답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전자계약은 의무 사항이 아니므로 매도인은 매수인의 대출 우대 혜택과 상관없이 전자계약 진행을 거절하고 종이 계약서를 고수할 권리가 있습니다. 실무적으로 중개인이 개입된 거래를 시스템상 직거래나 중개인 미지정으로 등록할 수는 없으며 강제로 중개인 정보를 정정하는 행정적 절차도 존재하지 않습니다. 은행의 금리 우대는 국토부 전자계약 시스템 이용을 전제로 하기에 종이 계약서나 별도의 경위서 제출만으로는 예외적인 혜택 보전이 불가능합니다. 중개사의 기망 행위가 있다면 보수 감액 사유는 되나 이를 근거로 본계약에서 임의 배제할 경우 법적 분쟁 소지가 크므로 지자체 신고나 합의를 통해 보수율을 조정하는 것이 현실적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대인과 합의만 있다면 보증금을 낮추고 월세를 올리는 방식의 계약 변경은 언제든지 가능합니다. 질문자님이 제안하신 조건은 보증금 200만원 대비 월세 인상 폭이 큰 편이라서 임대인 입장에서도 수익률면에서 유리해 수락할 가능성이 높아보입니다. 다만 임대인이 당장 돌려줄 현금이 없거나 담보력 부족을 이유로 거절할 수 있으니 사정을 정중하게 설명하며 협의를 시도해 보시기 바랍니다. 합의가 이루어지면 나중에 보증금 반환 관련 분쟁이 생기지 않도록 변경된 내용을 계약서 특약사항에 적거나 수정 계약서를 반드시 작성해 두어야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.증여인과 수증자가 직접 군청과 등기소를 방문하지 않아도 되며 대리인 법무사를 선임하면 모든 절차를 위임하여 비대면으로 진행할 수 있습니다. 증여자는 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본 등이 필요하며 수증자는 주민등록등본, 기본증명서 상세본, 가족관계증명서 등을 준비하여 대리인에게 전달하면 됩니다. 법무사 대행 비용은 보통 30만원에서 60만원 수준의 수수료가 발생하며 이와 별개로 취득세, 증여세, 등기신청 수수료 등의 공과금은 본인이 부담해야 합니다. 주의할점은 증여 계약서에 검인을 받아야 하므로 군청에 직접 가기가 어렵다면 반드시 등기 소재지 인근 법무사나 협의가 된 법무사를 통해 원격으로 서류를 주고 받아서 진행해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용해서 연장된 상태라면 임차인은 언제든지 해지 통보를 할수 있고 통보일로부터 3개월이 지나면 법적으로 계약 해지 및 보증금 반환 효력이 발생합니다. 따라서 만기 전이라도 3개월 전에 미리 통보했다면 집주인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있으며 새로운 세입자를 구하거나 중개수수료를 부담할 의무도 없습니다. 안전한 순서는 먼저 현재 집주인에게 해지 의사 통보를 문자나 녹취 등 증거가 될 수 있게 한 뒤 보증금 반환 확답을 받고 나서 새로 이사 갈 집의날짜를 협의하는 것이 좋습니다. 만약 보증금 반환이 늦어질까봐 걱정된다면 통보일로부터 3개월 뒤가 법적 반환 기한임을 명확하게 인지시키고 그 시점에 맞춰서 새 집 잔금일은 잡으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반저으로 역을 중심으로 반경 500m 이내 도보 5~10분 거리를 역세권이라고 부르며 도보 5분 이내는 초역세권으로 분류하기도 합니다. 아파트 입구에서 역까지 5분이라면 출퇴근 편의성이 매우 높은 편이며 3분 이내만 역세권으로 보는 것은 기준이 매우 까다로운 편에 속합니다. 도보 7~8분 거리 역시 보통 역세권 아파트 범주에 포함되면 10분정도까지는 역세권 마케팅이 충분하게 가능한 거리입니다. 