답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 매도자가 매수인을 위해 근저당을 설정하고 매도하는 방식은 고가 주택에 대한 강도 높은 은행 대출 규제를 우회하는 수단으로 종종 활용됩니다. 현행법상 개인 간에 자금을 빌려주거나 잔금 지급을 유예하면서 이를 담보하기 위해 부동산에 근저당권을 설정하는 행위 자체는 민법상 보장된 '사적 자치의 원칙'에 따라 전적으로 합법입니다. 따라서 조세 회피나 불법 증여 등을 위한 허위 거래가 아니라면, 당사자 간의 합의에 의해 매도자가 근저당을 설정해 주는 것은 법적으로 아무런 문제가 없습니다.​최근 논란이 된 이재명 대통령의 경기도 분당 아파트 매각 사례 역시 이와 동일한 구조입니다. 이 대통령 부부는 29억 원에 아파트를 매도하면서 매수인을 채무자로 하여 17억 7천만 원의 근저당권을 설정했습니다. 이는 정부의 대출 규제 탓에 자금 여력이 부족했던 매수인에게 매도자인 이 대통령 부부가 사실상 거액의 사금융을 제공하여 거래를 성사시킨 것과 같습니다. 비록 이러한 매매 방식이 본인이 만든 대출 규제를 스스로 무력화하는 편법이자 서민들은 이용하기 어려운 꼼수라는 정치적, 도의적 비판을 거세게 받기는 했지만, 거래의 형태 자체만 놓고 본다면 절차대로 이행된 사적 계약에 불과합니다. 결론적으로, 이재명 대통령의 근저당 설정 매도 또한 이면에 숨겨진 위법 사항이 없다면 사인 간의 투명한 합의에 의한 것이므로 법적으로는 전혀 문제가 될 것 없는 정상적인 거래입니다. 따라서 전적으로 합법으로 볼 수 있는 것으로서 가능하다면 그러한 방법을 이용하여 매수하셔도 문제가 없겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.영화 "인 타임" 이 떠오릅니다. SF 영화를 좋아해서 이 영화도 2-3번 정도 본 기억이 납니다. 이 영화는 인간이 25세가 되면 노화를 멈추고, 손목에 새겨진 디지털시계의 남은 수명으로 커피를 사 마시고 버스를 타며 월급을 받는 세상을 그립니다. 만약 이 영화의 설정처럼 자신의 수명을 사고팔 수 있는 기술이 현실화된다면, 우리 사회의 경제 질서와 사회 정의에는 상상하기 힘든 극단적인 변화가 찾아올 것입니다.가장 먼저 경제 질서의 측면에서 보면, 자본의 양극화가 곧 생명의 양극화로 직결되는 현상이 발생할 것입니다. 현실 세계에서는 아무리 억만장자라도 죽음 앞에서는 평등하지만, 수명이 거래되는 세상에서는 자본가가 사실상 '영생'을 독점하게 됩니다. 반면 하루하루 노동을 통해 수명을 벌어야 하는 빈곤층은 물가가 조금만 오르거나 일자리를 잃어도 즉각적인 죽음에 직면하게 됩니다. 영화에서 커피값이 3분에서 4분으로, 버스 요금이 1시간에서 2시간으로 갑자기 오르자 길거리에서 시간이 다 되어 심장마비로 쓰러지는 사람들이 속출하는 것처럼, 인플레이션과 경제 위기가 곧바로 대량 학살과 같은 결과를 낳는 무자비한 경제 생태계가 조성될 것입니다.사회 정의의 측면에서는 계급 간의 물리적, 심리적 단절이 완벽하게 고착화될 것입니다. 영화 속 세상은 사람들의 거주지를 철저하게 통제하여, 부유한 자들의 구역인 '뉴 그리니치'로 넘어가기 위해서는 막대한 수명을 통행료로 지불해야만 합니다. 흥미로운 것은 시간이라는 자본에 따라 사람들의 행동 양식마저 달라진다는 점입니다. 