재건축, 재개발에서 확실하게 사업이 진행되는 단계는 어디인가요?

Question

보통 재개발, 재건축은 초기에 투자하면 큰 돈을 불릴 수 있다고 하는데 그만큼 잘못물리면 엄청난 시간을 허비해야된다고 하더군요. 근데 또 사업 단계가 하나하나 진행되면 될수록 가격이 상승이 된다고 하는데 그렇다면 재건축, 재개발에서 확실하게 사업이 진행되는 단계는 어디인가요?

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

재건축, 재개발 사업에서 시간이 오래 지체되어 문제가 발생할거라는 것은 사실입니다. 그리고 사업이 단계별로 나아갈 때마다 불확실성이 하나씩 해소되면서 가격 프리미엄이 붙게 됩니다. 일반적으로 재건축과 재개발에서 사업이 사실상 확정되어 무산될 가능성이 거의 없다고 보는 확실한 단계는 바로 '관리처분계획인가' 단계입니다.

관리처분계획인가는 조합원들의 분양 평형이 결정되고, 개인별 분담금과 일반분양 계획 등 사업의 가장 민감한 자금 및 수익성 관련 내용이 모두 확정되는 최종 관문입니다. 이 인가가 떨어지면 행정적인 중요한 절차는 거의 마무리된 것이며, 이후에는 주민들의 이주와 기존 건축물 철거, 그리고 실제 착공이 이어지게 됩니다. 따라서 이 단계에 도달하면 사업이 중단되거나 엎어질 확률은 매우 희박해지며, 투자자 입장에서는 가장 안전하게 진입할 수 있는 시점이 됩니다.

하지만 가장 안전하다는 것은 그만큼 이미 여러 단계에 걸쳐 가격이 많이 올랐다는 것을 의미합니다. 관리처분인가 단계에서는 막대한 프리미엄이 형성되어 있어 초기 투자금이 상당히 많이 필요하며 기대 수익률은 초기 진입에 비해 상대적으로 낮아집니다. 그래서 투자금과 리스크를 적절히 타협하려는 분들은 관리처분인가의 전 단계인 '사업시행인가' 시점을 노리기도 합니다. 사업시행인가는 아파트를 몇 세대로, 어떤 모양으로 지을지 구체적인 건축 계획이 지자체로부터 통과된 시점으로, 이때부터는 사업이 본 궤도에 올라 7부 능선을 넘었다고 평가받기 때문입니다.

그러나 프리미엄이 붙었더라도, 불확실하게 투자금액을 묶어두는 것보다는 낫다고 생각하는 바입니다. 안전한 투자를 지향하는 것이 바람직하기 때문에, 이주와 철거가 임박한 관리처분인가 단계에 투자 진입하시는 게 맞다고 봅니다. 다만 성공적인 투자를 위해서는 무조건 안전한 단계만 고집하기보다는 본인의 가용 자금과 목표 수익률, 그리고 시간적 여유를 종합적으로 고려하여 진입 시점을 결정하시는 것이 가장 바람직합니다.

이 점 고려하시어 성공적인 재개발 투자 되시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

재개발의 경우 조합설립인가를 거쳐 사업시행인가가 나오게 되면 사업 진행 확률이 확실히 올라갈 수 있지만 이후에도 조합내부의 갈등이나 관리처분계획 인가 취소 또는 변경, 이주 및 철거 문제 등 여러가지 요인으로 시간이 많이 지체될 수 있습니다. 재건축의 경우에도 사업시행인가 단계를 거치면 사업이 진행될 확률이 아주 높아지게되고 분담금 예측도 가능해지게됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

관리처분인가는 분담금 확정 후 이주,철거만 남아서 무산 위험이 사실상 거의 없습니다. 사업시행인가는 지자체 건축 허가를 받은 상태로 엎어질 위험이 대폭 낮아지고 상승 여력도 남아있습니다. 주의할점은 조합설립 이전 등 너무 이른 단계는 시세가 저렴하지만 주민 갈등으로 10~20년 이상 멈출 위험이 큽니다. 사업시행인가와 관리처분인가를 거칠때마다 프리미엄이 단계적으로 크게 뛰어오르는 특징이 있고 돈이 더 들더라도 실패 없는 안전을 원한다면 관리처분인가 이후 물건에 진입하시는 것을 추천드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

사업이 거의 되돌릴 수 없을 정도로 확실해지는 단계는 보통 사업시행인가 이후, 투자자들이 가장 안정적이라고 보는 시점은 관리처분인가 이후입니다

다만 이 단계까지 올수록 안전한 대신 가격도 많이 올라 있습니다

재개발·재건축의 일반적인 진행 순서를 보면 다음과 같습니다

정비구역 지정(또는 정비예정구역)

추진위원회 승인

조합설립인가

사업시행인가

관리처분인가

이주 및 철거

착공

준공 및 입주

이런 단계로 진행됩니다

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재개발 재건축의 경우 가장 확실한 단계라고 본다면 사업시행인가 사업에 대한 최종 허가가 났기 때문에 좀 더 확실시 된다고 볼 수 있지만 그 이후 관리처분계획, 이주 및 철거, 착공, 공사, 준공 까지 사업이 확실하게 마무리가 되어야 안심할 수 있고 단계별 조합원들간의 갈등 없이 진행이 잘 되어야 하고 무엇보다 일반분양이 흥행을 해서 사업성이 좋아야 좋은 개발 사업에 투자를 했다 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

재개발, 재건축은 사업이 진행될 수록 성공 가능성은 높아지지만 기대 수익은 점점 줄어드는 특성이 있습니다. 초기에는 수익 가능성이 크지만 불확실성이 높고, 후기로 갈수록 안정성은 높아지지만 이미 가격에 상당 부분 반영이 되어 있습니다. 가장 중요한 분기점은 사업시행인가 시점이 중요 합니다. 이 단계에서는 건축 계획이 확정이 되고, 행정기관의 인가를 받게 되며 사업비 조달과 시공 계획도 상당부분 구체화되는 단계라 사업이 무산된 가능성이 크게 낮아지는 시기라고 볼 수 있습니다. 가장 안정적인 단계는 관리처분인가 인데요.. 이 단계에서는 조합원별 권리가액, 분담금 등이 대부분 확정이 되는 시기라고 볼 수 있습니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

많은 투자자들이 관리처분인가 이후를 사업 안정성이 크게 높아지는 시점으로 평가합니다.

높은 투자수익을 노린다면 정비구역 지정 ~ 조합설립인가 이전을 추천드리며 안전성을 중시한다면 사업시행인가 이후, 관리처분인가 이후를 노리시길 바랍니다.

감사합니다.