평지인지 언덕인지 횡단보도가 있는지에 따라 체감이 다르겠지만 언급하신 5분과 8분 거리는 모두 부동산 가치 산정 시 역세권 프리미엄을 받는 거리입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.원자재 값과 인건비 상승이 지속되고 있어 향후 새로 나오는 아파트의 분양가는 지금보다 낮아지기 어려운 구조적인 환경에 처해 있습니다. 무작정 기다리기보다는 본인의 자금 동원 능력과 실거주 목적을 우선순위에 두고 감당 가능한 수준의 분양가라면 적극적으로 청약에 도전하는 것이 유리합니다. 다만 입지가 좋지 않거나 분양가가 주변 시세보다 지나치게 높게 책정된 곳은 피해야 하므로 주변 단지와의 가격 비교를 반드시 선행하시길 바랍니다. 가장 싼 분양가는 오늘이다 라는 말이 있듯이 확실한 자금 계획이 서 있다면 기회를 놓치지 않도록 선별적인 청약 전략을 세우는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 주택을 취득한지 1년이 훨씬 넘었으므로 별도의 대기 기간 없이 지금 바로 새 주택을 구입하셔도 일시적 1가구 2주택 혜택을 받으실 수 있습니다. 새주택을 산날로부터 3년 이내에만 현재 보유중인 기존 주택을 매도하신다면 양도소득세 비과세 혜택인 12억원 이하분을 적용받는데 문제가 없습니다. 이미11년을 거주하여 1주택 비과세 요건을 갖추고 계신 상태이므로 과거의 매도 이력과 상관없이 새로운 취득 시점부터 다시 일시적 2주택 규정이 시작됩니다. 다만 처분 기간 내에 기존 주택을 매도해야 혜택이 유지되므로 이사 가실 새 주택을 산 후 3년이라는 처분 기한만 놓치지 않도록 주의하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가 대비 보증금 비율이 15%로 매우 낮고 선순위 융자도 없기 때문에 부동산 가격이 급락하더라도 보증금으 떼일 위험은 사실상 거의 없어 보이니다. 등록 임대사업자는 법적으로 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야 하므로 일반 개인 임대인보다 보증금 보호 장치가 훨씬 강력하고 안전합니다. 재건축 이주까지는 아직 많은 시간이 남았으며 실제 이주 단계가 되면 임대인이 사업진행을 위해 보증금을 우선적으로 반환해야 하므로 큰 걱정은 안하셔도 됩니다 강남 역세권이라는 입지 특성상 전세 수요가 타난하여 자금 순환이 빠르기 때문에 보증금 회수 안정성 측면에서 매우 우수한 조건에 거주하고 계신 것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약 기간이 남았다면 집주인이 바뀌더라도 새로운 주인에게 계약이 자동으로 승계되므로 질문자님이 나갈 의무가 전혀 없습니다. 재계약 당시 집주인이 내건 집 팔리면 나가라는 조건은 임차인에게 불리한 조항으로 법적인 효력이 없습니다. 거주중인 집을 보여주는 것은 의무가 아닌 선의의 협조일 뿐이며 당일 통보나 본인이 원치 않는 방문은 당당하게 거부하시면 됩니다. 만약 집주인 요구대로 이사를 가기로 합의했다면 그냥 나자기 마시고 이사비와 중개수수료와 소정의 위로금 등 당당하게 보상을 요구하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대리인의 위임장에 기재된 주소는 계약 당시 신원 확인을 위한 정보일뿐이며 잔금일 전 주소가 바뀌더라도 위임 자체의 효력을 그대로 유지가 됩니다. 매수자나 법무사 측에서 본인 확인을 엄격하게 요구할 수 있으므로 잔금 당일에 주소 변동 이력이 포함된 주민등록초본을 지참해서 주소지 변경 사실을 증명하면 됩니다. 가장 확실한 방법은 잔금 전 미리 매수측 법무사에게 상황을 설명하고 필요하다면 변경된 주소나 기재된 신분증 초본을 제출하여 대리인 동일인 여부를 확인시켜주는 것입니다. 만약 계약서나 위임장 수정을 요청받더라도 새로 작성할 필요 없이 기존 서류에 주소 변경 사실을 부가하고 매도인의 간인을 받는 방식으로 간단하게 처리할 수 있습니다. 감사합니다.