시간이 부족한 빈민가의 사람들은 늘 뛰어다니며 1분 1초를 다투고 생존을 위해 타인의 시간을 훔치는 범죄가 일상화되지만, 수천 년의 시간을 가진 부유층은 결코 뛰는 법 없이 느릿하고 여유롭게 움직입니다. 생명이라는 인간의 가장 기본적인 권리가 철저히 자본의 논리에 종속되면서, 인간의 존엄성과 평등이라는 가치는 완전히 무너져 내리게 됩니다.결론적으로 수명을 사고 파는 기술이 발명된다면, 인류에게 수명연장에 대한 꿈을 실현해 줄 수도 있지만, 사실상은 현대판 노예제를 탄생시킬지도 모르겠습니다. 자본이 있는 소수가 영생을 누리는 그런 세상이 오는 거죠. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.생애최초 주택자금대출(디딤돌대출, 신생아 특례대출 등)을 받기 위해서는 대출 신청자를 포함해 주민등록표상에 등재된 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 무주택자여야 하는 것이 대원칙입니다.1번 질문에 대해서는 현재 질문자님이 본가에 세대원으로 등록되어 있고 만약 아버님이나 어머님 등 같은 세대원이 주택을 소유하고 계신다면, 질문자님 역시 유주택 세대에 속한 것으로 간주되어 생애최초 무주택 혜택을 받을 수 없습니다. 부모님이 만 60세 이상이실 경우 자녀가 무주택으로 인정받는 예외 규정이 있기는 하지만, 정부 지원 주택대출의 상당수는 기본적으로 대출 신청자의 '세대주' 자격을 요구하기 때문에 부모님 밑에 세대원으로 머무는 것보다는 세대를 분리하여 독립적인 무주택 세대를 구성하는 것이 맞습니다.2 번 질문에 대하여, 예비 남편분이 거주하시는 원룸에 전입신고 후 동거인으로 들어가시면, '본가로부터의 세대분리' 는 정상적으로 이루어집니다. 이렇게 되면 주민등록상 부모님과 완전히 분리되기 때문에, 부모님의 주택 소유 여부나 소득 및 자산 등이 질문자님의 대출 심사에 더 이상 아무런 영향을 미치지 않게 됩니다. 따라서 부모님과 세대를 분리하여 무주택 요건을 충족하려는 일차적인 목적은 남편분의 원룸으로 전입신고를 하시는 것만으로도 충분히 달성하실 수 있습니다.다만, 실제 대출 시, 누구의 명의로 신청할 것인지에 따라 주의하셔야 할 부분이 있습니다. 남편분의 원룸에 동거인으로 전입하게 되면 주민등록상 남편분이 '세대주'가 되고 질문자님은 '세대원(동거인)'이 됩니다. 만약 두 분이 '예비 신혼부부' 자격으로 신청하여 남편분이 세대주로서 대출을 진행하신다면 이 상태로도 큰 문제가 없습니다. 하지만 만약 질문자님의 단독 명의로 대출을 신청하셔야 하는 상황이라면, 대부분의 생애최초 정부 대출 상품이 신청자 본인의 '세대주' 자격을 필수로 요구하기 때문에 세대원 신분으로는 대출이 거절될 수 있습니다. 따라서 세대 분리 자체는 남편분 집으로 전입하는 것으로 해결되지만, 진행하시려는 대출 상품이 신청자의 세대주 자격을 엄격하게 따지는지, 그리고 누구 명의로 대출을 실행할 것인지를 은행에 먼저 명확히 확인하신 후 전입신고 절차를 밟으시는 것이 가장 안전합니다.위 사항을 참고하셔서 착오 없이 대출 준비를 진핼하실 수 있기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.큰일을 맡으실 님 반갑습니다. 