답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.도시의 빈 상가를 재활용 하기 위해서는 먼저 해당 위치의 컨택스트에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이 컨텍스트라는 것은 단순히 어떤 지역에 무슨 가게가 많이 밀집되어 있냐는 것 보다는 이 곳을 이용하는 주된 사람들의 관심사와 어떤 부류의 사람들이 많이 이용하는지를 읽어야 합니다. 이것이 파악되면 이곳을 지나는 사람들의 관심사나 이용 목적에 맞는 새로운 공간으로 활용을 할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.행복주택에 거주하고 있는 상태에서 상속으로 주택을 취득했다고 해서 곧바로 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 현재 공공주택 특별법 시행령에서는 공공임대주택 거주자가 상속, 판결, 혼인 등 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우 일정한 처분 기회를 인정하고 있습니다. 상속받은 주택 때문에 임대차계약 해지나 재계약 거절이 가능하다는 통보를 받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하면 계속 무주택 요건을 인정받을 수 있습니다. 따라서 흔히 말하는 '6개월 유예'가 실제로 존재하지만, 상속받은 날부터 무조건 6개월로 계산하는 것은 아닙니다.다만 5천만원짜리 낡은 주택이라고 해서 주택 소유에서 자동으로 제외되는 것은 아닙니다. 원칙적으로 공부상 주택이라면 가격이 낮더라도 주택으로 판단될 수 있으므로, 계속 행복주택에 거주하려면 LH나 해당 공공주택사업자로부터 안내받은 기한 안에 상속주택을 처분하고 관련 서류로 소명하는 것이 중요합니다. 처분이 곤란한 소송 등 객관적인 사유가 있는 경우에는 그 사유가 종료된 날부터 다시 6개월의 처분기간이 인정될 수 있도록 규정되어 있습니다.한 가지 확인할 부분도 있습니다. 질문처럼 해당 집이 현재 정말로 어머니 단독 명의라면 아버지가 돌아가셨다는 이유만으로 그 집을 자녀가 상속받게 되는 것은 아닙니다. 아버지 소유의 주택 또는 아버지 지분을 상속받는 상황인지 먼저 등기사항증명서를 확인해 보는 것이 좋습니다. 실제 상속으로 본인 명의의 주택이 생기는 상황이라면 임의로 판단하기보다 LH에 상속 사실을 알리고 처분기한과 필요한 소명서류를 안내받아 처리하는 것이 가장 안전합니다.위 사항을 참조하시고, 문제 없이 정리 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통 수도계량기 문제는 관리사무소에 이야기 하고 처리하는것이 일반적인데요. 다만, 모든 계량기를 관리사무소 부담으로 교체해주지는 않습니다. 우선 고장 난 계량기가 해당 세대만 사용하는 세대별 계량기인지, 아파트 전체나 동에서 사용하는 주계량기인지부터 확인해야 합니다. 일반적으로 주계량기나 공용 급수시설에 해당한다면 수도사업소나 관리주체에서 관리하는 경우가 많고, 세대 내부의 전용 급수시설이라면 소유자가 부담하는 경우가 많습니다.다만 수도계량기의 관리 및 교체 기준은 지역별 수도급수 조례와 아파트의 급수 방식에 따라 조금씩 다릅니다. 예를 들어 수원시 조례도 주계량기 이후의 급수설비는 원칙적으로 수도사용자가 관리하도록 하면서, 노후 계량기 등에 대해서는 별도의 비용 부담이나 지원 규정을 두고 있습니다. 따라서 단순히 "노후 아파트니까 관리사무소에서 바꿔준다"고 보기는 어렵습니다.가장 먼저 관리사무소에 연락해서 해당 계량기가 관리사무소 관리 대상인지, 관할 수도사업소에서 교체하는 계량기인지 확인해 보는 것이 좋습니다. 관리사무소에서 개인 세대 소유의 계량기라며 직접 교체해야 한다고 한다면 집주인이 부담해야 할 가능성이 높고, 공용시설이나 수도사업소 관리 대상 계량기라면 개인이 비용을 낼 필요가 없을 수도 있습니다. 따라서 업체를 먼저 불러 교체하기보다는 관리사무소와 관할 수도사업소에 비용 부담 주체를 확인한 뒤 진행 해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말하면 지금 방식으로 진행이 불가능한 것은 아니지만, 매수인 입장에서는 잔금 전에 지위 승계가 확실하다는 것을 서류로 확인해 두는 것이 좋습니다. 현행 도시정비법상 신탁방식 재건축도 사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자를 조합원으로 보고, 투기과열지구에서 재건축 지위를 넘겨받으려면 예외 요건에 해당해야 합니다. 