답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.향후 매도 계획이 있는 임대인이라면 우선 임차인이 계약갱신청구권을 이미 사용했는지 확인하는 것이 좋습니다. 아직 사용하지 않았다면 임차인은 법에서 정한 기간 안에 계약갱신을 요구할 수 있고, 단순히 집을 매도할 예정이라는 이유만으로 이를 거절하기는 어렵습니다. 따라서 만기가 가까워졌다면 임차인에게 계속 거주할 의사가 있는지 먼저 확인하고, 갱신청구권 행사 여부도 문자나 계약서 등으로 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사하면서 재계약한다면 보증금 인상은 기존 보증금의 5% 이내에서 진행해야 합니다. 5%는 자동으로 올릴 수 있다는 의미가 아니라 증액할 수 있는 상한선입니다. 반대로 임차인이 갱신청구권을 행사하지 않고 임대인과 합의하여 새로운 조건으로 재계약한다면 5%를 초과해 보증금을 정하는 것도 가능합니다. 다만 이렇게 합의 재계약을 했다고 해서 임차인의 갱신청구권이 사라지는 것은 아니므로, 이후에도 임차인이 갱신청구권을 행사할 가능성이 있다는 점은 알아두어야 합니다.특히 1~2년 안에 매도할 계획이라면 무조건 보증금을 최대한 올려 2년 재계약하는 것이 임대인에게 유리하다고 보기는 어렵습니다. 전세를 낀 상태로 매도해야 하면 매수자 범위가 줄어들 수 있고, 매수자가 실거주를 원하는 경우에는 계약 만료 시점과 소유권 이전 시점도 중요해집니다. 대법원도 일정 요건 아래 새로 주택을 취득한 매수인이 법정 갱신거절 기간 안에 임대인의 지위를 승계하고 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있다고 판단한 바 있습니다.따라서 매도 계획이 확실하다면 먼저 매도 예상 시점을 정한 뒤 재계약 조건을 결정하는 것이 좋습니다. 당장 매도할 생각이 없다면 정상적으로 갱신하면서 적정 범위에서 보증금을 올리는 방법이 무난하고, 가까운 시일 내 매도를 생각하고 있다면 중개사와 매도 일정까지 함께 검토해 임차인의 갱신청구권과 매수인의 입주 시점이 충돌하지 않도록 계약을 설계하는 것이 중요합니다. 보증금을 올려 재계약했다면 변경된 계약내용에 대한 임대차 신고 등 후속 절차도 함께 챙기는 것이 좋습니다. 위 내용을 참고하셔서 임대 시 결정에 활용하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통 집을 구할 때는 2~3개월 정도를 가장 많이 잡는 편입니다. 전세나 월세라면 현재 집의 계약 만료일을 기준으로 2~3개월 전부터 본격적으로 알아보는 게 적당합니다. 너무 일찍 알아보면 마음에 드는 집이 있어도 입주 날짜를 맞추기 어렵고, 반대로 한 달 정도밖에 남지 않으면 선택할 수 있는 매물이 많이 줄어들 수 있습니다.집을 사고파는 경우에는 조금 더 여유 있게 3~4개월 정도를 생각하는 것이 좋습니다. 특히 기존 집을 팔고 그 돈으로 새 집을 사는 경우라면 매도 계약과 잔금, 새 집 잔금과 입주 날짜까지 서로 맞춰야 해서 생각보다 시간이 필요합니다.다만 학군이나 특정 아파트, 원하는 동이나 층처럼 조건이 확실하다면 4~6개월 전부터 시세와 매물을 지켜보는 것도 좋습니다. 정리하면 일반적인 전월세 이동은 2~3개월, 매매까지 함께 진행한다면 3~4개월 정도를 기본으로 잡고 상황에 따라 조금 더 일찍 준비하는 것이 가장 무난합니다.하지만 위 내용은 실무에서 주로 이루어지는 내용이고 참고만 해주시길 부탁드립니다. 드물긴 하지만 한달 이내 정리가 되는 아파트도 많으며, 매수자나 매도자의 사정에 따라 6개월정도의 기간을 가지고 진행이 되는 곳도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가구가 체감하는 주택 가격은 해당 입주자(매수자)의 대출 금액이나 이자율에 따라 크게 변동됩니다.또한 같은 금액이라도 입주자의 소득에 대해서도 반비례합니다.따라서 말씀하신 대로 일률적으로 객관화할 수는 없음을 참고바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 만기가 2027년 3월 24일이라면 현재는 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간에 들어와 있습니다. 주택임대차보호법상 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있으므로, 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 집주인에게 2년 더 거주하겠다는 의사를 명확하게 전달해 두는 것이 좋습니다. 