그런데, 요청하신 내용이 북한 주민 + 러시아인 VS 한국 남성 +러시아인 국제결혼 비율이 궁금하신 거잖아요.하지만, 이걸 비교할 수 있는 공식적인 통계가 없습니다. 이는 대한민국이 통계청을 통해 매년 다문화 인구동태 통계를 투명하게 발표하는 반면, 북한은 당국의 통제로 인해 국제결혼 자체가 극히 드물고 관련 인구 통계를 일절 외부에 공개하지 않기 때문입니다.북한의 경우 일반 주민이 외국인과 교제하거나 결혼하는 것은 거의 불가합니다. 주민이 당국의 허락 없이 외국인과의 사적접촉을 할 경우 제제가 가해지기 때문입니다. 간첩죄 등 중범죄라고 합니다. 과거 1950년대 북한 유학생들이 소련(현재의 러시아)이나 동구권 국가에서 현지 여성과 만나 결혼한 사례가 일부 있었으나, 1960년대 중반 사상 통제가 강화되면서 1965년 무렵을 기점으로 외국인 아내들이 본국으로 대거 추방당했습니다. 이후 북한 내에서의 국제결혼은 사실상 자취를 감추었으며, 현재는 당국의 특별한 허가를 받은 극소수의 예외를 제외하면 러시아인을 포함한 외국인과의 결혼 비율은 수치로 잡힐 수 없을 만큼 '0'에 수렴한다고 볼 수 있습니다.대한민국의 경우에는 반대로 개인의 자유로운 교제가 허용되므로, 다문화 가정의 경우 한국 남성이 러시아 여성과 결혼하는 비율이 훨씬 높을 것으로 예상이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산학을 포함한 경제학의 가장 기본적인 원칙은 소비자가 한정된 자원으로 최대의 만족(효용)을 얻기 위해 '합리적인 선택'을 한다는 것입니다. 소비자가 어떤 재화를 구매할지 결정할 때는 그 재화 자체의 가격뿐만 아니라, 그와 밀접하게 연관된 다른 재화들의 가격도 함께 고려하여 상대적인 비교를 하게 됩니다. 이때 연관된 재화는 용도가 비슷하여 서로 대신 쓸 수 있는 '대체재'와, 함께 소비할 때 만족감이 커져 바늘과 실처럼 묶여 다니는 '보완재'로 나뉩니다. 결국 수요의 변화는 이러한 연관재들 사이에서 소비자가 어디에 돈을 쓰는 것이 더 유리한지를 저울질하는 과정에서 발생합니다.이러한 원칙을 바탕으로 대체재의 가격이 상승할 때의 상황을 추론해 볼 수 있습니다. 부동산 시장에서 아파트와 단지형 빌라, 혹은 A지역의 주택과 바로 인접한 B지역의 주택은 서로 주거라는 동일한 목적을 달성해 주는 대체재 관계에 있습니다. 만약 대체재인 단지형 빌라의 가격이 크게 상승한다면, 합리적인 소비자는 굳이 비싸진 빌라를 사기보다는 비슷한 주거 만족도를 주면서도 이제는 상대적으로 가격이 저렴하게 느껴지는 아파트로 눈을 돌리게 됩니다. 즉, 나를 대신할 수 있는 경쟁 재화(대체재)의 가격이 비싸지면 사람들은 그 재화의 소비를 포기하고, 그 대신 원래 관찰하고 있던 해당 부동산(아파트)으로 몰려오게 되는 것입니다.이렇게 사람들이 해당 부동산을 더 많이 찾게 되는 현상이 그래프상에서는 '수요곡선의 우측 이동'으로 나타납니다. 수요곡선은 특정 가격에서 사람들이 얼마나 사고 싶어 하는지를 보여주는 선인데, 곡선 자체가 우측으로 이동한다는 것은 해당 부동산의 가격이 어제나 오늘이나 똑같음에도 불구하고 구매하려는 사람의 수가 전반적으로 늘어났음을 의미합니다. 