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전세 아파트 집주인 변경될 경우 전세계약 유지에 대한 문의
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.1) 새로운 집주인으로 변경되어도 갱신의 권리가 있는지? 네 원칙적으로 임차인에게는 계약갱신의 권리가 있습니다. 계약갱신청구권 ->임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있으며, 이 경우 2년이 보장됩니다. 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인은 기존 집주인의 지위를 그대로 승계하므로, 임차인의 계약갱신청구권은 그대로 유지됩니다. 2) 집주인이 보증금 금액을 동일하게 5% 안에서만 올릴 수 있는지? 네 갱신청구권을 행사할 경우 임대료 증액은 5% 이내로 제한됩니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신되는 경우, 임대료(보증금 및 월세)의 증액은 종전 임대료의 5% 범위 내로 제한됩니다.3) 새로운 집주인이 실거주 하겠다고 하는 경우에도 1)번의 권리가 먼저인지? 아닙니다. 새로운 집주인 및 그 직계존비속의 실거주는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나입니다. *** 따라서 집주인 변경 시 임차인에게 가장 유리한 상황은 다음과 같습니다.1. 2025년 12월 (계약 만료 6개월 전)부터 2026년 4월 (계약 만료 2개월 전) 사이에 갱신 청구 의사를 집주인에게 명확히 전달합니다.2. 만약 그 기간 내에 새로운 집주인이 등기를 마치고 '실거주하겠다'는 의사를 명확히 통보하면 갱신은 거절될 수 있습니다.3. 만약 새로운 집주인이 해당 기간 내에 등기를 마치지 못했거나, 실거주 의사를 통보하지 않았다면, 임차인의 갱신 요구가 받아들여져 2년 연장됩니다.
경제 / 부동산
25.10.23
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매매대출로 제약이 걸린 상태에서 단기임대 법적문제 없는지
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.실거주 의무를 위반할 경우, 대출 약정 위반으로 다음과 같은 강력한 제재를 받을 수 있습니다. 대출 은행은 대출 약정 위반을 이유로 대출 잔액 전액을 즉시 상환할 것을 요구할 수 있습니다.즉시 상환이 어렵거나 대출 회수 조치가 취해지기 전까지 약정된 금리 외에 가산 금리가 추가로 부과될 수 있습니다. 의무 위반 시 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한될 수 있습니다.가장 먼저 취해야 할 조치는 다음과 같습니다. 1. 대출 약정서 확인: 현재 받은 매매대출(주담대)의 대출 약정서와 근저당권 설정 계약서를 꼼꼼히 확인하여 전입 의무와 실거주 의무 기간 및 위반 시 조항을 확인해야 합니다.2. 대출 은행 문의 (신중하게): 대출을 받은 금융 기관에 직접 문의하여, 일시적인 거주지 이전 계획이 실거주 의무 위반에 해당하는지 확인해야 합니다. 다만, 3~4개월 정도 타지에 거주해야 할 경우 실거주 의무 이행에 문제가 없는지 정도만 문의하는 것이 안전합니다. 만약 약정서에 3년 실거주 의무가 명시되어 있고 예외 사유가 아니라면 단기 월세 임대는 법적 문제를 야기할 가능성이 매우 높습니다.
경제 / 부동산
25.10.23
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전세 주소 이전을 하려는데 계약자 외 다른사람이 먼저옮길수있나요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.사촌오빠가 계약자이지만, 사촌동생인 질문자님이 먼저 해당 주택으로 전입신고를 하고 실제로 거주를 시작하면, 사촌오빠와 질문자님이 같은 공동생활의 단위(가족)를 구성하는 한 대항력 요건을 충족한 것으로 인정받을 수 있습니다. 사촌오빠의 전입 시점->사촌오빠가 한 달 뒤에 전입을 하더라도, 이미 질문자님이 먼저 전입하고 점유하고 있으므로 질문자님이 전입신고한 날의 다음 날 0시에 대항력이 발생합니다. 사촌오빠의 이름이 적힌 전세 계약서를 가지고 질문자님(사촌동생)이 전입신고를 하셔도 됩니다. 2. 사촌오빠의 서류가 필요한가요? 필요하지 않습니다.전입신고 시에는 원칙적으로 세대주(사촌오빠)의 신분증과 도장이 필요하지만, 세대원(사촌동생)이 방문하여 자신의 전입신고만 하는 경우에는 본인의 신분증과 전세 계약서를 지참하고 방문하시면 됩니다. *** 준비 서류1. 전세 계약서 원본 (계약 내용을 확인하기 위함)2. 질문자님(사촌동생) 신분증3. 질문자님의 도장 (서명으로 대체 가능)확정일자는 계약자인 사촌오빠가 받아야 하지만, 사촌오빠가 한 달 뒤에 오더라도 먼저 전입신고를 하여 대항력의 순위를 먼저 확보하는 것이 가장 중요합니다. 확정일자는 사촌오빠가 주소 이전 후 읍·면·동 행정복지센터나 등기소를 방문하여 받으면 됩니다.요약: 질문자님은 사촌오빠의 동의를 얻어 전세 계약서를 가지고 먼저 전입신고 하시면 됩니다. 이는 직장 혜택 때문에 빨리 주소 이전을 해야 하는 상황을 해결하면서 동시에 전세 보증금에 대한 대항력을 가장 빠르게 확보할 수 있는 합법적이고 안전한 방법입니다.
