이 많습니다. 정부는 거주하지 않고 보유만 하는 투기성 주택의 매물을 유도하려는 목적이지만 세제 불확실성이 커지면서 오히려 거래가 얼어붙는 관망세가 짙어질 가능성이 높습니다 결론적으로 정책의 취지와 다르게 제도가 개편될 경우 일시적으로 매물 잠김 현상이 더 심화될 것이라는 우려가 시장에서 지배적으로 제기되고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이주 시점이 되면 기존 주택은 철거와 멸실 절차를 밞으므로 일반적이 주택담보대출은 유지할 수 없어서 원칙적으로 이주비 대출을 받아서 기존 주담대를 모두 상환합니다. 분담금은 보통 공사 기간동안 계약금, 중도금, 잔금 순으로 나눠서 내는 것이 일반적이나 조합 계약 조건에 따라서 입주 시점에 전액 100% 납부로 조율되는 경우도 있습니다. 조합마다 시공사와의 도급 계약 내용에 따라서 분담금 중도금 유무나 이주비 대출 한도가 다르므로 매수전에 해당 조합 사무실이나 담당 시공사를 통해서 정확한 분담금 납부 스케줄을 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지방 전체가 침체기를 겪더라도 부산에 해운대구나 수영구 동래구나 대구의 수성구 같은 전통적 학군지와 대장주 지역은 탄탄한 시룻요를 바탕으로 가격 방어력과 반등 여력이 상대적으로 높은편입니다. 울산의 남구나 충청권의 청주등처럼 조선과 자동차, 반도체 등 핵심 제조업과 일자리가 풍부한 지역은 소득 수준이 높아서 주택 가격이 비교적 견고하게 유지되고 있습니다. 지방내에서도 구축보다는 주거 선호도가 높은 신축 아파트나 재개발, 재건축 호재가 있는 곳으로 수요가 집중되는 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.산 밑은 일조량이 부족해서 습기나 결로, 곰팡이 등이 생기기가 쉽고 여름철 집중호우시 산사태나 토사 유출 등 자연재해 위험에 직접적으로 노출이 됩니다. 그리고 상하수도, 도시가스, 오폐수 관로 등 기반시설이 연결되지 않은 경우가 많아서 정화조 설치와 지하수 개발, 토목 건축 공사비 비용에 예산을 크게 초과할 수 있습니다. 병원과 마트 등 인프라가 멀어서 생활하기에도 불편할거고 벌레나 야생동물 출몰이 잦을 수 있고 잡초 제거와 주택 유지를 위한 지속적인 관리 부담도 큰점을 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약서상 만기일 7월 29일이 법적 계약종료일이므로 임대인은 그날까지 보증금을 반환하고 세입자는 이사를 완료하는 것이 원칙입니다. 만기일이 하루만 지나도 보증금 미반환에 따른 지연이자 발생과 임차권등기명령 신청 사유 제공 등 법적인 채무 불이행 문제가 시작됩니다. 하지만 양측이 사전에 합의해서 이사 날짜를 조율했거나 서로 양해한 경우에는 법적인 문제 없이 조정할 수 있지만 일방적으로 어기게 되면 손해배상 책임이 따를 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가 7억원에서 LTV를 곱한 금액인 4.9억원을 우선 산출하고 위에서 산출된 금액에서 해당 지역의 소액임차보증금인 방공제를 빼서 1차 한도를 구합니다. 방공제를 뺀 금액과 신생아특례디딤돌대출의 최대 한도인 4억원을 비교해서 둘 중 더 낮은 금액이 최종 한도가 되는데 매매가 7억원에 LTV 70%를 적용하고 방공제를 빼더라도 금액이 4억원을 넘기기 때문에 신생아특례대출 최대 한도인 4억원을 꽉 채워 받을 수 있어 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.필로티가 없는 저층 아파트는 채광부족, 사생활 침해, 방범과 층간소음 등의 단점 때문에 고층에 비해서는 선호도가 낮아 매매시 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 다만 최근 아파트 가격이 높아짐에 따라서 상대적으로 저렴한 분양가나 매매가를 선호하는 어린 자녀가 있는 가정이나 노부부등이 존재해서 시세보다 가격을 낮추면 거래는 충분히 가능합니다. 단지 내 조경이 매우 우수하거나 동간 거리가 넓어서 1층 단점이 보완된다거나 역세권 등 입지가 뛰어난 곳은 나중에 되팔때 상대적으로 불리함을 충분히 극복할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약 종료일, 재계약 의사 없음,만기일 퇴거와 보증금 반환요청등의 의사를 명확하게 적어서 보내야 합니다. 임대차 만기 최소 2개월전까지 임대인에게 도달해야 묵시적 갱신을 확실하게 방지할 수 있으며 LH가 임대인과 직접 계약한 당사자이므로 퇴거 통보시에 LH 담당자에게도 동시에 안내해서 행정 절차를 밟아야 합니다. 내용증명을 보내거나 문자나 카카오톡 발송 후에 임대인의 읽음이나 확인했다는 회신을 받아야 명확하게 도달했다는 증거의 법적 효력이 생깁니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.종합부동산세 측면에서 고가주택의 경우 단독명의보다 지분별 인별 공제를 적용받아서 과세 기준 금액을 높일수 있어서 유리합니다. 양도소득세 측면에서 매각시 발생하는 양도차익을 부부가 지분별로 나눠서 신고하기 때문에 누진세율 구간을 낮추는 효과가 있습니다. 반면에 취득세와 재산세 측면에서는 매매가나 공시가격을 기준으로 부과되는 세금이므로 단독명의와 공동명의간의 산정 방식과 총액에는 차이가 없습니다. 요약하면 취득세와 재산세는 동일하지만 향후 집값이 올라 종부세 대상이 되거나 양도 차익일 클때 세금을 분산해서 절약할 수 있습니다. 감사합니다.