답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지역주민이 제출한 아이디어로 실제 정책을 만들기 위해서는 정책 및 자금 지원이 있어야 합니다. 우선적으로 아이디어가 바로 수익을 창출하는 사업으로 바뀌기 이전 단계가 필요할 것 같습니다.따라서 시의회 등에서 예산을 편성하여 주민들의 아이디어를 테스트베드 형식으로 확인해 보는 절차가 필요하며, 이 테스트 후 살아남은 아이디어에 대해서 실제 사업으로 진행시키는 과정이 필요하다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 분위기가 매도자에게 유리하게 흐르는 흐름은 아닙니다.다만, 대부분 부동산이라고 말하는 아파트와 상가 건물은 그 흐름이 다르기 때문에 말씀하신 상가건물을 내놓는 것에 대해서는 지금 팔면 안된다고 단정하여 말씀드리기는 어렵습니다. 이런 건물은 전체 부동산 분위기보다는 위치, 토지가치, 임대료, 공실 여부, 건물 연식 등에 따라 가격 차이가 훨씬 크게 납니다. 한국부동산원도 상업용 부동산을 주택과 별도로 조사하면서 지역별 임대료, 공실률, 투자수익률 등을 따로 집계하고 있습니다. 따라서 아파트 가격이 오른다는 이유만으로 소형 건물도 무조건 기다려야 한다고 보기는 어렵습니다.그래서 팔면 되는 시기 vs 안되는 시기 등으로 볼 것 이 아니라 현재 해당 건물의 시세가 내 놓아서 팔린다면 적정한 가격인가를 따져 보시는 것이 중요합니다. 현재 임대수익 대비 매도가격이 괜찮다면 매도를 검토할 수 있습니다. 반대로 공실이 많거나 해서 시세보다 너무 떨어진다면 잠시 기다려 보는 것도 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.반갑습니다. 여전히끼가 많은 청설모님,택시요금은 말씀하신 것처럼 지역마다 금액이 다릅니다. 단순히 기본요금만으로는 비교가 불가하지만 일반적으론는 서울이 제일 비싸다 볼 수 있겠습니다.기본요금으로 보았을 때 그렇게 되는 것이고, 어쩔 수 없이 택시를 오래 타게 되어 있는 시골에서는 기본요금은 저렴하더라도 실질 체감 요금은 더나올수 있는 점 참조를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사업자가 토지와 건물을 함께 매매하면 일반적으로 토지는 부가가치세가 면제되고 건물분에만 부가가치세가 붙습니다. 따라서 전체 매매금액이 아니라 건물 공급가액을 따로 산정해 10%의 부가가치세를 계산합니다.토지와 건물 가액이 계약서에 합리적으로 구분되어 있으면 해당 금액을 기준으로 할 수 있습니다. 구분이 어렵다면 보통 기준시가 비율로 안분하며, 요건을 갖춘 감정평가액이 있다면 감정가액 비율을 활용할 수도 있습니다.다만 감정평가액은 평가 시점과 평가기관 등 세법상 요건을 충족해야 합니다. 특히 거래금액이 크거나 토지와 건물의 가치 차이가 큰 경우에는 계약 전에 감정평가를 받아 가액을 명확히 해두는 것이 좋으며, 포괄양수도 등 특수한 거래는 별도 세무 검토가 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 매물이 많이 없어진 것은 최근 몇년 사이 크게 증가한 전세사기와 관련이 깊습니다. 갭투기(흔히 투기꾼들이 갭투자 라고 부르는 것)를 할 때 전세끼고 갭을 노린 투기꾼들은 다음 세입자가 없으면 전세금을 돌려줄 금전적인 여력이 없습니다. 따라서 전세수요가 조금이라도 흔들리면 바로 전세사고가 발생합니다. 그래서 이런 현상이 발생하였고, 최근 높아진 금리도 한 몫했습니다. 금리가 올라가면 월세와 전세보증금의 이자가 별 차이가 안나게됩니다. 그런데 국가에서 전세대출에 대한 규제도 심하게 하다 보니 자연스레 전세물량은 줄어들 수 밖에 없는 것입니다.매매가와 거의 같은 전세가는 아마도 집주인이 전세와 매도를 같이 고려하고 있는 상황일 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이러한 경우는 무조건 임차인 과실로 보기가 어렵습니다. 하지만 마찬가지로 임대인도 임차인 과실에 의한 파손으로 주장할 수도 있는 사안입니다. 다만 벽지가 찢어지기 이전에 수선을 요구했다면 가능한한 임대인의 수선의무에 포함을 시키거나, 미리고지하여 파손가능성을 알렸으니 원인은 자연노후화나 불량시공으로 인한 파손으로서 임차인의 과실이 없도록 할 수 있었을 것입니다. 그래서 여기서 중요한 것은 질문자님이 벽지가 찢어진 것을 발견하기 이전에 들뜬 부분을 임대인에게 문자 혹은 카톡과 같이 기록이 남는 방법으로 고지했느냐가 중요한 쟁점이 될 것으로 보입니다.