경제 / 부동산
25.10.23
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서울 부동산의 주간 매매 가격이 0.5% 상승한 것은 규제로 인한 막차 수요인가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.주간 매매 가격이 0.5%대 상승한 것은 정부의 10·15 규제 대책 발표 이전에 발생한 '규제로 인한 막차 수요'가 단기간에 가격 상승을 견인했다고 보는 것이 일반적인 분석입니다.다만, 이후 실제 규제가 발표되고 시행되면서 단기적으로는 해당 지역의 매매 심리가 위축되고 거래량이 감소하는 '관망세'나 '거래 절벽' 현상이 나타날 수 있으며, 장기적으로는 규제 강도에 따라 시장의 움직임이 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.23
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상가 확정일자 몇년 지나서 받아도 될까요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.네, 지금이라도 받으시는 것이 좋습니다.상가 임차인이 확정일자를 받는 주된 이유는 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때, 후순위 권리자보다 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)를 확보하기 위함입니다. 확정일자의 우선변제권 효력은 건물의 인도(점유) + 사업자등록 + 확정일자 이 세 가지 요건을 모두 갖춘 날 중 가장 늦은 날을 기준으로 발생합니다.5년 전 계약 시 사업자등록을 하셨다면, 확정일자를 지금 받으면 오늘 날짜를 기준으로 우선변제권의 순위가 결정됩니다. (물론 사업자등록 신청일 다음 날부터 대항력은 발생합니다.)5년 전에 확정일자를 받지 않았다면, 그 5년 동안 건물에 설정된 근저당권이나 기타 담보물권이 있다면, 세입자님의 보증금은 그 권리들보다 후순위로 밀리게 됩니다. 지금이라도 받아야 앞으로 발생할 권리보다는 우선순위를 확보할 수 있습니다. 기존 계약서로 5년 전 최초 계약서를 가지고 관할 세무서에 가서 확정일자를 신청할 수 있습니다. ** 가장 안전한 방법은 다음과 같습니다.1. 5년 전 최초 계약서와 그동안의 월세 변경 내용이 반영된 갱신(또는 변경) 계약서를 모두 준비합니다.2. 관할 세무서를 방문하여 상황을 설명하고, 두 계약서 모두에 대해 확정일자 부여를 문의합니다. (최초 계약서에 확정일자를 받고, 갱신 계약서는 기존 확정일자의 효력을 유지하면서 변경된 내용을 증명하는 형태로 처리될 수 있습니다.)3. 만약 확정일자를 받으려는 상가가 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 되는 환산보증금 범위 내에 있는지 확인해야 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.23
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동물 사육 금지 특약 위반 도배비용 어느정도 요구 하나요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다. 원칙적으로는 훼손된 특정 부분 (예: 안방, 거실 일부 등)에 대한 도배 비용만 청구하는 것이 일반적입니다.다만, 훼손의 정도가 심하여 도배 범위가 넓거나 냄새 배임이 심해 부분 도배로는 해결이 어렵고, 미관상 전체 도배가 불가피하다고 인정될 정도라면 전체 도배 비용을 요구할 수도 있습니다. (이 부분은 임대인과 세입자 간의 협의 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.) 다만 주거를 위해 사용하면서 발생하는 통상적인 마모나 훼손은 임대인이 부담해야 합니다. 임차인의 사용 기간이 세입자가 새 아파트에 6년 정도 거주했다고 하셨는데, 도배의 일반적인 내구연한을 5년 정도로 보는 경우가 많습니다.따라서 6년이 경과한 시점에서는 도배지의 가치가 거의 0으로 평가되어, 임대인이 도배 교체 비용을 부담해야 할 상황이었을 수도 있습니다. 세입자의 귀책 사유(동물 사육 특약 위반)로 인해 새 도배를 해야 할 필요성이 발생했다 하더라도, 이미 오래 사용한 도배지에 대한 비용을 전액 청구하는 것은 어려울 수 있습니다.만약 감가상각이 적용된다면, 새 도배 비용 - (6년 사용에 따른 감가상각액)의 일정 부분을 청구하거나, 훼손된 부분에 대한 부분 도배 견적을 기준으로 협의하는 것이 합리적일 수 있습니다. **합리적인 청구 금액 협의는 가장 현실적인 방법은 훼손된 부분에 대한 객관적인 견적을 내어 세입자와 협의하는 것입니다.1. 훼손 부위 확인: 안방, 거실, 현관 등 훼손이 발생한 벽면의 면적을 구체적으로 확인합니다.2. 훼손된 부분만 도배하는 경우의 부분 도배 견적을 받아봅니다.3. 특수 청소 비용: 동물로 인한 특수 청소나 냄새 제거 비용이 있다면 이 역시 청구 대상이 될 수 있습니다.4. 협의: 전체 도배 비용 260~300만 원이 아닌, 훼손된 부분의 도배 및 특수 청소 비용을 기준으로 세입자와 협의하고, 감가상각을 고려하여 금액을 조정해 보세요. 예를 들어, 전체 견적의 50%나 훼손 부위만 도배하는 비용을 기준으로 제시할 수 있습니다.법적 분쟁으로 갈 경우 법원도 이러한 감가상각과 훼손 정도를 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.23