그중 1세대 1주택자의 경우 해당 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주해야 하며 두 요건을 모두 충족해야 합니다.다만 법에서 매도인이 5년치 지방세 관련 서류 원본이나 사본을 반드시 매수인에게 직접 교부해야 한다고 정해 놓은 것은 아닙니다. 중요한 것은 실제로 매도인이 1세대 1주택 요건을 충족하고 있는지, 그리고 사업시행자인 신탁사가 이를 인정해 지위 승계를 처리해 주는지입니다. 10년 보유는 등기사항증명서 등으로 확인할 수 있고, 5년 거주는 주민등록표를 기준으로 판단하도록 시행령에 명시되어 있습니다. 지방세 관련 서류도 단순한 '지방세 납세증명서'인지, 주택 보유내역을 확인할 수 있는 '지방세 세목별 과세증명서'인지 구분해서 보는 것이 좋습니다.부동산에서 해당 자료를 직접 확인했고 밀봉해 보관한 뒤 잔금 전 시청에서 발급하는 1세대 1주택 확인서류로 대체하기로 했다면 어느 정도 안전장치는 마련된 것으로 보입니다. 다만 매수인 입장에서는 중개사의 확인만 믿고 잔금을 치르기보다는, 잔금 전에 신탁사에 해당 매매가 도시정비법상 지위 승계 요건을 충족하는지 서면이나 이메일 등으로 확인받는 것이 가장 안전합니다. 특히 시청에서 발급받는다는 '1가구 1주택 확인서류'가 세법상 1세대 1주택 확인용인지, 실제 재건축 지위 승계 심사에 사용하는 서류인지도 신탁사에 확인할 필요가 있습니다.가능하면 계약서 특약에도 '매도인의 사유로 재건축 지위 또는 분양받을 권리의 승계가 불가능한 경우 계약을 해제하고 매도인은 지급받은 계약금 및 매매대금을 반환하며 그로 인한 손해를 부담한다'는 취지의 내용을 넣어 두는 것이 좋습니다. 결국 매수인에게 중요한 것은 지방세 서류 한 장을 직접 받느냐가 아니라, 잔금 지급 전에 신탁사로부터 지위 승계 가능 여부가 최종 확인되어 있느냐입니다. 그 확인 없이 잔금부터 지급하는 방식은 피하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.내년 2월 중순 입주가 목표라면 지금부터 실제 매물을 보러 다니기에는 조금 이른 편입니다. 원룸이나 월세, 반전세 매물은 아파트 매매와 달리 입주 가능한 시점이 비교적 가까워져야 물건이 많이 나오기 때문에, 보통 입주 희망일 기준 1~2개월 전부터 본격적으로 알아보는 것이 현실적입니다. 따라서 12월 중순쯤부터 찜해둔 부동산에 한번씩 연락해 시세와 매물 분위기를 확인하고, 1월 초부터는 실제 임장을 다니는 정도가 적당해 보입니다.다만 청년버팀목전세대출과 보증보험을 이용할 생각이라면 일반 월세를 구하는 것보다는 조금 여유 있게 움직이는 것이 좋습니다. 마음에 드는 집을 찾았다고 바로 계약하기보다는 해당 주택이 버팀목대출 대상인지, 전세보증금반환보증 가입이 가능한지, 등기부에 근저당이나 다른 문제가 없는지를 먼저 확인해야 하기 때문입니다. 중개사에게 처음 연락할 때부터 "2월 중순 입주 예정이고 청년버팀목대출과 보증보험 가능한 집을 찾는다"고 이야기하면 조건에 맞지 않는 매물을 상당 부분 걸러낼 수 있습니다.지금처럼 1순위부터 3순위 동네까지 정하고 각 지역의 부동산을 두 군데씩 골라둔 방법도 괜찮습니다. 12월에는 전화로 시세와 매물 유형을 파악하고, 1월부터 여러 중개업소의 매물을 비교해보는 식으로 움직이면 됩니다. 특히 급하다고 첫 번째로 본 집을 바로 계약하기보다는 최소 몇 곳은 비교해보고, 계약할 때는 대출이나 보증보험이 주택 또는 임대인의 사유로 불가능할 경우 계약금을 반환한다는 특약까지 넣어두는 것이 좋습니다. 2월 중순 입주라면 1월 중순 전후부터는 마음에 드는 매물이 나왔을 때 실제 계약까지 고려할 시기라고 보면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토허제는 부동산 사장님이 주장한다고 풀리는 것은 아니고, 국가나 지자체에서 해제할 필요가 있을 때 해제가 되는 것입니다. 다만, 부동산 중개사께서 말씀하신 대로, 토허제가 거래량을 줄이는데 일조하는 것은 사실이므로 토허제가 해제된다면 아마도 거래량이 늘고 부동산 경제가 활성화되는데는 도움이 될 수 있습니다. 다만, 현재 부동산 가격의 안정활.