질문글에는 이러한 내용이 나와 있지 않아 여기까지만 답을 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가는 주택과 다르게 중개보수 상한이 거래금액의 0.9%나 됩니다.따라서 보증금 5천만원, 월세 230만원이라면 거래금액은 5,000만원 + 2억3,000만원 = 2억8,000만원이 되고, 여기에 0.9%를 적용하면 중개보수 한도는 252만원입니다.질문에 적어주신 범위로 계산하면 보증금 4천만원에 월세 220만원인 경우 거래금액은 2억6,000만원으로 중개보수 상한은 234만원이고, 보증금 5천만원에 월세 230만원이라면 최대 252만원 정도입니다. 즉 현재 조건이라면 대략 234만원에서 252만원 사이를 최대 복비로 예상하면 됩니다.하지만 0.9% 는 법에서 정한 상한 선입니다. 이 가격 내에서 중개사와 협의하실 수 있으니, 복비는 어느정도로 할 지를 계약시 미리 정해 두는 것도 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지역 농산물의 생산량은 당연히 그해 작황에 따라 달라질 수밖에 없습니다. 이런 점을 극복하고 농업 종사자들의 안정적인 수입 확보를 위해 국가에서 비축미 혹은 비축곡물로 구입하여 전년도 농사물(보관가능한 것에 한함)을 보관하는 창고가 있습니다. 다음년도의 작황이 너무 안 좋아서 농산물의 가격이 오르면 풀어서 전체 시장의 균형을 맞추는 역할을 합니다. 하지만 이것도 보관이 가능한 선에서 진행이 되며, 보관이 어려운 곡물들은 이렇게 하지 못합니다. 이런 경우에는 가공하여 다른 식품으로 만들 수 있는 방안을 모색하여야 하겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신혼희망타운 관련 자산 계산법이 궁금하신거군요.신혼희망타운 공공분양은 소득뿐만 아니라 총자산 기준도 충족해야 하는데, 2026년 기준 총자산은 3억 6,200만원 이하입니다. 여기서 말하는 총자산은 단순히 예금이나 현금만 뜻하는 것이 아니라 부동산, 자동차, 금융자산, 임차보증금 같은 일반자산 등을 모두 합산한 뒤 인정되는 부채를 빼서 계산합니다. LH도 총자산을 '토지+건물+자동차+금융자산-부채' 방식으로 안내하고 있습니다.질문처럼 부부의 자산을 모두 합친 금액이 4억원이고, 별도로 금융기관에서 받은 보증금대출이나 전세자금대출 2억원이 남아 있다면 원칙적으로 그 대출금은 부채로 차감됩니다. 예를 들어 전세보증금, 예금, 자동차 등 인정되는 자산을 모두 합해서 4억원이고 금융기관 대출잔액이 2억원이라면 총자산은 대략 '4억원 - 2억원 = 2억원'으로 계산되는 방식입니다. 공공주택 자산심사 기준에서도 금융회사 등의 대출금은 부채에 포함하도록 하고 있습니다.그런데 전세보증금 자체도 자산에 포함되는 것도 주의 하여야 합니다. 2억원 전세보증금 중 2억원이 대출이라면 보증금 2억원은 자산이 되고 , 2억원이 부채가 되어 상계처리되는 것입니다.결론적으로 실제 총자산이 4억원이라 하더라도 별도로 인정되는 부채 2억원이 있다면 순자산은 2억원으로 계산될 수 있으므로 2026년 신혼희망타운 총자산 기준인 3억 6,200만원 이하에 들어갈 가능성이 있습니다. 다만 청약 자산심사는 신청자가 계산한 금액 그대로 인정하는 것이 아니라 사회보장정보시스템 등을 통해 부동산, 금융자산, 차량, 대출잔액 등을 조회해 최종 판단하므로 청약하려는 단지의 모집공고문을 기준으로 다시 확인하는 것이 가장 정확합니다.신청하실 때 참고를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.열관류율은 말씀하신 대로 단열과 관련이 있는 용어 입니다.쉽게 말하면 벽이나 창문 같은 건축물 부위를 통해 열이 얼마나 잘 빠져나가는지를 나타내는 수치입니다. 단위는 보통 W/m2K를 사용하며, 숫자가 낮을수록 열이 잘 빠져나가지 않는다는 뜻입니다. 즉 열관류율이 낮을수록 단열 성능이 좋은 것입니다.예를 들어 겨울에 실내는 따뜻하고 밖은 추운데, 벽이나 창문의 열관류율이 높으면 실내의 따뜻한 열이 바깥으로 쉽게 빠져나갑니다. 반대로 열관류율이 낮으면 열이 밖으로 덜 빠져나가기 때문에 난방 효율이 좋아지고 실내 온도도 비교적 안정적으로 유지됩니다. 여름에는 반대로 바깥의 뜨거운 열이 실내로 들어오는 것을 줄이는 데 도움이 됩니다.그래서 부동산이나 아파트 영상을 볼 때 "창호의 열관류율이 낮다", "단열 성능이 좋다"는 표현이 함께 나오는 경우가 많습니다. 창문의 유리 두께나 복층유리 여부, 창틀 성능, 벽체의 단열재 두께와 종류 등에 따라 열관류율이 달라집니다. 간단하게 기억하자면 "열관류율 = 열이 통과하기 쉬운 정도"이고, 숫자가 낮을수록 단열이 잘된다고 이해하면 됩니다.참고해주세요. 감사합니다.