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지역 화폐가 실제 지역 소상공인에게 도움이 되는 정책인건가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.지역화폐는 보통 소비자에게 충전 시 할인 혜택을 제공합니다 (예: 6%~10% 할인). 이 할인 혜택은 소비자들의 지역화폐 사용을 유도하여 지역 소상공인 매장의 매출 증대로 이어질 수 있습니다.지역화폐를 사용하는 가맹점은 신용카드 대비 낮은 수수료를 적용받거나 수수료가 없는 경우도 있어 소상공인의 비용 부담을 줄일 수 있습니다. (검색 결과에 따르면, 신용카드 대비 수수료 0.25%P 절감 등) 지역화폐는 소상공인의 결제 수수료 부담을 줄이고 소비자를 유인하는 할인 혜택을 통해 지역 내 소비를 촉진함으로써 소상공인에게 실질적인 도움을 줄 수 있지만, 지속적인 재정 지원이 필요하며 효과의 업종별 불균형이나 취지에 맞지 않는 사용에 대한 관리 방안이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.10.23
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요즘 아이들 시선에서, 선진국의 기준은 어떤 요건을 갖춘건가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다. 아이들의 시선에서 선진국은 단순히 잘 사는 나라가 아니라,안전하고, 깨끗하고, 배려하며, 마음껏 꿈꿀 수 있는 나라 일 것입니다. 수치보다는 삶의 질, 인권, 그리고 사회 구성원 간의 존중이 더 중요한 기준이 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.23
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전세계약 대출 연장에 임대인 동의가 필요하답니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.전세 대출을 받은 은행에 연락하여 묵시적 갱신 상황임을 설명하고, 임대인이 협조를 거부할 경우 대출 연장 절차가 어떻게 되는지 정확히 확인하세요.금융당국 지침: 금융당국은 전세대출 연장 시 임대인의 동의가 필요 없으며, 임대인이 확인을 거부할 경우 문자, 모바일 메시지 등 통지 방식을 확대하거나, 임차인이 실거주를 지속함이 확인되면 대출을 연장할 수 있도록 지침을 내린 바 있습니다.은행의 대응: 은행은 묵시적 갱신임을 입증하는 서류(예: 임대차 계약서, 임대인에게 보낸 갱신 요구권 불행사 및 묵시적 갱신 통보 내용증명 등)를 요구하거나, 임대인에게 내용증명 발송 후 회신이 없어도 연장을 진행하는 경우가 많습니다.내용증명 발송->현재 상황을 명확히 하고 추후 법적 분쟁에 대비하기 위해 임대인에게 다음과 같은 내용을 담아 내용증명 우편을 발송하는 것을 고려해 보세요.묵시적 갱신 성립 통보 (계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절이 없었으므로 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신되었음을 명시) ,임대차 계약 연장 사실에 대한 은행 확인(통지) 절차에 협조를 요청하세요 마지막으로 임대차분쟁조정위원회: 임대인과의 갈등이 심하고 대출 연장에 문제가 지속될 경우, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 것도 방법입니다. (단, 시간이 걸릴 수 있습니다.)
경제 / 부동산
25.10.23
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오피스털 매도시 건물에대한 부가세만 적용되는 건가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.부가가치세가 적용되고 토지분에는 부가가치세가 적용되지 않는 것이 맞습니다.부가가치세법상 토지의 공급은 면세(세금 면제) 대상이며, 건물의 공급(사업용 부동산의 경우)은 과세 대상입니다. 오피스텔은 일반적으로 건물과 토지로 이루어져 있으므로, 매매 시 전체 금액을 건물분과 토지분으로 안분하여 건물분에 대해서만 부가가치세(10%)가 부과됩니다 다만** 몇 가지 유의할 사항이 있습니다. 사용 용도: 매도하는 오피스텔이 주거용으로 사용되었고 (예: 주택 임대사업자 등록 또는 실제 주거용 사용 확인) 매입 시 부가가치세 환급을 받지 않았다면, 주택의 공급으로 보아 건물분에도 부가가치세가 면제될 수 있습니다. 세법상 오피스텔의 과세 여부는 공부상의 용도가 아닌 실제 사용 용도에 따라 달라질 수 있습니다.포괄양수도: 사업자가 다른 사업자에게 사업 전체를 포괄적으로 양도하는 '사업의 포괄양수도' 요건을 충족하면, 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 과세되지 않습니다. 실무적으로 임대차 계약이 체결된 업무용 오피스텔 거래 시 부가가치세 절차 간소화를 위해 이 방식을 이용하기도 합니다 ** 따라서 20년 전에 매수하신 오피스텔을 매도하시는 경우, 부가가치세 관련하여 매입 당시 부가세 환급 여부와 현재까지의 실제 사용 용도(업무용인지 주거용인지)를 확인해 보시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.10.23
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