즉, 해당 부동산 자체의 가격이 싸져서 수요가 늘어난 것이 아니라, 외부 요인(대체재 가격 상승)에 따른 반사이익으로 사람들의 구매 욕구가 커졌기 때문에 수요곡선 전체가 오른쪽으로 움직이는 것입니다.질문에서 언급하신 보완재의 경우는 앞선 원리와 정확히 반대로 작동합니다. 부동산 시장에서 주택 매매와 주택담보대출(이자)을 보완재 관계로 본다면, 대출 이자(보완재 가격)가 상승할 경우 집을 사는 데 드는 총비용이 덩달아 증가하게 됩니다. 두 가지를 세트로 소비해야 하는데 한쪽의 비용이 올랐으니 집을 사는 행위 자체의 매력도가 떨어지고, 결국 해당 부동산을 사려는 사람도 줄어들기 때문에 수요곡선이 좌측으로 이동(수요 감소)하는 것입니다. 결론적으로 소비자는 항상 시장에서 '상대적인 가치'에 반응하며, 나를 대신할 수 있는 경쟁자(대체재)가 비싸지면 나의 인기가 올라가 수요곡선이 우측으로 가고, 나와 세트인 파트너(보완재)가 비싸지면 나의 인기도 함께 떨어져 수요곡선이 좌측으로 간다고 이해하시면 됩니다.물론 이해하셨겠지만, 좀더 쉬운말로 풀이하면 수요곡선의 우측이동 = 수요가 많아진다수요곡선의 좌측이동 = 수요가 적어진다대체제 : A 가 B 를 대체 할 수 있는 관계보완재 : A 와 B 를 함께 셋트로 구해야 하는 관계즉, 대체제 A 가격이 오르면 B 가 반사이익으로 수요곡선의 우측이동(수요 늘어남)보완재 A/B 중 하나의 가격이 오르면 AB 셋트의 전체 가격이 오르므로 수요곡선 좌측이동(수요줄어듬)으로 확인하시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트와 주상복합의 차이는 적용법령과 지어지는 땅의 용도가 가장큰 차이입니다. 일반 아파트는 '주택법'을 적용 받습니다. 주로 주거지역에 건설이 됩니다. 그래서 쾌적한 주거 환경과 단지내 녹지 조성을 최우선 적으로 진행합니다. 반면에 주상복합은 '건축법'의 통제를 받아 상업지역에 지어지는 건축물입니다. 주거 공간과 상업 시설이 한 건물에 공존하도록 설계되어 용적률(대지면적 대비 건물의 연면적 비율)이 매우 높고 초고층 건립이 가능하다는 특징이 있습니다. 이로 인해 도심의 핵심 상권이나 역세권에 위치하여 교통과 편의시설 이용은 일반 아파트보다 압도적으로 편리합니다. 그러나 부동산 시장에서 취급하는 자산가치를 보면, '주거'명목으로 봤을 때 주상복합은 아파트보다 단점이 두드러집니다. 가장 먼저 피부로 와닿는 차이는 실제 사용할 수 있는 공간의 크기를 의미하는 '전용률'입니다. 일반 아파트는 분양 면적 대비 실제 거주하는 전용면적의 비율이 70~80%에 달하지만, 주상복합은 주차장과 기계실 등 공용 면적이 넓게 빠져 전용률이 통상 50~60% 선에 그칩니다. 즉, 같은 30평대 아파트를 매수하더라도 주상복합의 실제 내부 공간이 훨씬 좁습니다. 또한, 상업 시설과 넓은 지하 공용 공간을 함께 유지해야 하므로 일반 아파트보다 매달 청구되는 관리비가 비싸며, 상업용지에 지어지다 보니 단지 내 조경, 놀이터, 산책로 등 가족 단위 입주민이 선호하는 야외 환경이 현저히 떨어집니다.결론적으로 주상복합이 일반 아파트보다 자산으로서 인기가 적고 주변에서 만류하는 이유는 좁은 실사용 면적, 높은 유지비, 그리고 무엇보다 '재건축 등 미래 투자가치의 한계' 때문입니다. 상업지역에 용적률을 법적 한계치까지 꽉 채워 초고층으로 지은 주상복합은 세대당 돌아가는 땅의 몫인 '대지지분'이 일반 아파트에 비해 턱없이 적습니다. 