ㄹ 이루려고 하는 목적이 있다보니, 토허제를 해제해서 거래릉 활성화시켜버리면 부동산 금액이 또 치솟을 수 있다는 점 감안하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주차난을 해소할 방법으로 주차대수를 늘리는 것외에는 차량대수를 줄이는 방법이 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세대주를 가족으로 변경한다고 해서 임대차계약을 반드시 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 세대주 변경은 주민등록상의 문제이고, 임대차계약은 집주인과 임차인 사이의 계약이기 때문에 서로 별개의 문제입니다. 따라서 계약자인 본인이 그대로 임차인 지위를 유지한다면 가족이 세대주가 되더라도 기존 임대차계약 자체는 유효합니다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 갖추는 것이 기본 요건이며, 대법원도 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록 역시 일정한 경우 임차인의 주민등록 요건에 포함될 수 있다고 보고 있습니다.다만 질문처럼 기존 계약자인 본인이 앞으로 실제로 집에서 나가고 가족만 계속 거주할 예정이라면 조금 더 신중하게 처리하는 것이 좋습니다. 가족이 세대주로 변경된다고 해서 그 가족이 자동으로 임대차계약상의 임차인이 되는 것은 아니기 때문입니다. 보증금 반환을 청구할 권리도 기본적으로 기존 계약자인 본인에게 있습니다. 또한 임차권 자체를 가족에게 넘기려는 경우에는 원칙적으로 임대인의 동의가 필요합니다. 민법에서도 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 없도록 규정하고 있습니다.따라서 단순히 잠시 다른 곳에서 생활하는 정도라면 기존 계약을 유지하면서 가족이 거주하는 방법을 검토할 수 있지만, 앞으로 본인은 완전히 나가고 해당 가족이 새로운 임차인으로 계속 살 예정이라면 집주인과 협의해 임차인 변경 내용을 서면으로 남기는 것이 가장 깔끔합니다. 이때 기존 계약을 무조건 해지하고 새 계약서를 처음부터 다시 쓰기보다는 보증금, 계약기간, 보증금 반환 대상 등을 명확하게 적은 계약 변경서나 합의서를 작성하는 방법도 있습니다. 새 임차인 명의로 계약을 변경한다면 전입신고와 확정일자, 기존 우선변제권이 어떻게 처리되는지도 함께 확인해야 하므로, 보증금이 큰 전세계약이라면 임의로 세대주와 계약자 명의만 바꾸기보다는 집주인과 먼저 협의한 뒤 처리하는 것이 안전합니다.이런 점을 참고하시어 재계약시 무리없이 진행되시길 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트는 아니고, 빌라나 원룸을 붙어있는 여러 필지에 모아서 지은 후, 일괄적으로 관리하는 것을 모아주택이라고 합니다. 보통 빌라나 원룸은 관리가 잘 안되는 특성이 있습니다. 이런 이유로 주변의 아파트보다 시세가 많이 떨어지고는 합니다. 그리고 또 다른 이유중 하나가 주차장입니다. 모아주택으로 필지를 모아서 짓게 되면 주차난 문제가 조금 해소될 수 있기에 필지 소유자들이 모여서 모아주택을 짓고는 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.Dear. Nang man ong yi.일반 비용은 어떤 거래나 사업을 할 때 기본적으로 들어가는 주된 비용을 말합니다. 예를 들어 부동산을 구입한다면 집값 자체가 가장 큰 기본 비용이고, 임대사업이라면 대출이자나 수리비, 관리비처럼 계속 발생하는 비용도 일반적인 운영비용으로 볼 수 있습니다. 즉, 거래나 사업의 중심이 되는 비용이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.반면 부대비용은 본래 목적의 비용 외에 거래를 진행하면서 추가로 따라붙는 비용을 말합니다. 부동산 매수라면 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 등기비용, 대출 관련 비용 등이 대표적입니다. 집값만 보고 계산하면 수익이 많이 남는 것처럼 보여도 이런 비용까지 합치면 실제 투자금은 더 커질 수 있습니다.그래서 투자수익을 계산할 때는 매입가격과 매도가격 차이만 보는 것보다 일반 비용과 부대비용을 모두 포함해서 계산해야 합니다. 예를 들어 4억원에 산 집을 4억5천만원에 팔았다고 해서 그대로 5천만원을 번 것이 아니라, 취득세와 중개보수, 대출이자, 수리비, 양도 관련 비용 등을 빼야 실제 수익을 알 수 있습니다. 흔히 말하는 "부대비용까지 생각하면 수익이 생각보다 적다"는 말은 바로 이런 의미입니다.감사합니다. Best regards.