답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.모든 주택의 방충망은 원래 기본적으로 1겹이 맞으며 창문 전체가 아닌 실제 열고 닫는 환기창 쪽에만 설치되는 것이 정상적인 구조입니다. 작년에 모기가 많이 들어온 이유는 방충망이 1겹이라서가 아니라 상가 개조 건물 특성상 창틀 틈새나 물구멍이나 어중간하게 열린 창문 사이로 들어왔을 확률이 매우 높습니다. 집주인에게 추가 시고을 요구하기는 어려워 보이니 다이소에서 물구멍 스티커와 틈새 막이를 구매해서 셀프로 빈틈을 차단하는 것이 가장 빠르고 확실한 해결책으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도정법은 도시 및 주거환경정비법의 줄임말로 쉽게 말해서 재건축과 재개발의 모든 규칙을 정해 놓은 법입니다. 낡은 동네와 아파트를 허물고 새로운 아파트를 지을 때 발생하는 주민간의 분쟁을 막기 위해서 절차와 기준을 엄격하게 규정해 두었습니다. 부동산 뉴스나 투자 현장에서 도정법이 바뀌었다고 하는 것은 재건축과 재개발 규제가 완화되거나 강화되어 사업성에 변화가 생겼다는 뜻입니다. 앞으로 부동산 시장에서 재건축 아파트나 재개발 구역 투자를 고려하실때 가장 기본이자 핵심이 되는 법률이라고 이해하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 부동산 시장은 거래 체결 속도가 매우 느리므로 한 달 내에 처분하려면 최근 실거래가보다 낮은 과감한 급매 가격 조정이 필수적입니다. 주변 중개업소 10곳 이상에 매물을 넓히시고 법정 최대 수수료 지급을 중개사에게 약속하세요. 매매가불발될 경우를 대비해서 전월세 임대도 동시에 내놓아 세입자 보증금으로 새로운 아파트 잔금을 치르는 계획도 생각해 두시고 잔금대출을 최대한 끌어와서 잔금일로부터 기존집 매도 시점까지 발생할 이중 이자 비용을 감당할 수 있는 기간도 냉정하게 계산해 두어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발은 도로 등 기반 시설이 열악한 낙후 지역을 새로 정비하는 공공적인 성격이 강하고 재건축은 기반 시설을 양호하지만 건물 자체가 노후된 단지를 다시 짓는 사유재산 가치 증진 중심의 사업입니다. 지주택은 조합원이 직접 토지를 매입해서 아파트를 짓는 공동구매 방식이지만 토지 확보 실패나 추가 분담금 문제로 사업 무산 위험이 매우 높아 초보자가 접근하기엔 매우 위험합니다. 재개발과 재건축은 법적 절차와 공공의 권리가 엄격해서 상대적으로 안전하므로 초보 투자자라면 검증된 구역 위주로 공부하고 지주택은 각별하게 유의해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산은 등기부등본에 매수인의 명의를 올려야만 제3자에게 소유권을 주장할 수 있는 대항력이 생기므로 등기 이전을 반드시 확인해야 합니다. 만약 등기를 미루면 매도인이 해당 주택을 다른 사람에게 이중으로 매도하거나 매도인의 채무로 인해 압류와 경매가 진행되는 심각한 위험에 노출될 수도 있습니다. 소중한 재산권을 법적으로 완벽하게 보호받고 향후 해당 주택을 담보로 대출을 받거나 재매도하는 등의 자유로운 처분권을 행사하려면 등기 절차를 신속하게 마쳐야 합니다. 따라서 계약 후 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 등기를 완료해서 부동산에 대한 완전한 권리를 확정 짓는 것이 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약에서 제공된 옵션 가전은 임대인의 관리 의무 대상이므로 세탁기 노후화로 인한 고장이라면 임대인이 비용을부담해서 수리하거나 교체해주는 것이 원칙입니다. 세입자가 임의로 교체하고 기존 제품을 폐기할 경우 추후 원상복구 문제로 분쟁이 발생할 수 있으니 지금이라도 집주인에게 세탁기 상태를 구체적으로 알리고 수리나 교체를 강력하게 요청하세요. 만약 집주인이 교체를 거부할경우 본인 비용으로 교체 하시되 기존 제품은 집주인의 보관 장소에 두거나 수거를 요청하는 합의서를 작성하고 향후 퇴거시 원상복구 의무 면제에 대해 서면이나 문자로 확답을 받아두셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.사업시행인가가 재건축의 7부 능선을 넘은 중요한 단계인것은 맞지만 그렇다고해서 모든 과정이 예정대로 100% 진행된다고 단정할 수는 없습니다. 이후에도 조합원 분양신청, 관리처분계획 인가, 이주 및 철거, 일반 분양 등 이해관계가 대립하는 난관들이 여전히 남아있습니다. 특히 조합원간의 분담금 갈등이나 공사비 인상으로 인한 시공사의 마찰과 부동산 경기 하락으로 인한 사업성 악화 등 외부 요인에 의해 사업이 지연되거나 무산될 위험도 항상 존재합니다. 따라서 사업시행인가 이후에도 조합원의 운영 상황과 공사비 협상 추이를 지속적으로 지켜봐야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2018년 분양 계약 당시 인천 서구가 조정대상지역이 아니었고 무주택 세대 구성원으로 계약금을 지급하셨다면 2년 거주 요건 없이 2년 보유만으로 비과세 적용이 가능합니다. 다만 양도 당시 1세대 1주택자여야 하며 양도가액이 12억원을 초과할경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 정확한 세액 산정을 위해서 매도 전 반드시 해당 주택의 정확한 취득일자 증빙 자료를 준비하시고 전문가를 통해서 최종 비과세 요건을 검토받으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.선불 월세이므로 달력상의 7월 기준이 아니라 마지막 월세 기간인 7월 7일부터 8월 6일까지 총 31일을 기준으로 남은 날짜를 계산해야 합니다. 7월 30일 퇴거시 세입자는 24일간 거주한 것이 되므로 임대인은 남은 7일치 (7/31~8/6)의 월세를 계산해서 세입자에게 돌려주면 됩니다. 매달 일수가 달라서 계산이 복잡하다면 부동산 관례에 따라서 한달을 30일로 고정한 뒤에 남은 6일치를 돌려주는 방식으로 세입자와 상호 합의 정산해도 괜찮습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서류상 신고 취소 후 재등록하는 과정일뿐 매매계약 자체가 파기되는 것이 아니므로 계약금이나 법적인 효력에서는 아무런 문제가 없습니다. 자금조달계획서의 주요 항목은 승인 후 단순 정정이 불가능해서 구청 안내대로 기존건을 해제하고 다시 신고하는 것이 시스템상 정상적인 방법입니다. 중개업자의 명백한 실수이므로 계약일로부터 30일 이내에 재신고가 완료 되도록 독촉하시고 최종 승인 전에 입력 화면을 캡쳐해서 매수인에게 먼저 확인시켜 달라고 강력하게 요구하세요. 감사합니다.