대지지분이 적다는 것은 훗날 건물이 낡았을 때 재건축을 통해 일반 분양을 늘려 수익을 창출하는 것이 사실상 불가능하다는 뜻입니다. 결국 주거의 쾌적성이 상대적으로 낮고 시간이 지나도 재건축 기대감에 따른 자산 가치 상승을 노리기 어렵다는 구조적 단점 때문에 일반 아파트에 비해 수요가 적고 가격 방어가 불리한 것입니다.이러한 이유로 , 주변에서 주상복합에 대한 투자를 말리거나, 실제 투자자들이 꺼려하는 부분이 있습니다. 실무에서도 거래량을 확인해 보면 아파트가 주상복합보다 월등히 많다고 볼수 잇습니다. 이점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.약간 일찍자는 가자미님, 혹시 정말 실행을 염두에 두신건 아니시리라 믿고, 실무에서 아주 드물게 발생하는 일이지만 대략 어떻게 처리가 되는지 간단히 말씀드려 보겠습니다.세입자가 임대차 계약 기간 중 해당 원룸에서 자살을 할 경우, 법원은 이를 세입자가 선량한 관리자로서의 주의 의무를 다하지 못해 임대인(집주인)에게 손해를 끼친 것으로 판단합니다. 이로 인해 임대인은 손해배상을 청구할 수 있으며, 세입자가 사망했기 때문에 이 손해배상 책임은 고스란히 상속인인 유가족들에게 넘어가게 됩니다. 따라서 원칙적으로 유가족은 임대인이 입은 피해를 보상해야 할 법적 의무를 지게 됩니다.대략적인 보상 금액은 일률적으로 정해져 있지 않고 사건마다 다르지만, 법원에서 인정하는 손해의 범위는 어느 정도 정형화되어 있습니다. 우선적으로 원상복구를 위한 특수 청소 및 도배, 장판 교체 등의 직접적인 비용이 청구됩니다. 더 큰 비중을 차지하는 것은 월세 손실입니다. 이른바 '심리적 하자'가 발생하여 다음 세입자를 구하기 어려워지거나 월세를 대폭 깎아주어야 하므로, 법원은 통상적으로 짧게는 1년, 길게는 2년 정도의 기간 동안 발생하는 월세 손실분이나 차액을 손해액으로 인정하는 경향이 있습니다. 다만, 건물 매매가 자체가 영구적으로 하락했다는 주장은 특별한 사정이 없는 한 법원에서 손해로 잘 받아들여지지 않습니다.하지만 유가족이 무조건 자신의 사비로 이 막대한 금액을 물어내야만 하는 것은 아닙니다. 이러한 손해배상 채무 역시 상속되는 '빚'의 일종이기 때문입니다. 유가족이 고인의 사망 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 가정법원에 상속포기나 한정승인을 신청하여 수리된다면, 고인이 남긴 재산의 범위 내에서만 책임을 지거나 아예 배상 책임에서 완전히 벗어날 수 있습니다. 즉, 유가족에게 법적 청구가 들어올 수는 있으나 상속 제도를 통해 경제적 책임을 방어할 수 있는 절차 역시 마련되어 있습니다.이런 과정으로 처리가 되어, 유가족에게 심리적인 어려움과 경제적인 무게를 지게할 수 있으므로, 극단적 선택을 내리지 말고, 해결하기 위해 병원을 찾아보시거나 원인 해결에 집중하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.내내섬세한해물탕님 , 반갑습니다. 경매는 어떠한 이유로 누군가의 자산을 법원에서 처분해 그 채권을 충당하는 것을 말합니다. 물론 시세보다 훨씬 저렴하게 접근할 수 있으므로, 경매는 내집마련에 굉장히 좋은 기회가 될 수 있습니다. 