매매를 한다는 이유만으로 계약갱신요구권이 없어지는 것은 아니며, 단순히 집을 팔겠다는 사정만으로 기존 임대인이 갱신을 거절할 수도 없습니다.다만 실거주 목적으로 집을 사는 매수인이 등장하면 상황이 달라질 수 있습니다. 대법원은 임차인이 이미 계약갱신을 요구했더라도, 새로운 매수인이 법에서 정한 갱신거절 가능 기간 안에 소유권을 넘겨받아 임대인의 지위를 승계하고 실제로 거주하려는 경우에는 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판단했습니다. 따라서 지금 바로 갱신요구권을 행사한다고 해서 무조건 2년 거주가 확정되는 것은 아닙니다. 반대로 매수인이 단순 투자 목적으로 구입해 임대차를 그대로 승계한다면 계약갱신요구권을 행사해 계속 거주할 수 있습니다.계속 살고 싶다면 우선 지금 집주인에게 계약갱신요구권을 정식으로 행사하고, 매도할 때도 기존 전세계약을 승계할 수 있는 매수인을 찾아달라고 요청해 보는 것이 현실적인 방법입니다. 특히 실거주를 이유로 갱신을 거절했다가 실제로 거주하지 않고 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 다른 사람에게 다시 임대한다면 임차인은 일정한 요건 아래 손해배상을 청구할 수 있습니다. 결국 핵심은 매수인이 생겼다는 사실 자체가 아니라, 그 매수인이 언제 임대인의 지위를 넘겨받는지와 실제 거주 의사가 있는지입니다. 이런 점들을 참조하시어 대응 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지방의 빈집 문제는 무조건 철거하거나 일괄적으로 활용하기보다 집의 상태와 위치, 주변 수요를 함께 보고 나누어 접근하는 것이 현실적입니다. 붕괴 위험이 있거나 범죄와 화재 우려가 큰 빈집은 우선 철거하거나 안전조치를 하고, 상태가 비교적 양호한 주택은 정비를 통해 임대주택이나 귀촌 주택, 청년 주택 등으로 활용하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 주거 수요가 거의 없는 지역에 관리비용을 계속 투입하는 것도 부담이 될 수 있기 때문에 생활권과 교통, 주변 인구 변화 등을 고려해 활용 가능성이 낮은 곳은 정리하고 수요가 있는 지역은 재활용하는 식으로 기준을 달리할 필요가 있습니다. 결국 빈집의 숫자를 줄이는 것 자체보다 안전과 경관, 관리비용, 실제 주거 수요를 함께 고려해 지역별로 우선순위를 정하는 것이 중요하다고 생각합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.소상공인의 폐업을 줄이기 위해서는 단순히 지원금을 늘리기보다 먼저 왜 폐업하는지를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 업종별 매출 변화와 영업이익, 임대료와 인건비 부담, 대출 규모와 이자 부담, 상권별 유동인구 변화, 경쟁 점포 수, 창업 후 폐업까지 걸리는 기간 등을 함께 살펴봐야 합니다. 또한 매출은 유지되지만 비용 증가로 버티지 못하는 경우인지, 애초에 수요가 부족한 업종인지, 과도한 대출이나 임대료 때문에 폐업하는 것인지에 따라 필요한 정책도 달라집니다. 결국 폐업률 자체만 볼 것이 아니라 업종과 지역, 사업 기간별로 폐업 원인을 세분화해 분석한 뒤 금융지원, 임대료 부담 완화, 경영 개선, 재취업이나 재창업 지원 등을 각각 맞춤형으로 설계하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 단지내에서 가격대가 비교적 비싼 곳 로얄동이라고 부르는데요, 이것은 꼭 주출입구에서 가까운 것 만으로 정해지는 것은 아닙니다. 너무 상가와 멀지도 않으면서 조용하고, 또 필요한 경우는 주출입구와 많이 멀지 않은 정도의 포지션이 좋습니다. 또한 출입구와 너무 가까우면 층수에 따라 차량 소음 및 경적소리로 인해 조금 불편할수도 있는 점 참고해주세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통은 아파트 상가는 아파트 분양 시, 분양하여 소유주가 있습니다. 일부 상가는 관리단에서 관리하기도 하지만 일반적으로는 시행사나 건설사의 이익분에 포함이 되어 있기 때문에 분양자를 찾아서 분양합니다.혹시, 아파트 상가를 투자하실 계획이라면, 꼭 보수적으로 살펴보셔야 할 것이 있습니다.배후수요인데요, 아파트와 상업지역과의 거리가 너무 가까우면 임대가 잘 되지 않아 수익이 나지 않을 수 있습니다.