현재 고금리와 대출규제 때문에 이자를 감당 못한 부동산들이 경매 시작으로 계속 유입되기 때문에 지금이 경매가가 저렴할 때라고 볼 수 있는거죠.하지만 겉으로 보이는 유찰 횟수나 뚝 떨어진 가격표만 보고 섣불리 접근하는 것은 매우 위험합니다. 시세보다 유독 저렴한 매물의 이면에는 낙찰자가 추가로 떠안아야 하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 숨어 있거나, 복잡한 유치권이 걸려 있는 등 권리분석 상의 함정이 존재하는 경우가 많습니다. 더불어 현재 거주 중인 사람을 합법적으로 내보내는 명도 과정에서의 시간적·심리적 소모는 물론이고, 수백만 원에 달할 수 있는 밀린 관리비와 낙후된 집의 수리비 등 눈에 보이지 않는 숨은 비용까지 모두 계산에 넣어야 진짜 수익률을 알 수 있습니다.특히 수요가 많은 아파트의 경우, 권리관계가 깨끗하고 입지가 좋은 우량 물건에는 여전히 많은 사람들이 몰려 최종 낙찰가가 일반 급매 가격과 큰 차이가 나지 않는 경우도 흔합니다. 또한 낙찰 후 나머지 대금을 치를 때 활용하는 경락잔금대출 역시 현재의 DSR(총부채원리금상환비율) 등 깐깐한 대출 규제를 그대로 적용받기 때문에 본인의 현금 동원력을 미리 철저히 점검해야 합니다. 결론적으로 경매는 운으로 큰 차익을 얻는 요행이 아니라, 철저한 권리분석과 현장 조사(임장)를 통해 노력한 만큼 보상받는 정직한 기술이므로 지금부터 차근차근 기초를 공부해 두신다면 평생 활용 가능한 든든한 재테크 수단이 될 것입니다.이러한 점을 참고하셔서 경매로 수익을 볼 수 있으시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이또한 지나가리 님 반갑습니다. 최근 이재명 대통령 부부가 경기도 분당에 위치한 자택을 29억 원에 매도하는 과정에서 매수인에게 17억 7천만 원 규모의 근저당권을 설정해 준 사실이 알려지며 논란이 불거졌습니다. 청와대 측은 매수자가 기존 거주 주택을 아직 처분하지 못해 매매 잔금 마련이 지연되자, 매수자의 사정을 배려해 등기상 소유권을 먼저 넘겨주고 남은 금액에 대해 집을 담보로 잡은 것이라고 설명했습니다. 또한 해당 아파트가 재건축 관련 사업시행자 지정 고시를 앞두고 있어, 매수자가 온전하게 재건축 조합원 지위를 승계받기 위해 등기 이전을 서둘러야 했던 특수한 상황도 작용한 것으로 전해졌습니다.이에 대해서 야당은 대출규제를 우회한 꼼수를 부렸다고 강하게 비판하고 있습니다. 매수자가 누군지는 모르겠지만, 현재 정부의 엄격한 부동산 대출 규제로 인해서 일반 국민들은 고가 주택 매수 시 대출 한도가 엄격하게 제한되어 자금 융통에 큰 어려움을 겪고 있습니다. 그런데 대통령 본인은 집을 팔기 위해서 매수자에게 사실상 직접대출해주는 사금융 방식을 활용했다고 지적하고 있습니다. 결과적으로 일반 국민은 시도조차 하기 불가능한 구조를 통해 규제를 회피하고 막대한 매매 차익을 챙긴 것은 내로남불이며, 정부의 정책 기조와 모순되는 이중적인 처사라는 것이 야당 비판의 핵심 쟁점입니다.그러나, 이에 대해서는 당연히 반대 의견이 있습니다. 대통령이 현금을 받지 못하자 매수자를 배려하여 선의의 계약일 뿐 부당이득을 취한 것이 전혀 없기 때문입니다. 