해당 상가를 이용할수 밖에 없는 위치에 분양받아 임대를 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.행복주택이나 청년주택은 일용직에게 불리한 면이 있는 것은 아닙니다. 중요한 것은 해당 모집공고의 무주택, 나이, 소득, 자산 기준을 충족하느냐입니다. 2026년 행복주택의 경우 청년계층도 소득과 자산 기준을 심사하며, 소득에는 상시근로소득뿐 아니라 일용근로소득도 포함됩니다. 일용직은 매달 소득이 일정하지 않기 때문에 실제 근무기간과 지급된 소득을 확인하는 과정에서 일용근로소득 자료가 사용될 수 있습니다.따라서 당첨 확률을 높이기 위한 특별한 팁보다는 본인이 청년계층, 우선공급 등 어느 유형에 해당하는지 모집공고를 꼼꼼히 보는 것이 더 중요합니다. LH뿐만 아니라 지역주택공사에서 공급하는 청년주택이나 공공임대도 조건이 조금씩 다르기 때문에 거주 가능한 지역의 공고를 여러 곳 확인해보는 것이 좋습니다. 특히 소득이 들쭉날쭉한 일용직이라면 소득금액증명원이나 일용근로소득 지급명세서 등을 미리 준비해 두는 것이 좋습니다. 주택도시기금의 청년 전세대출에서도 일용계약직은 소득금액증명원상의 일용근로소득이나 최근 1년 이내 일용근로소득 지급명세서 합계액 등을 기준으로 소득을 인정하고 있습니다.아직 앞으로 정착해서 살 지역을 정하지 못했다면 당장 집을 구입하는 것은 조금 신중하게 생각하는 편이 좋습니다. 흔히 말하는 생애최초 보금자리론은 전세대출이 아니라 집을 구입할 때 사용하는 주택담보대출입니다. 현재 보금자리론은 일정 가격 이하의 주택과 소득요건 등을 충족해야 하고, 생애최초 구입자는 별도의 우대 한도를 적용받을 수 있습니다. 하지만 한번 집을 구입하면 이사할 때 취득세나 중개비 같은 비용이 발생하고, 이후에는 생애최초 주택구입자라는 지위도 다시 사용할 수 없기 때문에 거주 지역이 정해지지 않은 상태에서 대출 혜택만 보고 집을 사는 것은 추천하기 어렵습니다.전세로 거주할 생각이라면 처음부터 일반 은행 전세대출만 알아보기보다는 청년전용 버팀목전세자금 같은 정책 전세대출의 대상이 되는지 먼저 확인해보는 것이 좋습니다. 조건에 해당한다면 일반 은행 상품보다 금리 부담을 낮출 수 있는 경우가 있기 때문입니다. 정책대출의 소득이나 자산 기준을 넘거나 원하는 주택이 대상에서 제외된다면 그때 시중은행 전세대출을 비교하면 됩니다. 아직 생활 기반을 어디에 둘지 정하지 못한 상황이라면 행복주택이나 청년주택 또는 정책 전세대출을 이용하면서 몇 년 살아본 뒤, 직장과 생활권이 확실해졌을 때 생애최초 주택구입을 검토하는 방식이 오히려 선택의 폭을 넓힐 수 있습니다. 감사합니디.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로, 금리가 오르면 일반적으로 아파트 가격에는 하방 압력이 생기는 것이 맞습니다. 대출금리가 높아지면 같은 소득으로 받을 수 있는 대출 규모가 줄고 기존 대출자의 이자 부담도 커지면서 매수 수요가 위축되기 때문입니다. 실제로 한국은행은 2026년 8월 기준금리를 3.0%로 올렸고, 최근 두 차례 연속 금리를 인상했습니다. 다만 한국은행도 동시에 수도권 주택가격 상승세와 가계대출 증가세가 이어지고 있다고 보고 있어, 현재는 금리 상승과 주택 수요가 서로 반대 방향으로 힘겨루기를 하는 상황에 가깝습니다.정부 정책 역시 한 방향으로만 작용한다고 보기는 어렵습니다. 현재 정부는 주택공급을 촉진하는 한편 가계대출 총량 관리와 주택담보대출 관련 규제를 병행하고 있습니다. 금융위원회에 따르면 2026년 8월 전체 가계대출 증가액은 전월보다 줄었지만 주택담보대출은 오히려 4조3천억원 증가했습니다. 금리 상승과 대출 규제가 매수 여력을 줄이는 효과는 분명 있지만, 서울과 수도권 인기지역처럼 실수요가 몰리는 곳에서는 그 효과가 바로 가격 하락으로 연결되지 않을 수도 있습니다.따라서 앞으로 조정장이 온다고 하더라도 전국 아파트 가격이 똑같이 크게 떨어지는 형태보다는 지역과 단지별 차이가 커질 가능성을 함께 봐야 합니다. 대출 의존도가 높거나 공급이 많은 지역은 금리 상승 영향을 상대적으로 크게 받을 수 있고, 반대로 일자리와 교통, 학군 등으로 수요가 꾸준한 핵심 지역은 거래량이 줄거나 상승세가 둔화되는 정도로 나타날 수도 있습니다. 결국 지금 시장에서는 "금리가 올랐으니 곧 집값이 떨어진다"라고 단순하게 접근하기보다는 금리 수준과 대출 규제, 입주 물량, 지역별 수요를 함께 보면서 가격 조정이 어디에서 먼저 나타나는지를 살펴보는 것이 더 현실적입니다.위에 정리된 내용을 참고로 이해를 부탁드립니다.