하지만 야당과 비판적인 여론이 문제 삼는 '이득'은 금전적인 웃돈을 챙겼다는 것이 아니라, 겹겹이 쌓인 대출 규제와 얼어붙은 부동산 시장 속에서 '수십억 원대 고가 부동산의 처분을 성공적으로 완료했다는 사실' 그 자체에 있습니다. 이런 꽉 막힌 시장 상황 속에서, 대통령은 사인 간의 거액 근저당 설정이라는 사금융 방식을 통해 본인의 아파트 매도를 기어코 성사시켰다는 점이 특권적 이익으로 비춰지는 것입니다. 일반 서민들은 막대한 현금 여력이 없어 감히 시도조차 하기 힘든 방식이기 때문입니다. 결국 이러한 논쟁의 본질은 대통령이 집을 팔아서 이익을 취한 것이 아니라 일반 국민의 부동산 거래는 엄격한 대출 규제로 묶으면서, 정작 본인은 사적 자금력을 동원해 규제의 영향을 피해 자산 처분이라는 목적을 달성했다는데 있습니다. 하지만, 이러한 야당의 주장은 사실상 정치를 위한 주장의 성격이 강합니다. 대통령이 사적 자산을 이용하건, 일반 국민이 이용하건 간에, 어쨋든 해당 주택을 본인이 "취득" 한게 아니라 "처분" 했다는 것이며, 이로 인해서 금전적 이득을 본 것은 없다는 것이 중요합니다. 이 내용을 향후 어떻게 정리할지 좀 더 두고 볼 일입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축, 재개발 사업에서 시간이 오래 지체되어 문제가 발생할거라는 것은 사실입니다. 그리고 사업이 단계별로 나아갈 때마다 불확실성이 하나씩 해소되면서 가격 프리미엄이 붙게 됩니다. 일반적으로 재건축과 재개발에서 사업이 사실상 확정되어 무산될 가능성이 거의 없다고 보는 확실한 단계는 바로 '관리처분계획인가' 단계입니다.관리처분계획인가는 조합원들의 분양 평형이 결정되고, 개인별 분담금과 일반분양 계획 등 사업의 가장 민감한 자금 및 수익성 관련 내용이 모두 확정되는 최종 관문입니다. 이 인가가 떨어지면 행정적인 중요한 절차는 거의 마무리된 것이며, 이후에는 주민들의 이주와 기존 건축물 철거, 그리고 실제 착공이 이어지게 됩니다. 따라서 이 단계에 도달하면 사업이 중단되거나 엎어질 확률은 매우 희박해지며, 투자자 입장에서는 가장 안전하게 진입할 수 있는 시점이 됩니다.하지만 가장 안전하다는 것은 그만큼 이미 여러 단계에 걸쳐 가격이 많이 올랐다는 것을 의미합니다. 관리처분인가 단계에서는 막대한 프리미엄이 형성되어 있어 초기 투자금이 상당히 많이 필요하며 기대 수익률은 초기 진입에 비해 상대적으로 낮아집니다. 그래서 투자금과 리스크를 적절히 타협하려는 분들은 관리처분인가의 전 단계인 '사업시행인가' 시점을 노리기도 합니다. 사업시행인가는 아파트를 몇 세대로, 어떤 모양으로 지을지 구체적인 건축 계획이 지자체로부터 통과된 시점으로, 이때부터는 사업이 본 궤도에 올라 7부 능선을 넘었다고 평가받기 때문입니다.그러나 프리미엄이 붙었더라도, 불확실하게 투자금액을 묶어두는 것보다는 낫다고 생각하는 바입니다. 안전한 투자를 지향하는 것이 바람직하기 때문에, 이주와 철거가 임박한 관리처분인가 단계에 투자 진입하시는 게 맞다고 봅니다. 다만 성공적인 투자를 위해서는 무조건 안전한 단계만 고집하기보다는 본인의 가용 자금과 목표 수익률, 그리고 시간적 여유를 종합적으로 고려하여 진입 시점을 결정하시는 것이 가장 바람직합니다.이 점 고려하시어 성공적인 재개발 투자 되시길 바랍니다. 감사합니다.